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文亮語
北水趁市靜到香港插旗
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月28日

  近日,無論工商舖住宅,大中小額成交,買家大多數是國內人士,出價經常比市價還要高,有老友不明白,問我點解會出現這個情況,其實,我有多少擔心,因為當中有不少只擁有一個單位的業主,他們受不起高價的誘惑,而將手上物業賣走,從此踏上不歸路,因為他們很難在短期內購回相若的物業,身份從業主變成租客,如果樓價不大跌,他們就會損失慘重。

  至於工商舖甚至豪宅等物業,我認為愈多國內人士投資愈好,即是他們重視香港,如果北水即使投資香港,對物業態度是只租不買,即是他們是一個過客,當搵到一個更加適合投資地方,他們就會遷離香港,現在,當然是比較困難,北水選擇在市況淡靜時湧港亦是明智做法,即使要付溢價,但可以買到比較優質物業,倘若在去年,就算願意付高價,亦很難買到優質物業,而且,他們是利用各項集資渠道,或者出售部份國內物業,所得到資金投資在香港,當香港被北水遍插旗幟之後,我擔心那些今日將自住樓賣走的小業主,他日要向國內人士租樓,屆時,或者會出現一些排外情緒,我認為那些業主他日發出排外情緒之前,首先要考慮,點解今日在無壓力之下將自住單位賣走。

 
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1. 巧合 2016-09-28 10:11:41
我擔心那些今日將自住樓賣走的小業主,他日要向國內人士租樓,屆時,或者會出現一些排外情緒,我認為那些業主他日發出排外情緒之前,首先要考慮,點解今日在無壓力之下將自住單位賣走。



博士擔心不無道理,此種排外情緒在本壇淡友中可窺一斑.是有因果關係的
2. 向引刀‧土著說不 2016-09-28 10:51:44

廣燦宅公‧土著‧自醉‧井 哩類包拗頸嘅淡淡,對樓宇真係識條鐵咩,有 $ 買先講啦...!

今后的交友标准


新朋友聊天,如果他说,房价会跌,那么你赶紧绝交,这种人,纯屌丝,只会害人。如果这个新朋友说,房价还会涨,保持友谊,有钱人一般不会轻易毁了自己的信誉。


深圳劏房癲過香港  2016-09-26

港近年湧現「劏房新盤」,推售大量面積只得百幾方呎的住宅單位,令人慨嘆「土地問題」有多嚴重。毗鄰的深圳也面對同樣問題,亦開始出現「劏房化」趨勢,甚至劏得比香港更癲。


深圳樓盤「僑城尚寓」上周六開售,平均面積僅6平方米,相當於64.5方呎,卻有齊全的家具、廚房和廁所;每平方米索價15萬元人民幣,折合呎價約1.6萬港元,貴過香港不少市區新盤,竟然在一個上午便售罄。

64呎「鴿子籠」 呎價1.6萬

「僑城尚寓」位於深圳南山區沙河東路,距離福田CBD約22分鐘車程,不算核心黃金地段,大致類似本港的葵芳或將軍澳,開發商為央企華僑城。


該樓盤前身是2004年落成的雅商會館酒店,華僑城因應深圳近日樓市熾熱,把酒店房改裝為住宅出售。當中最細的一批單位,面積介乎5.73至7.48平方米(61.7至80.5方呎),被戲謔為「鴿子籠」般細小。

這批「鴿子籠」雖比香港的「新盤劏房」還迷你超過一半,而且每平方米索價高達15萬元人民幣,但勝在「冧心」(lump sum)的骰,入場門檻低,平均售價約90萬元人民幣,可做七成按揭,意味只需27萬元人民幣便可「上車」。

現時在深圳買一個50平方米(約538方呎)的普通住宅單位,起碼需要400萬元人民幣,令很多人望門興嘆。這批「鴿子籠」雖然又細又貴,卻被視為「上車」捷徑,首批9個單位於開售日上午便沽清,大批遲來的買樓客向隅。


據了解,該樓盤尚餘近200伙,不過其餘單位的面積較為「正常」,介乎35至58平方米。難怪開發商宣傳這批「鴿子籠」時,形容為「中國空前,深圳絕版」。

的骰設計 針對單身客

根據實地照片,這批「鴿子籠」堪稱麻雀雖小五臟俱全,開發商改裝時顯然明確定位為單身宿舍,精心設計內裏裝潢和家具,例如睡床採取垂直入牆式,平時藏於櫃內節省空間,夜晚睡覺才拉下來躺平。睡床收藏入牆後,「床頭」和「床邊」位置亦不浪費,全闢作入牆櫃以供儲物。


令人驚訝的是,這批蚊型戶還配備迷你廚房和廁所,而且比香港「新盤劏房」寬敞,起碼成年人可以舒服地坐在馬桶上。

憑目測看,這批單位實用面積不似只得6平方米,不過有別於香港,內地樓盤的特色是實用面積往往大過建築面積,事關當地開發商會盡用建築條例,向買家「送贈」額外面積作招徠。據深圳市地產經紀透露,這批「鴿子籠」的平均實用面積約有8平方米,約合86方呎。


人口密度高遠超京滬

平情而論,小於10平方米的「鴿子籠」,客路擺明針對單身人士,加上精心設計的家具,一個人入住雖略嫌「屈質」,亦勉強可接受,有點大學宿舍feel。

話說回來,很多人覺得內地「地大物博」,何解「土地問題」卻好像比香港更嚴重?事實上,內地樓市近日狂飆,很大程度確實由炒風帶動,明顯存在泡沫,然而深圳是個例外。


筆者曾經計算,深圳常住人口達2100萬,是香港的3倍,但面積(1948平方公里)比香港(1103平方公里)多出不足一倍;若論人口密度,深圳每平方公里住了1.08萬人,遠遠擠擁過香港(6500人)、上海(3800人)、廣州(1740人)及北京(1310人)。

更甚者,深圳作為特區,城市面積受「二線關」限制,不如其他城市般可不斷對外擴張;而深圳市區土地已用得八八九九,嚴重缺乏新供應。與此同時,以騰訊、華為、中興、比亞迪和大疆等為首,深圳科網產業近年如日方中,全國大批年輕人湧入打工、創業、追夢,令居住面積更加供不應求。

就像今次開售的「鴿子籠」,固然不適宜讓家庭蝸居,但若是外省赴深圳工作、又沒工廠宿舍可住的IT年輕人,只能自己租屋或買樓,而普通單位「冧心」太大難以負擔,幾十萬買個「鴿子籠」不失為一個選擇,形成這種單位如此吃香。

筆者向來認為,不論香港或內地,「新盤劏房化」本身並非壞事,皆因愈來愈多年輕人追求獨立生活或二人世界,「新盤劏房」正好切合需求,讓他們可用最低成本覓得自己物業。


問題在於,香港很多「新盤劏房」明明只得百幾方呎,卻又扮做豪宅,甚至劃出一房一廳,再加上大大個露台,以及並非度身訂造的家具和電器,難免不倫不類。與之相比,深圳開宗明義的「鴿子籠」單身宿舍其實更加實際,或值得本港地產商參考。


3. 引刀一快 2016-09-28 10:57:02
1樓 巧合兄

同大陸人租樓有咩問題,將來仲有機會人口更替添。

淡友邊個排外?井兄之外仲有邊個?

兩地融通係大趨勢,到時香港人一樣會租大陸樓住,或者放租俾大陸人住,平常心去接受就得嘅嘞。