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文亮語
北水趁市靜到香港插旗
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月28日

  近日,無論工商舖住宅,大中小額成交,買家大多數是國內人士,出價經常比市價還要高,有老友不明白,問我點解會出現這個情況,其實,我有多少擔心,因為當中有不少只擁有一個單位的業主,他們受不起高價的誘惑,而將手上物業賣走,從此踏上不歸路,因為他們很難在短期內購回相若的物業,身份從業主變成租客,如果樓價不大跌,他們就會損失慘重。

  至於工商舖甚至豪宅等物業,我認為愈多國內人士投資愈好,即是他們重視香港,如果北水即使投資香港,對物業態度是只租不買,即是他們是一個過客,當搵到一個更加適合投資地方,他們就會遷離香港,現在,當然是比較困難,北水選擇在市況淡靜時湧港亦是明智做法,即使要付溢價,但可以買到比較優質物業,倘若在去年,就算願意付高價,亦很難買到優質物業,而且,他們是利用各項集資渠道,或者出售部份國內物業,所得到資金投資在香港,當香港被北水遍插旗幟之後,我擔心那些今日將自住樓賣走的小業主,他日要向國內人士租樓,屆時,或者會出現一些排外情緒,我認為那些業主他日發出排外情緒之前,首先要考慮,點解今日在無壓力之下將自住單位賣走。

 
 
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1. 巧合 2016-09-28 10:11:41
我擔心那些今日將自住樓賣走的小業主,他日要向國內人士租樓,屆時,或者會出現一些排外情緒,我認為那些業主他日發出排外情緒之前,首先要考慮,點解今日在無壓力之下將自住單位賣走。



博士擔心不無道理,此種排外情緒在本壇淡友中可窺一斑.是有因果關係的
2. 向引刀‧土著說不 2016-09-28 10:51:44

廣燦宅公‧土著‧自醉‧井 哩類包拗頸嘅淡淡,對樓宇真係識條鐵咩,有 $ 買先講啦...!

今后的交友标准


新朋友聊天,如果他说,房价会跌,那么你赶紧绝交,这种人,纯屌丝,只会害人。如果这个新朋友说,房价还会涨,保持友谊,有钱人一般不会轻易毁了自己的信誉。


深圳劏房癲過香港  2016-09-26

港近年湧現「劏房新盤」,推售大量面積只得百幾方呎的住宅單位,令人慨嘆「土地問題」有多嚴重。毗鄰的深圳也面對同樣問題,亦開始出現「劏房化」趨勢,甚至劏得比香港更癲。


深圳樓盤「僑城尚寓」上周六開售,平均面積僅6平方米,相當於64.5方呎,卻有齊全的家具、廚房和廁所;每平方米索價15萬元人民幣,折合呎價約1.6萬港元,貴過香港不少市區新盤,竟然在一個上午便售罄。

64呎「鴿子籠」 呎價1.6萬

「僑城尚寓」位於深圳南山區沙河東路,距離福田CBD約22分鐘車程,不算核心黃金地段,大致類似本港的葵芳或將軍澳,開發商為央企華僑城。


該樓盤前身是2004年落成的雅商會館酒店,華僑城因應深圳近日樓市熾熱,把酒店房改裝為住宅出售。當中最細的一批單位,面積介乎5.73至7.48平方米(61.7至80.5方呎),被戲謔為「鴿子籠」般細小。

這批「鴿子籠」雖比香港的「新盤劏房」還迷你超過一半,而且每平方米索價高達15萬元人民幣,但勝在「冧心」(lump sum)的骰,入場門檻低,平均售價約90萬元人民幣,可做七成按揭,意味只需27萬元人民幣便可「上車」。

現時在深圳買一個50平方米(約538方呎)的普通住宅單位,起碼需要400萬元人民幣,令很多人望門興嘆。這批「鴿子籠」雖然又細又貴,卻被視為「上車」捷徑,首批9個單位於開售日上午便沽清,大批遲來的買樓客向隅。


據了解,該樓盤尚餘近200伙,不過其餘單位的面積較為「正常」,介乎35至58平方米。難怪開發商宣傳這批「鴿子籠」時,形容為「中國空前,深圳絕版」。

的骰設計 針對單身客

根據實地照片,這批「鴿子籠」堪稱麻雀雖小五臟俱全,開發商改裝時顯然明確定位為單身宿舍,精心設計內裏裝潢和家具,例如睡床採取垂直入牆式,平時藏於櫃內節省空間,夜晚睡覺才拉下來躺平。睡床收藏入牆後,「床頭」和「床邊」位置亦不浪費,全闢作入牆櫃以供儲物。


令人驚訝的是,這批蚊型戶還配備迷你廚房和廁所,而且比香港「新盤劏房」寬敞,起碼成年人可以舒服地坐在馬桶上。

憑目測看,這批單位實用面積不似只得6平方米,不過有別於香港,內地樓盤的特色是實用面積往往大過建築面積,事關當地開發商會盡用建築條例,向買家「送贈」額外面積作招徠。據深圳市地產經紀透露,這批「鴿子籠」的平均實用面積約有8平方米,約合86方呎。


人口密度高遠超京滬

平情而論,小於10平方米的「鴿子籠」,客路擺明針對單身人士,加上精心設計的家具,一個人入住雖略嫌「屈質」,亦勉強可接受,有點大學宿舍feel。

話說回來,很多人覺得內地「地大物博」,何解「土地問題」卻好像比香港更嚴重?事實上,內地樓市近日狂飆,很大程度確實由炒風帶動,明顯存在泡沫,然而深圳是個例外。


筆者曾經計算,深圳常住人口達2100萬,是香港的3倍,但面積(1948平方公里)比香港(1103平方公里)多出不足一倍;若論人口密度,深圳每平方公里住了1.08萬人,遠遠擠擁過香港(6500人)、上海(3800人)、廣州(1740人)及北京(1310人)。

更甚者,深圳作為特區,城市面積受「二線關」限制,不如其他城市般可不斷對外擴張;而深圳市區土地已用得八八九九,嚴重缺乏新供應。與此同時,以騰訊、華為、中興、比亞迪和大疆等為首,深圳科網產業近年如日方中,全國大批年輕人湧入打工、創業、追夢,令居住面積更加供不應求。

就像今次開售的「鴿子籠」,固然不適宜讓家庭蝸居,但若是外省赴深圳工作、又沒工廠宿舍可住的IT年輕人,只能自己租屋或買樓,而普通單位「冧心」太大難以負擔,幾十萬買個「鴿子籠」不失為一個選擇,形成這種單位如此吃香。

筆者向來認為,不論香港或內地,「新盤劏房化」本身並非壞事,皆因愈來愈多年輕人追求獨立生活或二人世界,「新盤劏房」正好切合需求,讓他們可用最低成本覓得自己物業。


問題在於,香港很多「新盤劏房」明明只得百幾方呎,卻又扮做豪宅,甚至劃出一房一廳,再加上大大個露台,以及並非度身訂造的家具和電器,難免不倫不類。與之相比,深圳開宗明義的「鴿子籠」單身宿舍其實更加實際,或值得本港地產商參考。


3. 引刀一快 2016-09-28 10:57:02
1樓 巧合兄

同大陸人租樓有咩問題,將來仲有機會人口更替添。

淡友邊個排外?井兄之外仲有邊個?

兩地融通係大趨勢,到時香港人一樣會租大陸樓住,或者放租俾大陸人住,平常心去接受就得嘅嘞。


5. 向饭民说不 2016-09-28 11:23:10
引刀,突然甘正義,真系唔慣。

不過香港以美國爲利益的毒媒不斷的利用中港文化差異,玩中港對立,好多政客,特別是公民黨這些律師出生的政客,他們思想衹是贏,就斷章取義,顛倒是非黑白。最後仲要將港毒帽子戴到689頭上,這些美國人的走狗無恥,可恨。
6. 向饭民说不 2016-09-28 12:11:11
毒梅利用中港文化差異,抹黑大陸,已經可以說是到了可恥的地步。

以下一則好新聞,就可以反映出那些白鬼眼中的黃皮豬的可恥。

福建籍女子拔槍擊斃美國悍匪 震驚全世界

http://news.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=26122084&extra=&page=1
7. 阿Q 2016-09-28 12:20:04
我覺得井喺排内.
8. to 向飯 2016-09-28 12:50:15
他們應該有分工的,一些當黑臉,一些當白臉。
9. 向饭民说不 2016-09-28 16:03:11
8樓,是的,各大討論區,香港的,外國的都有同樣的反大陸,和抹黑的言論,而且講法差不多。

所以基本上是有team 網絡打手,在各討論區打網絡戰。各有各分工,而且分工的很細,也有不同的手段。

建制派在這方面真的差很多。所以年輕人被慢慢洗腦,他們還不知道發生什麽事情。
10. Eclipse*~ 2016-09-28 19:03:19
唉這些五毛打手全街都係,創業板嘅超凡8181 都係靠做打手起家!佢哋幾年前同我 sell 過,話在香港大小 forum 狂谷 Po,咁用家 Google 時就會見到有關你個Brand 嘅 forum thread 在 listing 排頭幾位就會做到有客睇到我哋咁. 但這些 job 好平,而家佢哋上咗岸都冇做啦!

11. 狗頭貓 2016-09-28 19:11:35
住大城市等如讀精英班,不進則退,總會有無形之手迫走弱者,要保住位置,賣自住樓要三思。
12. Eclipse*~ 2016-09-28 19:27:01
剛剛中原出了這個,而家又多了變數!好多想換樓嘅人會有多咗選擇! 【加大槓桿】800萬樓都可以借九成 中原伙康宏推高成數按揭4,395建立時間 (HKT): 0928 16:37適中字型較大字型中原按揭經紀今日與康宏金融(1019)旗下香港金融信貸展開合作,提供高成數按揭計劃,樓價800萬元以下物業按揭成數可達九成,而800萬至1200萬元按揭成數則高達八成,按息為最優惠利率(P)減2厘,當中亦是罕有香港按揭保險公司合作。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,採用高成數按揭的比例連續5年增加,接近33.4%按揭成數均超過銀行按揭成數上限,故此推出高成數按揭計劃吸納上車及換樓客。記者:周家誠
13. 低能 2016-09-28 20:04:09
誰說建築成本貴樓價冇得跌
那你曾樓跌價係咪有人比返你
係D低能人先會追價

夾到你gap gap聲
14. 布施 2016-09-28 20:10:17
1)冇常識的人-跟住人去買

2)用常理解釋經濟的人- 以自己的方式解釋千變萬化的市況

3)貪婪的人- 貪心慾求不滿 

都是引發危機的"人"

15. 阿爺出聲 2016-09-28 20:15:36
「面對不斷上漲的房價,有人冷眼旁觀,有人莫名恐慌,有人猶豫觀望,有人則不惜借高利貸凑首付……」

《人民日報》昨日發表評論,抨擊內地炒樓,字裡行間,異常熟悉的社會現象,在中港同樣出現!

《人民日報》評論稱,「早在深圳樓價上漲時,網上就流傳這樣一個段子:一個商人10年前賣房創業,經過10年的艱辛奮鬥,又用賺來的錢把當年賣掉的房子買了回來。一個虛構的故事,用一種近乎寓言的方式戳到了現實的痛點:在快速上漲的房價面前,奮鬥者最終又回到了起點。」

《人民日報》指高樓價對社會心態的影響已經顯現,有廠家關廠炒樓,直言「開工廠不如買幾套房」;而有樓一族則從價漲幅與工資收入的對比中發現,「樓房升值秒殺努力工作」。

「沒房的人爲房子日夜奔波,成爲物質上的房奴;炒房的人則夢想著躺著把錢掙了,成爲精神上的房奴。其結果,則可能是房價在高歌猛進中,消解了社會的活力與創造力……縱覽世界各國的現代化歷史,房地産可以是國民經濟的重要組成部分,但絕不是一個國家的核心競爭力。最爲重要的是,我們不能因爲房價高企而失去對奮鬥的信仰,相比於房子,我們更應該相信自己的雙手;相比於炒房,我們更應該激發努力奮鬥的士氣。否則,失去奮鬥,擁有再多的房産,我們也將無家可歸。」  
16. 內地人 2016-09-28 20:30:04
內地鬼城 十室九空
17. 買黎等跌 2016-09-28 20:31:02
買黎等跌
18. Eclipse*~ 2016-09-28 21:56:17
咩叫打手呀,真係一講就出晒來 XDD

19. Eclipse*~ 2016-09-28 22:00:00
aiya, 食咗圖添~ 想 upload 個 screenshot 都做唔到!

postimage
20. 引刀一快 2016-09-28 23:36:27
你講呢D呀?

21. 引刀一快 2016-09-28 23:38:12
金縷玉衣,穿著者如百足,死而不僵。