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敢說亮話
樓市真的爆煲,唔係講玩
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月24日

  今早股市開市,恆指大跌800多點,雖然有很多評論員,業界人士話,股市大跌,更多資金湧入樓市,樓市變得更穩固,今個星期中原指數一定會再創新高。不過,他們講就任由他們講,而事實上我收到不少短訊,有不少大幅低於市價的樓盤給我考慮,他們有一個共通點,並不是要快成交,而是首期要多,那些樓盤其實不是欠了太多按揭貸款,不過,那些業主投資股票失利,要賣樓救股,但如果等到成交,最少都要兩個月,實在太遲,最佳辦法就是低市價賣樓,不過就要多收訂金,由此可見,並不是股票資金湧向樓市,而是有些業主要賣樓救股市,究竟樓市以後走勢會如何,真的是要他們賜教。

  在過去幾個月,有不少匿名網上評論員取笑在下,話小弟的爆煲論是講玩,老實說,真的不是講玩,我在寫「細價樓爆煲論」的時候,已經知道樓市有危機,當中以細價樓最危險,因為,豪宅及中型住宅業主借貸不高,可以防守一段長時間,而期間我擔心的不利因素陸續湧現,但全部給業界精英以不同解釋,將極其負面因素變成正面,例如人民幣貶值,他們會說更加多國內人在香港買樓作保值,樓價必升,A股大跌,他們話總理暴力救市,樓價又升,港股大跌就不再話下,樓市變成避風塘,樓價飆升,有了這些言論,加強了打算買樓的人信心,所以,樓價屢創新高,我的「細價樓爆煲論」就俾人叫唔好玩,不過,我的信念始終如一,亦沒有搬龍門,我的爆煲論是在政府出招之下,樓市在六個月內就會調頭向下,在8月7日,中原指數146.07,我相信在那日就是爆煲日,而我是2月9日發表「細價樓爆煲論」,還有兩日才滿半年,不過,爆幾多我真的唔知,三個月後,就會有一個初步答案。

查詢電話 : 25953029(盧小姐)

 
 
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1. 路人甲 2015-08-24 11:19:06

80後女生 兩年投資7物業

「只求樓換樓 調低要求易上車」

2015年8月24日 9:40

「先不要有自己一生人只買一次樓的心態,並且要為上車先做足準備,了解市況。」80後女生蔣一洪在短短3個月時間成功上車,兩年內先後持有7個物業。她認為買樓前要多分析、做功課。

今時今日人人大歎上車難,10年前隻身從上海來港的讀書的蔣一洪指,自己不是富二代,只是積極在市場尋找低市價「筍盤」上車,「目標筍盤價碼大約在200萬至300萬元,價錢要低於銀行估價1至2成,而租金回報率大約有4厘。」

她認為,要上車先要調整心態,拋開一生人只買一次樓的觀念,「不少人覺得一生人只是買一個單位自住,用來結婚,要求自然高,面積要夠大,要有會所,交通方便等等,若要滿足以上要求,價錢相信要600萬元以上,年輕人當然難上車。」她指,要明白自己的目標只是樓換樓,調低對上車單位的要求,有了第一次上車的機會才能成功。

不迷信權威 做足功課反應快

歸納上車經驗,她指上車客可以從5方面着手,首先,不盲從,多分析。她認為要學會分析資訊,「可能同一日有專家認為樓價會升一成,另一個認為會跌半成」,要多方面吸收有關信息,不盲目迷信權威,多看有關投資樓市的書籍,自我增值。

其次,要透徹了解目標區域的市場信息,「筍盤可能在兩個小時內已經被人買下,所以要隨時了解行情,一有低市價的盤就要立即反應到」,因此,要先了解目標區域的平均呎價、投資前景,以免錯失筍盤。

發現筍盤亦要實地視察,除了上樓參觀,還要走遍大街小巷了解環境及同區住戶質素。「我自己鍾意睇完樓,去茶餐廳同老闆、茶客傾偈,留意餐牌價錢等等,了解實際情況。」而參觀單位最好相約3至4名家人朋友,人多好辦事,可以留意物業不同的細節。

另外,能夠與地理代理合作更能事半功倍,一方面,要運用之前的資料蒐集,避免代理托價,另一方面,讓代理感覺自己是投資者,可建立長期關係,為自己爭取更好的價錢。「代理都比較喜歡投資者,因為大多目標清晰,代理不需要講一大輪,最後買家又轉睇第二區。」

各區仍有 200至300萬物業

地區方面,蔣一洪認為,現時香港在不同地區仍有不少價碼介乎200萬至300萬元的物業,她舉例,若然鍾情港島區,可留以柴灣、西灣河等;九龍區有深水埗、太子、旺角、大角咀,新界區在屯門及元朗等地的選擇更多,她強調,充足準備才是最重要。

總結兩年來的投資經驗,蔣氏認為,「買樓不容易,但亦不難。」她透露,手頭上亦正處理4個海外物業,並有意在今年內再在香港投資2至3個物業。


2. 舍神 2015-08-24 11:19:09

所以呢.......內地d貪官醒呀!

好多炒Taxi牌.....cash二天就到手!

Thank! 大首期! 又學到野! ^^

3. ha 2015-08-24 11:30:25
咁多低估價兩成荀盤,邊度有?
4. 舍神 2015-08-24 11:35:23

股市走勢.....?

享譽盛名都道仕理論.......好多人只識牛123, 熊123

上星期dow and transport 雙雙 跌穿大位, 是 道仕 理論一個大signal!

唔講得笑! 世界正式步入熊市!  最後笑的人,笑得最開心!


5. Desmond 2015-08-24 11:37:20
我亦感到山雨欲來之勢,現況頗有97年時之影子。
6. 村長 2015-08-24 11:43:35
賣得比博士大幅低於市價的樓盤, 唔知係3幾千萬果 D 豪宅, 定係 300幾萬的細價樓, 定係百鬆萬的未補地價居屋呢 ?
7. 舍神 2015-08-24 11:45:46

博士一直睇好, 呢半年睇淡細價樓。

d人仲係好聽就聽, 唔好聽就反桌!一d獨立思考都冇!

明知自己不是醒過人,又唔好好用下個腦!

冇計的! 人性!

說了爆煲半年咁奈, 明白的的應夠時間做野!唔入耳的,都只有各安天命!

好多網友仲係別台慶祝樓市新高, 股市新低.....haha funny

The prudent hath seen the evil

通達人見禍藏躲,愚蒙人前往受害。---  箴言22:3    好應景!  

8. Frankie999 2015-08-24 12:34:59
如果博士今次準確預測樓市轉向, 在未來一年博士將會極為繁忙, 因為全港的傳媒將會週週/天天約你做訪問同測市, 哈, 哈.

不過, 博士到時記得於百忙中都抽空出文, 因為呢處有好多網友天天捧你場.
9. 樓市好友 2015-08-24 13:33:32
博士, 我覺得班地產佬成日唱好樓市, 方便地產商以高價賣樓. 攪到今日樓市快爆煲. 我覺得要付一些社會和刑事責任!
10. CD ROM 2015-08-24 13:59:57
博士總有d1手資訊快於常人!
11. To: 7/F 2015-08-24 14:04:47
博士話細價爆, 中大價, 豪宅 go go go, 咪又睇下點? 
12. 向饭民说不 2015-08-24 15:42:22
还是犹太人厉害,几个月前,他们就放风,美国又要出量宽。
13. 貴公子 2015-08-24 16:04:06
股災唔單止細價盤跌, 中價樓, 貴價樓都會跌!
14. 剛需 2015-08-24 16:43:40

其實經濟如果不好, 沒工作或收入下降,

 

怎麼會有剛需呢??房子可以吃嗎?

 

剛需這個東西很脆弱的~~

15. 撻訂 2015-08-24 17:02:12

柏匯錄4伙連環撻訂

2015年8月24日 星期一
股市大跌市下,恒地(0012)對上一個周末首輪沽清全部75伙的西灣河單幢新盤柏匯,錄得4宗連環撻訂個案,涉及單位屬分布於23至31樓中高層、實用為209及210方呎的開放式單位。柏匯成交紀錄冊顯示,相關單位成交價介乎463.87萬至514.8萬元,以買家遭沒收訂金5%計,估計相關買家被沒收訂金的金額約23.2萬至25.7萬元,意味4伙撻訂單位的買家,合共遭發展商沒收訂金逾97萬元。
16. 向饭民说不 2015-08-24 18:31:32
点都好啦,细价楼,400万跌一半,都系200万。博士成亿豪宅跌30%,跌2,3千万。不同的是对有钱人来说,几千万不是钱,对穷人来讲,几百万系血汗钱。

又是那一句,犹太人真系厉害,几个月前已经话美国今年不但不加息还会出量宽。以现在都股灾,美国佬今年加息机会应该好低啦。记忆之中,每次股灾,美国佬都系减息。
17. 向饭民说不 2015-08-24 18:51:05
14楼食二手饭肯定好兴奋。因为见到楼价跌3,5,7成。想到就兴奋。

典型二世祖黄尸歹。
18. 發展商低頭 2015-08-24 19:42:00

發展商低頭

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,至昨日止本月一手銷售量約700宗,估計全月一手銷售量約1,000宗,比上月只有約700宗回升42%,然而,如今股災再現,一定會嚇退投資者入市,只有用家入市;發展商要吸引用家入市,仍要減價促銷,開價要再低市價3%至5%才有吸引力。他坦言,部分發展商已因為上月初股災押後開盤,如今再來一次股災,部分發展商要追數未必會押後開盤,惟有減價促銷,開價貴的一手盤應難以去貨。

9月推售新盤料約2000伙

資料顯示,有機會於9月推售的新盤約2,000伙,包括東涌東環II、 紅磡環海.東岸、干德道The Fairmont及大嶼山WHITESANDS等,能否開紅盤要視乎發展商的開價策略。

19. abc 2015-08-24 19:44:49
加唔到息,租金繼續升,二手放盤量仍然低,
如果有調整,繼續掃靚盤!
20. 平常心 2015-08-24 20:13:02
無既,買賣係要買家同賣家。

有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場。自己小心預算計好數,不過度借貸,驚乜?
21. 息魔 2015-08-24 20:21:37
真系自欺欺人,樓價一路都無改變,上周仲系創新高... 就因為今日既跌市就令樓價轉勢下跌... !!!??? 笑大人家的肚子了
22. 樓市風雲 2015-08-25 01:14:01
其實環球變化舜間出現,唯有樓市輕舟已過萬重山,穩坐鈎魚船,君不用理會上上落落,自住或放租十多二十年供滿,一定無問題,又何必時時刻刻驚什麼爆不爆煲,只要你與香港一起成長,通脹、市場的力量就一定幫你資產升值,好過買股票唔夠食驚風散。
市場已經有不少訊息話今年美國唔會加息,而且亦隨時再出QE,不信又等着看。
23. 引刀一快 2015-08-25 03:08:31
放租十幾、二十年,供満之後,發現同期業主已經一開三........

樓價跌,租價唔跌係有可能嘅,我亦見過樓價起,租價唔起。

好多人都話就算依傢跌,十幾廿年之後一定返家鄉,唔駛驚..........
咁我借問聲,你願意今日付出十幾年之後嘅價位嗎?


24. 腦殘 2015-08-25 14:19:18
收左十幾廿年租,層樓無貶值,你重想點?
25. 引刀一快 2015-08-26 11:59:34
腦殘兄

層樓要供架,冇租收兼要俾息架,冇升值冇貶值咪即係蝕息囉,白買囉,廿年通漲間樓唔漲咪就係資産縮水兼眼冤囉,人地賺你冇賺就係嘥咗自己時間浪費咗生命,係咪呀阿腦殘。
26. 賓州僮 2015-08-27 12:56:04
層樓要供架,即係現在你只俾一兩成錢,租客幫你供,二十年後就成層樓係你,你點解唔識咁講!
27. 引刀一快 2015-08-28 06:33:28
咁就要睇咩价位入喇。