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敢說亮話
鋤價沒有什麼不對
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月28日

  星期二晚上,獅子山學會王弼到我在明報會客室,在訪問當中,了解到王弼在三個月前預測到人民幣會貶值,而我所講的細價樓又開始有業主減價出售,明報陸振球有見及此,提議在星期三晚舉行一個講座,坐言起行,立刻放上會客室Facebook ,會客室訪問完畢,三百座位已經爆滿,東方及蘋果亦有短訊問可唔可以做訪問,我見到反應咁熱烈,知道又冇得瞓,因為要做好個ppt,我的講題「如何睇樓市」。

  我知道在過去幾個月買二手樓的人士,無論是否他有沒有買到樓,大多數受盡業主的氣,不少業主見有人俾到價,認為要價太低,一於反價,甚至封盤不賣,我曾經寫過一篇文章,叫業主唔好反價,唔打算賣就唔好賣,誰不知俾人鬧爆,有業主話,既然有人俾到價,唔玩就笨,就算唔打算賣樓,都玩吓那些買家,我覺得這種態度要不得,賣就賣,唔好玩買家。

  天秤不會永遠側向一邊,現在樓市轉勢,輪到買樓的人佔上風,不過,買樓的人沒有得反價,唯有在開價時盡量壓低,昨晚,我對參加講座的朋友表示,夠膽的話,壓價兩成亦不為過,但當中有些竅妙,如果對方賣自住單位,表示他等錢用,除了壓價外,讓業主售後租回兩至三年,機會就會大一些,如果知道對方有幾個物業,所售的單位是優質單位,就要放心壓價,壓價兩成亦不唯過,如果是劣質單位,連價也不用還,業主沒有打算賣。或者會有人認為這樣做會很無良,其實,做生意沒有所謂無良不無良,是你情我願,雙方唔啱價,業主可以不賣,買家亦可以不買,市道暢旺時,業主可以反價甚至封盤唔賣,市道疲弱時,買家當然可以鋤價,甚至唔買,無理由在佔上風時不利用自己優勢,總之,風水是會輪流轉,成交價對雙方來說都是一個好價。

 
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1. 廢鐵 2015-08-28 09:16:45
"如果對方賣自住單位,表示他等錢用,除了壓價外,讓業主售後租回兩至三年,機會就會大一些"
但兩三年後, 個世界都唔知會變成點哩...
2. LARRY 2015-08-28 09:39:48
现在楼价高水,现价买楼风险高,而收益机会低,当然要锄价,保障自己,否则花钱买楼、找人租楼,到头来蚀钱玩笨,投资者和卖家都精明。
3. LHYX 2015-08-28 09:47:39
湯博士你好,我的情況比較特別,一般人都是先買自住樓再買多一間投資,我卻相反。希望先生你給後輩指導幾句,萬分感謝!

我剛畢業便已長線投資細價樓,沒有短炒,十幾年來只兩三次買賣,到最後只剩下一個在西環的小單位,持貨13年,在2013年中,銀行估價365萬,我遇到一個好offer388萬,於是賣出,扣除按褐欠款後仍淨賺320萬,以小單位來說利潤算不錯。當時賣出亦考慮到這單位的弱點:一是從前買入以建築面積計價,近年開始流行以實用面積計價,偏偏這單位實用面積比率很低{65%},當時我怕再拖對手會意識到實用尺價很高;二是樓齡漸大,外觀和室內老化,吸引力不如區內新樓;三是單幢樓;四是舊區。後來我將賺到的錢投放在定期、低風險債券,等候時機,每年都有4-7%淨回報,其實比出租好。在2015年初,同層同尺寸單位成交只是400萬。所以我也覺得滿意。況且博士也說賣樓是不可能摸頂。

你會奇怪,既然我已賣樓賺錢,還問什麼呢?因為過去十幾年我只是買樓投資,但竟從未買自住樓給自己。以前年少單身,沒有考慮這一點,是我失策。後來結婚又有小朋友,又與母親同住,都是租住較大單位{實用750呎左右}。雖然以我家庭收入,租金負擔不算重,即使加租亦可應付,不須侵食原本賺得的資金之餘,還有些儲蓄;然而人口越來越多,地方漸不夠用,搬屋又煩,始終想買回一大單位自住。

所以請你明白,西環那小單位根本住不了我全家,即對我沒有自住用途,所以即使是最後一層,當時我仍然以投資角度賣出,目的是累積首期,等幾年後樓市回落時,再買新樓兼儘量大的單位{目標約800萬}。但我老婆日哦夜哦,又牙尖嘴利,我開始動搖。

- 我老婆讀到你與施永青先生在2015年5月的演講,預測中型住宅會樓價上升,至少保持平穩,又「換樓無妨,甚至早好過遲」,所以現在就可以買。我反駁說讀湯博士的文章要領會要旨,靈活處理,不要死抱著字面意思... 我說湯博士的主調仍是看跌,現在應等、忍,最好連新樓都不買。況且湯博士的視角可能與一般小市民不同,以紀惠來說,上落10%可能也稱為「平穩」。但對小市民來說,買貴10%已嚴重影響資金安排和每月還款。

- 我老婆又埋怨我當初不應賣出那個小單位,應該加按套現,再以套現的資金以定期、債券方式守著。等樓市回落時,以加按資金作首期,便可再買多一個單位。我反駁說此法即使可行,但借貸比例很高,湯博士已多次說是大忌;又要應付兩筆債{原來加按的還款減租金收入、及第二物業按褐還款},所以第二個單位不能買得大,到頭來只是持有兩個小單位,始終不能解決自住問題。

但我越解釋越心慌,也不肯定當初是否做錯,所以懇請博士賜教幾句,讓我在這十字路口知道方向。感謝!並祝你和家人生活美滿。
4. 神算 2015-08-28 10:02:29
樓上,

既成事實有甚麽好慌?再等待調整吧
5. 歷史長河 2015-08-28 10:43:44
3樓,不敢替博士回答你的問題,不過你的做法是炒樓市下跌。希望2年後上來與眾讀者分享心得!
6. 望東樓 2015-08-28 10:53:50
失败乃成功之母
成功乃慘败之父
7. 回3樓 2015-08-28 11:25:59
你太太聰明。我身邊有幾個例子都因為老公或男友阻頭阻勢(考慮周密,忧慮多多),搞到宜家都買唔成樓,我3次買樓都是先斬後奏.其中一間就用您太太的辦法,現在[空手套白狼],每月租金減2個按揭雜費仲有幾佰蚊多.
8. 舍神 2015-08-28 12:01:16

其實,睇開樓的, 就知個單位有幾筍!

唔壓價, 賺乜?

不過,呢一刻只有股票補倉客先會賣仔 (無論投資or自住), 其次是....坐擁利潤的想take profit鎖住營利(又未必會減20%咁多, may be 5%-8% is ok,壓價20%,預計碰釘也未可料)。

要一般人都賣仔, 非窮途末路不可! 那要看香港實體經濟下滑得幾快!

如果頂得到,佢地都唔會賣,所以....timing係好難!

9. easy 2015-08-28 12:43:39
換了老婆,不用煩。
10. 黃加× 2015-08-28 13:01:40
投資呢度大把師兄好勁。 向上向下亦冇人知。

我都為人老公, 亦曾做錯買賣樓決定。

經常因為果件事有說話聽。  現在我學精了, 只作分析,不作決定, 由家中老虎作最後決定。 只同佢分析好壞。到衰左, 都係佢決定, 佢就冇聲出。  

錢可再搵過, 一句說話, 家和萬事興
11. 貴公子 2015-08-28 13:06:21
如果新劏房鑽嶺呢d 垃圾都賣得晒,  細價樓都幾難跌價喎!
12. 朗晴 2015-08-28 13:51:09
回三樓
有需要又有能力重要問人意見?
其實過去幾年C類即70至100平米既升福相當溫和,加上現時新樓大量細碼供應,兩年後入得伙唔跌鑊金至奇,相反C類供應小了,價$相對會平穩,但因為一般要七球以上,所以四成首期要三百萬以上,就算你知好低買但首期唔夠都無計.
買樓供一萬本金約七千,加完息可能去到五千,但交兩萬租就馬上無左兩萬.
如果閣下收入相對平隱無危機嘅快D去鋤番間靚樓啦!
14. 舍神 2015-08-28 16:18:15

市場無絕對,經歷2008一役,好多人相信股市跌,樓市唔一定跌!

如果有一個月都冇大反應, 唔排除fever再起........panic buying!! 

但.....都只是消耗埋最後能量, 所謂生意淡薄不如賭博!

一如回光返照, 最後一劑春藥!! 

但湯生三個月之打賭.......都係一句, 三個月在樓市,只怕太短!

未來的小陽春,正好是take profits鎖住利潤時機!

15. MY 2015-08-28 16:28:10
本人不是很明白,樓市升跌受眾多因素影響,為什麼個個喜愛估升跌,從而影響自己的投資決定,博士不是經常說,計掂數就可以投資嗎?
16. 嘍囉 2015-08-28 22:47:06
agree. just fair deal.
17. 引刀一快 2015-08-29 01:52:46
到底”反價“係咩意思?係大家落槌之後反口,還是僅僅更改地代門口掛牌價?還是,地代知會業主,買家已經點頭,之後再反口加價?