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敢說亮話
大時代之春秋戰國
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月26日

  在今年復活節過後,股票成交額二千多億,港交所的turbo引擎開動,由180元直飆到300元,我曾經亂點鴛鴦,貼中隻港交所,有雜誌稱我為新股神,搞到我去飲茶飛髮,伙頭洗頭仔就問我攞冧把,我同佢哋講,我連自己老本行都唔掂,要認輸,點夠膽講股票,那些人當然唔信,他們講,所有股票評論員,經濟師都說股市進入大時代,高成交量將會是新常態,我孤寒唔肯分享股票心得,結果是招呼都差咗,頭都冇洗得咁乾淨,最後,我同他們講,股票市場的確是進入大時代,而大時代的特點就是亂,如果唔亂就不能夠被稱為大時代,而中國歷史的大時代一定是春秋戰國時代,如果股票界人士以大時代來形容股票市場,就即是話俾各位知今次是大春秋戰國時代,簡稱大春代,其實是一個警號,它日股市大冧,股票人士可以大聲講,已經發出了警告,各位未能參透內裡玄機,仍然入市,就與人無尤。

  星期日我去飲茶,招呼又好咗,經理話多謝我,幾個月前,他們問極我都唔肯講買什麼股票,就知道有危機,全部同事都沒有買股票,逃過一劫,仲話今日免茶,吓,乜平日要俾茶錢。其實,我是汲取了教訓,我的「細價樓爆煲論」俾全城鬧爆,我叫人小心,他們就愈不心劫是他們自己的福份,與我無關。今日,有很多聽我的爆煲論而沒有買樓將我鬧爆的人,三個月後,他們的說話會絕對不同,他們當中,有人好似班酒樓伙記對我說聲多謝,我就非常開心,不過,唔講都唔緊要,唔好再鬧我就可以。

 
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1. 嘍囉 2015-08-26 08:36:32
湯博終於有人欣賞
2. 歷史長河 2015-08-26 08:45:23
博士,真真正正的大時代,我們有幸見證歷史!現在的每一天都是奇蹟,時代巨輪正在創造歷史。

3. 自我陶醉 2015-08-26 08:46:57
什麼大時代, 什麼新常態, 都只是騙人入局的手段, 市場運作還是依舊, 升過龍就自然會跌, 這幾個月鬧爆博士的人, 唔洗過三個月了, 現在看到環球形勢,商品股滙的波濤洶湧, 可能已開始驚慌了, 而在這三個月入了市的,就更加係有得震冇得瞓 。
4. Ca1on 2015-08-26 08:54:24
>>>如果股票界人士以大時代來形容股票市場,就即是話俾各位知今次是大春秋戰國時代,簡稱大春代

哈哈! 看得我差點噴咖啡! 謝謝博士的幽默!
5. Desmond 2015-08-26 10:33:52
博士富有,不知飲茶要俾茶錢,我們則會等到下午茶時段去飲茶,因為會平的。


6. 收買佬 2015-08-26 10:56:56
盲進好友過到春夏,過不了秋冬....
7. Alan Pepper 2015-08-26 10:57:57
8. Desmond 2015-08-26 11:19:46
現時屯門公屋自由市場價一萬多元一呎還說合理的人,是不是發燒了?


 


9. 占士 2015-08-26 11:24:04

博士,我們點會鬧您呢?我一直都在贊您呀!哈哈哈

10. 占士 2015-08-26 11:28:11


自醉兄,什麼大時代, 什麼新常態,其實是做文章時的創新用語,如果文人不這樣,飯都沒得開呀!哈哈哈



11. 大鱷 2015-08-26 11:49:28
大家概非專業金融投資者或炒家,買間樓自住或者收租,安安穩穩收租收到退休,又何須日日心驚膽跳去聽太多幾時邊日爆、半年、一年爆、三年、十年爆之類的說法,坊間已經像看好戲的看話幾時爆,多少人會像98、03的慘裂之類。走左最好的磚頭不外乎益左大鱷?
12. 買層樓難呀 2015-08-26 12:13:33

就算有新居二計劃,而家(20158)買層樓好難,就以港島居二屋苑康X台加以說明。

 

三房實尺646

當齊頭650萬成交

 

A.    硬掘洗費(共付$550,000)包括

1.      Stamp duty($360,000+($100,000-6百萬后收20%))$460,000

2.      1%A-$65,000

3.      律師費+雜費-$25,000 (估計數,以實際支出作準)

 

B. 按揭(9) 現時700萬元以下的物業一律只可以借60%按揭。上車的年輕人首期不多,當然想借盡90%

自付$650,000, 但根據金管局最新指引,如果要借90%按揭,必須符合以下幾個條件:

(一)供款佔入息不可超過45%

(二)壓力測試(按息加3厘)後,供款佔入息不可超過55%

(三)申請者必須要有穩定收入;

(四)申請者不可以擁有其他住宅物業。

 

C. 按揭還款($585萬分360)+定息按揭保費($585 x 4.15%=$242,775)

一共要供$6,092,775

 

1.      未計利息,每月要還本金連保費

$6,092,775/360=$16,924.38

 

2.      當做到2.15%, 本金連利息每月要還($585萬分360)

$22,064.18+674.375=22,738.56, 但係

a.)   月供款佔入息不可超過45%, 每月收入最少要有$50,530-

b.)   壓力測試(按息加3, 5.15厘)後,本金連利息每月要還

$31,942.53+674.375=32,616.9, 但係

c.)   供款佔入息不可超過55%

每月收入最少要有$59,303.46-

結論: 650萬樓(9),自己先要比120萬,仲要每月收入最少要有$59,303, 月供22,738.56

13. 湯老師讚! 2015-08-26 12:45:29
一直有留意湯博士的苦口婆心文章, 一遍苦心為星斗市民值得讚許! 但現時情況好像更趨複雜, 中國不斷加碼放水, 美國可能不加息什至推QE4.  繁此種種都可能提供大量便宜錢令樓市更熾熱.  希望博士就呢方面同大家分享吓你專業意見.
14. 回應樓上 2015-08-26 13:11:10

結論: 買650萬樓(借9成),自己先要比120萬,仲要每月收入最少要有$59,303

月入最少$59k,即是過了白居二家庭入息上限資格?(家庭月入上限$48k)

真是要等爆跌三成至一半才可以了。

15. 引刀一快 2015-08-26 13:20:50
To 3樓 自我陶醉兄

的確係大時代呀,不過唔知幾時掟仔之嘛。

最後階段買屋嘅人,好多都係夾硬買,希望佢地掟咩都好,唔好連煲都掟埋就得嘞。
16. 待買樓 2015-08-26 13:48:40
好擔心SSD下,樓價一跌,邉有人肯接貨,到時一下之跌2、3成都好易。大家買樓都係想安居樂業,好唔想見到03年超多人破産的情況。政苦每次都係好心做壞事。最好現在政苦取消SSD,改用資產增值稅好過。
17. Philmate 2015-08-26 16:35:51
16樓
SSD就係要防止人炒高炒低,
如果政府取消ssd
大炒家會質低個市比自己入貨,
例如同一屋苑我有10個單位,
突然將自己10個單位平賣比自己老婆lol
無ssd我想做咩都得,
在於炒家黎講,做呢d交易既區區小小印花稅成本,
除苯有精

18. 待買樓 2015-08-26 16:53:03
我覺得炒家無問題,他們也要成擔風險,他們反而加快市場流轉。只要供應夠,佢想屯積都難。現在政苦迫大家一起屯積,夾高樓價。如果有增值稅,炒家利潤都會變少,也可壓抑,但好過SSD。你說假買賣,現在也有。反而炒家越多,競爭越大,市場的機制先易容生效。
19. 自我陶醉 2015-08-26 16:53:55
To 15/F 引刀兄

辛辛苦苦儲錢買層自住樓, 都係為咗安居樂業啫,勉強入市, 欠到周身債, 仲要日日提心吊膽, 想走又要被人鎖三年, 何苦呢!  唔洗交租都要畀息㗎, 現價買樓真係咁着數? 唉!
20. 租樓好定供樓好 2015-08-26 18:46:18
只要你計好數,借七成,份工又較穩定,個個月有糧出去供樓,供佢20年供滿,就算唔升都賺住拉,回想我97年買樓,現在已快供完,唔通一直等去租20年樓咁on居?
21. Schumpeter 2015-08-26 19:47:57
回樓上,如你係97買,由97到2008, 多數時間都租平過供,咁你有錢投資其他野,就算係保守既中移動中電,可能夠你係2009年買多兩間樓,唔做market timing, 一定冇運行。 
22. Tony lam 2015-08-26 20:21:02
我今年頭賣咗一D貨、之後再想好價D走多一两件、但即時客疏賣唔郁!、到而家睇番週邊都冇乜点升、今年買樓D人應該都冇乜so、計埋乜D物D可能要輸多少、而家買樓好似攬咗砂炮咁、望息口升之前甩到手、但又比乜D物D扎到死死實、息口呢两年應該都係吹完唔會郁,但供樓講緊20年起碼,息口高時重可以向下望、但而家單邊向上睇、樓價又食盡低息因素、
23. 好多事 2015-08-26 21:37:48
21樓專家你掉轉頭回顧過去,講乜都啱又合晒市場時機,邊年邊月投資乜嘢都有賺無賠,幾時租樓又幾時買兩間都運籌帷幄。
咁由15年至26年呢十一年,你又評論吓網友點樣掌握市場時機,幾時租屋住幾時買樓投資,睇吓是否理想同現實一樣?
20樓C兄好在你97年計掂數,有獨立思考上咗車,如果唔係今日又加入打倒乜打倒物行烈。
24. 煩惱 2015-08-26 23:09:13
小弟手頭上有現金多過4球, 想上車, 又怕好似博士話頭樓市頂到盡。 都好煩惱。
25. 我是15樓 2015-08-26 23:38:27
今日去聽完湯博士及王弼的講坐,真的獲益良多。
博士話500萬是細價樓。 細價樓會回落20% 左右,但時間可能要1至2年。CCL 最高為146.3,為全年高位。
王弼話不要溝貨。看好941,700,大新銀行及大家樂。
26. 引刀一快 2015-08-27 01:12:56
係?我都去咗喎,點解唔見你嘅?
27. 引刀一快 2015-08-27 04:16:04
To 20樓 

回想我97年買樓,現在已快供完,唔通一直等去租20年樓咁on居?“

等20年就真係on居,等4-5年,依傢有三間屋喇。
28. 引刀一快 2015-08-27 05:13:35
To 19樓 自我陶醉兄

根據好友最鐘意講嘅理據,我諗到個故事。

從前,1997年,有一個老實人,因爲見到人頭湧湧,羊群心理走去睇熱鬧,嗊到埋去先發現係案發現場,俾警察當疑匪捉住咗。
法官判佢無期徒刑,律師A君叫佢認罪,唔好上訴,上訴嘥好多錢,無期徒刑已經好過死刑,話佢聽佢已經好好彩。老實人聽從,開始過住無未來嘅牢獄生活。

就咁過咗17年,有日,警察終於捉到當年真正嘅罪犯,老實人覺得有機會沉冤得雪,咨詢律師A君,律師A君話,老實人你呢17年過得幾好呀,日日食飯、開工,安安穩穩,又唔怕俾人炒魷魚,又賺咗地方住,如果唔係咁,你可能已經餓死咗喇,唔好搞咁多嘢,出番去,分分鐘瞓街架!老實人言聽計從,繼續好安份咁過牢獄嘅日子。

又過咗六個月,警察去監獄搵老實人,要佢頂證真正嘅罪犯,唔單止幫佢翻案,仲送200萬俾佢作爲補償。老實人又咨詢律師A君,律師A君話:你要200萬有咩用先?投資係咪實賺先?攞咗200萬係咪保證唔再坐監先?如果你命長,200萬食唔到老點算先?你點知如果再過多17年至翻案,政府唔會賠夠2億俾你先?.....

老實人思前想後,終於將事情攬晒上身,在庭上對法官講:”我從1997年開始就立定决心坐一世,打雷都唔走架喇“

果位真正罪犯當庭獲釋,老實人覺得好奇怪,點解......點解律師A君走去擁抱個罪犯嘅?

至于老實人係咪心如止水繼續坐?且聽下囬分解...

29. 馬後炮 2015-08-27 12:16:50
引力你呢埋喺度呀!學向飯話 齋做廢佬隨口噏,點20樓唔好喺97年上車等4-5年,聽你講就真係on居,遇上沙士樓價跳崖,小啲定力都喊到收唔到声,你應該話根據本大仙占卜到03年香港有大劫,到時先諗啦起碼有三間喇。
30. 引刀一快 2015-08-27 13:49:39
傻啦,97價都諗住買樓嘅人,跌到三分一點會唔入市?唔係成日話剛需嘅咩?原來剛需可以需到三分一價都唔會買?
31. Ronald 2015-08-27 16:12:29
to 25/F. 我是15樓
王弼昨天仲有叫買買763(中興通訊)
32. 穋 2015-08-27 17:48:18
〔即時新聞/綜合報導〕中國近期面臨股災衝擊,但就在這個最需要專業能力救市的時候,卻發現許多金融人才早就掛冠求去,市場竟然落入了根本不懂市場的人手中。 

根據《路透》報導,由於2008年金融海嘯,中國官方召回大批「海龜」救祖國。然而,這些具備金融專業「海歸派」人才,回國卻完全不受中國證券監督管理委員會的重視,不僅薪資低於民間水準,數年來無人獲得陞遷,甚至有人根本沒有實質職位。 

有內部人士指出,剛好就在這波中股暴跌前,過去1年政府部門爆發了一波離職潮,而且這股離職情況似乎越演越烈。 

有中國基金經理人指出,因次這波離職潮,反而造成中國市場落入根本不懂市場的人手中,也有基金經理人表示,這些人並不代表沒有頭腦,而是他們沒有金融專業素養。 

有香港外資銀行交易員透露,現在的人專業水準根本比不上過去,也導致一系列的錯誤政策,而這些錯誤的決策,重創了政府的公信力,不少原本還相信中國政府有能力救市,還因此進場的投資人,也遭受嚴重打擊。
33. 歷史長河 2015-08-27 22:59:18
多謝【我是15樓]兄分享講座內容。原來博士並非睇得幾淡。20%啫,又要等多一,二年。20%亦即中指117,大概是2012年10月份的水平。這讓淡友情何以堪?這裡一些資深淡友早於12年前已經睇淡,等爆。

轉眼3年過去了,樓價升了2x%, 交租交1x%, 利率升了1%,貸款期又短咗3年。宜家又要你吔等多兩年,兩年後樓價是否跌2成或升2成,小弟吾知,但你的貸款期肯定又短2年,又多交2年租,利率肯定不會低過2%。Good luck!

34. 引刀一快 2015-08-28 02:56:57
事后孔明啫。