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文亮語
樓市的小陽春(4)啱價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月14日

  在去年十一月,新地同長實在元朗新盤同時開售,有最佳男主角趙雷(趙國雄,雷)揸fit,自然好賣,亦搶盡市場購買力,當時,我斷言樓市在農曆新年後不會出現小陽春,我亦言中,小陽春的確沒有出現,但在農曆新年期間,我碰到不少年輕人,他們都是去年打算買樓而還未買樓的年輕人,他們並不是問我幾時可以買樓,而是買得樓未?這兩句話分別是前者,發問的人仍然未準備買樓,是試探式發問,而後者則準備好,隨時都可以買樓。

  而事實上,有些年輕人已經以比最高峰時低兩成樓價買了樓,以一個500萬單位為例,可以平100萬,即是少付40萬首期,每月供款由1.25萬降至1萬,少供2千5百元,我了解之後,認為市場開始釋放購買力,於是,我寫了一「啱價就可以買樓」文章,不過,大前提是不能夠向財務公司借錢買樓。

 
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1. 打工仔 Andy 2016-08-14 16:08:29
沙發!
2. 打工仔 Andy 2016-08-14 16:10:07
有需要自住, 有能力就買!
3. 向引刀‧土著說不 2016-08-14 16:18:01
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160814/55500359

【樓市癲了】第一城晉身千萬豪宅 連天台三房搶貴兩成

10,067
建立時間 (HKT): 0814 13:59
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沙田第一城歷史性晉身千萬豪宅之列。

樓市瘋癲指數急升,新界指標上車盤沙田第一城,大細戶連環以破紀錄價沽出。今日市場瘋傳,一個連天台單位剛以高達1,080萬元易手,成為沙田第一城歷史性首次晉身「千萬豪宅」。

美聯物業何智豪表示,樓價爆升,沙田第一城首度升破千萬,位於5座D室頂層連天台特色戶,實用面積853方呎,三房間隔,該公司上星期二才開盤,叫價1,130萬元,可約睇樓,市場剛以1,080萬元成交,呎價12,661元。「而家個市係癲過上年」,不無道理,因為上年樓市如何癲法,沙田第一城都未能衝破千萬關口,例如4座C室頂層連天台單位,去年2月以900萬元成交,已是同類單位去年的最高位,是次成交比去年最癲價還要高出180萬元,升幅達兩成。

代理形容,「第一城都過千萬」,目前樓市的瘋狂程度可想而知。

原業主1994年以498萬元買入,勁賺582萬元,升值11,687元。

資料顯示,沙田第一城去年歷史最高成交價紀錄,為14座高層A室,實用面積819方呎,去年5月以906萬元售出。

4. 引刀一快 2016-08-14 20:56:02
94年到依傢先至升一倍多少少。

同期大陸樓升幅係5-15倍。

都係多得97至2003一段長時期下跌。

廿幾年先一倍.........
5. "玻璃心" 2016-08-15 00:02:29
3樓,懇請千萬不要串無樓的人,玻璃心很易碎。
6. 假難民 2016-08-15 08:58:08
最近睇到人買樓真係好震奮,好開心。上左跳樓機既人準備好未........
7. 苦前業主 2016-08-15 09:19:00
沙一變千萬豪宅,我暈啦.......
8. 金樓玉衣 2016-08-15 10:31:32

to 3. 向引刀‧土著說不                         

第一城過千萬, 可能好快成為常態. 記得海怡大三房第一次上千萬都好震憾, 而家要搵唔過千萬既大三房先難.

9. 向引刀‧土著說不 2016-08-15 11:34:00
衷心感謝5樓"玻璃心"提點!多謝各位包容,送上一篇十分有趣的投資分析供參閱:



期貨王與玻璃心 2016-07-25

100萬元本金炒期指,3個月後賺到52億元,即是勁賺5200倍,有冇可能?恐怕連大鱷索羅斯都做不到的戰績,本港一位街坊婆婆Linda卻成功締造,她早前參加一家本地證券商的「期貨王」比賽,結果在3個月內憑100萬元在賬面上賺得52億元,勁賺關鍵包括於6月獨具慧眼,估中英國脫歐公投爆冷跑出,成功賺盡波幅。


這固然證明「高手在民間」,但亦是比賽機制使然,並帶出投資心態的重要;講到底不論愛國、做人或投資,都千萬不可有「玻璃心」。

該比賽由耀才證券(01428)在4至6月舉行,據悉有逾2000人參加,各人可免費獲得100萬元「模擬資金」,在3個月內進行港股期貨買賣,最後按比賽結束當日(6月29日)的賬戶結餘多寡定勝負。


結果Linda婆婆憑52億元結餘成為冠軍,獲得亞軍的另一位女士結餘亦達27億元;不過季軍的年輕人就差距較遠,結餘「只有」5500萬元,但按本金計亦勁賺55倍,成績斐然。

據了解,Linda婆婆平時都有「細細哋」投資港股及恒指,而今次勝出的關鍵之一,在於英國脫歐公投上月23日舉行之前,她獨排眾議預測「脫歐派」有機會爆冷跑出,於是在市場信心普遍樂觀之際,趁高位狂沽期指。


結果在公投結果揭盅當日,恒指從高位一度暴跌逾1200點,Linda婆婆睇準時機「食糊」平倉,成功在比賽最後階段拋離其他對手。

當然,這個紙上談兵的比賽講明使用「模擬資金」,而非「玩真錢」,因此這不代表Linda婆婆可真金白銀「袋走」52億元搖身變富婆。


此外,獎金亦並非按比例計算(例如結餘的1%),而是一早便定好固定金額,冠亞季軍的獎金分別為2.5萬、1.5萬及1.2萬元;換言之,Linda婆婆所獲獎金僅相當於其結餘的0.0004%,大概只夠去一次歐洲旅行而已。

眾所周知,期指是高槓桿工具,槓桿比率動輒達10多倍,對應每點波幅價值50元;例如上月恒指水平約2萬點,每張恒指期貨(俗稱「大期」)對應價值約100萬元,而基本按金約6萬多元,相當於15倍槓桿比率。但即使槓桿這麼高,要像Linda婆婆般在3個月內勁賺5200倍,難度依然極大。


例如Linda婆婆在4月用100萬元「模擬資金」開倉,約可買16張「大期」,每點波幅可有800元利潤,這便意味她須滾動地賺到650萬點波幅,才可把資金「發大」至52億元,而期內的恒指波幅當然遠遠沒有那麼多。


換言之,Linda婆婆估計是從最初便瞓身押注一個方向,賺到可觀利潤後平倉,再「注疊注」式瞓身買反方向,如此連續幾次瞓身都成功,才有可能把資金以幾何級數「發大」5200倍。

Linda婆婆這次喪贏5200倍,證明她眼光奇準兼膽識過人,但亦與比賽機制有關。一來參賽者使用的是「模擬資金」而非「真錢」,無downside,操作時的心理壓力微乎其微;相反若動用真金白銀,普通人即使夠膽在最初孤注一擲「賭身家」,但在兩次來回之後,把身家由100萬元膨脹至1000萬元,幾可達致所謂「財務自由」,估計登時便會「細膽」起來,戴鋼盔縮注,不敢繼續鋪鋪賭身家。

更進一步看,對普羅大眾來說,賺到1億或10億元,生活質素的提升幅度差距不大,相反若由1億元跌回零元,就像天堂與地獄之別。因此大部分人心中都有一個「賺夠」的指標,過了這指標後冒險偏好便會驟降,甚至只求保本,這實屬理性決策。

「幸存者偏差」造就贏家

話得說回來,今次比賽只玩期指一瓣,而且獎金為固定而非按回報比例計算,因此所有參賽者都會採取超大膽策略,才有機會打進三甲贏取獎金。


根據「幸存者偏差」理論,假設2000多名參賽者從最初便瞓身賭方向,期間恒指約有5次較顯著的高低波幅,等於10次轉向,固然大部分人在途中難免會估錯方向或揀錯時機以致輸光離場;但若有極少數人能存活到最後,其注碼必定會以幾何級數激增。

由此亦可解釋,為何不少分析師做sell side時預測十分精準,可是一旦跳出來做buy side自組基金,眼光便大跌watt,乃由於操作「真金白銀」比起客觀地撰寫報告,心理壓力不可相提並論。更甚者,即使基金經理操盤,運用的主要也是OPM(其他人的錢),這比起普通投資者完全動用自己身家下注,心理壓力又差一大截。

無論如何,投資者在實戰時,當然不可能像模擬比賽般冷靜及無後顧之憂,但亦應借鑑Linda婆婆例子,盡量摒除心理因素干擾,才有可能作出客觀決策。相反若太「玻璃心」,賺又驚蝕又怕,每每被情緒影響下注,便很難在投資市場幸存,遑論Bingo。