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敢說亮話
銀行的估價有火上加油之嫌
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月17日

  在前兩個星期,樓價連續創新高,原來高處未算高,有部份銀行估價比樓價還要高3%,有人覺得這是錦上添花,因為無論如何,銀行是以成交價或者估價,較低者作為按揭的標準,所以,高估幾多都沒有用,銀行是會以成交價為準,我不同意用錦上添花來形容,用火上加油比較好。

  有人很奇怪,點解銀行估價會咁進取,他們甚至提起以往九成按揭年代,銀行估價往往不足,比成交價低兩成亦時有所聞,在2008年環球金融海嘯的時候,不少銀行將樓價估值大幅降低,以便向客戶追收差額,如今,銀行估價竟然高過成交價,箇中原因究竟是什麼,而且,政府現在不斷出招壓抑樓市,財爺又不斷叫準備買樓的市民小心,加息已迫在眉睫,銀行的過高估價,其實有抽政府後腿之嫌,而銀行又點解這樣做。理由很簡單,由於按揭成數借得少,就算銀行估得高,風險亦很少,但可以多做生意,在衡量過風險之後,估價比創新高樓價還要高。

  我經常被人問,點解我話細價樓跌,但他們的物業經常收到銀行的最新高值,每一次都比上一次高,我反問他們,銀行有沒有多借,答案唔需要他們講,一定唔會,但銀行的目的是通知客戶可以利用他們的物業加按買金融產品,由於按揭成數低,銀行稍為將物業高估,所承擔的風險亦不會很大,況且還有金融產品作低押,不過,今次如果加按再放大十倍做人民幣定存就大件事,客戶立刻損失30-40%加按金額,由於物業按揭成數低,銀行方面仍然不會有損失。所以,銀行將估價提高亦只不過想多做生意,但如果形勢逆轉,樓價下挫,銀行又會立刻大幅將估價降低,甚至會向業主追收差額,銀行這樣做,絕對是因為風險管理,收入已經是其次,最緊要的是確保銀行所放出貸款沒有任何損失。

 
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1. 引刀一快 2015-08-17 09:24:46
我不同意用錦上添花來形容,用火上加油比較好。”

兩個詞都未夠到肉,叫“送你一程”就差唔多。
2. 銀行估價只有你覺得高 2015-08-17 10:28:43
銀行開門做生意,永遠也是算死草。銀行計算按樓業務,一定在完全可控風險的情況下,同時計算借貸人的Earnning Power才批出款項,﹝美國匯豐除外﹞。而且,一般樓宇按揭銀行貸款額,大於借款人對物業持分的實質權益。銀行都信得過借款人,你理得佢樓價購買時高定低此一相對價格呢?
3. Melt Down 2015-08-17 10:53:16
以下是東方日報今日的評論:

人民幣貶值添憂 樓泡爆在加息時

由於本港樓市應調整而未調整,美國在九月若落實九年來第一次加息,對樓市衝擊的威力,絕對較想像中更大,加上人民幣貶值未見底,引發的貨幣戰可能令本港經濟環境急速惡化,樓市在此敏感時刻,泡沫隨時一戳即破並轉入下跌周期,直插而下的第一波跌勢,幅度可能相當驚人,大家要保持頭腦清醒,樓市由升轉跌的時間拖得愈長,殺傷力只會愈大。

人民幣出乎意料大幅貶值,引發各方揣測。雖然人行為人民幣再大貶的預期降溫,但人民幣由升轉跌,對接近爆煲邊緣的港樓將產生深遠影響,大家必須提高警覺性。

雖然有地產界人士估計人民幣貶值可以刺激內地客購買港樓以求保值,個別新盤銷售亦錄得內地買家入市個案,但若細心觀察,人民幣近年持續上升變相加強購買力,北水成為推動樓價上升動力之一,理論上隨着人民幣貶值,港元資產變得更貴,下跌的風險更大,內地客買港樓比例應是下跌而不會上升,內地投資者在此樓市轉折時期,大規模入市以求保值的機會不大。

事實上,本港第二季經濟增長雖達百分之二點八,表現較預期為佳,但面對出口持續疲弱,旅遊業風光不再,人民幣貶值會進一步削弱內地客的消費力,明年零售業更可能進入收縮期,令本港經濟前景更添不明朗因素,情況令人憂慮,加上近期股市大調整,更不利本港高樓價可以高企不墮。

不可忽視的是,差估署剛公布的六月私樓樓價指數首度升穿三百點大關,細價樓樓價愈升愈有,漲幅更跑贏大市,但其實只有一手新盤獨旺,二手市場持續拉鋸,成交不斷萎縮,樓市轉勢只是等待一個引發點,而美國若落實九月加息,將是推動價樓下跌的重要訊號。回顧過去樓市泡沫爆破的教訓,加息期開始的首次加息,會對樓市信心構成重大打擊,樓價可以在短期內大幅下跌。

隨着經濟環境轉壞,本港樓市不跌神話隨時破滅,在樓價下跌以及進入加息周期時,買樓置業更要衡量個人供樓負擔能力,應對香港跟隨美國加息,新進業主要有心理準備捱過漫長的樓市寒冬期。

4. Melt Down 2015-08-17 11:32:26
當全世界都冧市,唔通香港楼,股可以幸免?
5. 路人皆知 2015-08-17 17:23:19
乜而家全世界冧緊咩?定係將會冧?有什麼理㯫?
6. 引刀一快 2015-08-17 17:53:36
To  2樓

估得高,成數低,怕咩?最緊要到時手要快,急急call loan。
7. 引刀一快 2015-08-17 17:56:45
To 4樓 Melt Down

呢個係夢。
8. Melt Down 2015-08-17 18:10:59
快刀兄,你意思係......?
9. Melt Down 2015-08-17 18:43:10
路人皆知兄, 睇來我同你嘅層次唔同,多謝!
10. melt up 2015-08-17 19:22:45
唔好話英美澳紐加既樓,連堔圳樓都未冧,升得多過香港豪宅多多聲! 

11. Melt Down Down 2015-08-17 20:58:33
Melt up 兄, 看來你的英語水平唔多合格。 Melt 本身唧意思已經向下, 怎會up啊! 共查之, 哈哈哈......
12. 引刀一快 2015-08-17 23:07:19
To 8樓 MeltDown兄

放眼世界皆頽,唯獨香港順遂,係好友們嘅夢。
13. CD ROM 2015-08-18 16:26:56
以前銀行估價, 大約=該屋苑既最新成交價~~~~~~

最近, 估價個價錢根本連臨約都未成過呢口價, 仲要未計埋台仲有10個8個%傾, 銀行變相"借d依"借多1成比你~~~~ 去抵消金管局個按揭成數指引~~~
14. AH-HO 2015-08-18 18:09:19
銀行應該是用估價或成交價的較低的價格做按揭基準,不應該存在變相"借d依"借多1成。
15. CD ROM 2015-08-19 11:58:10
To AH-HO 兄

Thanks for your clarification. 

本來我想話, 所謂果一成, 係追創新高價果一部分, 正常以前你要預全數自備cash, 宜家可以估到足晒, 一來一回差好多cash咁意思.......

不過為忍誤會你說法最正確, 以低為準!