地產博客 > 文亮語 返回
瀏覽人次:26793    回應:9
文亮語
現在不應該採用高成數按揭買樓
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年10月4日

  現在有中介公司夥拍財務公司向買樓的人提供八、九成按揭,我睇到有關新聞之後,認為他們在搵命搏,中介公司當然冇事,但財務公司與借錢買樓的人就大件事,我並不是說現在樓價太貴,已經沒有上升空間,而是利息太平,現在選擇用高成數按揭買樓,實在是搵命搏。

  有人唔同意,他們話在三、四十年前,平均供樓利息是年息10%以上,點解當時銀行可以提供九成按揭,現在低息反而不能,其實,理由很簡單,當時按揭供款是以高息計算,買樓的人必定要知道自己能力可以負擔得起,當利息下降,他們就會變得很輕鬆,現在就不同,利息處於極低水平,如果採用高成數按揭,當利息上升,樓價大多數會下跌,業主除了受到資產減值損失,有機會變成負資產者之外,就算財務公司唔追差額,他們亦要面對每月供款大幅增加難題,所以我話現在用高成數按揭買樓其實是搵命搏。

  如果是由銀行提供高成數按揭,只要供得起,現在買樓亦可以,但現在是由財務公司提供,還款期不會有二十年以上,最多都是三年,現在只要還息,到期就要本利清還,廣告話買樓的人負擔比較輕鬆,這是理所當然,不過,他們連小小防守能力都沒有,只要加息,他們的負擔便會立刻加重,這與本利清還的分期付款有所不同,嚴格來說,清還的本金其實是壓力測試,只還利息即是連最基本壓力測試也解除,是非常危險的事,務必三思而後行。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 香港土著 2016-10-04 09:07:09
博士今次係某程度上認同金管局逆周期措施......
2. 向饭民说不 2016-10-04 10:18:50
如果不是在94到97年之间,政府要求3成按揭,97年楼价的大跌,有银行肯定会出现坏账而倒闭。由于有3成按揭,所以银行有个防波提,减少了很多银主盘,银行先有可能度过97-03年的大关。

今日金管局逆周期措施其实都好合理,一旦美国佬出来挂毛,银行体系受到冲击也会减小。
3. 井 2016-10-04 11:35:27
大學講師住劏房:怎儲錢都上不到樓! 

租金、樓價高企下,近年連傳統的中產精英,如律師、醫生、大學講師也要屈居劏房。擁有牛津大學碩士學歷,在港大經濟金融學院擔任助理講師,阮穎嫻是很多人眼中高學歷的典型中產。不過面對香港高昂的租金和樓價,她迫不得以都要入住劏房,否則就無法應對生活開支。而她身邊的朋友,即使是大律師、博士級講師都是住在劏房,更有人冒險住在工廈。 

「香港土地資源不足,住劏房是一個選擇。」現居於100多平方呎劏房單位的阮穎嫻如是說。當然是沒有辦法中的選擇:「不是每個年輕人都習慣與家人同住,搬出去成本又好高。如果想住市區,又不想與人合租,基本上只可選擇劏房。」 
4年前阮穎嫻從牛津大學畢業回港找居所,由西營盤找到旺角、太子,足足花了一個月,總共看了30多間劏房。印象最深是在西營盤大學區一間僅得80平方呎的劏房竟叫租8000元,最後她在油尖旺區找到現在這個1劏4的單位,月租6000多元。 

機會成本大 置業上流夢碎 
不過她慨嘆,香港市區細單位的供應實在太少,很多人除了負擔不起正常單位的租金外,也有更多人負擔不起每日奔波數小時。「以我自己為例,沒有精神的話,工作效率就近乎零。現在住在九龍,回港大上班只要三四十分鐘。」 

阮穎嫻坦言,曾經也有過上流的願景,覺得只要一直努力工作,將來就能夠置業。不過眼見近年樓價不斷升,她苦笑指自己已經夢醒:「樓市根本不會跌,就算怎樣儲錢都無用。我覺得香港今日的樓價徹底地改變了我們這一代人的想法,買樓的機會成本太大了。」 

政府令居住水平跌20年 
阮穎嫻經常在報章、網上平台撰文討論房屋政策,亦曾為團結香港基金撰寫土地及房屋研究報告,住在劏房,對香港的土地問題有最切身的感受:「劏房的環境肯定不理想,窗戶太小,而且很嘈吵。」香港人愈住愈細,環境也愈住愈差,她批評,歸根究柢是政府多年來的房屋政策做得太差,「令整體居住水平下跌了20年。」 

她曾撰文批評,政府給予的選擇不夠,只有瞓街、住得遠、住劏房,住工廈劏房的人當然知道較危險,但房屋供應不夠,人命低賤,打擊劏房或嚴厲規管,只會帶來反效果。短期之計反而是以誘因鼓勵住宅改建劏房,為劏房單位制訂指引,嚴格規管消防、安全及衛生等問題,合規格就不打擊。當市面有大量劏房供應,自然會靚、租又平。 
4. 浪子心聲 2016-10-04 13:04:21
井兄,

希望你不要再貼報紙全文,你只要貼文章的題目,再加條「超連結」(Hyper Link) 就足夠啦,因為大家只要一按「超連結」就睇到全文,現在你貼這麼多長報紙文章,令到版面很難閱讀。

希望你能多多合作!!
5. 向饭民说不 2016-10-04 14:17:50
3楼井,终于讲出了为什么饭民要阻止政府开发土地,增加供应,只要废青没有炮房,废青就自然会反政府,那么饭民就可以继续闹政府,继续当选,饭民最无耻。
6. 一定用 2016-10-04 20:50:39
重要買多幾間
銀紙大多 

7. Bye 2016-10-04 20:51:48
團結香港基金今日發表第二份土地房屋公共政策研究報告,建議政府推行「補貼置業計劃」,更改現行的補價政策,將補價金額鎖定在買家入住時的水平,讓住戶毋須再追趕樓價升幅。基金會又認為,政府應提供更多機會讓公營房屋住戶置業,故建議日後所有新建公屋均提供置業機會,讓住戶可租可買,亦可先租後買。為增加本港土地供應,基金會繼續支持推展古洞北及粉嶺北、洪水橋和啟德新發展區等大型土地發展計劃,並建議政府著手建立土地儲備,確保土地供應政策一致和持續。
8. 井 2016-10-04 23:52:15
結婚買劏房 住久必分

候任立法會議員游蕙禎出席論壇爆Seed,「就算我哋依家想去扑嘢,都搵唔到房去扑,呢個係好現實嘅問題」。才子陶傑就話,會用英文去表達:「The flats are not big enough to place a single bed for a young couple to do usual things other than sleeping」。

土地問題衍生出劏房的盛行,四叔旗下恒地新盤南昌一號,剛出了神則。實用595呎4房單位,房間44呎細過監倉。D室3房單位,實用396呎劏成3房,面積僅37呎,擺完單人床,基本上無晒位。如果南昌一號要搵代言人,游蕙禎及陶傑絕對可以CrossOver。

由董建華牽頭成立的團結香港基金,剛發表新一份房屋政策及土地儲備研究,報告建議不提也罷,但裡面的統計資料卻難得完整,藉此分享一下。

報告提到,香港人的離婚率是全球第三高國家/地區,僅次白俄羅斯及美國。2013年每1,000人就有3.1人離婚,是1991年的三倍。去年離婚的男性及女性,數字分別有9.1萬及18萬人。以房屋類型及租住劃分,租住公屋的佔比達到53%(男)及47%(女),租住私樓的佔比有16%(男)及17%(女),至於買了居屋的佔比為11%(男)及18%(女),最後私樓業主佔比為20%(男)及18%(女)。

婚姻不愉活,居住環境是一大因素。以2014年現存房屋面積中位數資料,公屋單位面積中位數是360呎、居屋是602呎,私樓則是554呎。

兩組數字拍埋一齊,居住面積越細,離婚機會越高的推論表面成立。當然尚有其他因素在內,詳情可睇逾百頁報告。

高樓價下,新婚客逼於無奈將價就呎買劏房,無非想有一個獨立、屬於兩口子的安樂窩。說感情十年如一日,夫婦沒爭拗只是自欺欺人。

試想想,住入南昌一號,一入房can't do anything but sleeping;住入「不能坐的馬桶」新盤,老公老婆踎完廁,要行出廳洗手;住入尚譽163呎開放式,客飯廳連寢室只有55呎,吵大鑊時,你係廳佢係房,都只係三米之距,越想拉遠距離,卻發現你仍站在我隔離,越想保持冷靜,卻困獸鬥怒啤。

結婚買劏房,住久必分。Sad But True。
9. To 8/F 2016-10-05 20:29:35
沒有人用槍逼任何人去買樓的!你不選擇這些房,找一些二手村屋,公屋,居屋。咁所有問題解決了。又要市區,又要新樓,又要有會所,又不夠錢,肯定要犧牲大小。人,總有選擇的。 

市場不撒謊。我年輕時工作辛苦也會想旅游,但肯定不是一年幾次,也不是必須品。但你看時下青年人,大部分儲錢是爲了旅行或手機等用品。

選擇在你手,如果什麽都是人家錯,看不到自己的問題,做人就容易做,就好似現在的立法會議員一樣,責怪人過一輩子!但人家有糧出,你日日食自己。

先苦后甜,還是先甜后苦,你有得選。千萬不要輸打贏要,又要威又要帶頭盔!