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文亮語
商廈還是以全幢的價值比較高
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月23日

  在最近十年,無論甲級商廈抑或是乙級商廈,除了為數不多投資者全幢買入,分拆出售之外,很少商廈會分拆出售,因為大多數業主都知道,全幢的價值比較高,如果分拆出售,不但不能夠賣得好價錢,隨時有貨尾留低,而那些貨尾差不多肯定是該幢大廈的非優質單位,所以,持有一幢幢商廈的業主,他們都是邊收租,邊等好價才考慮出售。

  市傳中環中心將會以超高價售出,但中環中心尚未成事,市場再傳出金龍中心搶先以高價出售,買家與四叔都是順德人,一切都易話事,我認為買家如果不是順德人,四叔未必會割愛。

  有人或者會覺得很奇怪,點解咁多買家鍾情於一幢幢的商廈,其實,這是受惠於一帶一路,那些買家絕大多數是來自國內,有很多早已落腳深圳,不過,香港才是他們的目的地,亦有部份掠過深圳廣州,直接到香港設立分公司,甚至將總公司移到香港,而一帶一路分為外交、融資、基建、貿易,統戰五個階段,那些在香港設公司的人都是睇到未來三至五十年,香港在一帶一路融資階段的重要性而作出長線投資,一幢幢商廈就是他們的首選,如果那些商廈早已買散,他們的興趣就不會很大,所以我認為商廈還是以全幢的價值比較高。

 
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1. 井 2016-09-23 14:51:19
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[img]http://static.apple.nextmedia.com/images/e-paper/20160921/large/1474439333_a6a3.jpg[/img] 
本報另一名記者「中等男」,嘗試坐底,結果是坐唔得低。 

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單位起居空間一眼睇晒,住戶要瞓梳化床。 

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浴室細到連洗手盆都擺唔落,要放響走廊。 

[img]http://static.apple.nextmedia.com/images/e-paper/20160921/large/1474441762_0594.jpg[/img] 
記者現場度呎,馬桶位闊度得大約2呎。 

[img]http://static.apple.nextmedia.com/images/e-paper/20160921/large/1474447478_d9d6.jpg[/img] 
浴室玻璃屏代替磚牆。

沒有良心的人,真是不怕因果?
2. Desmond 2016-09-23 15:35:13
持有些冠君房托2778股票,該房托持有一幢甲級商廈名為花園道三號,希望將來能有所增值。
3. To 1/F 2016-09-23 16:39:56
沒人逼你買,不買就無市場。

睇蘋果都咁認真,怪不得這麼想不開。
5. 井 2016-09-23 19:05:11
又係話沒有人迫你,,,,建築垃圾就是仆街
6. 井 2016-09-23 19:23:02
7. 引刀一快 2016-09-23 20:36:54
To 1樓 井兄

呢類屋我覺得唔錯架,以前我住過呢種宿舍,所有嘢都係觸手可及,做書房閉關做嘢一流!

不過千祈唔好得一間囉。

點解有人高價買呢種屋,一係就大把錢貪得意,一係就係慌死一世唔到樓,一般都係俾人危言聳聽,嚇到不顧一切去買嘅。
8. Eclipse*~ 2016-09-23 22:30:07
好明顯井同引刀唔明啦...
我有個 friend,廿到尾,一年飛大半年,單身又搵到錢。佢而家俾緊三皮幾租新鴻基機鐵上蓋 serviced apartment.. 真係唔係大四叔而家個盤好多-入到去一張床加個廁所就係咁。我問佢點解唔租大D, 佢同我講話咁多年佢住過大三倍嘅單位,但結果原來方便同唔使煩先係佢最需要嘅(佢同我講佢記綠係門口到閘口 54 分鐘)。

唔係個個人都想住大單位,同埋有些人係唔會買樓,或好似我個 friend 咁買個大單位放租自己住適合自己嘅  size。你話這個樓盤冇良心? 好多買家都係買來放租,亦有好多客嘅類型。Supply and demand 唔係你地諗得咁單純囉

PS 細細聲講:你 follow Bruce Lam 已露底啦 :)

9. 浪子心聲 2016-09-23 23:01:44
To 8樓:

我唔同意你的睇法,未來劏房單位的供應量會多到你唔信,加上劏房本身的面積實在太細,你個朋友租地鐵上蓋嘅劏房是因為「一年飛大半年」,其他人唔會多喜歡租劏房,就算交通喺幾方便都唔會太多,因為實在好唔好住。

我住過日本酒店啲單人房,比那些劏房還要大,但住過一次後,我一個人到日本出差,都要住雙人房。我認為未來劏房租金不會高,因為供應多同面積太細唔好住。

LYC都話明年大把平貨賣!班傻仔仲去追劏房!

10. Tony lam 2016-09-24 00:32:50
刀大哥     係唔係暗示以前好掂住過南區豪宅呢?南區又四面牆觸手可及、又係宿捨格局、又閉又關、噢!果然係有歴練嘅高人 !
11. 香港土著 2016-09-24 04:07:27
到目前為止,一帶一路只見概念,不見實際發展,憧憬無限,但講多過做。

如果話一帶一路喺大陸資金買香港商廈誘因,不如話喺一個走資藉口更實際。

如果話內資來港喺香港資產市場一個亮點,但事實兩面睇,超人帶頭一眾地頭蛇一棟一棟賣,背後意義更值得思考。

正如八十年代日本仔大舉買入美國資產,最後泡沫爆破迷失三十年,賽後檢討,唔喺當年美國資產好抵買,而喺日本資產要爆,契弟走得嬤。
12. 香港土著 2016-09-24 04:16:03
3樓,

邊份報紙咁有良心,誠意推介160呎劏房比年青人上車?
13. 香港土著 2016-09-24 04:19:40
8樓,

哩個世界乜野獨特需求都有,你所講朋友故事,喺咪普遍情況呀?
14. 引刀一快 2016-09-24 07:21:30
To 8樓  Eclipse*~兄

你都識得講Supply and demand喇,demand包括幾多瓣先?Supply亦睇住demond嚟調節,就好似大陸依傢搶樓咁,demond就係以保值爲主,莫講剛需,根本住都住唔晒。 

當然,買呢種細屋嘅人,demond會係多樣嘅,但係,出于恐慌怕買唔到樓呢個原因的話,就好危險。
15. 引刀一快 2016-09-24 07:56:24
契弟琳琳

你學咩人講宿舍格局吖,你住過幾多種宿舍呀!

至于南區豪宅咩格局係你至知喇,乜你咁高檔住單人架?你係歐陽炳小強,定係.........林過舊雲?
16. Eclipse*~ 2016-09-24 09:03:32
其實咁多年來這些牙籤豪宅都存在。七八年前嘅高陞軒都要成 200 萬 220 實呎(一梯兩戶,冇得打通,個廚房其實係後樓梯偷位出來,冇大單位,有興趣自己 google 下-個floorplan嚇死你),亦係有價有市。

這些樓從來唔係大盤,買家多數係收租佬買來放租俾 expat / 我朋友這類人多,所以大部份都係在港島。只係早幾年樓市好蘋果唔大做文章(佢而家冇晒樓盤廣告費) - 蘋果寫兩寫你地又當係常態 -_-

現在在市場上嘅新盤唔係這類盤主道,買家亦有算擇,冇人話你唔買這個盤就冇野揀囉,有supply 亦有 variety。四球野又要買港島/九龍校網嘅新樓唔係咁細點買得起先,新樓從來都係有 premium 㗎啦... 但買家可以買第二D區域,可揀而家熱賣嘅大樓盤(唔止一個)或返二手市場嘛。
17. 引刀一快 2016-09-24 16:24:16
“七八年前嘅高陞軒都要成 200 萬 220 實呎”

建呎幾多先?如果七八年前,咁嘅實呎價,係咪俾建呎價迷惑咗?還是周邊有特殊因素?
18. 向引刀‧土著說不 2016-09-24 17:38:33
衷心恭喜17樓傻B成為真正廣燦成員一名。點解咁講呢:就是17樓的留言可見,廣燦真是久別香港好長時間了,對目前政治經濟香港以致世界情勢變化,脫晒節,只是停留在十數年前,更加由細到大未曾在港島生活過!

高陞軒位於西營盤,隸屬中西區學校網,傳統小、中Bang 1、香港大學名校林立,數目最多最好。以前、以後都吸引無數家庭 孟母三遷,學額一位難求求求!去年西環地鐵通車,樓價有理冇理、理得理瞓街定掟磚頭,照樣強升過百萬!

所以話佢係傻B無錯,既然傻B廣燦有膽量違背國家對你的養育之恩及信任,(成Q日祟洋媚外,祟拜西方一切),而卻沒有效忠栽培你成長國家的勇氣,睇落你都是一個食碗面反碗底私無恥之徒


中學: https://www.schooland.hk/ss/central-west

小學: https://www.schooland.hk/ps/central-west

港島中西區中學概覽

港島中西區有 12 所中學。其中 1 所是官立中學,8 所是資助中學,及 3 所是直資中學。

注意:以下顯示的收生組別,是估計中學大概會收到什麼組別的小六學生。組別分類只作參考,而且資訊來自多個不同途徑,人云亦云,請用戶小心求證,不要盡信。中學收生情況年年不同,網站對於錯誤的組別估計,不會承擔任何責任。

學校名稱種類宗教性別語言收生學校地址
英皇書院官立男校英中BAND 1香港西環般咸道63號A
聖若瑟書院資助天主教男校英中BAND 1香港中環堅尼地道7號
聖保羅男女中學直資基督教男女英中BAND 1香港麥當勞道33號
聖士提反女子中學資助基督教女校英中BAND 1香港列堤頓道2號
英華女學校資助基督教女校英中BAND 1香港中環羅便臣道76號
聖嘉勒女書院資助天主教女校英中BAND 1香港摩星嶺道50號
高主教書院資助天主教男女英中BAND 1香港半山羅便臣道2號
聖類斯中學資助天主教男校英中BAND 1香港第三街179號
聖保羅書院直資基督教男校英中BAND 1香港般咸道67-69號
樂善堂梁銶琚書院資助男女中中BAND 2香港西營盤醫院道28號
聖瑪加利女書院直資天主教女校英中BAND 3香港堅道97號
聖士提反堂中學資助基督教男女中中BAND 3香港薄扶林薄扶林道62號
19. 向引刀‧土著說不 2016-09-24 18:06:56
衷心恭喜17樓傻B成為真正廣燦成員一名。點解咁講呢:就是17樓的留言可見,廣燦真是久別香港好長時間了,對目前政治經濟香港以致世界情勢變化,脫晒節,只是停留在十數年前,更加由細到大未曾在港島生活過!

高陞軒位於西營盤,隸屬中西區學校網,傳統小、中Bang 1、香港大學名校林立,數目最多最好。以前、以後都吸引無數家庭 孟母三遷,學額一位難求求求!去年西環地鐵通車,樓價有理冇理、理得理瞓街定掟磚頭,照樣強升過百萬!

所以話佢係傻B無錯,既然傻B廣燦有膽量違背國家對你的養育之恩及信任,(成Q日祟洋媚外,祟拜西方一切),而卻沒有效忠栽培你成長國家的勇氣,睇落你都是一個食碗面反碗底私無恥之徒


中學: https://www.schooland.hk/ss/central-west

小學: https://www.schooland.hk/ps/central-west

港島中西區中學概覽

港島中西區有 12 所中學。其中 1 所是官立中學,8 所是資助中學,及 3 所是直資中學。

注意:以下顯示的收生組別,是估計中學大概會收到什麼組別的小六學生。組別分類只作參考,而且資訊來自多個不同途徑,人云亦云,請用戶小心求證,不要盡信。中學收生情況年年不同,網站對於錯誤的組別估計,不會承擔任何責任。

學校名稱種類宗教性別語言收生學校地址
英皇書院官立男校英中BAND 1香港西環般咸道63號A
聖若瑟書院資助天主教男校英中BAND 1香港中環堅尼地道7號
聖保羅男女中學直資基督教男女英中BAND 1香港麥當勞道33號
聖士提反女子中學資助基督教女校英中BAND 1香港列堤頓道2號
英華女學校資助基督教女校英中BAND 1香港中環羅便臣道76號
聖嘉勒女書院資助天主教女校英中BAND 1香港摩星嶺道50號
高主教書院資助天主教男女英中BAND 1香港半山羅便臣道2號
聖類斯中學資助天主教男校英中BAND 1香港第三街179號
聖保羅書院直資基督教男校英中BAND 1香港般咸道67-69號
樂善堂梁銶琚書院資助男女中中BAND 2香港西營盤醫院道28號
聖瑪加利女書院直資天主教女校英中BAND 3香港堅道97號
聖士提反堂中學資助基督教男女中中BAND 3香港薄扶林薄扶林道62號
20. 港燦 2016-09-24 20:46:56
港唔港燦唔緊要,緊要的係咩都唔識整日亂嗡,蒼蠅一樣討厭
21. 引刀一快 2016-09-25 04:53:41
呢個論壇咁多目不識丁嘅文盲,真係大開眼界,香港有九年免費教育架,奇怪。


建呎幾多先?如果七八年前,咁嘅實呎價,係咪俾建呎價迷惑咗?還是周邊有特殊因素



眼盲事小,心盲事大,寫到明”還是周邊有特殊因素“,咁都睇唔明,仇恨已經唔止蒙蔽你雙眼,更加頂住你個心,塞心肝喇說不仔。

名校區有咩可比性?搵例子都要實際D!


22. 向引刀‧土著說不 2016-09-25 09:09:15
可見到白痴傻B對香港生活已完全沒有認知了!估計傻B宅公在40-50碎(歲)之間(成為老傻B日子將近),只有日夜冇料扮四條死剩把臭口,冇機會回港生存了。但是對將來繼續在內地生活充滿不滿情緒,不帶有任何希望,最終結果只有在廣州輪街道衛生院,淪落到要睇赤腳醫生的命運,冇公費醫療真係冇陰公囉!
23. 引刀一快 2016-09-25 10:01:03
向潑婦駡街說不
24. 向引刀‧土著說不 2016-09-25 11:12:26
傻B話:眼盲事小,心盲事大,寫到明”還是周邊有特殊因素

對中西區的生活環境特色都表現出一無所知,新市鎮唔識還情有可原,連香港開埠地區也戇QQ,好打有限,揸住張香港身份証對傻B黎講真係冇叉用=廣燦一名,都當你係外來人啦......都白痴嘅。
25. 引刀一快 2016-09-25 14:47:34
傻嘅,哈哈
26. 向引刀‧土著說不 2016-09-25 15:44:59
你的回應「傻嘅」,但是又無反駁的奶油,結論就是你乜都唔識又無知。
27. Eclipse*~ 2016-09-25 22:07:32
😱 

我估唔到小妹講兩句會引到呀引力會講D咁膠嘅說話😂😂😂😂😂

你真係覺得建築面積呃到香港人 LOL!!

連普通香港十八區的優點缺點都唔知,你講咩香港樓市? 

28. To 27 2016-09-25 22:38:57
日後請各靚女在此多回應,引力之流應該會斯文D掛。
29. 引刀一快 2016-09-27 13:17:54
To 27樓

呃唔呃到都呃咗廿卅年喇,唔係駛咩強制改用實用面積?

Search一個樓名係幾秒鐘嘅事情,重點係你舉出一個不通用冇可比性嘅例子,你以為別人中伏?咪傻撈。
30. 香港土著 2016-09-27 14:12:56
樓上各地產業從業員,

講到好似對各區好有認識, 仲講什麼名校網呀~~~ 多D去BK收下料, 爬下文好嘛?今時今日, 絕大部分虎媽都係首選直資 / 私小, 名校網博抽獎已經變成無奈的Plan B。要博抽獎亦都唔一定需要買當區樓喇。

教精你地, 遇上虎媽客, 唔好在Sell名校網喇, 要玩大抽獎, 即係直資 / 私小機會微, 你Sell名校網, 即係你資訊Out-date, 更加係暗示人地虎媽個仔 / 女唔掂。你笨7扮精靈, 人地真係搵校網樓都唔幫襯你呀!


31. Eclipse*~ 2016-09-27 16:55:42
笑死我啦 XDDDDD!我只係話俾大家聽從來這些蚊型「豪宅」都有價有 market, 亦講明這些盤通常係在港島~ 從來這些盤都係俾小眾買,點解呀刀兄同土著可以作咁多無理嘅 accusations 呢?我只係話俾大家聽唔好盲目地信蘋果,東方等報紙。你自己可以睇成交,做吓 research,落區睇吓呀~ 真係睇開樓市嘅人從來都係睇多元化嘅數據同資料,冇人會就咁睇 CCL 就決定買樓掛 -_-





33. 向引刀‧土著說不 2016-09-27 17:42:30
廣燦宅公‧土著‧自醉‧井 哩類包拗頸嘅淡淡,對樓宇真係識條鐵咩,有 $ 買先講啦...!

第一,高度集中在三大都市圈。


人口流入超过100万的13个城市,三大都市圈就占了8个,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛,渤海湾有京津。



长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

渤海湾北京+天津=流入684万人。


流入速度非常凶猛,以这个速度,2020年左右,上海就将拥有3000万人口,北京也将突破2500万人口,天津将拥有1800万人口,广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。


长三角7大城市将合计拥有8000万人口,珠三角4大城市将合计拥有4800万人口,京津合计将拥有4300万人口。放在全世界来说,这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。


第二,非都市圈人口,流入集中在五大枢纽城市。


流入人口超过100万的城市中,只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。


其中的成都、重庆、武汉,这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市,分布在长江中上游的枢纽位置,既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心,又得益于近年来沿海产业转移的东风,出现在榜单上一点都不意外。


意外的是郑州和厦门。


郑州的GDP不高,经济水平并不瞩目,但是其周边巨大的农业人口数量,和作为省会城市、铁路交通中心所拥有的得天独厚优势,使其产生了巨大的吸引力。五年时间里,这座城市吸引了185万人口流入,以这个速度,五年之后就将追上武汉,成为中部第一大城市。


郑州近几年比较引人关注的,一个是吸引了富士康落户,光这个工厂招聘的工人就超过了30万,二是李博士发起的郑东新区建设,大手笔的一挥,就划了100平方公里的建成区,早年间曾经是著名的鬼城,不过现在的入住率已经有了很大的提高,发展前景还是不错的说。


另一个是厦门。在一片巨无霸城市中,厦门只能算是袖珍级的。不过近年来,福建经济发展的不错,引入了一大堆石油化工厂,湄洲湾和古雷半岛现在都已经是国内排名前列的石化炼油基地了。五年时间厦门人口增长了50%,速度也真可谓惊人。


与人口迅猛流入相伴的,就是近几年来厦门房价的节节攀高了。数据显示,厦门2011年房价只有1.3万元,2015年中已经去到了2.7万元的水平,足足翻了一倍。


第三,其他二三线城市,人口流入速度缓慢,甚至停滞。


35个主要城市合计流入3778万人,其中前13个大城市就流入了2832万人,后面的22个二线城市,则只流入了946万人,相当于总数的25%。


事实上,这22个二线城市,基本上都是各省的省会,或者经济中心,那么可以想象,省会以下的三四线城镇,人口的停滞或者流失将不可避免。


我们算一下,2009年中国人口133174万人,2014年人口136782万人,累计增长了3608万人。以上35个一二线城市合计流入人口3778万人,超过了中国的人口增长数。


换言之,在这五年间,三线及以下的城市已经进入人口萎缩阶段。并且进一步观察二线城市中排名最后的,长春、哈尔滨都是属于东北,这完全符合我们的常识。资源价格暴跌,东北经济塌陷,人口大规模流失,几乎已经是老生常谈了。




嗯,怎么办呢?其实也没有什么好办法,只能是逃离吧,找一个更有生机活力的地方去安家。那么,是否是人口越多的大城市越适合安家呢?


并不完全如此。


35个一二线城市中,流入缓慢的有人口千万级的石家庄和哈尔滨,流入快速的也有中等规模的东莞、佛山、厦门。


但是,如果我们换一个角度,从都市圈的角度而言,确实是人口越多的大“城市”,越适合生活。因为在这三大都市圈里,城市与城市之间紧密联系在一起,互相叠加,专业化分工协作,经济效率更高,工作机会也会相应的变得更多。


一个城市总是存在缺陷的,但是一个都市圈,综合了以下所有这些功能,基本上就是无敌了。


金融:北京的银行总部和新三板,上海的证交所,深圳的创业板和香港的金融中心。从经济联系的角度而言,香港和澳门在珠三角发挥着巨大的影响力,没有人能够忽略。每次证监会暂停A股的IPO,大堆的民营企业们就会蜂拥去香港上市,由此可见一斑。


科技:北京的中关村,上海的张江与杭州的阿里,深圳的南山,基本上聚集了中国的所有科技巨头。


交通:北京、上海、广州,是三大航空公司的总部,也是三大铁路枢纽。


物流:大连、天津、上海、宁波、深圳、香港、广州,都是全球排名前列的港口。


媒体:北京的央视和互联网媒体,杭州、南京、上海的三大卫视,深圳QQ和广州微信的朋友圈公众号,已经牢牢控制了我们的眼睛。


文化:北京的先锋话剧、音乐演出、电影,上海杭州横店的古装偶像剧,广州深圳的动漫,香港的电影和流行乐。


教育:北京的清华北大,上海的复旦上交,杭州浙大南京南大,广州中大华工,香港港大科大。香港的教育资源与深圳的科技创新活动联系越来越紧密。


专业服务:各种会计师事务所、律师所、管理咨询公司、设计、策划、广告、媒体传播公司都聚集在这里。


另一方面,覆盖越来越密集完善的轨道交通,也将会让我们的城市变得更舒适便利。


【京津都会圈】

根据政府的规划,到2020年,北京地铁将拥有30条线路,总长1050公里;天津将有14条线路,总长513公里。两地轨道交通连接起来将有1563公里。


【沪宁杭都会圈】

2020年,上海将拥有21条线路,总里程800公里;杭州10条线路,375公里;南京9条线路,300公里;苏州7条线路,282公里;无锡4条线路,105公里;常州4条线路,132公里;宁波5条线路,173公里。七大城市合计2167公里。


【广深都会圈】

2020年,广州将拥有15条线路,总里程558公里;深圳11条线路,434公里;东莞4条线路,218公里;佛山3条线路,155公里。4大城市合计1365公里。


【五大枢纽城市】

成都,2020年将拥有13条地铁线路,总里程500公里;重庆,18条线路,820公里;武汉,17条线路,400公里;郑州,5条线路,167公里;厦门,4条线路,137公里。5大城市合计2024公里。


根据公开资料,中国目前在修建地铁的城市有39个,运营里程2764公里,至2020年规划修建地铁7300公里,合计将拥有10064公里的地铁里程。而三大都市圈+五大枢纽城市合计拥有的地铁里程数将达到7119公里,占全国总里程数的70%。


地铁只是一个侧面,在将来,包括教育、文化演出、休闲娱乐、医疗……各种各样的专业服务和资源都将向这三大都市圈+五大枢纽城市集中。工作在都会圈核心,安家在城市郊区房价较低而又有地铁可以通达的地方,周末通过轨道交通出行娱乐,慢慢的将会成为大部分中国人的生活方式。


到2020年,生活在3大都市圈+五大枢纽城市的中国人将达到2.5亿,到2050年,生活在这些地方的人口将达到5亿,而那时候,人口经历萎缩之后的中国,或许将只10亿人。


相对应的,生活在三线及以下中小城镇和农村的人口,将会从目前的11亿,缓慢下降到2050年的5亿人左右。生活在这些地方,你将不得不面对以下情景:


1.农村里的老人去世以后,超过一半的农村将再无人烟,水土恢复,重新成为野生动物的天地。


2.学校合并,你的孩子将要到更远的地方上学。


3.人口减少,消费市场萎缩,开个小餐馆、小商店的生意额都将日渐零丁。


4.房价也将不可避免的下跌,你的财富与大都市圈的同龄人差距越来越大。


5.小城镇被撤并,当公务员的名额也要减少。


6.娱乐还是日复一日的打麻将,最终你还是将忍无可忍的选择逃离。


34. 向引刀‧土著說不 2016-09-27 17:43:01
廣燦宅公‧土著‧自醉‧井 哩類包拗頸嘅淡淡,對樓宇真係識條鐵咩,有 $ 買先講啦...!

今后的交友标准


新朋友聊天,如果他说,房价会跌,那么你赶紧绝交,这种人,纯屌丝,只会害人。如果这个新朋友说,房价还会涨,保持友谊,有钱人一般不会轻易毁了自己的信誉。



有几个亿的企业家现在也不创业了,搞股权投资;有几百万、上千万的企业家都想买房子;有几十万的小老板,守个小厂或小铺子,赚的生活费还是想去买房子。


经常看到大学生千奇百怪的表白方式,最直接的一大捧玫瑰,最搞大的是,整栋楼进行灯光控制,画出一个心型之类的,还有步行千里去提亲的。我只能说,最好不要搞这种傻了吧唧的东西。女人看重的不是这些乱七八糟的东西,女人看重的是实力:你的实力,或者你家的实力。其他都是浮云。


门当户对


我周边100%的婚嫁情况都门当户对。权贵对上市董事长女。富家女对省十大杰出青年。屌丝对屌丝,上海大专男对外地本科女。拆迁户内搭,外地美女对上海两套房,上海屌丝女对外地凤凰男。


我这么多年,就没有看到过一起灰姑娘的故事。只有一个例外是,结婚的时候,是门当户对,后来一方发迹,目前和美。


在婚姻赛场上,财富和美貌是硬通货。像令人尊敬的博士,其实只算是略微加分一点。她丈母娘其实并不介意他是博士还是研究生,关键是几套房和相貌好。嘿嘿。有个我认识的外地美女,拖到26岁了,二选一,优质硕士男+一套宝山区2室户老公房; 大专学历男+ 3套内环房。后来选了优质男,现在过得苦哈哈的,一脸郁闷。


近十年,社会财富加速分化,上班族越来越穷,富人越来越富。我仔细想了一下,区别在于“贷款”。用银行的钱生钱,是倍数效应。富人敢于贷款200万,300万,500万,1千万,而穷人根本不愿意贷款。由于印钞厂日夜加班,5年后,借助贷款的杠杆效应,财富差距就是几百万、几千万了。这个差距就是永远的鸿沟,你这一生绝无可能再次逾越。


近五年的上海房价。中环内,不管你在那里买,到现在的涨幅完全一样,所以,买房只要看是否方便生活工作,其他不要在意了。新盘价,房产商已经给你精确计算好了,你根本谈不下来的;涨价幅度,你也不用操心。你要思考的就一件事,有无机会入场?


某友,上海人1999年做准备,2002年出国留学(经济学),2006年毕业回国,正规大学,从本科开始读完硕士开销大,父母卖掉了房子,37万,全给他做留学开销费用,在沪租房,靠着其可能飞黄腾达的幻想,苦苦坚持了7年。回上海后第一天,父母就把家里最后的6万元给他,让他炒股兴家。结果大家都知道了。全家一蹶不振。现在在上海的某小型P2P理财公司混日子。十分消极。其经济学文凭,在上海毫无用处。


反思


还是有很多人居然认为房价能下降,简直蠢到家了,害三代。自己蠢,不怨人。


2009年,房价稍微降低了一点,到处是砸售楼处,闹事打骂,乱哄哄的。房价一涨,风平浪静,皆大欢喜,大家拍手高兴。


前段时间和很多技术型农民工聊天。一般夫妻年薪合计15万左右,包吃包住,最少能够存下10万。最大的希望是,子女长大后坐办公室,最好当公务员。所以这些农民工从小培养孩子贵族气质,钢琴,外语,演讲,旅游,名牌鞋帽等等。我实在不知道,这么做,对不对?其实,上海人20年前就走了这条路,死路一条。


我对充斥在北京、上海、深圳街头的几百万外地大学生感到担忧。他们在市区,绝大部分是跑腿动嘴的工作,很难有技术积累。现在吃青春饭,没有家庭负担,谈个恋爱,喝喝小酒,群租侃大山,5年很快就过去了。再往后,真要命了。买房没钱,工作无前途,转行没技术,经验无积累,很快就会愤青。这时候有关部门发愁了。


大部分80后90后,走入社会后,直接摸到了一手烂牌,工资不够用,物价高,房价高,存不下钱,人生游戏根本赢不了。希望掀翻桌子,重新发牌,心情可以理解。我其实也说不出个什么,人生,就是如此。看运气吧。


人口净流入,房价涨。

人口净流出,房价跌。


各位自己看这办。


日本东京圈,大约居住 3600 多万人口。


中国的大城市圈人口,必然继续上涨。


逃离北上广只是传说:5年来上海流入500多万人。


以下是最近五年的一二线城市人口流入情况:

(注:数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。单位:万人。)


如果和中国人口密度图结合,就是以下这个分布:


人口流入呈现三个规律——


35. 向引刀‧土著說不 2016-09-27 17:47:33
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第一,高度集中在三大都市圈。


人口流入超过100万的13个城市,三大都市圈就占了8个,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛,渤海湾有京津。



长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

渤海湾北京+天津=流入684万人。


流入速度非常凶猛,以这个速度,2020年左右,上海就将拥有3000万人口,北京也将突破2500万人口,天津将拥有1800万人口,广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。


长三角7大城市将合计拥有8000万人口,珠三角4大城市将合计拥有4800万人口,京津合计将拥有4300万人口。放在全世界来说,这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。


第二,非都市圈人口,流入集中在五大枢纽城市。


流入人口超过100万的城市中,只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。


其中的成都、重庆、武汉,这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市,分布在长江中上游的枢纽位置,既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心,又得益于近年来沿海产业转移的东风,出现在榜单上一点都不意外。


意外的是郑州和厦门。


郑州的GDP不高,经济水平并不瞩目,但是其周边巨大的农业人口数量,和作为省会城市、铁路交通中心所拥有的得天独厚优势,使其产生了巨大的吸引力。五年时间里,这座城市吸引了185万人口流入,以这个速度,五年之后就将追上武汉,成为中部第一大城市。


郑州近几年比较引人关注的,一个是吸引了富士康落户,光这个工厂招聘的工人就超过了30万,二是李博士发起的郑东新区建设,大手笔的一挥,就划了100平方公里的建成区,早年间曾经是著名的鬼城,不过现在的入住率已经有了很大的提高,发展前景还是不错的说。


另一个是厦门。在一片巨无霸城市中,厦门只能算是袖珍级的。不过近年来,福建经济发展的不错,引入了一大堆石油化工厂,湄洲湾和古雷半岛现在都已经是国内排名前列的石化炼油基地了。五年时间厦门人口增长了50%,速度也真可谓惊人。


与人口迅猛流入相伴的,就是近几年来厦门房价的节节攀高了。数据显示,厦门2011年房价只有1.3万元,2015年中已经去到了2.7万元的水平,足足翻了一倍。


第三,其他二三线城市,人口流入速度缓慢,甚至停滞。


35个主要城市合计流入3778万人,其中前13个大城市就流入了2832万人,后面的22个二线城市,则只流入了946万人,相当于总数的25%。


事实上,这22个二线城市,基本上都是各省的省会,或者经济中心,那么可以想象,省会以下的三四线城镇,人口的停滞或者流失将不可避免。


我们算一下,2009年中国人口133174万人,2014年人口136782万人,累计增长了3608万人。以上35个一二线城市合计流入人口3778万人,超过了中国的人口增长数。


换言之,在这五年间,三线及以下的城市已经进入人口萎缩阶段。并且进一步观察二线城市中排名最后的,长春、哈尔滨都是属于东北,这完全符合我们的常识。资源价格暴跌,东北经济塌陷,人口大规模流失,几乎已经是老生常谈了。




嗯,怎么办呢?其实也没有什么好办法,只能是逃离吧,找一个更有生机活力的地方去安家。那么,是否是人口越多的大城市越适合安家呢?


并不完全如此。


35个一二线城市中,流入缓慢的有人口千万级的石家庄和哈尔滨,流入快速的也有中等规模的东莞、佛山、厦门。


但是,如果我们换一个角度,从都市圈的角度而言,确实是人口越多的大“城市”,越适合生活。因为在这三大都市圈里,城市与城市之间紧密联系在一起,互相叠加,专业化分工协作,经济效率更高,工作机会也会相应的变得更多。


一个城市总是存在缺陷的,但是一个都市圈,综合了以下所有这些功能,基本上就是无敌了。


金融:北京的银行总部和新三板,上海的证交所,深圳的创业板和香港的金融中心。从经济联系的角度而言,香港和澳门在珠三角发挥着巨大的影响力,没有人能够忽略。每次证监会暂停A股的IPO,大堆的民营企业们就会蜂拥去香港上市,由此可见一斑。


科技:北京的中关村,上海的张江与杭州的阿里,深圳的南山,基本上聚集了中国的所有科技巨头。


交通:北京、上海、广州,是三大航空公司的总部,也是三大铁路枢纽。


物流:大连、天津、上海、宁波、深圳、香港、广州,都是全球排名前列的港口。


媒体:北京的央视和互联网媒体,杭州、南京、上海的三大卫视,深圳QQ和广州微信的朋友圈公众号,已经牢牢控制了我们的眼睛。


文化:北京的先锋话剧、音乐演出、电影,上海杭州横店的古装偶像剧,广州深圳的动漫,香港的电影和流行乐。


教育:北京的清华北大,上海的复旦上交,杭州浙大南京南大,广州中大华工,香港港大科大。香港的教育资源与深圳的科技创新活动联系越来越紧密。


专业服务:各种会计师事务所、律师所、管理咨询公司、设计、策划、广告、媒体传播公司都聚集在这里。


另一方面,覆盖越来越密集完善的轨道交通,也将会让我们的城市变得更舒适便利。


【京津都会圈】

根据政府的规划,到2020年,北京地铁将拥有30条线路,总长1050公里;天津将有14条线路,总长513公里。两地轨道交通连接起来将有1563公里。


【沪宁杭都会圈】

2020年,上海将拥有21条线路,总里程800公里;杭州10条线路,375公里;南京9条线路,300公里;苏州7条线路,282公里;无锡4条线路,105公里;常州4条线路,132公里;宁波5条线路,173公里。七大城市合计2167公里。


【广深都会圈】

2020年,广州将拥有15条线路,总里程558公里;深圳11条线路,434公里;东莞4条线路,218公里;佛山3条线路,155公里。4大城市合计1365公里。


【五大枢纽城市】

成都,2020年将拥有13条地铁线路,总里程500公里;重庆,18条线路,820公里;武汉,17条线路,400公里;郑州,5条线路,167公里;厦门,4条线路,137公里。5大城市合计2024公里。


根据公开资料,中国目前在修建地铁的城市有39个,运营里程2764公里,至2020年规划修建地铁7300公里,合计将拥有10064公里的地铁里程。而三大都市圈+五大枢纽城市合计拥有的地铁里程数将达到7119公里,占全国总里程数的70%。


地铁只是一个侧面,在将来,包括教育、文化演出、休闲娱乐、医疗……各种各样的专业服务和资源都将向这三大都市圈+五大枢纽城市集中。工作在都会圈核心,安家在城市郊区房价较低而又有地铁可以通达的地方,周末通过轨道交通出行娱乐,慢慢的将会成为大部分中国人的生活方式。


到2020年,生活在3大都市圈+五大枢纽城市的中国人将达到2.5亿,到2050年,生活在这些地方的人口将达到5亿,而那时候,人口经历萎缩之后的中国,或许将只10亿人。


相对应的,生活在三线及以下中小城镇和农村的人口,将会从目前的11亿,缓慢下降到2050年的5亿人左右。生活在这些地方,你将不得不面对以下情景:


1.农村里的老人去世以后,超过一半的农村将再无人烟,水土恢复,重新成为野生动物的天地。


2.学校合并,你的孩子将要到更远的地方上学。


3.人口减少,消费市场萎缩,开个小餐馆、小商店的生意额都将日渐零丁。


4.房价也将不可避免的下跌,你的财富与大都市圈的同龄人差距越来越大。


5.小城镇被撤并,当公务员的名额也要减少。


6.娱乐还是日复一日的打麻将,最终你还是将忍无可忍的选择逃离。


36. 向引刀‧土著說不 2016-09-27 22:50:44
廣燦宅公‧土著‧自醉‧井 哩類包拗頸嘅淡淡,對樓宇真係識條鐵咩,有 $ 買樓先講啦...!

那些苦等房价下跌的人,你们可以醒醒了

2016-09-26 新浪财经
mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4NTc3MDYyOQ==&mid=2651420798&idx=2&sn=d57a691f903d25e513d5bc6d35f98612&scene=0#wechat_redirect

37. 引刀一快 2016-09-28 06:30:33
To 31樓

我只係話俾大家聽從來這些蚊型「豪宅」都有價有 market, 亦講明這些盤通常係在港島~ 從來這些盤都係俾小眾買,

1樓井兄所舉嘅係邊度?你係咪九唔搭八?
38. 引刀一快 2016-09-28 06:40:32
To 30樓 香港土著兄

大陸嘅地代又係好鍾意sell學位,從來都唔提及制度會唔會改。
39. 引刀一快 2016-09-28 06:59:56
說不仔

相对应的,生活在三线及以下中小城镇和农村的人口,将会从目前的11亿,缓慢下降到2050年的5亿人左右。生活在这些地方,你将不得不面对以下情景:”

下次貼嘢唔好盲踵踵,全中國城市規模是否能夠維持,要睇環球經濟,個個大城市都分到成億人?哈哈哈哈,食咩?邊個種咁多嘢?
40. Eclipse*~ 2016-09-28 08:30:57
引力呀,你識唔識字㗎?

咩叫做「通常」呀? 

我估你讀書閱讀理解一定係好弱,你 highlight 我寫嘅一句話來捉我字虱都冇用㗎,你個所謂論點已 fail。

做人最緊要係學識這句話 「面係人哋俾,假係自己丟」。本來我在這 Po 講兩句係因為見到呀黑字井亂Q咁Po剪報(明明篇文講商廈,關佢貼嘅嘢咩事先)所以寫幾隻字解釋吓佢貼出來這類盤嘅事實:「這類牙籤「豪宅」盤一直都有價有市,通常在港島,唔係俾大眾買來自住,唔好以為報紙佬寫兩句就係真,要買樓香港仲有好多 options,而家唔係全城得這個盤揀」。你不停洗板,但又唔多認識香港樓市。唔好話睇好睇淡,你連香港人早十幾年已知新樓唔實用預咗建築面積打五至七折這些民間智慧都唔識,仲做埋d膠嘢。你除咗齋 9up 外識乜? 這些論壇 tactic 在 Qzone 就得,香港人冇你諗得咁低能。

想自我感覺良好有好多辦法㗎,搵些其它人生樂趣啦! 


41. 回40 2016-09-28 09:06:26
認真你便輸了!阿引力乜都唔怕只怕冇人睬.唔好浪費自己嘅時間呀,引力時間不值錢的、呢度係佢免費娛樂場所啫
42. 回21樓引力 2016-09-28 10:17:50

呢個論壇咁多目不識丁嘅文盲,真係大開眼界,香港有九年免費教育架,奇怪。

 

香港實行12年免費教育快十年了,而家講緊15年免費教育,你仲話人目不識丁,你正牌廣燦呀。

 

43. 引刀一快 2016-09-28 10:33:00
完全冇邏輯,爆笑。
44. 引刀一快 2016-09-28 10:33:53
扮女人?
45. 引刀一快 2016-09-28 10:49:25
講講呢個“例子”同井兄所舉嘅有咩聯繫。

邏輯能力咁低。
46. Eclipse*~ 2016-09-28 18:06:20
回 41你又啱喎😂
有時睇這引刀自 high,睇唔過眼😡但靜下來諗一諗,這隻嘢車大炮嘅口問同我細個屋企深圳廠嗰D大陸廠總差無幾-講香港嘢都係靠睇港劇,聽第N手資料就當自己係香 expert 😂😂😂
47. 引刀一快 2016-09-29 00:25:56
To 42樓

唔好意思,我D免費教育伸延到大陸,我喺大陸一直攞到公費學值,從來冇理過交費唔交費嘅問題,乜依傢15年免費教育咩?我真係唔知喎!好明顯,政府就係睇見你地如斯表現,覺得要俾夠15年喇。

你今年17歲?12年、15年免費教育,係你個時代嘅嘢咩?

邏輯咁差,點做網軍呀?
48. 引刀一快 2016-09-29 00:28:39
46樓

努力D,學下邏輯,唔係好難搵話題隊人㗎。下下靠人多,咪即係送免費沙包。
49. 向引刀‧土著說不 2016-09-29 15:45:45
TO: 46樓  Eclipse,

追蹤了隻廣燦傻B講嘢一段時間,真係有合理懷疑佢沒有香港身分證明文件架,甚至乎是由其他人受雇的大陸燦,利用港網公眾平台,扮演不當宣傳的打手角色!
50. 引刀一快 2016-09-30 08:19:09
哇,哈哈哈,乜說不仔咁煞有介事,“香港身份證明文件”呀?好文雅喎!

點解你咁聰明嘅?我一直係坐洗頭艇來回,唔駛“香港身份證明文件”架。