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文亮語
樓市的小陽春(3)因素
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月13日

  在年初,影響樓市的幾個因素的確不佳,甚至有逐漸轉壞跡象,所以,大家都預測樓市下跌,而影響樓市幾個因素包括:需求、購買力、供應、經濟環境、辣招,以及利息。

  利息始終是樓市第一號殺手,在去年底,耶倫加了一次息,有不少專家話今年會加四次,就算每次加0.25%,一年後就要多付1%,如果以500萬貸款計算,每年多付5萬,對供樓人士始終是一個沉重負擔。

  辣招是分兩部份,要政府取消特別印花稅就沒有可能,即使逆週期措施,都沒有跡象放寬,打算買樓的人最少要俾40%首期,對於初次置業的人是非常吃力,對樓價影響一定是負面的。

  經濟環境轉壞,在年初時已經被肯定,最終都會令到失業率上升,人均收入減少,打算買樓的人都會卻步,甚至有業主需要賣樓安渡惡劣的經濟環境。

  供應不足是過去幾年,樓價上升主因,在政府改以招標替代勾地之後,供應量漸趨平穩,業界甚至質疑政府所說未來三至四年內供應量是否太多,在供應充足,成交量減少,樓價是應該下跌。

  有人認為需求同購買力是差不多,其實是有分別,在樓市上升時,需求是會愈來愈大,下跌時,需求便失蹤,甚至令到有些人在沒有迫切情況下將自住單位賣走,做成負需求,不過,如果沒有能力,需求亦只不過是空談,有能力的需求才是購買力。而購買力受到各項因素而削弱,所以,當時大家睇淡樓市亦是正常。

 
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1. 向引刀‧土著說不 2016-08-13 10:44:28

hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160813/19734500

2016年08月13日

樓市近期3大現象






1)臨場反價重現

樓價重拾升軌,市場重現業主臨場反價個案。中原地產招錦昌表示,沙田河畔花園E座高層5室,實用面積269方呎兩房單位,之前一直叫價約350萬元,近日有買家積極洽購,臨場反價10萬元後,以360萬元易手,呎價13,383元。據悉,新買家為上車客,感樓價近日止跌回升,見放盤單位間隔合用,即追價購入單位自住。

■爵悅庭出現三客爭購一單位。

2)全城爭購單位

二手缺盤,荃灣爵悅庭現三客爭購一單位個案。中原賴文城表示,爵悅庭北爵軒低層F室,實用450方呎,原叫價510萬元,附裝修,因而火速吸引三組買家同時爭奪,放盤僅1日,極速503萬元沽,呎價11,178元。新買家睇樓兩個月,其間多次遇到心水盤,但決定猶豫被其他買家搶走。近日態度轉趨積極,睇樓後立即還價洽購承接。

■新都城有單位臨時封盤。

3)封盤候機再賣

成交增多,成交價拾級而上,有業主索性封盤不賣。美聯劉浩勤指,將軍澳近日有兩個屋苑單位封盤。其中新都城2期2座高層A室,實用面積538方呎,原以650萬元放盤,但見近期交投增加,個別同類單位成交價近650萬元,故暫時封盤。另峻瀅1期3座中層H室,實用面積693方呎,以620萬元市價放盤,都封盤改為繼續收租。

hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160813/19734503

2016年08月13日

樓價勁Chok
準買家嘆錯失入市機會




【拆 局】過去一年樓民坐上了一部極速過山車,樓市快速反彈來不及判斷,樓價便重拾升軌,如天水圍嘉湖山莊五個月便反彈了逾兩成,網民更指原本6月心儀的新界樓盤,目前樓價貴了數十萬元,自嘆錯失了一次入市機會。
這位網民在討論區留言,指留意到新界一個屋苑單位當時賣約360萬元左右,諗住等多樓市跌多啲才入市,但樓市反彈後,卻發現同類型單位已回升至400萬至420萬元,並指自己下次會學精一點,到價就買。部份網民回應指「跌嗰時你又唔買」!「公屋難上樓、私樓難上車」。
面對樓市極短時間止跌回升,主因市場消除了兩個陰影和一個刺激。美國加息幅度放緩令樓價壓力同樣紓緩;另一個陰影便是英國脫歐公投後資金外流,而亞太區便是其中一個受惠地區,香港政府穩定和物業有價,促使脫歐對香港陰霾暫時解除;另外一個刺激是歐日續加強印銀錢,令買磚頭文化再次抬頭。
這種正面因素促使羊群心理再次發酵,由細價樓開始先起步,其實細價樓購買力一直存在,只因過份擔心經濟前景,龐大購買力隱藏,見勢色不對便釋放出來。

記者:劉兆昌 





2. 紅魔鬼 2016-08-13 11:02:57
又係D唔識分析既人係度copy and paste。
3. 金樓玉衣 2016-08-13 12:16:17
現在樓價支持力十足,原因是有很多很多有能力的人就算明知樓價会跌,都嫌麻煩唔賣,例子有引刀。

好友就繼續準備入貨再加上自住的剛需。

既然連睇会大跌(3,5,7成?)的引刀都以身作則,唔賣自住同猫狗金魚屋,咁小二手供應,樓市会大跌?咪儍la。

4. 紅魔鬼 2016-08-13 12:37:12
其實係脱歐前同脱歐後,全球經濟只有向下,根本没有好過,中國更加唔使期望,現在未死,只係人為。香港股市升喎?係,只不過係焗升,其實你睇下每日成交金額有幾多,就知道個市有幾旺,仲有,有冇見過係由高息股帶動呢?另外樓市由跌轉升喎?係,呢個係真既,就係因為D食屎專家唱話低息同埋外圍資金流入香港,而帶動樓市既,如果你真係咁諗,你就大錯凸錯。如果想知道是否市道好,首先要還原基本步,睇下每月成交有多少,如果都係得幾千宗,就唔好同我講係外資掃貨,而當中有幾多係香港人買來自住,有幾多係本地投資者買黎收租,又有幾多係外資買既呢?有好多傳媒大大隻字用樓市瘋狂,樓市再癲過既字眼報道,小不免出現羊羣心理,講真,如果係叻既投資者,都唔會係呢兩年入貨收租啦。
其實全球世紀金融龍卷風既風眼已經形成,而風眼就直指債息,美國NBER剛剛係8月份發表最新報告,不少市場基金已經去到0息,甚至負息,令到大部分基金公司為了Keep客,津貼管理費之類,直至今個月已輸了73億美,有的基金公司已經頂唔住關閉了,又或者迫於無奈轉投高風險组合,從而令投資者離埸,結果令MMFs萎縮。而最近Libor息口已抽升左好多,預示美聯局就算唔加息,市場息口都會自動加上去。最近你會睇到全球最有錢嗰幾十個投資者既現金之多都嚇死你。相信好快就打到黎,如果你唔怕死,就衝吧。
5. 引刀一快 2016-08-13 12:48:59
3樓

係喇,聼你話嘅人,記得上廣州買大陸樓養貓養狗呀。


6. 引刀一快 2016-08-13 12:52:27
我養貓養狗養金魚係我嘅興趣,大陸屋係興趣開銷,同樣鍾意養貓狗嘅人,建議返大陸買屋養,金樓玉衣都推薦大家仿效我做法喇。
7. 引刀一快 2016-08-13 12:54:38
不過,我講明先,大陸樓價如果下跌,要計埋落消費成本架。哈哈哈哈
8. 向引刀‧土著說不 2016-08-13 14:01:55
4樓 紅魔鬼 說得非常有理充分:『津貼管理費之類,直至今個月已輸了73億美』,輸錢個班係死鬼佬喎,That's good! 繼續輸多啲,底褲都輸埋就最Perfect.

幾時都可以印証一句:美歐經濟越差,中港經濟越有活力,學嘢喇,無產階級小朋友。


9. 向引刀‧土著說不 2016-08-13 14:16:03

瑞士央行狂掃美股保收益

201686 星期六

英倫銀行開啟新一輪放水大門,大舉購買國債和企業債,又鼓勵銀行增加放貸,此舉勢必再谷起資產泡沫。接下來投資者將聚焦歐日兩大央行如何應對,以及美國聯儲局怎樣布局。

說起放水這台戲,2008年雷曼爆煲後由美國領銜主演,造就美元成為後金融海嘯時代的流動性泉源,養肥了華爾街;歐日央行依樣畫葫蘆,卻發現「長期超低息」與「印銀紙」的把戲無甚效果,這對難兄難弟竟然開拓「負利率」的臨床試驗。

然而,美國已踏上經濟復甦之路,歐日依舊被通縮陰影籠罩。本來英國經濟在歐洲算是鶴立雞群,但公投脫歐後形勢逆轉,企業紛紛縮減投資,英倫銀行只好走回頭路,以放水為經濟打一支強心針力挽狂瀾。

如此看來,在經濟與貨幣政策的層面上,美國與其他三大經濟體(歐羅區、英國和日本)的分歧愈來愈大,難怪瑞士央行於第二季動用73億美元狂掃美股,以保收益,促使其美元資產總值佔外幣投資組合比例升至34%。根據瑞士央行本周向美國證交會遞交的13F表格顯示,瑞士央行的美股持倉總值升至618億美元,較去年12月大增49.6%

參考瑞士央行第二季美股持倉分布【圖】,科技、健康醫藥與非必需消費品股的份額分別為20.5%15%13.7%3個板塊合共已佔整個美股組合約49.2%。另外,必需消費品和工業股佔10.9%9.8%10大重倉之中,科技股佔4隻,包括蘋果、微軟、亞馬遜及Facebook;令市場意外的是,瑞士央行無視上半年蘋果和微軟股價捱打,繼續作出不同程度的增持。

無獨有偶,近期科技股的上升動力十分驚人。自從英國脫歐公投後,由627日展開反彈迄今,納指累升12.4%,跑贏標普500指數和恒指(同期升幅分別為8.2%9.5%);在近5個交易日,追蹤納斯特100指數的ETFQQQ)亦累積錄得9.07億美元資金流入,投資者不容忽視。

雖然相對瑞士央行全部資產合共約6900億瑞郎的規模,美股佔其持倉比例只有8.7%,不算太高,但若從外滙投資規模6350億瑞郎來看,投資於環球股票約佔投資組合的20%,這20%當中便有六成是美股,側面反映出美股的吸引力仍傲視群雄。

至於港股,周五大市成交金額持續低迷,僅545.5億元。恒生指數收報22146點,升313點(1.4%)。總結8月第一個星期,恒指受制於22200點水平,一周累升254點(1.2%)。

「信報弱勢股指數」初見回升,惟「強勢股指數」有明顯回落跡象。至於「信報香港資金流向綜合指數」及「新興市場資金流向指標」均顯示資金加速流入本港和新興市場;另外,大市1900多隻股票價格高於50天和250天移動平均線的比率反覆向上,估計恒指後市或先呈高位整固,再醞釀向上突破。

 

買又嫌遲沽又嫌早

2016-08-08 投資者日記

8月7日,周日。本報「信析」專欄8月6日提及,根據瑞士央行向美國證券交易委員會(SEC)遞交的13F表格,該行第二季動用了73億元(美元.下同)狂掃美股,令持倉總值升至618億元,較去年12月激增49.6%。瑞士央行如此進取,對投資者有何啟示?

老畢並未看過瑞士央行持倉詳情,但按「信析」引述的半年增持比例粗略一算,去年底該行美股持倉應在413億元上下。以最新持倉618億元減去413億元,餘額205億元便是瑞士央行過去兩季增持美股的總值。


在此基礎上多走一步,以瑞士央行今年上半年(首季加次季)掃入美股的總額205億元,減去當中第二季的73億元,餘下132億元即為該行首季增持美股的金額。

上述推論倘若正確,那麼瑞士央行第一季掃入美股的勢頭,明顯較次季更狠。華爾街年初曾大幅調整,假設瑞士央行真的於首季人棄我取狂吸美股,其操盤人可算藝高膽大了。




別無選擇豁出去

老畢所以心血來潮,根據有限資料為瑞士央行美股持倉算上一算,皆因今天投資環境跟往昔大不相同,央行「焗買」不是因為美股白紙黑字「唔買就笨」,而是眼前發達國債息非負即零,瑞士負利率情況尤其嚴重,央行及其他機構投資者為求改善收益,別無選擇豁出去矣。

在老畢初入行的上世紀八十年代中後期,英美日等發達國家十年期債息動輒高於股息率5個百分點(厘)以上。


長遠而言,股票總回報雖有近半來自股息再投資,但以當時債息率與股息率相差之大,買債為了收息、買股為了賺價,幾乎是不說自明的「硬道理」。

這個局面於九十年代至世紀轉折後首數年沒有多大改變,債息率與股息率差距也許略為縮窄,惟投資者對買股尋求資本增值、買債着眼穩定收益,觀念始終如一。

債息率高於股息率在一段長時間內被視作理所當然,從《經濟學人》提及的「陳年舊事」,足可窺一斑而知全豹。


話說,英國富時100指數股息率2003年曾短暫高於十年期國債孳息,雖僅維持了數天,但許多投資者視此為強烈買入訊號,隨後四年英股漲近一倍。

以當時情況而論,環球股市經歷科網爆煲後長達三年的熊市,估值廉宜非英股獨有。股息率超越長債孳息引發低吸潮,除了反映股價低殘外,足以證明此一現象當時十分罕見。可是,話得說回頭,所謂「罕見」,跟我輩出生太晚不無關係。

我輩出生太晚

直至上世紀五十年代末,股息率高於債息率其實十分常見,機構投資者對大蕭條企業破產股價崩瀉猶有餘悸,整個三、四十年代資產配置皆以國債為主。


隨着大蕭條的慘痛記憶逐漸消褪,加上愈來愈多人懂得以分散持股減低組合風險,而七十年代高通脹更大大削弱債券等定息工具吸引力,移情股票遂蔚然成風。這中間既涉及經濟基本因素的轉變,與機構投資者對風險與回報觀念數十年來的演變,同樣息息相關。

今天的情況有點「不三不四」,發達國連番「放水」無法重燃通脹,庸中佼佼的美國雖早已踏上經濟復甦之路,惟增長始終難以加速,美國以外國家,更不足道。


以各國十年期債息相對股息率為準,股票看似吸引,但那只因股貴債更貴,絕非意味股票「抵買」。

論經濟和通脹狀況,「後金融海嘯時期」投資環境隱隱然有點三、四十年代況味;不同的是,當年國債雖「貴」一「貴」都有人買,惟股票「平」一「平」卻冇人吼;反觀今天,股票估值再高,仍有那麼多人以股市不夠債市癲為理由,說服自己買入,那當然包括連續兩季大手掃入美股的瑞士央行。

幾時「埋單」冇數計

也許可以這樣說,上世紀七十年代股「平」債更「平」;八、九十年代是股債「各司其職」定位清晰;今天則是買又嫌遲沽又嫌早,幾時「埋單」冇數計。畢老林


10. alan288 2016-08-13 14:41:56
樓市會再升5% 第四季就平穩
11. 打工仔 Andy 2016-08-13 15:21:13
昨日有友好中介來電, 話有個市價盤, 我想約睇, 點知聯络不到業主, 晚上中介話該單位已市價售出,  只放盤幾日!
12. 蕭峰 2016-08-13 15:32:12
Andy兄,

呢幾日放租盤,好多agent打來問會晤會放賣啊!

13. 向飯民說不 2016-08-13 16:49:18
今時今日,中國好香港好,中國利益和香港人的利益是一致的,反而好多媒體支持的美國人利益不符合香港人的利益。今日彭博新聞,香港經濟強勁增長得益於大陸經濟,這裡的黃屍富商,覺醒吧。

Gross domestic product expanded 1.6 percent in the three months through June from the previous quarter, the government said in a statement Friday. That beat the median estimate for 0.5 percent growth from analysts surveyed by Bloomberg. The city’s economy unexpectedly contracted in the first quarter. Two consecutive quarters of negative growth could have meant a technical recession for the Asian financial hub.

Hong Kong’s stronger-than-expected growth came as China’s economy showed signs of stabilization after authorities stepped up policy support. The city’s government kept its prediction of 1 percent to 2 percent economic expansion this year, slower than the 2.4 percent gain last year. Economists forecast 1.2 percent growth for 2016, according to the median estimate of analysts surveyed by Bloomberg.

14. 好 2016-08-13 20:05:26
我都無放盤,Dagent都打來問放唔放賣。
15. 引刀一快 2016-08-13 23:15:56
關鍵係,AA俾個咩價你呢?
16. 引刀一快 2016-08-13 23:18:03
向飯

好少何喎,貼文撐引刀?香港近年經濟同大陸分唔開。
17. to 傻b 2016-08-13 23:35:15
果然是傻b,果然未係香港賣過樓,aa唔會俾價,業主俾價喔,咁都唔知?
18. 引刀一快 2016-08-14 04:34:50
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19. 好 2016-08-14 08:41:36
都無諗住賣,廢事問佢地,近港鐵站樓幾時都比較搶手。