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敢說亮話

網球亦以守代攻

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年8月31日

   深宵起身寫文,順便睇美國網球公開賽,以前叫林山大賽,見到細威仍然打波,細威成名已經超過十五年,可算是老將一名,仍然排世界第一,點到你唔服,不過,這點亦與現在網球改變打發,發球上網的年代早已終結,發球機器已被淘汰,代之而起的底線抽撃,強勁上旋球,在觀賞上比較好,否則,發球上網一招了,不是你死便是我亡,既然發球發得好,又何需打一招了的戰術,慢慢睇定嚟打,勝算比較高,而防守戰術又適合老將,所以,細威,李娜等老將依然可以聘馳沙場,我相信這與網球戰術改變有關,以守代攻不但是新的網球打法,而且亦是新的物業投資方法,以往炒家的摸出摸入,只見身郁,唔見到米白,有乜冬瓜豆腐,那些炒家就會被淘汰,不過,這是政府強制執行的方法,但錯有錯著,這原來是正確的方法,實非官員們始料所及。

   在1997年前,樓市炒風的確熾熱,一買一賣,好似網球上網打法,快速非常,亦勝負立見,手風順的時候,資產升值以幾何級數上升,但經不起風浪,1997年後,大部份投資者消聲匿跡,碩果僅存的亦變得非常保守,當然,亦有一些新進的年輕投資者,不過,人數不太多,所涉及的投資項目銀碼亦不大,但政府仍然擔心那一小撮投資者,或者炒家擾亂物業市場,於是推出辣招,企圖將炒家趕出物業市場,但政府未竟全功,炒家並沒有離開,只不過將身份改變,變成一個長線投資者,投資物業方法亦將短炒變為長揸,實行以守代攻,此一改變,令物業投資者生存的時間更加長久,什至很難被物業市場淘汰,在政府官員來說,樓價雖然沒有下跌,但樓市減少炒賣,已經算是功德完滿。

   防守,始終是現今投資物業最好方法,但亦有其弱點,若果加息,投資者的支出大增,想防守都不能,為了保救這弱點,一定要降低借貸比率,所以,投資物業這門生意現在是很難進場,沒有新人湧現,老將更難會被淘汰,這點投資者比網球老將更勝一籌,雖然網球已經很少新秀,但人的體力始終有極限,當細威等一班老將退役之後,待之而起是一批比較年輕些少的老將,不過,依然是老將,而事實證明,防守真的是可以令對手束手無策,政府官員應該深深明白這個道理。

 
 
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1. 引刀一快 2014-08-31 10:50:41
湯生,“久攻必破,久守必失”呢個你點睇?
2. 小陽 2014-08-31 11:19:43
貧者愈貧,富者愈富。
3. 大寶二寶 2014-08-31 11:31:16
对呀! 守龍門可以打到四十幾歲都得, 例如: 賓士, 施路頓, 舒米高......。 踢前鋒去到三十幾就冇人要喇。

共勉之, 哈哈!
4. KOW925 2014-08-31 12:16:10

有同感

抄不到,租得到.

久攻必破,久守必失  ~ 久攻必破一,久守不只一.....~_~

防守吧~


5. 蜕变中嘅懒人 2014-08-31 13:01:55
如果唔係政府2010年底起,出幾碟辣椒小炒同麻辣湯底火煱,勁辣嚇窒懶人兼無得加按又加按,懶人同老婆雙鏟合璧、勇猛無比炒到天昏地暗,好可能現在擁有10個單位以上,身家多2倍都唔止,不過若果爆咗就唔知點解救,而家就夠晒隱陣,知足者常安樂,有辣有唔辣,但係如果有得再揀過,懶人寧願再做拼命三郎,轟轟烈烈,得就得唔得就失。
6. 打工仔 Andy 2014-08-31 13:37:35
小弟有幸在1997,98前後將投資物業全部賣走! 只留自住單位死守! 10%利息供到死死下! 
所以經常提醒自己要小心好景不會常在! 
現在所有的都是辛苦經營回來! 

共勉之

7. 大寶二寶 2014-08-31 14:22:05
回5 懒人兄

做人最緊要知足常樂。 一家人齊齊整整, 健健康康, 銀紙夠使, 夫復何求。

共勉之, 哈哈!
8. 打工仔 Andy 2014-08-31 14:30:45
1 .   蘋果日報 
何熊輝
2014-08-31

樓市風雲
樓市風雲:樓價有力再升一倍

 

樓市在一片看跌聲中,由細價樓帶頭領升,升勢之勁,全出乎意料之外,以前樓價的升勢通常由市區中價樓帶起,然後向新界區擴散,但這次升浪中,一些新界偏遠地區的細價樓率先逐一破位,彈升之快,全無迹可尋。

有樓評指,細價樓搶升一輪後,很快會無以為繼,因此樓市往後最多只會慢升。不過,話說未完,港島已有中價屋苑樓價錄得按月上升一成的成交,但就算慢升,樓價的中長線累積升幅仍會相當驚人。基於現時的買家,以用家為主,因此就算經濟突然出現逆轉,亦很難會有不問價拋售的情況,反觀如果十年內,只要經濟平穩向上,每年樓價只要平均上升半成,十年後又可再升一倍。雖然未來十年,樓價可能有升有跌,但由於可見的將來,仍是供不應求,因此樓價持續慢升,機會始終較大。

筆者認識一位新界北區的居民,去年初將持有的兩個嘉湖山莊單位沽出,並靜待回調後購回,不過一年多後,區內樓價逐步上升,最近更有單位,以破紀錄價成交,如果樓價再慢升十年,他當年售出單位所持的現金,十年後約只可購回一個他當年沽出的單位。樓價以溫水煮蛙式上升,殺傷力會比急升更大,因為急升後,較易會急跌,但一年升半成,升幅似有似無,三幾年後才察覺,屆時才作補救,代價重大。

何熊輝


9. 打工仔 Andy 2014-08-31 14:37:02
有人說地產霸權已過時, 現在已進入了"資產霸權" 的年代! 
共勉之! 
10. abc 2014-08-31 14:49:22
請教這幾年狂升物價係QE所致;
美國先使大幾年錢,全球跟著追隨;
咁全球透支了往後十幾年升幅;
物價現在係進入高水平階段都冇得返囀頭?
依家全球吾好再重蹈覆徹再狂QE,大家適應高水平物價後,一切又重入正軌?
11. 蜕变中嘅懒人 2014-08-31 15:20:52
懶人無數據無理論,只係識靠估人心諗乜,全世界跟隨美國瘋狂QE到現在己經停不了,本來錢多咗資產狂升只係數字遊戲,奈何有兩點係最關鍵無得解决:

1.美國使慣咗又有得再借、息口由我定無理由慳或自己加息俾債主、話收水減債加息係呃傻豬,資產肯定有排升。

2.銀紙多到離譜,繼美、中、日之後歐盟又話要QE印錢,好可能俄羅斯又跟,咁新興世界又焗住跟,銀纸勁多但多數落入強者手,造成超级貪富懸殊將形成赤貧者動乱盟芽,新型恐佈主義共產意識有可能復活。

要回歸以往正常經濟環境,恐怕要靠戰争或大瘟疫令資產大冧、人口大減去完成了。
12. 引刀一快 2014-08-31 16:03:06
懶人兄

你睇睇呢鋪大陸會點先喇,大陸走低只要低出面,好多依傢睇到嘅嘢,你都會發現係原來係幻象,原來................可以咁幻象。
年底118,我仲係咁有信心。
13. 蜕变中嘅懒人 2014-08-31 16:29:52
TO 12樓 引刀一快兄
懶人對於內地樓市會在短期內大冧硬着陸嘅可能性係不大,在正常自由經濟政治環境下,內地樓市一早己經撑唔住,為何可以捱到今時今日仍然金槍不倒,甚至北京地王驚再現,原因引刀兄知之甚詳。

懒人諗只要1日地方政府仍要依赖房地產收入去支持運作,不致要中央放水救命,1日地方官員仍可以抽房地產油水,1日中央未有足夠資源取代地方政府龐大房地產收益,1日中央都唔會亦無理由摧毀房地產造成可預見嘅大災難,或更可能因而出現動乱。

懒人深信中央有能力有計劃操控內地樓市,調整會有,大冧不可能;反之早前幾個月人仔大跌3%,新聞話仍有下跌空間,但懶人仍深信年尾會倒升2%嘅可能,社會主義嘅經濟調控威力、效率同速度,唔可以用自由資本制度去猜度,懶人係咁諗。
14. 引刀一快 2014-08-31 17:14:59
懶人兄

你講“社會主義嘅經濟調控威力、效率同速度,唔可以用自由資本制度去猜度”
呢部份我基本同意,不過.....

你知唔知4年前,新總理上臺嘅下馬威,就係打樓價,結果係點,懶人兄你有眼睇。
依傢就算每日拍一塊地王,都已經唔多見效,更唔會出長效,因爲你可以要地産商唔平賣,但係逼唔到市民夾硬貴買,依傢D成交少到嚇親我,二手價調度會慢一手三到六個月,中心一手堅挺但係冇乜成交,週邊好多已經番咗去兩年前嘅價,特別係有炒作成份嘅樓盤,狂減都冇客買,咁落去,樓市會點?
唔俾上,出盡法寶都冇效,唔俾落,我認爲無計可施,因爲二手定幾多錢都好,可以私下回水。

我講件十幾年前嘅事你聽下,你就大陸普遍嘅市場心態有所瞭解。97年,我去大亞灣睇人地生産蝦苗,當時羅氏蝦(即係越南大頭蝦),10000苗要800人仔,對蝦就300-400,咁係咪即係羅氏蝦好矜貴?到98年,我水産所嘅同學同我講,果年羅氏蝦嘅批發價可以有10蚊斤(500g)都偸笑。一言蔽之,大陸乜都一窩蜂,買就搶到頭崩,賣就慌死掟唔切。國家邊有咁大力操控局面?拖慢下墜速度就有可能,但係今次真係汶水。
15. 蜕变中嘅懒人 2014-08-31 22:10:02
TO 14樓 引刀一快兄
內地咁深入細微嘅內情,只有引兄長駐內地至暸解到,懶人真係估都無得估,希望內地經濟逢兇化吉就好啦。
16. 打工仔 Andy 2014-08-31 22:28:23
To 引刀兄, 懶人兄

引刀兄講得岩, 以深圳市中心樓為例, 須然個價無乜下跌或下調了小許, 但明顯少咗買家! 
旺市時, 我個內地手電每日響過不停, 現在, 一星期只收到一兩個中介打來check 盤! 
17. 蜕变中嘅懒人 2014-08-31 22:29:57
TO 7樓 大寶二寶兄
而家焗住要用知足常樂嚟安慰自己,孖寶兄靜静話你知,懶人其實係賭徒性格,左邊個天使叫懶人安份守己,唔知点解總係右邊只魔鬼啱聽啲,可能魔鬼天性係想人死,甜言蜜語引誘你去冒險,不過而家魔鬼講乜都無用,穩守成梗局,突擊都突唔出,一日諗幾次知足常樂,激死只魔鬼。
18. 蜕变中嘅懒人 2014-08-31 22:52:01
TO 6樓 打工仔兄
兄台好叻仔,97-98年識得走晒貨,剩係後來低位入番都賺到笑,懶人好彩都係98賣自住樓,唔係叻仔,而係嗰時應外家要求同老婆喺外家住,空置不如賣,又無買番,真係一世夠運執身彩。
19. 打工仔 Andy 2014-08-31 23:34:44
To 18 懶人兄
我一d 都唔叻! 是狗屎撞棍至真, 當年又太年青, 又怕麻煩, 唔識得收租! 
所以將九龍城41校網及一些特色單位也賣埋! 依家真係買唔返! 
所以現在唔敢再賣仔了, 哈哈哈! 
20. 引刀一快 2014-09-01 01:54:51
打工仔兄

深圳樓市係廣東省內最勁嘅,交投本來好活躍,每間地産中介行交數金額比廣州大得多,主要係中原同世聯鬥,中原以廣東人爲主,世聯就係外省人多。
我估計,未來幾年,番大陸買樓嘅人會隨著限購鬆綁而增加,因爲香港嘅屋太細,個個都冇地方放嘢,將來交通亦會越嚟越方便,到大陸樓價跌到咁上下,就會好多人去買,因爲供間大陸屋分分鐘平過租迷你倉。
21. 引刀一快 2014-09-01 03:04:30
懶人兄

中國人咁多,又係非民主國家,面對困難會有好多後着,不過,通常後着會有後遺症,拖慢嚟發生咁解啫。
22. 肥婆四 2014-09-01 07:53:46
TO14引刀兄
據小弟所知,國內現届政府由2013至2018執政,李克強總理上任至今未見有打擊內地樓價措施。請引刀兄指正。
23. 打工仔 Andy 2014-09-01 10:04:59

引刀兄早晨,

我估, 如果限購令唔鬆一鬆, 累積既購買力沒有出路,遲d又會再爆上去了!我覺得內地樓市不會太差的。其實幾年前就係受限購令影響, 我取消咗寶安區市中心一個帶精裝修新樓盤既交易, 該樓盤現在已上升一倍有多了!

 

24. 引刀一快 2014-09-01 13:06:16
To 肥婆四兄

你以爲李先生上任先開始做嘢?唔係架,係一經定好人選位置,佢就有嘢做,李先生當時係想用打樓價作爲聲望“預熱”個位架。四年前就已經入手,冇成果,你地就梗係睇唔到報導喇,但係我呢類人會知道囉。
25. 引刀一快 2014-09-01 13:48:33
To 打工仔兄

午安,我對大陸樓市上落嘅估量,2:8
好多週邊嘅樓盤已經猛降搶客,跟住就係好多本來唔係週邊嘅盤,當咗週邊嚟賣。
我前晚同D中介食宵夜,佢俾個筍盤我睇,筍到嚇一跳,四百幾平方,十個鋪面,賣1400,你估喺邊度?琶洲展館附近!比較資深嘅持貨者依傢陸續放手。
限購鬆綁一定會成交量衝一衝,但係價格我就估計唔會點上。依傢好多前幾年就有人瞄上嘅靚盤,開盤直情冇人買。


26. 打工仔 Andy 2014-09-01 13:57:39

To 25 引刀兄

明白!真係要見步行步先得!

27. 引刀一快 2014-09-01 14:03:26
打工仔兄你早就上岸,唔駛咁緊張喇。
28. 打工仔 Andy 2014-09-01 14:09:14

引刀兄

未呀未呀!仲要做嫁!

29. 肥婆四 2014-09-01 14:28:05
TO24引刀兄
啊!你話李克強做副總實習接班個兩年,我當佢係執行溫總的政策咖。多謝指教。
30. 引刀一快 2014-09-01 23:17:34
To 肥婆四兄

呢個資料係某高校政治系嘅人士俾嘅,喺大陸,基本上每個單位、機構、企業、公司,都有一D政治觸覺好高嘅人,亦有好多人有呢方面嘅關係,我最近受到D完全唔敢公開嘅料,依傢觀望緊係咪堅嘢。
政治觸覺極爲敏銳嘅,往往亦係非常功利嘅人。
31. 肥婆四 2014-09-02 15:35:24
TO30引刀兄
        你既在內地日子長,咁堅料流料都會接收咖啦,知到多啲咪自己因住下囉,無壞格。你心情好咪放出黎等大家見識下,我會認真睇咖。
32. 引刀一快 2014-09-02 15:40:48
肥婆四兄

你講得啱呀,我唔否認會收到流料架,我都係人嚟之嘛,講開又講,我最近收到一個超勁料,但係絕對唔敢喺呢度講,連電話我都唔敢講,連事後孔明都唔敢做!
拔喉
33. 肥婆四 2014-09-02 22:40:09
引刀兄
唔使去到咁下馬!會好麻煩的。作為大大會防止唔比任何人做呢的野!a
34. 亮劍 2014-09-04 13:51:03

曼聯Panic Buy 管理層最錯?

撰文:嚴智勇
欄名:國金札記


曼聯成為今夏全球轉會市場的大豪客,一口氣花了1.55億英鎊簽入6位新兵,一改格萊澤家族近年入主後的審慎理財作風,顯然希望重返爭標之列,至少取得明年的歐聯資格。
經歷失望的一季後,本人作為紅魔鬼球迷,當然歡迎球會大肆擴軍,而且法卡奧、迪馬利亞等新兵均已證明自己實力,絕非甚麼無名之輩。

寧願買錯 死綫前瘋狂交易

然而,對於管理層接連兩季於轉會市場「倒瀉籮蟹」,繼去年於轉會窗最後一刻才勉強簽下後來發現並不合用的費蘭尼後,今年再於死綫前進行瘋狂買賣,簽入2人而一次過放走多達6人的行徑,本人頗有保留,甚至帶點質疑。

球壇喜稱上述行為是「Panic Buy」(痛苦的收購),主因球會於死綫前買人,很多時候是抱着「寧願買錯、拒絕放過」的心態,擔心蘇州過後無艇搭,反而球員適不適合自己球隊或戰術,只屬其次,最終亦導致不少相關收購以失敗收場。這情況一如百貨公司大減價時,大家血併過後,總發現買了一些不喜歡以至不合用的東西。

毫無疑問,行政總裁伍德沃德(Ed Woodward)為首的曼聯管理層,確實要為這2年的Panic Buy負責,主因有力主宰球員轉會的領隊費格遜2年前退休後,他的2任接班人均已失卻相關話語權。

般來說,歐洲球會有最少2個月時間為新球季組軍;況且,與普通公司員工辭職只須一個月通知不同,職業球員全是合約制,續不續約大多於半年前已有決定。曼聯早知今夏有3名後防離隊,加上中場傑斯退休,最少必須補充中堅、左閘及中場各一;若計及近年一直缺人的防守中場位置,意味簽入4名新兵是最低目標。

事與願違的是,除早早以極高溢價買入英格蘭年輕左閘梳爾,以及去年已有默契的西班牙中場靴里拉外,其他位置一直只聞樓梯響,侯姆斯、華美倫、維度等扯上關係的名字,最終一一落空。

現階段不敢說曼聯將會成為又一Panic Buy的失敗例子,卻想問一問管理層,早2個月他們是否掛住放暑假,究竟有否早早擬定合適的買賣計劃,並有效地依計劃行事。

不明球隊需要 增兵歎慢板

本人明白曼聯現今沒有車路士或曼城的財力,可以一擲千金勢奪心頭好,但至少也應有對方的乾淨利落,深明己隊需要甚麼位置的球員,兼且清晰地訂下目標,首選不成,便要退而求其次,而非蹉跎歲月,遑論近日一連串的收購,不要說Plan B,看來甚至連Plan A都沒有。最後,突然想起世界杯時球迷間的金句:「不怕神一樣的對手,只怕豬一樣的隊友。」或者,管理層也是一樣;曼聯今年若再失落前四,要搵新工的恐怕不只是領隊雲高爾,也要預上伍德沃德一份。

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平時不燒香,臨急抱佛腳,曼联呢班管理層竞然犯咗「睇定D」毛病。
呢下同呢半年先匆匆忙忙,亂咁上車的小業主好相似。