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文亮語
投資最怕大方向正確,小方向失誤
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年8月8日

  友人在六、七年前睇中低息可以維持一段長時間,樓價一定上升,於是打算買幾個新樓單位,貪其有接近兩年樓花期,新樓又有保養,又唔需要裝修,雖然比同區二手樓貴三、四成,他認為值得,不過,依然問我意見,我直話直說,如果打算買樓投資,何不買幾層有租客二手樓,可以睇到實際面積,唔似得當時新樓盤,只有建築面積,收樓時才發覺與想像中有出入,在物業代理慫恿之下,他始終買了幾層新樓。

  六、七年之後,他賣走其中一個物業,賣出價竟然比當年買入價還要低些少,他心心不忿,亦百思不得其解,明明樓價飆升,政府要出招壓樓市,點解要蝕錢,於是又問我,今次的答案很簡單,他投資的大方向正確,小方向失誤,當時貪方便買新樓,才出現這個失誤,不過,現在就時移世易,新舊樓差不多同價,以高價買二手樓的人,他日有可能一樣是大方向正確,小方向失誤。

 
 
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1. 引刀一快 2016-08-08 10:19:00
賣出價竟然比當年買入價還要低些少,

咁嘅情況,如果有槓桿仲蝕底。
2. 紅魔鬼 2016-08-08 17:40:40
好ㄧ句“在物業代理慫恿下”
3. Tony lam 2016-08-08 18:59:31
細size假豪宅真係玩唔過、梁錦松都教老婆玩細價二手樓啦、新樓化靚個、話名呎數又多泡、跟手管理費差餉都溶過人、租又唔見收得番。

地產商又低價補到貨、D九流專家九噏亂估價、形容話係高價搶地、油塘7千零、沙田5千零、屯門4千零、加豪宅建築費、利息燈油火納4千有找、咁嘅成本、有乜生意咁易計數  ?  D大孖沙成日噏大D建築費、識嘅唔出聲、唔識嘅就hearsay。

真係睇好後市買  新記/長記  實利好多、賺錢頭、買實貨磚頭縛手縛腳、賺錢尾 ! 仲要3年內一有乜風吹草動、冇事都標身冷汗、各位童鞋呢個零月有落注  新/長  已經勝利啦!飲杯勝嘅 !
4. HW1 2016-08-08 18:59:48
如果博士朋友是自住,7年來省了84月個租金,也好過那些以為租樓日日賺的租奴。
5. 引刀一快 2016-08-08 21:35:38
咁俾咗84個月利息呢?
6. Goal Keeper 2016-08-08 23:24:43
H+0.7% 利息,有幾多?
攞黎拗。


7. HW1 2016-08-08 23:38:42
2008年開始已經有Hibor Plan, 0.7%,到依家我啲按揭利率只是加到0.9%。其中三個單位2010及2011年轉按銀行又俾1%現金回贈,只須俾少少律師費。轉按時順便加埋按然後還埋兩層上海物業的人仔LOAN,慳好多息,因為大陸息囗贵香港好多。香港樓提供一個最佳借錢平台炒海外及大陸物業。我爱QE。
8. 香港土著 2016-08-09 00:09:57
利息+差餉+地租+管理費+維修保養+首期機會成本有幾多?係咪揾嚟拗呢…… 自high者跟本唔會去計。
9. 向飯民說不 2016-08-09 00:37:34
6楼,唔好怪引刀,引刀比左84个月息,不到香港利息,是人民币利息,应该超过5厘,都几金
10. 機會成本 2016-08-09 00:54:00
過去7年香港樓價狂升,升到淡友發曬矛,博士只不過提出一個極之不幸的例外。8樓如果非要計數,也要計埋銀行貸款利息回䁬1%,发展商回傭1至2%,業主每年享有的利息扣稅(租金冇得扣),政府每年的差餉減免。有關首期機會成本,哈哈,筆錢攞去炒股炒外匯,又有幾多個有好下場。過去7年超级彽息期都唔供樓,這個机会成本真是有排計。
11. 機會成本 2016-08-09 01:11:13
香港貧富懸殊加劇源自樓市,2008年的金融海嘯,令在往後幾年勇於借錢入市的炒家及投資者,得以用很低成本(超低息)沽空港元(借錢)。全球印鈔香港年年通脹,命港幣購買力一路下降,直接命炒家借啲債大幅眨值(購買力計)而資產在租金推動下又一路升值,卒之搞到天怒人怨!
12. Goal Keeper 2016-08-09 01:35:08
拗咩姐,用刀兄84個月計,即09年

利息  H+0.6~0.8%,政府當時還有七年按揭利息支出稅務扣減,現在加到十年
差餉  每年至少一期減免的,冇就當堅支出
地租  港島舊樓8成 999年的
管理費 個幾*呎,當支出
維修保養 7年要點維修呀,就算有,每年幾百的家居保全包,墊底費都係八百元內
首期機會成本有幾多  咪輸哂係息差同通脹囉,還多講?(09年頭半年已知有QE)

還有,供了七年的樓,息本比率已大降.
咁點同84個月租金純支出比?

我買來自住姐,又不是傷天害理,點解要講到咁負面

用個excel 自己amortised 後計一下啦,真心想分享,何苦呢,你們為拗而拗.... 

13. Goal Keeper 2016-08-09 01:42:14
我打緊之際,已有三位師兄回了 :>

其實看了多年博士,師兄/姐們無私分享,獲益良多,真理越辯越明,今晚看完奧運沉不住氣回了,失敬
14. 紅魔鬼 2016-08-09 01:49:27
往後7年又會點呢,莫非仲諗住利息可以去到免息供款?到時䬶行已經全部倒閉啦。
15. 引刀一快 2016-08-09 02:37:17
多餘喇,我一係fullpay,其他貨都係銀行利率七折,你慢咗唔恨得咁多。

冇香港咁低息,但係漲幅遠在港樓之上。
16. 引刀一快 2016-08-09 04:01:09
12樓 Goal Keeper兄

條數好淺白,七年前嘅樓,用今日嘅樓價嚟買,租值同利息基本拉平,何謂“ 省了84月個租金 ”?兩年樓花期冇得住,都未計你裝修費同裝修期,再加埋香港土著兄所列舉“差餉+地租+管理費+維修保養+首期機會成本有幾多? ”

其實機會成本要加多一項,就係呢七年都冇機會賣,除非蝕讓,呢點唔應該掩埋。

另外:

1,“管理費 個幾*呎,當支出”“差餉  每年至少一期減免的,冇就當堅支出”,唔駛當亦冇得當,本來就係持有物業支出。

2,話之全港都999年期,2047年必然取消改契,冇得傾,點可能俾呢D英國嘢留條千年尾巴。

3,“供了七年的樓,息本比率已大降.”前幾年利息比例下降得好慢嘅。

唔係淡友搵嚟詏。而係好友一遇到反駁就覺得冒犯佢地天威啫!冇計,呢度好友惡慣咗,我亦睇慣咗。
17. 香港土著 2016-08-09 07:55:53
7樓,

我都有借香港錢出去買野,過去幾年效果確係唔錯。

但哩度好友主流意見係全世界熱錢流入香港買樓,我地借港錢走出去算唔算爬逆水呢?
18. 香港土著 2016-08-09 08:00:46
向飯兄,

懇求你高見…… 今日蘋果財經大肆報道小伏買樓,再大篇幅唱好樓世,你認為係咪有陰謀呢?
19. 奧運 2016-08-09 08:12:31
博士只不過講咗一個想像出來的故仔,引起兩隻淡淡興奮莫名,整夜唔瞓計人家輸幾多.土著應該真係miss 咗呢幾年大升浪,所以相信故事中買咗七年竟會蝕錢收場. 唔會計唔緊要,謙虛D喇,同業主Goal keeper 多學習學習.
文中人物一口氣入咗幾個單位,睇到冇?有能力有膽識,實發過豬頭、
20. To Goal Keeper 2016-08-09 08:41:19
唔好玩喇,你講 amortisation, 你以為呢位廣州朋友會明?
21. 引刀一快 2016-08-09 09:30:16
匿名扮大俠,搞笑。
22. 奧運站大业主 2016-08-09 09:51:56
引刀可能冇炒通港樓,所以唔知香港7,8年前只須5%首期(HKMC 隻Plan)就可以買樓,槓桿遠超上海。我東涌蓝天海岸1房2008年用咗20万(我選了10%首期加按揭保费)入,樓价160萬。2015年以450萬出貨。用20萬賺取咗290万。回報接近15倍。如果當年選5%首期,回報會接近30倍。香港好多炒家都是用HKMC隻Plan炒樓。
23. 廣州傻b 2016-08-09 10:31:10
別人都是匿名,請問你是用身份證真名?


24. 向饭民说不 2016-08-09 11:01:59
土著,甘当然要炒中港矛盾啦。需知道付明霞都系强国人。

讲真香港有咩咩白手套,又咩咩炒家,点解唔报他们,付明霞的投资根本就非常平常。点解毒果要放系财经头版到呢?当然你会觉得报道都非常平常,但是毒果抹黑手段就是慢慢煲。

还有今日毒果A1头版,日军次地无垠300两。
25. 向饭民说不 2016-08-09 11:05:22
土著,理论上借香港人钱,买外国资产,其实就是真正的卖港贼。不过香港是自由港,这种行为是合法的。
26. To 23f 2016-08-09 11:12:54
广州港灿老豆姓引刀一,佢叫阿快,一块个块。
27. 2011年開始 2016-08-09 11:16:44
6/7年前買發展商超高溢價地點又差的新樓的確又好多都要蝕錢,不做功課只聽AA講自能怪自己
28. 二少 2016-08-09 12:39:16
投資連大方向都錯,幾識計數都無用,左計右計都係死數.
29. 歷史長河 2016-08-09 18:46:07
大方向 係 primary, 小方向 係 secondary,唔好去精取粗,捨近求遠。

樓市大方向是什麼?還用問嗎?哈哈