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敢說亮話
何謂好友,何謂淡友
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月13日

        在物業市場,如何分別好友抑或淡友,似乎是非黑即白,買樓就是好友,賣樓就是淡友,我不只一次被人問,尤其是那些剛剛買了樓的人,他們會問我是否睇淡樓市,否則,點解唔買樓,我會對他們講,我已經買到冇哂錢,仲話我是淡友,似乎好淡不分,就算我這樣說,他們仍然認為我是淡友,照他們的理解,莫講話賣樓,甚至唔買樓都是淡友,道理似乎講唔通。

        其實,又難怪他們,過去有不少知名評論員,經濟學者,當他們買樓之後就說樓市會如何暢旺,投資物業市場非常安全,但當他們賣樓之後,立刻會反過來說,樓市是相當危險,賣樓是一個高明抉擇,甚至加多句,他們身體力行,已經將所有物業賣走,以他們的名氣,一般市民是不敢駁斥他們,久而久之,他們的說話就變成金科玉律,使人誤會買樓就是好友,賣樓就是淡友,如果以此分類,未免太過簡單。

        近日有很多買樓的人,他們亦非常擔心樓市會下跌,亦自問可以承受兩成樓價跌幅,如果問他們點解既然擔心樓價下跌,點解仲要買樓,答案是他們需要,究竟他們是好友抑或是淡友。另外一個人持有多個物業,欠債不多,根本毋需賣樓,突然間他出售一兩個物業,有人問他是否睇淡樓市,答案是相反,他反而會說睇好樓市,所以,趁樓市暢旺,賣走一些非核心物業,他日有機會換購一些優質物業,關鍵是他睇好樓市,知道樓市在最暢旺時才可以賣走那些非優質物業,怎能夠說他是淡友。

        如果一定要將好淡友分類,我只能夠說有永遠淡友,沒有永遠好友,那些一世租樓住,就算條件許可,但從不考慮買樓的人才是淡友,大家千祈以為只買不賣,死揸不放就是樓市大好友,其實是那些高賣低買,靈活運用手上物業的人才可以被稱為好友,那些人死揸不放,並不是他們睇通樓市,而是他們根本分不出樓市是好是淡,只能夠稱他們為好淡不分之友。
 
 
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1. 引刀一快 2015-09-13 10:22:06
同意到不能再同意!
2. 引刀一快 2015-09-13 10:36:34
非常感激湯先生爲“好友淡友”正名!引刀被界定為淡友,應該叫做“階段性”淡友,因為大陸近年一直出現經濟上嘅不良徵兆,引刀比其他人早睇淡後市而已,我對物業,無論住宅還是工商,充滿熱情,否則唔會長年流連於此。
3. 大熊 2015-09-13 11:35:31
刀兄,為何唔到海外找機會。 十X哥先知先覺。
4. 千山独行 2015-09-13 11:36:03
不认为敞人是好淡不分之友 糊塗楼市好友勉強沾边 高卖低買物业仅能是超级大户技両 小户不要羡慕
5. 十郎 2015-09-13 11:57:15


      有網友說 : 現在買樓,  然後下跌,  二十年後都會升番平手,  唔駛驚嘅.  此種說法,  同股票市場所說 " 有買貴冇買錯 " 及 " 不賣不蝕 " 有異曲同工.

      試問現在首期四成,  貸款六成,  如果樓價跌六成,  你跟本唔駛借,  數字六成係假設,  唔係真希望,  祇是用來容易解釋.

      人云 : 十年人事幾番身,  何況二三十年,  我地要考慮起碼要過得兩個海嘯至好.

      在三, 四月左右,  有網友留言說 : "如果加息,  就加租金,  負擔都比晒租客,  這種欺人論點,  觸發我開始留言,  黃台之瓜不堪摘,  你有困難,  租客更困難.





      
6. 神算 2015-09-13 12:01:54
博士,呢遍文十分好及十分同意!
7. 歷史長河 2015-09-13 13:23:28
小弟自認愚鈍,雖知低買高賣可賺取更多回報,但非我能力所及。長揸乃退而求其次之計。博士多次提及優質/非優質物業。如所指乃住宅物業,小弟不甚瞭解何謂優質,何謂次質。

以小弟所持'爛貨'為例,有底層,有頂層,有港、九、新界,有地鐵上蓋,有離島,有新有舊,一、二、三、四房。對本人來說,只要容易出租,租金合理,升值隨大市,都是優質物業。吾知這樣理解是否正確?

另外希望博士及樓上幾位有共鳴者能分享一下低買高實之成功案例,以供網友們學習。
8. 無奈 2015-09-13 14:30:06
兩年前巳經感受到大陸經濟嚴重下滑,因為小弟國內商住投資環境均有變,一葉知秋也。且早聞外國大型品牌玩具公司在中國大幅栽員,兒童玩具業不景,意味著三、四十歲年齡層收入下降,由此可見整體社會消費力和中央公佈經濟增長有嚴重落差。有些二、三線城市消費力也大不如前,街道商舖雖未至於十室九空,但和西葡相比其實不惶多讓。
香港大陸化時代來臨,不能不受大陸經濟影響的,由此觀之,我是淡友。

且慢,從某種意義上講,我又是好友:
10至14是大好友,碌爆咭都要盡量入市。
14下半年始是一般友,最多只是換馬而已。

美國加息嗎?要加也只是無奈地加,世界領袖嘛,怎能又再言而無信呢,要加息也只會做個樣子,加加減減,意思意思。我不同意進入加息週期之說,如果硬說是加息週期,恐怕這個週期的需時漫長而步伐似蝸牛。何以見得?

首先我對美國的睇法,仍然是世界霸主,盡攬各個領域的霸權,而這綜合國力可將自身問題轉嫁別國。遠的不說,近期歐洲難民潮源自敘利亞及伊拉克政權更替,量寬改變全球經濟生態,等等。

美國經濟復蘇有目共睹,但今非昔比,經濟全球一體化的今天,美國也不能無視歐洲及亞洲諸國,若加息有可能推冧亞洲小國金融體系,美國也不能獨善其身,看看旁邊的小兄弟加拿大都巳經一只腳跌進經濟衰退的泥掉𥚃,加元由高位回落三成多,需知道加人口雖僅三千萬,卻是天然資源超級大國,若連這個兄弟都舉步惟艱,其他如歐洲等就更難了。搞不好連自己都再陷入衰退,再翻身就難了。待續。




9. 格古樂 2015-09-13 14:35:15
對博士這文章內容,非常之同意。
10. 唔得閒 2015-09-13 14:42:02
經濟唔好,亮劍同PP會話,生意唔好,更加要博,係利好樓市消息。服未?
11. 無奈 2015-09-13 17:11:18
續前文:
個人感覺,上至伯南克,下至當今耶倫以及一眾財金官員,對未來經濟走向都不確定,應否加息,心中無底。當日伯老定下加息條件是失業降至6%,後搬龍門到通漲至2%,從此失信于天下,及又定期公開前會議內容,讓世人估估下,一退再退,現在只能是騎驢看劇本,走著瞧。君不見近期一有風吹草動,全球金融大幅波動,人心浮動之固。大膽推測:未來一旦加息,耶倫多會留下減息或不再短期加息的伏線,試探市場反應和經濟加息後的走向,因此,有人說,美國隨時要加大量寬力度不無道理。因為若果經濟因加息而倒退,很容易進入經濟衰退,豈不是變成雙底衰退?(另述)要擺脫復蘇後再衰退,非加大量寬不可,似乎只有這一招可行了,而且,美國再量寬的誘因是存在的,全世界都在貨幣貶值、減息、量寬。況且,這種趨勢似乎看不到盡頭,莫非將來調節經濟要靠是否搞量寬和量寬力度來進行?

美國如果進入經濟衰退,亦即雙底衰退,這可不是鬧著玩的,日本是一面鏡子,自九零年起,迄今已二十五載,雖有安培經濟理論名動一時,眼下又是黃粱一夢而已。雖說日本非美國之比,但真的夠膽不斷加息嗎?

因此我認為,加些少已經是例行公事,對港樓市有何影響?加息後升跌可能各半,即使跌足20%,如說不兄所言,根本不構成眾多業主恐慌性拋售的誘因。據說七成業主供滿自住樓,相信當中不少人手持現金不知道往哪裡存放,出路在哪?也許,按兵不動為上策,做一回無奈的淡友。


12. CD ROM 2015-09-13 18:24:26
刀兄,同意到不能再同意更多,先講得通wor ^__^"
13. CD ROM 2015-09-13 18:27:27
無奈兄,很久不見,非常同意你既分析~
14. CD ROM 2015-09-13 18:35:51
博士,好友淡友,用行動去分就最公道。呢一刻增持現金,即係認為呢一刻套到既現比下一刻多,咁呢一刻你就係淡友。
15. 引刀一快 2015-09-13 18:44:15
CD ROM兄

你好......................嘢!我都有俾人捉字虱嘅時候......呵呵呵

的確係,無法再同意更多!
16. 打工仔 Andy 2015-09-13 18:47:26
無奈兄, 同意你的分析!
17. 歷史長河 2015-09-13 19:06:26
無奈兄,謝謝分享,同意你的分析。當日珍惜香港兄搞競猜,小弟估10年內不會超過4%(即低於現在壓測水平),是基於相似的判斷。
18. 自我陶醉 2015-09-13 21:30:52
很同意現在增持現金的一定係淡友或略為偏淡友, 自住樓也賣掉的則是大淡友, 而現在持貨不減的則有四個可能:

1. 認為樓市還會再上, 或就算調整, 幅度也不會大, 所以不打算減持的, 就是好友

2. 不知方向, 而又每天為自己所持的物業而擔心的, 他們又怕坐艇, 又怕買唔番, 但最後決定一動不如一靜的人, 只是沒信心沒方向的中友

3. 很想賣, 但因被SSD鎖着無法賣, 硬着頭皮持貨的是骨子裡的淡友

4. 只買不賣的, 甚至有些不會理會什麼價都會繼續買入的, 他們根本就不是在投資, 他們其實是在和他們熱愛的資產談戀愛。

正如男女的戀愛一樣, 一般都是盲目的, 不理性的, 無條件的付出, 他們深信及期待這段愛情最終能開花結果, 完滿結局。這些根本就不是投資行為, 這些人肯定是好友, 而且是盲好友。

19. CD ROM 2015-09-14 01:11:02
醉兄,咁浪漫既第四種可能性,既然愛情係不求回報,就唔好比世俗好淡之分去沾污佢啦,就叫佢地做拖友啦!

"為愛情受傷,無比動聽~"

共浪漫之,哈哈~
20. 自我陶醉 2015-09-14 01:33:59
CD ROM兄, 在互相殺戮的投資市場, 是看好看淡雙方的角力地,談的是回報, 談浪漫可能有點不智啊!
21. 神算 2015-09-14 09:26:15
低買高賣,一方面要睇個人投資策略,是貨如輪轉或善價而沽,每人想法不同;另一方面件貨位置同質素最重要。本人喜貨如輪轉,不過只限辣招以前,2011年之後,很少買入住宅啦。
22. 人生無常 2015-09-14 16:27:58

我發現這里的師兄一直喜歡用有幾多業主沒有壓力,不會因為息加而恐慌性賣樓來說明樓巿有支持力.  我之前曾用黃金用家實力來比喻說明那些世界各地及最多黃金實金的印度中國民間金飾,佔了實金一半以上的量也沒法改變金價走勢,因為那些買了的實金基本不參與巿場交易了.我覺得香港樓巿也一樣,香港百份之5,60的業主一生可能只有一個物業,他們買後除非有特別困難或其它原因,基本上是不會理會樓巿升跌而賣樓的,這類人士基本不用計算入樓巿投資者內.還有部份業主有多層物業的計劃退休或已退休人士,他們物業如果不是因為財務問題或特別原因,基本也不會賣,主要為退休保障或留給子女, 這種人也大約有兩三成左右,可以歸在第一類.但他們會有一定購買力,不過他們的購買力可不是剛需,很受巿場氣氛左右. 

真正影響巿場的是剩下那2,3成人,他們是由熱錢,大戶,散戶組成,他們目標就是高賣低買,或者利益最大化,對息口,外圍及本土經濟最敏感,他們不會和資產談戀愛,只會想法子把錢滾大,我們要分析的目標只是他們,他們的動向才是我們考慮分析的主體. 所謂剛需買樓者在跌巿,經濟差時會忽然不見,因為不買不會出問題,但實力不足者卻沒法避過,被逼賣樓是可以發生,所以跌巿會更危險. 一直說有錢不知怎用的人,會不會在股巿不明朗,經濟差的情況下買入指數基金,因為長遠看股票指數一定會向上,所以有錢不知怎用是偽命題巿差人人都想拿著現金.  那些投資者目標是利潤最大化為多,不是用平均投資法,他們選定的買入位置是他們認為值得的點,同樣,樓巿投資者也會計算合適買入位,而不是二十年再看回是賺的位,不然他們就一定不是投資者,而是等退休人士了. 所以資產買入位和時間很重要,不然就不叫投資. 所以分析樓巿請把眼光放在會影響樓價那些人身上,不用把其它不重要的參與者和這些投資者混在一起平均來分析,那樣會影響到對走勢的看法.只是個人意見,不喜勿噴.

23. Desmond 2015-09-14 20:59:45
人生無常兄的分析很正確,我們的親戚朋友中大多是只有一間自住樓,而不管樓價升跌多少,他們也不會買賣。
24. 引刀一快 2015-09-14 22:24:52
邊個話冇壓力?怕人地集體走就係壓力,人家走甩咗就係壓力,聯想到人家一間變兩間就係壓力。
不斷話業主冇壓力,係一種催眠手法。
25. 引刀一快 2015-09-14 22:25:51
To 18樓 自我陶醉兄

人家唔止談戀愛,仲要“白頭偕老”添!
26. 收買佬 2015-09-15 00:55:02
唔入市,只hold 貨,就好友極都有限啦