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敢說亮話
銀行的估價有火上加油之嫌
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月17日

  在前兩個星期,樓價連續創新高,原來高處未算高,有部份銀行估價比樓價還要高3%,有人覺得這是錦上添花,因為無論如何,銀行是以成交價或者估價,較低者作為按揭的標準,所以,高估幾多都沒有用,銀行是會以成交價為準,我不同意用錦上添花來形容,用火上加油比較好。

  有人很奇怪,點解銀行估價會咁進取,他們甚至提起以往九成按揭年代,銀行估價往往不足,比成交價低兩成亦時有所聞,在2008年環球金融海嘯的時候,不少銀行將樓價估值大幅降低,以便向客戶追收差額,如今,銀行估價竟然高過成交價,箇中原因究竟是什麼,而且,政府現在不斷出招壓抑樓市,財爺又不斷叫準備買樓的市民小心,加息已迫在眉睫,銀行的過高估價,其實有抽政府後腿之嫌,而銀行又點解這樣做。理由很簡單,由於按揭成數借得少,就算銀行估得高,風險亦很少,但可以多做生意,在衡量過風險之後,估價比創新高樓價還要高。

  我經常被人問,點解我話細價樓跌,但他們的物業經常收到銀行的最新高值,每一次都比上一次高,我反問他們,銀行有沒有多借,答案唔需要他們講,一定唔會,但銀行的目的是通知客戶可以利用他們的物業加按買金融產品,由於按揭成數低,銀行稍為將物業高估,所承擔的風險亦不會很大,況且還有金融產品作低押,不過,今次如果加按再放大十倍做人民幣定存就大件事,客戶立刻損失30-40%加按金額,由於物業按揭成數低,銀行方面仍然不會有損失。所以,銀行將估價提高亦只不過想多做生意,但如果形勢逆轉,樓價下挫,銀行又會立刻大幅將估價降低,甚至會向業主追收差額,銀行這樣做,絕對是因為風險管理,收入已經是其次,最緊要的是確保銀行所放出貸款沒有任何損失。