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文亮語
物業市場10%年回報
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年9月5日

  有人睇報紙,見有投資者教人每年賺取10%年回報的心得,於是問我們的投資有沒有10%年回報,我話如果能夠把握地產行業過去十二、三年的黃金檔期,10%年回報基本上可以做得到,不過,不少人在最初三、四年,所投資的物業已經有100%升幅而將物業出售,基本上可以說是離開物業市場,雖然往後的八至九年升幅沒有在2003年打後幾年那麼急速,但仍然比其他投資為佳,那些已經離開的人享受不到以後升幅,所以,他們在過去十二、三年就不能夠做到10%年回報,只有堅持在地產行業的人才可以做得到,還要加上中途未曾離開這個條款,結果是在過去十二、三年,能夠做到10%年回報的人實在不多,因為,10%年回報代表有差不多四倍升幅,是很驚人,而且,這是一個非常特別情況,由於樓市由最低位反彈,才可以做到超10%年回報,由現在打後十二、三年,能夠做到每年有10%年回報,將會是一個非常成功投資者,所以,投資地產的步伐,應該由衝刺改為緩慢,保持平穩,千祈唔好失速跌低,最多是年回報率降低,沒有什麼大不了,最緊要是保住老本。

  有人認為10%年回報又有何難,只要持貨不買,任由樓價上升,就有機會可以做到,我認為一年當然不難,但是長時間做到就難過登天,首先,就要搵到一個合適的入貨時間,當時,經濟環境一定很壞,前景不明朗,雖然樓價低迷,但賣樓的人多,夠膽買樓的人少,在他們買入之後,樓價大多數會繼續下行一段長時間,就算那些人夠膽,都要能夠抵受恐懼,才不會賣走剛買入的物業,到樓市反彈,業主又會遇上無限誘惑,不少業主認為他們眼光獨到,可以睇準樓市升勢,到了有錢賺他們反而心怯,莫講話升一倍,就算有五成以上升幅,他們都會賣樓套利,美其名叫有糊唔食,罪大惡極,在面對各種恐懼,誘惑,投資物業市場可以長時間得到10%年回報,知易行難而已。

 
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1. 打工仔 Andy 2016-09-05 13:04:16
现在樓價買樓收租的確不吸引!
2. 向引刀‧土著說不 2016-09-05 21:02:14
「結果是在過去十二、三年,能夠做到10%年回報的人實在不多」,但是唔係冇。

其實,有好多人都在89年後買入住宅,特別係現在的長背,他們已習慣了在當區生活了大半世紀,而且住宅地點極佳,一般情況下,話之你傻B引刀日日點唱首本名曲118,一樣大教瞓。

然而,在02-04年裡的1095日,可以講,任何一天夠膽買樓的,而堅持持有到現在的,簡單啲描述,就是根本 『冇得輸』!放租自住或養老鼠曱甴當寵物都得。 而且,在此段期間買樓的人士,大多正值40多歲的壯年,工作及收入又比較穩定的一群 (傻B引刀口中稱呼這個介別人士為「憤公」),更加不會輕言放棄這批物業,更加唔怕傻B日夜點唱118廢嗡啦!
3. 七十後小弟 2016-09-05 21:29:04
如果計算槓桿,幾十倍的例子也有,2003年,屯門兩房單位大概100萬元左右,當時如果拿幾萬元首期便可以買到,現在那些單位已經價值400萬元了。
4. 123 2016-09-05 22:56:38
股市有明燈今天收市恒指23684上2週紅魔大師估計恒指22600誤差一千點
5. 向引刀‧土著說不 2016-09-06 11:50:39

hk.apple.nextmedia.com/nextplus/%E6%99%82%E4%BA%8B%E8%A6%81%E8%81%9E/article/20160906/2_425069_0/%E8%A7%80%E5%A1%98%E5%BB%B6%E7%B7%9A%E4%B8%8B%E6%9C%88%E9%80%9A%E8%BB%8A-%E6%83%B3%E5%8A%A0%E7%A7%9F3%E6%88%90-%E6%93%814%E9%8B%AA%E9%BB%83%E5%9F%94%E6%A5%AD%E4%B8%BB-%E4%BF%82%E7%84%A1%E8%89%AF%E3%97%8E%E5%95%A6

觀塘延線下月通車》想加租3成 擁4鋪黃埔業主:係無良㗎啦 (睇片)

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最後更新: 0906 07:46 / 建立時間 (HKT): 0906 06:09

港鐵觀塘延線於2011年動工,預計在本年10月通車。路線將由油麻地站伸延至何文田站及黃埔站,預計車程只需約5分鐘,更方便的交通配套,預計將刺激區內的鋪價及鋪租。於黃埔擁有4個鋪位的業主劉鎮鑛明言,通車後一定加租,「一萬加三千,好難等到地鐵出來,以前咁平租守落,當然唔使講要搵番多少。」 

位於德民街地下的裝飾工程店,旁邊三間鋪已轉型為食店。四間鋪的業主均為工程店老闆劉鎮鑛,他表示歡迎觀塘延線通車,相信更帶旺黃埔人流,「當然旺了,做食嘅又做到生意。」作為業主的他明言一定加租,愈平的鋪加租空間更大,「我們業主都預備加,隔離係步行街,食無辦法唔加租。如果租得太便宜加得更利害,二萬多元的都會加萬元、加八九千。」 

劉先生的租戶全經營食店,現時租金為3萬多,預計將加租至4萬8至5萬,「我肯定加啦,業主都係無良嘅。他對我好、租期好,就加少點。如果佢都搵唔到食的,你加佢太多都唔得的,到時再傾。」 

做裝修工程已有50年的劉先生指,除飲食業以外,很多行業在黃埔區已捱不住貴租,「以前個個都做五金、零售、玩具、賣鞋、玩具,個個都做不住,索性租俾別人做飲食。唔通鬥木咩,一日做得幾多個櫃。」現時他仍保留一個鋪位做木工工作,「做這些不夠(維生),個個月都蝕本。蝕本都做,就當興趣啦,希望今個月蝕,就下個月就賺多少少。」如果生意仍然無改善,他坦言:「退休唔做。收租,租埋給別人。」 

中原地產高級區域營業董事黃東雄預料,觀塘延線通車後,相信會帶旺黃埔區人流,商鋪租金預料平均將會上升10-20%,「人流旺的地方,租金係必升,係定律。」他又指,德民街已見租金有明顯升幅,以現時中國銀行的鋪位為例,由39萬漲升至58萬,而另一麪包店亦由13萬加租至18萬。 

撰文:黎雅婷 

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港鐵觀塘延線》紅磡餐廳 : 加100%要跳樓 近殯儀館都加租 (睇片)

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最後更新: 0906 07:35 / 建立時間 (HKT): 0906 06:09

港鐵觀塘延線試車已進入最後正路,至今完成接近99%,預計於本年10月正式通車。港鐵通車後,預計可舒緩區內塞車問題及帶旺人流。 

不過有人歡喜有人愁,紅磡蕪湖街有日式餐廳老闆擔心,通車後人流不增反令租金上升,經營會更困難,「加100%準備『跳樓』,加50%都要吊頸,希望有人救。」 

開設餐廳的陳小姐指,當初揀鋪時,地產經紀指將來何文田站會很旺。現時鋪位大約200呎、月租兩萬多,未見通車後是否能帶動人流,但業主已明言會加租,「(業主)佢指兩年一個約,每兩年加一次,每次不超過5%。」 

餐廳人流普通,加上附近有殯儀館,入夜後偏靜、午市時份亦未見太多人光顧,「相比起黃埔街那邊,這邊(蕪湖街)就無咁多人流。午市,其實現在光顧嘅都係(棺材)板店、殯儀館或者開工嘅地盤工人。」 

陳小姐指生意情況麻麻,期望通車後,情況會有改善,「其實不太ok的,但無計。又有租約喺度,同埋都開了頭,無得全部唔要,慢慢做。」 

不願出鏡的零售店店主張先生指,小店開業十多年,主打是街坊生意,港鐵通車對他們未必有利,「通車後多唔多人,我們覺得有人頭,就無銀頭,只是多了人來行。第時更方便,直接係何文田站出去,唔使駁車來購物。」 

小店位於蕪湖街近漆咸道北一帶,五百呎亦月租五萬,如果被業主大幅加租,未必能撐下去。他又指,附近有食店及針灸店已做不住結業,「有些租金已經過了10萬以上,一加已經加到14、15萬。」 

位於蕪湖街的日式餐廳老闆阿賢指,近漆咸道北一帶人流相對少,一直很少外來人士光顧,「講真人流都係街坊,唔會突然有人走來這裡,又不是有甚麼名勝古蹟。唔會專登落車,走來行一行。」他更笑言通車後「旺丁不一定旺財」,「觀音廟借庫都未必幫助到啦,何況有個車站,入面已經有個分水嶺。」 

他又指紅磡為老區,「後面是殯儀,前面是黃埔,已經截了很多客人,街都是偏靜。最擔心咪結業,結業咪睇吓搵份咩去做,你都要生活、生存。」 

中原地產高級區域營業董事黃東雄指,港鐵的交通網絡強勁,「這些街未必是好旺,但是將來通了車之後,何文田站唯一通落紅磡漆咸道北天橋,係蕪湖街落,會帶旺人流。」 

現階段暫未見有業主大幅加租,「因為始終站都未起好。」他又指,租客會睇實際情況,「租客好實際的,做唔到生意,你幾平租俾我都無用,有人流先有生意,有生意先可以加租。」 

撰文:黎雅婷 


6. 向引刀‧土著說不 2016-09-06 13:29:29

hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E7%92%B0%E8%A7%A3%E5%AF%86-%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E8%90%AC%E5%B0%8D%E5%A4%AB%E5%A9%A6%E9%9B%A2%E5%A9%9A%E8%B3%BC%E6%88%BF-203800463.html

【中環解密】深圳萬對夫婦離婚購房

信報財經新聞 – 8時前

随着各种调控传闻的不断被放大,上海离婚买房也进入了白热化的与时间赛跑的放量冲刺阶段。不过,上海市住建委昨天回应称,未研究过此类政策。

  网上流传“贷款新政”

  一周前,一条有关9月份上海将调整银行贷款政策的消息炸开锅,主要包括以下四条:

  1 名下无房亦无贷款记录的购房者,首付最低三成。

  2 名下无房但有过按揭贷款历史的,首付最低五成,利率最低1.1倍。

  3 名下有一套房再次购买者(对户籍而言),首付7成,利率最多1.1倍(政策无变化)。

  4 离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。

  值得关注的是,前几天,随着新一轮调控传言不断被放大,上海不仅出现一大拨集中买房者,离婚买房的也不断出现。

  按照现行政策,上海户籍单身人士可以购买一套住宅,非单身人士可以购买两套住宅,但第二套需按照二套房政策来执行(二套房普通住宅首付5成,非普通住宅首付7成)。

  一般情况下,有些投机者通过先离婚将名下房产划归至夫妻一方,另一方则以单身无房身份购买房产,享受首套房三成首付政策。

  突击离婚只为买房

  按照传闻,9月起,离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。

  受此传闻影响,上海各地民政局出现一波离婚高潮。据悉,处理能力强的区可以实现上午离婚下午买房,处理能力弱的区则有可能要每天限号离婚,或者周五办理周一才能办妥。

  8月29日,有网友称,上海徐汇区民政局离婚窗口,一大早就有多位市民排队办离婚。

  随后,徐汇区等地婚姻登记中心均贴出通知表示,由于办理离婚登记人数众多,已超出业务接待能力,只能采取临时“封闭”的措施,要求需办理离婚登记的当事人改日再办。

  据悉,继8月28日上海新房卖掉1267套后,8月29日截至15:50,上海新房成交1066套,连续3天超过1000套。

  过去5天,上海新房成交量突破5000套,相当于平日的2倍,交易中心的登记系统更在26日出现宕机。

7. 引刀一快 2016-09-06 18:47:11
貼飽佢喇,上海經濟仲差過廣州。
8. 向引刀‧土著說不 2016-09-06 21:45:07
你吹得漲上海樓價升得勁過廣州呀…房地產發展蓬勃過廣州與香港睇齊呀!
9. 引刀一快 2016-09-07 01:19:45
最弊你冇買呢,哈哈哈哈
10. 香港土著 2016-09-07 08:03:36
8樓,

最近少見你d兄弟,新盤揾到食,少左出嚟大合唱啦!記住,唔好再衝馬路喇,害死人地揸車嗰個就唔好啦。
11. CC cheung 2016-09-11 15:09:45
70後小弟:我10分同意你的講法,三年前眼看收租的兩房單位在瓏門大賣後,升值2倍,當時所謂大升的沙田只是升了四五成,之後我將資金投入車位市場,現在有關車位已經升值三倍