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敢說亮話
新城財經台訪問Q&A-2
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月6日

  今次訪問Q&A,我只是列出我的答案,至於潘教授怎樣演繹,大家就要留意今日下午二時至四時,新城財經台。

2)目前樓市處於什麼階段?

問題很簡單,答案亦很簡單,樓市成交量非常少,這是轉角市前奏,或者樓市已是強弩之末,下跌之勢,將銳不可當,但亦可幸的,就是成交量非常之少,表示在高價水平入市的人不多,受損失的人亦不會很多,樓市現在等新樓消耗剩餘購買力,樓價便會下跌,我估計,在三個月內,一定會有一個明顯跌幅,成交量愈大,跌幅愈深,現在入市的人損失就最重,應該小心。

3)外圍方面,美國聯儲局下週議息,市場一般預計美國今年底前加息一次,從經濟角度來看,外圍投資及本港經濟狀況對樓市有何影響?(當中包括歐洲經濟前景,內地經濟下行及美國或進入加息期),單是加息對樓市又是否有影響?

這條問題是大塊文章,重要部份由潘教授答,我集中答美國是否會加息,我估計,如果不是人民幣貶值,拖累美國大冧,美國在今年內有九成機會加息,在人民幣貶值後,美國股市大冧前,美國聯儲局副局長費沙話,美國已俱備加息條件,差不多充分就業,不會考慮其他國家經濟是否放緩作為美國是否加息因素,但美國股市大冧後,形勢有變,我相信不久就會有分析員指美國應該暫緩加息,在未有分析發出類似訊息前,IMF已率先表態話各國應繼續施行寬鬆政策,暗示美國唔好加息,所以,美國會否在今年內加息,這條問題現在就很難答。

單是加息對樓市影響不大,或者心理大過實則,但若果加幅累積超過1%,對樓市的負面就會呈現出來,樓價就會下跌,跌幅將會頗大,就算今年不用加息,一定是有一個比加息更不利美國經濟理由,到時候,香港亦很難獨善其身,樓價一定會下跌。

 
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1. 引刀一快 2015-09-06 10:05:15
香港氣氛越來越差,零售唔得同供樓太貴都有關係。
2. Desmond 2015-09-06 10:26:54
環海東岸最高可做95%按揭,以最平300萬單位來算,15萬首期就可以上車買新樓,這又吸引了一此實力較差的人仕買樓了。
3. e_kam 2015-09-06 10:39:15
通常第一次加息往往係入市訊號。減息才是出貨訊號  香港環境被中美兩方牽引着。  一來港銀同美金掛鈎  二來中資金對香港舉足輕重  如今中國減息,美國加息  此消比長  本來問題應該不大。但如果美國真係九月唔加息  情況變成一面倒悲觀。後市會變得很悲。  現希望九月中美國真係加息。
4. 兩面看 2015-09-06 11:01:52
放心啦博士你的豪宅成八至十萬一呎。記得九三年中半山同市區細樓呎價差不多。現細樓只追回些少到萬三四。
5. 歷史長河 2015-09-06 11:40:44
小弟對短期樓市走勢冇評論,也冇所謂。但對'銳不可擋'則有保留。近三年買入的,受制於SSD,不會賣,三年前買入的,已有不俗升幅,出租者有正現金流,根本冇壓力。所以即使調整,根本不會甚麼銳不可擋。
6. 兩面看 2015-09-06 12:12:12
但豪宅不同随時跳崖下跌,博士小心
7. 嘍囉 2015-09-06 12:25:03
其實博士成日講買家正透支將來的購買力. 有冇想過發展商也正透支將來的供應量?
8. 引刀一快 2015-09-06 13:20:18
不能保持勝利果實就係壓力。當有人保住咗勝利果實,就對其他人産生壓力。
9. 歷史長河 2015-09-06 14:32:32
6樓息怒,千萬不可詛咒!博士請三思,您半年來的爆,冧,銳不可當.....,已近乎詛咒,別的不說,您怎能說服讀者'細價樓冧而豪宅可以幸免'?我想這正是六樓憤怒的根源。
10. 兩面看 2015-09-06 19:45:42
九樓醒目,廠家莊家唔掂,就先沽舖位,商厦,豪宅。價怎不跳涯。細價樓月供萬零兩萬,排隊入貨。
11. Desmond 2015-09-06 23:14:15
我想大家有點誤解了,博士在以前的文章說過了,他預期細價樓跌幅會較大,中價及大價樓也會跌,但跌幅會較小。
12. 湯文亮 2015-09-07 00:03:37
我不是詛咒,既然大家唔信,算啦
13. Aloha Leo 2015-09-07 00:30:03
香港跌勢已成,看看去年澳門,新加坡樓市,今年台灣樓市,以至其他亞洲各國樓市,股市。 港樓持份者好難奢望再有力上升吧。。。 企係現時高位不跌已經係奇跡
14. 息魔 2015-09-07 00:37:11
誰說樓價下跌?中原指數又上升0.91%, 至148.78歷史新高,港樓有永不下跌的傳說
16. 中產求生隊長 2015-09-07 01:29:19
  好多人評論話細價樓最快會爆煲,查實論防守性細價樓才最強,經濟唔好只要𡐖少少又勤力少少做野就頂得住。反而豪宅最先會爆煲,只因經濟唔好,老扳執立第一件事是賤價賣走豪宅套現或走路,例如最近DSC及亮賢居及好多成半億一億的成交。
所以話大家不要輕易相信一些個人言論,要用心用腦去思考下自己手持的物業防守性,不要嚇死自亂陣腳。

利益申報-本人冇持有豪宅或細價樓,但持有中價樓,自覺防守性足夠
17. 凡人 2015-09-07 09:09:37
防守性強否在於自己的整體財政狀況,而不是某一類資產的價值!
18. Schumpeter 2015-09-07 10:39:12
博士收租多過你地買米,點會唔知細價樓既情況?鋪租成交就係經濟金絲省!
有錢人要套現,賣豪宅轉租,豪宅收租回就會升,但窮人就等公屋或搬返屋企啃老,細價樓租金無險可守!
重有幾時有商鋪豪宅變凶宅?最多就係N年前四姨太個一號銀海,但細價凶宅就不斷增加,近兩個月都有兩綜!有D銀行唔知係邊個單位,可以成層都下調估價!

經濟唔好,你話紅酒名畫跌得多定係豬肉跌得快? 梗係豬肉跌得快!好多人年輕唔記得2003年人食二手飯二手薯條既情況!
19. 引刀一快 2015-09-07 10:53:43
Schumpeter兄

工商鋪做咗凶宅,講唔定仲好呀!我以前喺一間有”果D嘢“嘅鋪位打過工,旺爆!
20. 人生無常 2015-09-07 15:24:08
忍唔住又要講兩句, 個人防守性強弱同投資產品價格升跌無直接關係. 假如你買左金飾,用現金買來扮靚, 防守性夠強未? 但金價只要整體巿場投資巿場有波動,就會有影響到. 香港樓巿絕對係投資產品唧一種,自住和收租養老人士當有7,8成. 他們防守性很強,我們忽略不計,因為他們零出入,對巿場影響也為零. 但剩下的兩三成為投資,分為游資,大戶,小散和實力不足者,這兩三成人才是價格真正反映者.如果香港大陸經濟唔好,外圍吸引,游資流出,大戶看風減持次等物業,小散部份跟風,最後引起實力不足者被逼賣樓,樓價自然下跌.物業種類跌的先後和程度大小我不敢講,但只要轉角大勢已成,不是防守性強的那7,8成人可以控制得了. 民間黃金以中國印度為多,買了基本不會賣,但他們會是左右未來金價變化的主力?套落樓巿大家自己想想吧.
21. Bosco 2015-09-07 16:31:45
TO:10樓

經濟轉差,廠佬唔掂唔會好似以前咁沽港樓救國內生意。今次大家都好清楚是結構性轉型。做廠睇唔到前景下反而會止賺贖回香港物業低槓桿收租。如果樓價下跌至4-5里回報更加會候低吸納貨源盡在強者手中。


22. 引刀一快 2015-09-07 17:09:38
如果呢個唔掂果個又唔掂,咁到底有幾銀交租過你呀?
23. Bosco 2015-09-07 18:49:55
TO引刀:

有租收好過冇租收,高租金又好過低租金。全世界唔掂,只好收少D租金,但仍然是人上人。而低槓桿是風險管理。香港現實是好似湯博士紀惠集團咁,只要資產夠大,1%低租金回報都可以於經濟低迷時掃十間太古城。但讀過博士文章知道佢唔會搞民生野。但難保證其他大戶唔會咁做。始終每個人價值觀唔同。各自修行。
24. Schumpeter 2015-09-07 18:58:35
冇工做,返屋企,租金係0,連食飯都平左,業主會唔會推負租金送錢比人住先?
而家綜緩都收得好緊,好似2003年綜緩戶都可以租嘉湖已經冇可能,除非租金又去返03年D位,一年未必得,但兩年到位我有信心!
25. 引刀一快 2015-09-07 19:43:58
To 23樓 Bosco

呵呵,你即係話:有錢好過冇錢,係咪?呢個問題冇人會同你詏。

至于其它人是否會搶物業,呢個關乎日後市況同展望,有錢人當然有錢掃貨,但係邊個價位開始掃?難講。

香港嘅未來係咪會越來越冇優越性,呢點應該係大家考慮嘅要點之一。
26. Desmond 2015-09-07 19:57:54
你的廠佬說法就正正是香港現在的問題,有點錢的人只求買物業收租而不從事生產,短時間內的確是可以支持高樓價,但長一點時間呢?當經濟倒退了,高樓價能維持嗎?
27. Bosco 2015-09-08 00:44:33
To 26樓

這是更深層次的社會經濟問題。

一)廠佬絕對不是不事生產的一群,他們都是有企業家精神,有冒險精神,尤其第一代更加是開創性,白手興家的一群。

二)中國改革開放只有廿三十年,相對其他已發展國家,其工業化時期只有他們的3分1至5分1時間,資本,技術累積於工業革命史中只是非常短的時間,但中央目前已倒迫改革轉型(未富先老),即大部份乘開放改革快車第一代工業家現在的實力及資本累積根本不夠,而年紀大多50-65歲步入不能夠再承受失敗之齡。

三)勞動法及福利於08年參照美國實行,而09年美國三大車廠破產前亦就pension 問題同美國政府講數,最後too big to fail被救。之後美國勞動法大改,但中國現在仍沿用舊制,我可以很負責任同你講,今時今日有廠佬做到而家,都有一定實力。但前車之鑒,如果有智慧都必定分析出結構性問題下經營前景,作出資金避險,風險管理亦無可奈何!

一言以蔽之,欲速則不達。
我都唔想中國衰,但中國實在太年輕,一方面亦太老! 

我明白中國現今難處但亦無計可施!亂世中只求自保,減低損失。
28. Bosco 2015-09-08 01:17:21
TO 25樓引刀

大富翁這個遊戲最可怕之處,是用定額正現金流掃入物業,無論對後市如何,總有些人每年都有一筆新資金入貨,牛市入少d,熊市入多d。

對於真正有錢人來說,佢地根本唔中意牛市,熊市先系擁抱價值投資機會。我相信湯博士是過來人,會同意我既講法。
29. 引刀一快 2015-09-08 05:22:54
To 28樓 Bosco

一個地方出現洗牌,出現富人係正常不過嘅事,但係必須必須有警覺性,過度壟斷一定造成反效果。
世事無絕對,以今日角度,因爲剛經歷12年升市,以今日香港市況与大陸對比,預測自己會在熊市掃貨亦係正常不過嘅事。但係若果兩三年之後價位雖然低,但係香港無甚長足展望,到時係咪一定就按今日計劃進行掃貨?
人可以預測未來環境,但係好難預測自己未來會作什麼預測。掃貨,就係一個對應預測嘅行動,係咪?
30. Bosco 2015-09-08 23:01:04
To 29樓引刀

我明白你既想法,亦都系大部份人入市想考慮到的機會成本。
可能我同你都屬社會上80%既人。其實20% 好似湯博士咁,佢地真系水浸,好似大富翁咁每年都有正現金流作資本運作。熊市周期下只要回報合理,風險管理下低槓桿進行平均成本法投資其實是有錢人思想。估頂估底從來都不是有錢人考慮的因素。他們考慮的只有止賺同止損,而到咩位止損,已經是社會問題,因為對於樓市低槓桿下進行止損已經是對香港信心問題而進行的考慮。


31. 引刀一快 2015-09-09 11:38:23
To 30樓 Bosco

仲係見步行步喇。