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文亮語
點解樓價唔跌
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年7月21日

  有老友問我,點解在年初時,大部份分析員都話樓市會下跌三成,現在半年結,樓市下跌3%都沒有,而且有反彈跡象,到年底,隨時有機會倒升,點解會出現這個情況,我話,樓市在去年沒有大升,又怎會大跌,如果去年樓價指數上升至180點又作別論,下跌三成就絕不出奇,即是樓價指數126點,今年亦曾經接近這個水平,但現在差不多130點,可以這樣說,今年的樓評家,包括小弟在內,大多數估計錯誤,我年初時預測樓價下跌一成,當時被人笑到臉黃,現在是輸少當贏。

  樓價唔跌原因有很多,首先,去年打算上車的年輕人忍手而沒有買樓,今年初,不少細價樓下跌了超過兩成,有年輕人已經買樓,他們話500萬樓價跌至400萬,可以少付60萬首期,兼每月供款少6,000元,點解唔買樓,唔買都要租,無謂替人供樓。

  有人持有多個國內物業,在年初國內推行去庫存計劃,不少國內人或者香港人將手上的國內物業賣走,將得到款項在香港買樓,那些購買力亦非同小可,足以支持香港樓價。

  英國脫歐,令到不少打算在英國買樓的香港人,將資金留低在香港買樓,同時,因為英國脫歐,大家估計低息將會維持一段長時間,加息的陰影消除,他們便大膽入市買樓。

  地產商最懂得營造氣氛,適時將新樓盤加價,雖然只是3至5%,但有意買樓的人非常留意地產商舉動,他們見新樓盤加價便飛撲入市,做成新樓盤在加價後銷情反而更加熱烈,以上種種因素令樓價企穩,如果沒有特別壞消息,樓價將會在窄幅維持一段長時間,這是一個健康現象。


湯博士簽名會:
湯文亮博士明天11:15(7月22日)於書展明報出版社攤位與讀者見面及簽名,敬希垂注。

 
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1. 多謝互聯網公司 2016-07-21 09:15:23
好多國內互聯網公司 搞 高息理財產品 (2按3按) ,借錢捭國內人買樓.....谷高 北上廣深 樓價.

"間接"幫手推高香港樓價.......
2. Taiwaner 2016-07-21 10:00:13
"好多國內互聯網公司 搞 高息理財產品 (2按3按) ,借錢捭國內人買樓.....谷高 北上廣深 樓價.

"間接"幫手推高香港樓價......."

這個跟美國的次按很像。。危險。
3. 真真薯片 2016-07-21 10:11:57
果真世事難料

街頭智慧勝專家,年初叫「樓市專家食屎」的嘉湖山莊林太一語中的!當日囝囝330萬元買嘉湖山莊兩房,一度要輸40萬元,本報統計十大屋苑,嘉湖山莊成為「反彈王」,短短4個月,屋苑反彈逾兩成,阿仔單位唔使輸,還有15萬元的賬面賺價。

本報根據中原地產資料,比較十大藍籌屋苑目前平均呎價與今年低位,結果天水圍嘉湖山莊成為「反彈王」,現時平均呎價7,113元,比今年低位,為3月中錄5,922元,4個月內反彈20%。然而對比屋苑去年高位8,409元,仍相差15%。

今年1月,記者天水圍直擊,嘉湖山莊業主林太稱兒子330萬元買入一個兩房戶,被問兩房已穿300萬元,並謂有專家指樓價會再跌一成,她即場爆發:「我仔買貴40萬冇咩問題,佢要住㗎嘛,如果升又點呢……嗰啲咁既專家,食屎啦!我哋唔係有見地,我哋係腳踏實地,唔聽專家㗎,聽專家意見就死啦。」今日一如林太所言,升返!屋苑兩房單位回升至近350萬元,最近一個兩房戶,成交價345萬元,林太阿仔單位賬賺15萬元或4.5%。

英國脫歐,全球繼續量化寬鬆,本港跟隨美國加息步伐放緩,加上盤源收窄,夾高二手價。以嘉湖山莊為例,祥益地產謝利官表示,屋苑現400個放盤,鎖匙盤不足15個,入場費最平332萬元,比起年初低迷時入場費280萬元,升18.6%。

5. 路人皆知 2016-07-21 10:42:49
點解唔跌最好問引刀專家。
6. 唔跌不等于涨 2016-07-21 11:11:52
唔跌的几大因素随着时间推移会变左,如果不涨投资客会谨慎,消耗掉大部分购买力后,会如何?新楼供应增加会促使二手业主劈价,准业主无需急于一时
8. 123 2016-07-21 12:23:21
 同意3樓所講,如果聽那些磚家,一世都不用買樓'了。他們一個月變一次,
9. 打工仔 Andy 2016-07-21 13:06:10
明天是7月22日才對!!
10. 打工仔 Andy 2016-07-21 13:11:04
祝博士新書一紙風行!
11. Tips 2016-07-21 13:57:57



未來兩季全力沽期指,冇走雞!





12. LYC 2016-07-21 14:01:31
有樓富貴,冇樓乞米已深深印在每一個人的潛意識當中。
所以根本冇人會沽樓,冇人沽又點會跌呢!
另一方面,全民搶樓因為大家都想發達,所以CCL在未來幾百年都會不斷大漲少回。
現在政府應該要放寬樓換樓的限制,藉此提高2手供應量,減印花稅,減辣才是唯一出路!
可憐的是淡友將會越來越窮,租金向上爆,銀紙扁值,他們的購買力不斷地被削弱,真係令人膽心!
13. Admin 2016-07-21 14:25:10

已更正

謝謝 打工仔兄

14. 人在天堂 錢在銀行 2016-07-21 16:05:37
在10月前都唔會"講"加息,經濟層面又講到悶,
現在當然抄埋呢轉先,升升升

二手業主被傳媒托上火星,大量新樓就更易出貨,
呢幾個月靠傳媒條大陽春,可以射穿太陽系多個行星啦


15. Ca1on 2016-07-21 16:17:26
我覺得傳媒同討論區有時嚟嚟去去都係同一班人去吹捧
想唱淡嗰陣有一批戶口日唱夜唱
想唱好嗰陣就另一批人日吹夜吹
尤其以某報嘅轉向更加係矚目
早排先吹端午大冧, 而家叫升.
16. 人在天堂 錢在銀行 2016-07-21 16:29:54
真正有錢人,既是賣家亦是買家,

既然有工具,對街外人,買賣都要食盡,


火星地球兩邊走,

係火星就升上地球,係地球梗係升上火星

但睇黎呢度地球人多...

18. 引刀一快 2016-07-21 20:51:20
假設樓價唔跌,唔起都係問題。

租客幫人供樓,業主幫人俾首期,大家各取所需,未來摣住百幾萬,雖然唔係大錢,但係大把世界。

住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需


19. 123 2016-07-21 21:19:26
非常同意3/F例子傳統街頭智慧任何時候都是買磚頭冇錯
20. 引刀歪理 2016-07-21 21:22:05
性,係剛需

結婚,係解決剛需中概剛需

唔想承擔責任,去叫雞就係解決剛需剛需剛剛需
21. 18樓 調理農務係的鄉下仔 2016-07-21 22:35:45
都唔知你想表達啲乜春嘢? 一陣表叔老土味,妖~😈😈😈
22. 香港土著 2016-07-21 23:37:08
LYC,

金融海嘯之前,滙控d粉絲同你依家口吻差唔多。其實你真係幾Q架喎。
24. 引刀一快 2016-07-22 02:36:26
To 20樓 

你賣菊花做廣告?
25. 24樓 調理農務系的廣州傻B 2016-07-22 08:33:48
最淡的沙士時期都有樓宇成交,人家買賣物業,你隻蛋家雞唔低得眼紅呀?要不要做乜叉嘢之前都問準你呀?同時要得到你條死八婆背書祝福呀?老土怪...
26. 引刀一快 2016-07-22 08:48:28
25樓

你開始有思覺失調嘅表現,賣菊花賣到傻傻下,你D真係辛苦錢。俾個like你。
27. 香港土著 2016-07-22 09:02:39
各位天文學會會員, 有水平地唱好, 是這樣的, 學下野啦......

平均按揭年期伸延成因

金管局的住宅按揭統計數字顯示,近4年平均按揭年期均徘徊在25至26年之間,對比10年前及15年前平均按揭年期分別為20年及18年,反映近年選用較長按揭年期的用家佔較大比重。主要原因是近年樓價對比家庭收入處於偏高水平,加上按揭審批的壓力測試準則分別於2012年及2013年進一步提高;拉長按揭供款期有助減低每月供樓金額,除可減輕供樓負擔外,亦較易於通過壓力測試下的供款佔入息比率要求。

舉一例子,準買家月入3.75萬元,希望購買一個樓價500萬元的2房單位自用,並準備向銀行申請八成按揭保險計劃上車,按揭額為400萬元。若選擇20年供款期並以目前按息計算,供款佔入息比率已達55%,超出審批上限;但若把按揭年期延長至30年,每月供樓金額便可大幅減少26%,供款佔入息比率亦可降至40%,而在壓力測試下,假設未來息率上升3厘,供款佔入息比率為58%,亦低於壓力測試下60%上限。結論是,選擇20年期,準買家未能獲銀行批出按揭;若改為30年期,則成功獲得按揭貸款。

從以上例子可見,延長按揭還款期有助買家成功上會。但延長按揭年期等於支付利息的期數增加,以及每月歸還本金減少;支付利息時間延長及息隨本減的速度減慢下,累積利息支出自然會較多了。為方便參考,以上述例子及息率不變為例,選用30年期全期按揭利息支出將較20年期增加約42萬元。這個數字差幅看似頗大,但現今不少業主在上車後大約5至6年後便會考慮換樓,例如是夫婦婚後決定生育組織家庭,或會計劃把2房單位更換至3房單位。

事實上,一個選用30年還款期上車的買家,卻未必會一直供樓至30年,很多時,買家上了車,或會再待時機如樓價升值或經濟條件提高後更換更大的單位,又或在息率上升時選擇提早部分還款。

雖然按揭以息隨本減的方式運算,但不論是選擇20年或30年供款期,尤其是處於低息年代,開首數年的利息相差不算很大,同樣以上述例子及息率不變為例,選用30年期的首5年按揭利息較選用20年期只是多出15204元,可見透過延長還款期幫助提早上車亦是值得考慮之方法。若買家於5年前透過延長還款期入市買入一個樓價450萬元單位,目前物業市值已上升約28%,至576萬元,樓價賬面多賺126萬元,從中可見,若在好時機入市,那5年間多出的利息支出已不算什麼。

不過,需留意的是,當未來息率回升,選用較長還款期的用家會發現,每月供樓金額的增幅將較大,假設未來加息2厘,20年期的每月供款額將增加約20%,但30年期的每月供款額則增加達29%,故長年期用家宜將自己的供款入息比率設低一點,以便預留充足的防守力。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理」

28. LYC 2016-07-22 10:42:22
樓價租金火速向上爆,淡友如土兄的情況正是前無去路後有追兵(樓買唔起,租金通漲不斷削弱收入),情況極度嚴峻!
因為由現在開始向上爆,下一次調整的底部都會肯定高過現價,淡友又再次輸多幾年租金!
好友們就正好把握機會當CCL到達火星之時出貨,等待下一次浪底掃貨,發達印印腳GoGoGo,情況令人振奮!
29. 香港土著 2016-07-22 10:55:22
LYC,

加油!加油!火星太近喇,祝你早日登極,向木星進發!
54. 二少 2016-07-22 12:30:12
近排真係有D泄氣,跌跌下又彈返上來,唔知等到幾時先跌到118……唔通真係成世都上唔到車?移民廣州可能係唯一出路.唔知有無熟識广州嘅師兄分享下現時廣州樓價及租金呢?
55. 引刀一快 2016-07-22 13:01:40
二少,你返廣州駛咩買樓,去你阿公果度住咪得囉,我外父屋企咁大。
56. 二少 2016-07-22 13:27:01
唔明白公公點解成日強調自己無老婆、無兒無女、無親無故?莫非這就是公公一生最大成就?
57. 引刀一快 2016-07-22 15:35:22
週街都係便宜仔,少一兩個濕濕碎喇。
58. 屯門小仙子 2016-07-22 17:17:38

祝博士一紙風行

事實上,有樓富貴,冇樓也未必要乞米,幾年前購了樓也令自信心增加,現在也繼續儲錢再入貨。各有前因莫羨人。買賣本平常,何須互相惡言相向,君子爭論,不出惡言.

59. 向飯民說不 2016-07-22 17:24:03
政治上真系要多谢689. 全世界被美国佬设计的颜色革命,都无个好。689平定占中,平定香港颜色革命,令市民可以安居乐业,马照跑,舞照跳,楼价继续升。这个credit一定要比他。
60. 向飯民說不 2016-07-22 17:24:04
政治上真系要多谢689. 全世界被美国佬设计的颜色革命,都无个好。689平定占中,平定香港颜色革命,令市民可以安居乐业,马照跑,舞照跳,楼价继续升。这个credit一定要比他。
61. HW1 2016-07-23 03:42:39
歐洲同日本斗放水,中原指數年底應該會升穿137。2016年中原指數居然有得升,哈哈!689大檸樂,打擊香港樓市系佢唯一可以吹得下的功積,依家都凍過水。