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文亮語

放寬首置是不敗計劃

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年12月27日

  林太的施政報告提及首置上車計劃,目標是一些有能力供樓但付不出首期的人,但不知何故,變成一個資助房屋計劃,林太唔收貨,其實,要解決這個問題的確不難,只要准許那些首次置業上車但沒有足夠能力付首期的人少付首期,基本上已經可以解決問題,不過這樣做,就即是要局部放寬逆週期措施,有違政府壓抑樓市決心,所以,財金官員立刻表示政府決不會這樣做,變相是否決林太的首置上車計劃,同時觸動了特首神經線,令到市民以為特首的權力有所限制,在上星期一次訪問,林太表示如果特首與財金官員的意見有分岐,應以特首的意見為依歸,一錘定音,放寬首置上車人士的按揭成數應指日可待。

  不過,很多官員仍然不明白林太心意,認為放寬按保上限,令到更多市民可以貸款九成上車,其實,那些打算上車人士是市場上最弱的一群,並不是林太打算幫助的人,況且地產商已經做了,比政府做得更徹底,免壓力測試的高成數按揭就是地產商的方法,那些人就算用按保買樓,都未必過到壓力測試的一關,所以,放寬按保的作用不大。

  而林太所指是收入不錯,有能力供樓但付不出龐大首期的人,容許他們買第一個單位時可以付低至二、三成首期,他們便可以輕鬆上車,這樣做當然有一個反效果,就是需求增加,樓價有機會上升,這是不能夠否認的,不過,如果供應充足,就算上升的幅度都不會很大,而且,當銀行能夠貸出款項,毋須要金管局呼籲,都會自動跟隨美國加息,就算美國不加,香港亦要追加,在供應充足與利息上升之下,樓價反而會有機會下跌,這雖然是一個非常大膽的嘗試,但在可預見的情況下,何不放手一博,倘若樓價繼續上升,政府仍然有一個安慰奬,就是幫助了首置上車人士,特首打算幫助的人。

 
 
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1. 香港土著 2017-12-27 09:40:15
博士哩篇文章劈頭第一段就係一個偽命題.

邊個講過首置上車盤要幫供得起冇首期之人? 

一雞兩味, 假鋼需就買一千萬兩房, 真鋼需就買五百萬隔離清水單位, 一樣係兩房.

上車盤唔夠數? 傻啦, 跟本冇人買, 一百幾十個就夠有凸. 帶出訊息清楚明白. 
2. 真真薯片 2017-12-27 10:02:55
土著兄, 上車盤多唔多人買, 夠唔夠貨賣, 房協資助房700個單位, 都係200-4/500萬民生樓, 到2月揀樓時自有答案, 我希望百零個單位可以滿足市場需要
3. 真真薯片 2017-12-27 10:08:15
林鄭真係有guts, 夠膽提高按揭成數

在下比多條橋, 就係成數可以提高, 但係壓測入息比例要再加重, 咁先可以確保真係幫到收入高又冇首期既人

如果林鄭力排眾議, 提高按揭成數然後樓價爆升, 呢隻鑊佢就食晒, 咁有guts去make decision, 先至係leader, 果然係回歸以來能力值最高既特首, 在下佩服

在下估計如果林鄭提高成數, 唔會遇上任何政治阻礙, 因為正苦入面全部都係地霸既人, 求之不得, 當然要快快實行
4. CCL 2017-12-27 10:24:42
林太已講明唔會壓低樓價,土土自己執生啦.
博士高見, 現在正是要放寬按揭的大好時機,使2手樓市轉活,令香港經濟跟隨樓市向上爆.
5. 真真薯片 2017-12-27 11:03:35
聽講2018年好似話有3萬幾個單位供應?

http://ps.hket.com/article/14245/2013年全港可供發售新盤單位總數約29019個

http://ps.hket.com/article/41490/預計2014年全港可供發售新盤單位總數約31236個

http://ps.hket.com/article/510265/2015年供應收成期%20新盤百花齊放

http://ps.hket.com/article/1128754/2016新盤陸續有來%20逾3‧8萬伙供應壓境

http://ps.hket.com/article/1614471/【專題報導】2017新盤各具特色%20逾3.3萬個一手供應大放送

6. 井 2017-12-27 11:57:55
數天前發表一篇題目為「看數據看真相︰為年輕人說句公道話」的文章,再次引起中年人很大的迴響,在專頁中留下不少的意見和批評;為了公平起見,今次繼續「看數據看真相Part II」,再次用上大量數據,主角是香港的中年一代,比較一下與今天年輕人處境的分別。

﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡

以下定義的「中年人」,主要為四十多至五十多歲的人,即香港60後的一代,包括我自己在內。

我們這一代的人,在近世代中算是較為幸運的一群,年輕時碰正經濟的急速發展階段,畢業後踏入職場的十多年(1980年代到1997回歸前),得到三方面推動力的優勢︰

(1) 香港經濟高速發展,整體薪金大幅上升;
(2) 很多公司中高層的人,他們都沒有較高的學歷,當時年輕一代很容易就被推上去,替代他們的位置;
(3) 在1989年六四事件後,香港引發大量移民潮,很多中高層離開香港,製造大量機會給當時的年輕人。

﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡

當中最大的推動力,就是香港在1997回歸前的整體收入升幅……唔講你可能唔知,知道可能嚇死你﹗

在當年的美好日子,香港整體收入升幅直線上升,除1981-1986年中英談判之時略為減慢(但這五年的升幅也有七成),收入中位數平均每五年就翻一翻;但這個趨勢在回歸後就停止了,到了1996-2016年的時期,收入中位數在20年就只升了63%︰

年份 每月收入中位數(港元) 每五年升幅
1976 742 
1981 1,516 104.30%
1986 2,573 69.70%
1991 5,170 100.90%
1996 9,500 83.80%
2001 10,000 5.30%
2006 10,000 0.00%
2011 12,000 20.00%
2016 15,500 29.20%

可能你會反駁︰通脹率在1980年代升幅驚人,收入暴升當然也是合理啦﹗沒錯,在香港回歸前的二十年,除了1985-1987年較為偏低外,大部份時間的通脹率都在8%以上,有數年更是雙位數字;但就算在扣除通脹以後,1976-1996年的實質(Real)收入中位數升幅也有140%,但在1996-2016年的實質升幅就只有20%,每年平均實質升幅不夠1個巴仙。

對於當時的年輕一代,憑著經濟高速增長的快車,整體收入可以極速上升,再加上中高層的大量移民,年輕人很容易就被推了上去,替代他們的位置。

根據1996年的人口普查,當時最高收入的一群人(每月收入40000元以上),30-39歲的年齡群組佔據四成,比其他年齡群組都要多︰

年齡 每月收入高於40000元或以上的人數 比率
15–19 220 0.2%
20–29 10,077 7.1%
30–39 58,171 40.7%
40–49 52,656 36.9%
50–59 16,730 11.7%
60+ 4,994 3.5%
總計 142,848 100.0%
資料來源︰統計處1996年的人口統計報告

這群人將優勢持續帶到今天,目前最高收入的一群人(定義為每月收入60000元以上),變成了45-54歲的群組︰

年齡 每月收入高於60000元或以上的人數 比率
15–24 461 0.2%
25–34 23,437 10.1%
35–44 68,527 29.6%
45–54 87,159 37.7%
55–64 43,224 18.7%
65+ 8,649 3.7%
總計 231,457 100.0%
資料來源︰香港統計處2016年人口統計報告
(注︰2016年人口統計報告的歲數分類,相對1996年作出改變,從X0-X9變成X5-Y4歲)

在2016年香港最高收入的一群(定義為每月收入60000元以上)有23.1萬人,45-54歲佔了8.7萬人,但25-34歲就只有2.3萬人。

全香港45-54歲組別中有90.2萬人,其中8.7萬人(9.7%)每月收入超過60000元,16.0萬人(17.7%)每月收入超過40000元,在各個年齡層高收入比例最高;至於在25-34歲組別89.9萬人,只有2.3萬人(2.6%)每月收入超過60000元,7.0萬人(7.8%)每月收入超過40000元。

﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡

我在「看數據看真相︰為年輕人說句公道話」的文章中,分析了香港持有學位的人,在不同年齡層的每月收入中位數︰

年齡 2016年每月收入中位數(港元)
15–24 12,000
25–34 21,250
35–44 35,000
45–54 45,000
55–64 49,000
65+ 38,000
總計 27,000
資料來源︰香港統計處2016年人口統計報告

這分析令到很多中年人立刻彈了起來。他們的留言包括︰

- 三十年前香港只有兩間大學,就是港大和中大,每年只收一千多個學生;
- 四五十歲有學位的人,就是全港最Top的2-3%精英;
- 宜家通街大學生,而且大學生水平被拉低左;
- 如果要公平比較,應該用最叻嗰2-3%比較,用現在最叻嗰2-3%正正就係去做醫生律師投行嗰班;佢地畢業十年後,賺十萬八萬一個月係好常見。

對於以上的留言,可能有一個誤會︰他們以為在中年人的群組中,只有2-3%持有學位;所以要比較的話,就應該用今天最叻的2-3%年輕人來比較。

但其實在中年人組別之中,45-54歲共有90.2萬人,持有學士或以上學位資格有19.1萬人,佔總人口21.1%,

點解咁多中年人有學位?當年不是只有兩間大學嗎?

答案是︰不一定要大學,才可以頒發學士學位。

香港到了80年代中期,很多非大學的院校,例如理工學院、城市理工、珠海書院等,它們雖然不是大學,但也有頒發學位課程。所以得到學位的人,不一定是港大和中大畢業。

所以在中年人的組別,平均每年歲有1.91萬人持有學位資格,佔比例兩成以上,並非只有2-3%。

教育程度
(最高就讀程度) 人數 比率
小學或以下 89,635 9.90%
初中 196,614 21.80%
高中 337,265 37.40%
文憑/證書/副學位 88,053 9.80%
學位 190,767 21.10%
總計 902,334 100.00%
資料來源︰香港統計處2016年人口統計報告

﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡ ﹡﹡﹡

回到大家最關心的問題︰這一群45-54歲的中年人,他們在三十多歲的時候,可以買到樓嗎?

家庭住戶戶主
年齡組別 自置物業 租住 其他(例如僱主提供宿舍) 
24歲以下 32.4% 54.5% 13.1%
25-29 50.8% 42.1% 7.1%
30-34 57.8% 36.5% 5.7%
35-39 59.8% 35.1% 5.0%
40-44 55.8% 40.0% 4.2%
45-49 53.7% 42.6% 3.6%
50-54 51.7% 45.1% 3.2%
55-59 47.0% 50.2% 2.8%
60-64 45.5% 52.3% 2.3%
65+ 40.7% 56.4% 2.9%
總計 50.8% 45.2% 4.0%
資料來源︰香港統計處2001年人口統計報告

答案是︰當年三十多歲的人,大約六成可以買到樓。

回看2001年的數據,當時戶主年齡30-34及35-39歲的兩個組別,分別有57.8%及59.8%住在自置物業,比例是各組別中最高;反而年齡較大的組別,就只有四至五成。

在當時的美好年代,對於學歷較好的一批60後,只要不是亂花錢的話,在職場工作十年左右,一般都有機會儲夠錢買樓。以我自己為例,我在30歲的那一年,已經可以買到半山干德道面積1000呎、數年樓齡的三房單位;如果我遲二十年出世,就算俾我再次高考三分考入港大,然後200%努力工作,再搵多幾份兼職,每月儲錢30%以上,也應該沒有可能買到干德道,而是一直走到山腳,買一間只有200呎的納米劏房樓。
7. 真真薯片 2017-12-27 14:11:16
To 6樓

No no no………年輕人買唔到樓, 完全係因為佢地用iphone, 去日本旅行, 唔增值自己, 唔捱得, 唔肯由低做起, 缺乏獅子山精神, 短視, 十年前唔識得買騰信, 中年人完全係靠自己既實力用雙手去打併, 經過刻苦既磨練先至做到業主, 中年人既實力係有目共睹, 就算中年人去北韓打併一樣可以發達, 年輕人買唔到樓係度投訴係自怨自艾, 爛泥扶唔上壁, 冇得救, 垃圾, 廢青, 中年人同特衰正苦必須加租同派晒d公屋比新移民去懲罰年輕人, 到有一日班廢青知錯, 就會學中年人一樣努力打併嫁啦, 到時香港就有救, 呵呵呵呵
8. Bos fan 2017-12-27 14:15:13
好在年青時有買D物業,今日天水圍1000 呎都1200 萬。十年前可以買太古城了。
9. 儍牛 2017-12-27 16:05:23
7樓薯片兄所言甚是🐮
11. 香港土著 2017-12-27 18:26:42
薯片兄,

可能我口齒不清,令你誤解。你所講房協盤,有得享受多少升值(憧憬),我所講係限制賣出上車盤,接近零升值憧憬,不能混為一談。
12. 真真薯片 2017-12-27 21:03:01
土著兄, 

今期房協資助房一樣有禁售期同要補地價先可以轉讓同放租(除非賣比白居2), 同普通居屋分別不大, 而且訂價甚高
13. 埂廾趀;焚宰 2017-12-28 08:58:15
六樓資料充足,贊。

但中年港人樓市撈粗是事後孔明,有一定變數在內。

年青人不一定比前人少機會。但機會可能不在港樓,可能仍在港樓,可能在內地樓,內地市場,IT,高科技股,高增長產業,機械人,東南亞樓市,市場,誰知道?

只能留待三十年後,杯酒笑談中。