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文亮語
樓市的小陽春(8)脫歐
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月21日

  英國人唔知玩什麼政治把戲,無端端搞一個脫歐公投,更加奇怪竟然脫歐成功,脫歐之後,英鎊急跌,英國樓價急跌,打算買英國樓的香港立刻打退堂鼓,我相信回流香港的購買力不會很多,但解決了大家都非常擔心的一個問題,就是加息,耶倫話,加息要等英國脫歐手續辦妥之後才會考慮,而英國最快要在明年初才動脫歐程序,最快要兩年才完成,加息這個陰影消除,樓市就出現曙光。
  格佬見到大家沈醉於現時低息狀態,立刻就提醒大家,美國各項數據已經轉好,加息是可以隨時出現,不過,現在大家都懷著熾熱的心迎接小陽春,對手格佬的說話當然聽不入耳,其實,格佬是為求自保,當日是他提出量及低息政策,由他叫各位小心加息就最恰當,如果有任何人問我加息意見,我的答案與格佬一樣,小心加息。

 
 
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1. 向引刀‧土著說不 2016-08-21 12:21:50
世界無樂土,唯有香港好!wallstreetcn.com/node/258798?from=114

“排外税”立竿见影:温哥华楼市走到“崩溃”边缘 房价1个月跌20% (進入熊市區域)

文 / 刘晓翠 2016年08月19日 12:23:55  69

7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税,此消息一出,温哥华楼市从天堂跌到了地狱。

8月新规生效后,温哥华楼市骤冷,房地产公司和经纪商表示,成交量急剧下滑,海外投资者选择放弃购房,而不是缴纳税款,更糟糕的是,不受新政影响的当地居民因为预期房价走低也选择观望,甚至撤回购房合同。

加拿大本地媒体Global News的一篇报道提及,房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示,温哥华楼市正在经历一场主要的调整,房价和销售量齐齐下挫。

尽管8月是楼市淡季,但相较去年同期来说,楼市销量可以用“雪崩”来形容。房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计,从8月1日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高达94%。

除了西温哥华,列治文地区销售暴跌96%,北本拿比地区跌幅为95%,西区、高貴林市均遭到打击。平均来看,8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。下图来自Global News:

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彭博曾援引加拿大住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc的一位高管Elton Ash称,新税导致市场骤然冷却,“基本上没有生意可做了”。Ash并指出,失败的交易可能产生“多米诺骨牌效应”,可能危及之后最多六宗交易。

目前来看新政对楼市的冲击立竿见影,但根据Eilers,温哥华楼市销量在新政实施前就已经出现下滑迹象了。6月西温哥华仅出售44套房子,2015年同期是80套,7月出售74套,而前一年同期是102套。

在房价方面,不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示,温哥华市目前的房屋均价是110万美元,在过去28天下跌了20.7%,过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%,过去三个月跌了20.7%。

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此前加拿大国民银行数据显示,7月温哥华房价涨了2.3%,为连续第18个月上扬,且每月都刷新历史最高记录,已较去年7月大涨24.3%。不过,7月的销量同比下滑了19%。

温哥华楼市曾有多火爆?北京青年报提到,据统计,温哥华市区家庭年均收入7万多美元,按照目前的独栋住宅均价,一个当地家庭不吃不喝20年才能买一套房。

据大温哥华地产局日前发布的统计数据,过去一年温哥华地区独栋住宅平均价格上涨30%,4月份每套均价达140万美元。加拿大国家银行金融分析师彼得·劳特利奇在一份报告中称,中国买家去年共花费127亿加元(约合96亿美元)在温哥华购置房产,占当地房产销售总额的33%。

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有分析提到,温哥华房地产新政虽然将海外投资者挡在了温哥华门外,但其他地区可能迅速崛起,成为海外资本的目的地。毕竟一个泡沫破灭了,其他泡沫还会站起来。(Come on baby).

另外也有业内人士称,现在判断温哥华楼市是否崩盘还为时尚早。Global News报道称,“现在真的很难说楼市是否冷却下来了,你可能至少需要三个月的完整数据才能下判断。”

2. 打工仔 Andy 2016-08-21 12:35:42
小心加息與小心不加息同樣重要! 唉 真難估, 哈哈! 
3. 小心繼續印鈔 2016-08-21 13:08:08
不要低估欧洲美国日本及中国加大印鈔力度决心。
4. Desmond 2016-08-21 13:32:36
耶倫有說過加息要等英國脫歐手續辦妥之後才會考慮嗎?我好像未聽過,怎麼時候說的?
5. 浪子心聲 2016-08-21 13:48:54
我還是覺得英國最終不一定脫歐,因為脫歐對英國沒有好處只有壞處;脫歐公投只不過是政治show,沒有法律規定一定要跟從公投結果實行脫歐,英國政客將會找到辦法無需脫歐。

至於加息,我覺得加息週期應會在明年美國新總統上任後正式開始,由於過去推遲加息,一開始加息真喺有機如格佬所說「加息速度快到你唔信」,無論樓市或股市投資,加息週期開始前應有所準備。

6. 打工仔 Andy 2016-08-21 14:09:27
浪子心聲兄

真係好難講, 公投後再找籍口不脫歐, 德,意,法會推英國快脫! 

美國加快加息的確有可能, 所以博士講得啱, 大家要小心! 
7. 又來了 2016-08-21 14:39:39
hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160818/bkn-20160818172907318-0818_00842_001.html
舖位3年唔見600萬
8. 向引刀‧土著說不 2016-08-21 14:52:10
還是要講一些傻B港燦不懂的憾事;港樓低水時,又話會再跌多啲,口嗡當秘笈認屎認屁。當發現時世界已遠離你了,唯有借助林子祥的一句歌詞『無止境的等 不禁心動搖
一分一刻也感到寂寥』。https://wallstreetcn.com/node/257503

楼市“高烧不退” 北上深住宅楼面价超过香港

文 / 张美 2016年08月10日 20:54:46  1

一些热点城市房地产市场持续“高烧不退”,地王频出,北上深三地的楼面价甚至已超香港。

据房地产咨询公司世联行土地简报,截止至上周(32周),住宅用地楼面价前10城市均保持正增长,其中深圳上周并无住宅用地供应,楼面价与上周相同仍居首位,厦门第二、上海第三。

苏州楼面价基本持平,比上周下降104元/㎡、1-32周累计同比增速175.4%;苏州今年楼面价前10门槛达1.8万/㎡,去年同期约0.7万/㎡,全市在地王带领下开始普涨,发生同样情况的还有南京。

深圳一骑绝尘,苏州南京现普涨:

楼面价

世联行称,8月8日,香港公布新界屯门地块成交楼面价约3万(按大陆口径调整)、新界沙田楼面价约4万,而北京6月2日成交的延庆区地块实际楼面价已达3.01万、上海7月14日成交的虹口区地块楼面价7.6万、深圳6月2日成交的龙华民治地块楼面价5.6万,北上深三地的楼面价已超香港。

因房地产市场过热,各地楼市频频出台降温政策。

据澎湃新闻8月9日报道,苏州房地产市场调控新政或将在近期出台,苏州也很可能成为第一个重启限购的二线城市。

在网上流传一份《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件中,其中最引人注目的当属针对非户籍居民购房。文件明确提出:非户籍居民申请第二套住房,需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明,首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。

除此之外,给房企降杠杆成为各地房地产降温政策的重要手段。

新华社昨日发文称,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。

针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事,新华社称,企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策,自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

不过,该报道援引多位房企高管表示,目前出台的政策影响力对于中小房企杀伤力较大,而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说,市场上融资拿地的手段却越来越多。如果地王继续频繁出现,对于房地产市场来说仍会推高房价。

9. 蕭峰 2016-08-21 14:57:50
公投代表民意,即使想反悔,但結果已出,好難有藉口。
想唔出有咩理由再來次大反轉,除非再有黑天鵝事件。
10. 向引刀‧土著說不 2016-08-21 16:23:31

格老發炮放鷹 貝老撰文護鴿  2016-08-20


然聯儲局官員輪流發表講話,近期又以鷹派官員的講話最為搶鏡,吸引報章將之作為新聞頭條,但從美滙指數來看,加息步伐卻不太似會加快。


美滙指數自7月底的97.5跌至近日最低94【圖1】,是一個不小的跌幅,反映加息預期正在消退。美元轉弱對商品市場有利,油價近日就錄得巨大漲幅,反而令人看不懂的是,日圓再強勢下去有什麼後果。



經過日前聯儲局公布會議紀錄之後,當局看起來更加不可能與正在加碼貨幣刺激的日本和歐洲背道而馳,在這樣的情況下,美滙指數有望出現4月份以來的首次連續兩周下跌。

預言歐羅區最終瓦解

不過,周五美滙指數稍為反彈,因聯儲局前主席格林斯平突然發功,稱美國很快會加息,而且速度會快得令市場驚訝。格老接受彭博專訪時說,不能接受美國長期維持現有利率水平,當局須開始加息,而且速度將快得令市場驚訝。他指出,美國勞工成本上升,加上貨幣供應增長開始加速,均給予聯儲局條件加息。


格老又提到歐羅區的情況,認為目前已有種種跡象顯示,歐羅區最終會瓦解。他稱,對待通脹態度不同,以及不同文化的國家難以合作,最終或會由部分通脹數據相若的國家,如德國及奧地利等自組貨幣聯盟,但他坦言目前仍未搞清楚自組聯盟的好處。

另外,三藩市聯儲銀行總裁威廉斯亦放鷹,稱目前美國經濟已夠強勁,有理由很快加息,等待太久會有風險。

根據彭博綜合利率期貨數據,市場目前估計聯儲局今年內加息的機率只有48%,而且較大機會是在12月加息。


究竟格老所言有多大參考性呢?或者以格老在任時期的政策思維來說,加息步伐應該會比較快;但以格老的政策思維,根本不可能出現貝南奇式的極度放水寬鬆、促成了至少3次的QE政策。

認清耶倫政策思維

一如上任貝南奇最近撰文稱聯儲局在作出加息決定前宜多作考慮及觀望,前任聯儲局舵手所說的話,很視乎其本身政策思維,現任主席耶倫與貝南奇同屬鴿派,與鷹派所得出結論就大不相同。

其實,貝老最近在網誌提及的一個論點頗值得思考,就是當局對經濟前景的預測究竟有多準?


貝南奇相信,現在環球經濟展望與聯儲局數年前預測的大不同,官員未有忘記教訓,加上如今經濟和政策演變的不確定性異常高,各國央行口風亦普遍變得模糊,市場逐字逐句解讀聯儲局聲明已意義不大,倒不如集中剖析經濟數據。

先是紐約聯儲銀行總裁杜德利稱市場低估美國加息風險,然後是格老開腔稱美國利率太低,隱隱然有一股鷹派勢力正為美國加息開路造勢;然而,不要忘記,去年12月加息後,今年1月就迎來全球股市大跌市,然後是全球經濟數據走樣;各國央行即開動放水機器。貝老的說話也相當有道理,官員們未有忘記教訓,仍對自己的經濟預測能力信心十足。

11. 西瓜波 2016-08-21 16:43:48
湯生都係自保,當湯生都帶頭盔既時候,大家好走貨啦,仲走去買樓就找屎啦。
12. 浪子心聲 2016-08-21 17:04:03
唔知大家有無發覺,近期馬化騰放了唔少騰訊股票,馬雲又話在未來幾個月會放5%阿里巴巴股票,這些行為唔知喺唔喺為咗未來加息作好準備?
13. CD ROM 2016-08-22 17:57:51