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文亮語
超全數按揭的啟示
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年6月29日

  大家認為地產商新推的120%按揭是高成數按揭,我認為不是,按揭金額高於物業價值,應該是超全數按揭,一般人唔知道點解地產商夠膽推出這些按揭,我認為不是膽量問題,而是地產商的策略,我嘗試將當中奧妙之處演繹,但能否無誤就很難講。

  地產商推出那些超全數按揭物業的單位,一定不會是該樓盤的優質單位,應該是一些比較劣質單位,買家唔使攞錢出黎就可以買樓,要求應該比較低,總之有層樓給他們便可以,地產商趁機可以將樓盤的最劣質單位賣走,這是策略之一。

  那些超全數按揭是給買家有時間賣走舊樓,本來,父母可以加按物業幫忙,但基於金管局要求,就算父母有物業,都不能夠加按物業給子女買樓,現在地產商代父母職,借錢給他們的子女買樓,條件是做父母的一定要簽擔保,我相信沒有父母不願意簽,又唔使攞真金白銀出嚟,就可以幫子女置業,不過,倘若子女在到期仍然未能夠將舊樓賣走,地產商就會追父母還債,父母唯有向銀行加按替子女還債,金管局雖然唔准借錢俾子女買樓,但冇講明唔准借錢俾子女還債。倘若地產商真的是要收回物業,再推出發售時已經是二手樓,不會受到新樓監管條例所限制,賣樓時的自由度就會大得多。最後,地產商以賊佬試沙煲手法,試金管局底線,金管局現在出聲,那些高成數或者超全數按揭應該會收歛。

 
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1. 二少 2016-06-29 10:25:02
買家必須贖回原有物業,再將原有物業連同新買物業一并在發展商财务做按揭,最高可借新買物業樓價之120%,其中25%用於贖回原有物業,若不足夠,買家需自行抬夠錢贖回,另原有物業估價須是新買物業樓價之70%以上,而買家購入之新單位並無優質劣質之限制.
2. 二少 2016-06-29 10:44:46
所以高成數按揭實際上係唔存在,加上極少買家會選用120按揭.
1)現契+新契最多只做95%按揭
2)原有物業一按利率比新做利率低好多
3)有足夠現金贖回原有物業不如做新樓首期
3. 蕭峰 2016-06-29 10:52:09
咩等於出面銀行加按?


5. 引刀一快 2016-06-29 15:49:44
,而買家購入之新單位並無優質劣質之限制. ”

唔係質劣,係價劣,唔係駛咩搞咁多嘢。
6. 湯生有食神 2016-06-29 20:55:15

為社企銀杏館雪中送炭的不只一班食客,還有不少熱心業主都紛紛在銀杏館的facebook留言,表示有舖出租,希望藉此幫助銀杏館延續推動長者就業的精神。有業主留言提出以月租2萬5千元出租一個800呎的地舖予銀杏館,但記者暫時未聯絡到相關業主。

不過,《蘋果》聯絡到獲逾千網民激讚的湯先生(Jon Tong),他自言於灣仔、銅鑼灣一帶,有面積逾4千平方呎的單位可供出租,並稱租期與租金可彈性處理。自稱為物業投資者的湯先生指出,對網民讚賞感到受之有愧,昨晚得知「被結業」消息後,無法聯絡銀杏館,故選擇在facebook留言,「主動接觸銀杏館,係因為欣賞佢哋嘅實力同營運能力,知道佢哋嘅食物同服務都好好。」同時明白現時經營飲食業十分艱難,故希望能幫助社企。

其父親得知消息後,亦贊成合作,湯先生謙稱僅為在商言商,但承認不單在租金,甚至租期、合約條款都可以磋商,「出面半公營或者商場舖嘅terms(條款)係會硬啲」,亦有其他舖位提供,視乎與銀杏館如何商討。

今日湯先生已跟銀杏館聯繫,他不願透露太多舖位及公司的細節,「唔係想炒作或者騎劫呢件新聞,相信呢件事對佢哋(銀杏館)係好頭痛」。他又強調,現時仍未與銀杏館傾談細節,「未去到話咩白武士階段」。

翻查資料,原來Jon Tong來頭亦不小,是紀惠集團的太子湯振傑,集團經營地產業務,由炒賣車位、買賣商廈、舖位及豪宅等都有,現時集團持有的物業總值估計約400億元,其父湯文亮為集團的行政總裁,近年活躍於撰寫評論地產的文章,在去年預測「細價樓會爆煲」而成名,近月亦有評論英國脫歐對經濟的影響。

7. 新抱仔 2016-06-29 22:53:26
8. 新抱仔 2016-06-29 22:55:35
銀杏館
9. 元朗人 2016-06-29 23:35:52
博士有厚德載物的崇高人格。
10. 引刀一快 2016-06-30 05:07:57
雖然我未清楚事件來龍去脈,但係睇網友留言都估到係好人好事,家山有福,福有悠歸,傳嘅不單止係物質財富,仲有深厚嘅精神財富,誰說富不過三代?
11. CD ROM 2016-06-30 12:41:57
刀兄,做人父母甚難,教子女之事也希望湯博士多多分享~
12. Eric Wong 2016-07-01 13:50:27
博士,你好,煩你評論一下迷你倉/迷你寫字樓的發展