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文亮語
點解近日銀主盤飆升
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年6月20日

  近日,不少傳媒包括路透社突然間想了解銀主盤最近點解全面爆升,我相信他們是睇了我去年二月發表的文章,話三年內會出現一萬個銀主盤。當時,我被人笑到失魂,財務公司業界有人表示,一百個銀主盤都冇,點可能會出現一萬個,我知道相信我的人不會很多,可能連一百個都沒有,事情就這樣被淡化,大家都沒有再講銀主盤,雖然,銀主盤每月出現,但很快被市場吸納,積聚在市場上的銀主盤不是太多,大家都不以為意,但銀行界以及財務公司業界知道實在情況,銀主盤數量正逐漸增加,所以,再沒有人質疑我,他們反而擔心我舊事重提,三年內出現一萬個銀主盤並不是虛幻故事。

  去年, 樓價上升兼屢創新高,那些就算向財務公司借錢,而不能依期還錢的人,他們可以透過中介公司向另外一間財務公司借錢,數目是先還清欠款及利息,可能還有多少餘額,表面上好似將問題解決,其實只是苟且偷生,莫講話樓價下跌,只要樓價停止上升,沒有財務公司願意借錢給那些人,他們所擁有的物業立刻會變成銀主盤,這是近來銀主盤急升的原因。而且,業主要問那些收到非常高息的財務公司借錢的時候,很多時都會被要求簽訂一份授權書,當業主沒有按時清還款項,財務公司便有權代業主出售所按物業,扣除欠款及有關使費之餘數會歸還業主,不足之數亦可以問業主追討,現在樓價雖然處於平穩,但由於財務公司利息高昂,不少已按物業在高息之下,負債早已超過資產值,業主根本放棄那些物業,財務公司被迫要儘快出售,減少損失,故此令銀主盤大幅增加,三年內會不會出現過超過一萬個,大家又拭目以待。

 
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1. 十郎 2016-06-20 09:42:59


      博士:我一直都信,在一開二的行動下,將父母供滿的物業,加按做首期,即是賭Margin,這種危險行為,好有可能做就兩個銀主盤。


2. 為人父母 2016-06-20 10:20:06
為人父母者,有有心有力者也有無能為力者,有願意為子女多做也有不願意的;父母也好,子女也好,萬亊皆有前因,也會各有後果;父母有擔當的,為子女做些事并不是錯,子女有擔當的,父母無力也不應責備。最緊要的是如你做不到,不好妒忌他人。
3. 悲然 2016-06-20 11:04:38
博士一方面認為銀主盤會大幅增加,同時又覺得樓價不會太跌,是否有點自相矛盾?
4. 蕭峰 2016-06-20 11:26:42
樓上,銀主盤被購買力吸收,不會大幅拖低樓價。


5. to 1/F & 3/F 2016-06-20 11:33:27
十郎兄:如果现在还有9成按揭,肯涯年青人跟我们以往一样,努力一点还是有机会的。现在银行收紧按揭和压力测试之下,把父母供满的物业加按是一种合理又可行的手段。

况且现在生育率这么低,孩子已经是父母最重要的资产。很多家庭对孩子(尤其是独子/女)的付出早就高于首期。

悲然兄:我有另外一些体会不知道能否得到你的认同。 在香港,总有些理财不善的人,其中不乏有房产之人。 这些不懂理财有房产之人误信铺天盖地的借贷广告,把物业加按来消费。过去楼价正直上升期,他们可以按完再按,以为房产都是会生蛋的鸡。但到去年开始,楼价已经上升乏力,还有下掉之势头。老伎俩已经不能再耍了,银主盆就出来了。

尽管博士觉得楼价不会大跌,但不善理财的人下金鸡蛋就死了,银主盆会增加也不足为奇。 
6. HKqa 2016-06-20 11:42:00
3楼,博士讲的全对。香港有两部分人,一是有实力奋力向上游者,二是无能力而免强进入私人物业市场者。私人物业市场跌急有限,而免强挤入者多无力应付各种压力,失去预算控制能力,身家不保。我看到及听到不少人是后者,地代们千奇不要诱后者买楼,否则害了他们,也连累社会引起所谓的不满。
7. 123 2016-06-20 11:46:58
說實話由樓市專家認為樓價㑹大趺到現在為止,其實大部份地區樓價只是輕微調整從來沒有大幅減價優質單位從沒下調那些淡友只是紙上談兵説樓市大跌
8. 真真薯片 2016-06-20 12:22:09
即使三年有一萬個銀主盤, 每年都係三千個, 每個月300個, 相對於交投量都係少數目, 所謂三年一萬個銀主盤, 同4年8萬個一手供應一樣, 係數字遊戲, 用黎嚇人而已, 不如話未來50年有超過十萬個銀主盤 
9. 歷史長河 2016-06-20 12:32:45
同意薯片兄,同樣用來嚇人的仲有[負資產], 其實只是一道數學題而已。銀行職員可以100%借貸,咁如果買入後樓價跌1%就負資產咗,有乜好驚?驚就 full pay 算了。銀行打工門做生意,唔會唔啦啦 call loan. 話分兩頭,隨著時間推移,業主大約以每年4%的速度在還清按揭,負資產機會也越來越小。

如驚負資產,最好不要生小孩,那才是最大的負資產。哈哈,真的要看你點選。
10. HKqa 2016-06-20 12:34:34
相信有不少的投资客或准买家,待楼市再跌,抄底入市。
11. 二少 2016-06-20 13:03:27
出爆煲論時ccl134,當時唔聽博士勸上咗車現在有可能已是負資產,現在ccl129博士話可以上車,起碼著數咗幾點,多謝博士.
12. 引刀一快 2016-06-20 13:11:48
負資産,除咗係一個債務狀況嘅形容詞之外,仲有一個重要嘅意義。

就係投資環境明顯遜于預期,講白D叫蝕水蝕入骨,負資産數字越大,表明社會上錯估形勢嘅人群範圍越大。

冇人會明知跌價都投資,錯估形勢人士涵蓋範圍越大,修正投資錯誤嘅動作就越大。

連負資産都話唔駛驚,爲何投資?
13. to 12/F 2016-06-20 14:28:15
‘負資産數字越大,表明社會上錯估形勢嘅人群範圍越大。' 是对的!

但同样地,'越来越多失望人,他们卖了房子等跌价,到现在还是上不了车而要向下流的人越多,表明社會上錯估形勢嘅人群範圍越大。也同样是对的!

"連負資産都話唔駛驚,爲何投資?" 是你的意见。

你可能还害怕出街被车车死,你就不会出街。

长河兄及很多人就会教自己的小孩:每一天出外都有回不了家的风险。最重要学会看路面情况,要注意自身安全。最好带个电话在身边,有事找合适的人来帮忙。你碰到的难题越多,你有能一一解决,慢慢你就成了有能力之人。把你成功经验和其他肯付出的人分享。(那些怕东怕西的人,忘记他们吧!)


14. 同意 2016-06-20 16:07:39
經常說人家投資了樓市就是負資產的一群相信大多是冇資產,就算投資股市都有升跌做生意都不一定賺的
15. 博士都是人 2016-06-20 21:26:56
出爆煲論時ccl134,當時唔聽博士勸上咗車現在有可能已是負資產,現在ccl129博士話可以上車

人是感情的動物,博士已經入了投資環境的局入面,亦會錯誤觀念認為在高位下跌了10%就會是入市時候。

就像一些股民在股市下跌10至20%就入市,怎知道後著還有很多下跌空間呢。
16. 真真薯片 2016-06-20 23:23:35
其實負資產數字, 要配合幅度睇先有意義

負資產即係蝕緊錢, 負0.1%又係負, 負10%又係負, 負20%又係負, 但係效果大不同

負資產數字大唔代表幅度大, 但係幅度大數字一定大, 如果負資產幅度大, 即係好多人蝕緊大錢, 咁就足以紐轉市場對後市既升值預期, 形成慎性繼續跌

如果如博士所講會有一萬宗負資產, 根據08年經驗, CCL要由高位跌15-20%左右
18. 引刀一快 2016-06-21 06:06:10
To 13F

你可能还害怕出街被车车死,你就不会出街。

又係呢類不對衡比喻,根本冇意思嘅。

如果我害怕出街被車死,一定係有充份理由去害怕,如果出街真係隨時會車死,亦肯定大把人唔出街,除非係開車啫。

长河兄及很多人就会教自己的小孩:每一天出外都有回不了家的风险。
你碰到的难题越多,你有能一一解决,慢慢你就成了有能力之人。

如果你個女日日都有回不了家嘅風險,你會俾去出街?日日都可能回不了家,仲有咁多機會去解决難題?咪狗嗡喇,睇落你連自己講乜都唔清楚。

掹掹緊嘅人高位入貨就會俾財務情况拖住,仲有咁多機會去解决新挑戰?咪氹細路喇。

夾硬將唔同風險級別嘅嘢混爲一談,純粹就係混淆視聽,你上年有入貨的話,咪同大家分享下囉,得把牙。
19. 蕭峰 2016-06-21 09:49:43

必要推冧私宅市場造就上車?

2016年6月21日 7:55

利嘉閣地產總裁廖偉強

近年來,政府下了很大決心要讓樓價有較顯著幅度的回落,以令更多市民有能力上車。不過,要協助未有能力上車的市民,是否就變相要犧牲一批已靠自己努力而上了車的市民呢?

筆者十分明白政府協助小市民上車的意向,但是,如果樓價真的下跌三成或以上,首先,是否真的有很多市民可以受惠而願意入市,甚或有能力入市呢?相反,假如樓價確實下跌三成或以上,已經入市的市民,是否活該要面對負資產;他們是真金白銀,慢慢積蓄努力得來的成果,而這批市民,政府完全沒有幫助,兼且要令他們面對樓價下跌的困局!

當然,如果樓價急劇上升,並存在風險的話,筆者亦贊成遏止樓價升勢,藉以穩定樓市。但是政府無必要這樣的有為,一定要令樓價跌到去某一個水平!這樣會導致已經入市的市民,承受人為的風險,令金錢損失慘重,需知道這批市民不靠政府幫助入市,亦沒道理要他們承受政策所帶來的損失!

筆者認為公營房屋與私人住宅市場不宜混為一談。對於未上到車的市民,政府當然可以考慮用不同的方法,去資助這批市民(私樓從來都是靠自己努力去上車的),住屋方面,政府可以集中精神在公營房屋之上,而沒有必要在自由物業市場花時間、費心神!

雖然,每當有人建議政府在現時放寬打擊樓市的措施,政府的態度都會強烈反對;但筆者亦要重申在上一篇文章的建議,籲當局可考慮放寬DSD(雙倍印花稅),讓業主在一年內,無論有多少物業,只要是用一換一的方式去置業,便不用繳付雙倍印花稅,藉以增加物業的流通量。

20. 真真薯片 2016-06-21 10:07:19
地代同發展商又唔想樓價跌, 又想撤招減辣, 其實兩樣野樓本係魚與熊掌, 邊有得兩樣都要
21. 引刀一快 2016-06-21 10:13:44
真真薯片兄


其實依傢個個都最望撤BSD,大陸土豪部隊進駐接管香港,CCL拉到180,佢地賺到盤滿鉢滿,未來香港變成點,話之。
22. 真真薯片 2016-06-21 10:53:26
引刀兄,

地代係咁嫁啦, 唱好樓市劏商場賣比人, 蝕死接貨果個, 自己送個仔去外國享受優質教育, 感受做成功人士既快感, 得閒捐返兩蚊比公益金, 仲可以做埋善長仁翁, 可憐接佢貨果批買家慾哭無淚, 仔女要申請書薄津貼, 真係一仗功成萬骨枯, 一仔攞獎萬仔哭
23. Tony lam 2016-06-21 10:58:28
平均入息冇實質增加、量化寬鬆谷大咗資產價格、引咗好多人先消費D未變現資產紅利、資產唔洗跌、衹要唔大上、借咗點都要還㗎、經常性入息硬掘、撑大咗嘅使費冇得慳、二叔當盡又冇得加碼、最後味斷當唔見咗舊磚頭、賺嘅已經洗咗、最慘係跟手要租樓又好貴、香港有好多人陷入咗呢個困局。

睇下香港人呢7-8年黃金歲月嘅豪氣、有幾多真係由經常性入息嚟支撑嘅呢?
24. 香港土著 2016-06-21 11:39:02
區區一年幾千個銀主盤, 地產網各位好友們打兩個電話就掃清啦, 根本冇機會累積三年變一萬!非常非常希望各大好友們可以無私分享下近月掃貨心得...... 用實際行動擊倒 / 拯救每一夥淡淡的心。
25. 引刀一快 2016-06-21 11:47:24
香港土著兄

三年一萬係以發生個案總數計,唔係以同期出現宗數計。

我都覺得呢度嘅好友們咁勁,摸頂入貨都話冇事,依傢銀主盤咁筍,恰埋眼掃兩嘢就乜都清晒喇,邊度輪到D小市民老百姓吖。
26. 引刀一快 2016-06-21 11:58:00
真真薯片兄

大陸前幾年都好興搞劏場,仲介7-8個點,最近大陸一帶一路紅紅火火,又有賣20年租權之類嘅大型劏場出現,呢味嘢,真係賭味好重,以前旺角信和曾經勁到爆,海關打老番兼BT出現,就成個場沉咗。

好景仲過癮,以前賣老番Game、三仔好旺,上年入去緬懷一下,嚇一跳,裏面賣佛牌!
27. 真真薯片 2016-06-21 12:11:49
引刀兄,

以前有翻版行商場比較多野睇, 依家冇野好行了, 不過劏場9成以上都變死場, 就算係地點旺唔旺都一樣, 真係唔知點解
28. 向飯民說不 2016-06-21 12:13:05
引刀,這就是經濟轉型啦。霑叔的變幻原是永恒,其實已經用白話講的清楚,經濟轉型,有成功,有失敗,過程會痛苦,經得起挫折,始終都會不枉此生,迎接那變幻,今生與你擁抱着永恒。

一帶一路給香港一個可能轉型的方向,其實有咩唔好。反對派將風險講到好大,又話融資需要數萬億。甘其實如果香港可以在這融資中賺到零點幾個%,都發啦。

想當年滙豐之所以越來越發,其中一個原因就是融資比李+x,從中賺不小利息。以飯民的思維一定話,如果李+x破產,甘滙豐點算好。

緬懷一下舊陣香港人的拼搏精神。

家變

作詞:黄霑
作曲:顧嘉輝

知否世事常變,變幻原是永恒,
此中波浪起跌,當然有幸有不幸。

不必怨世事變,變幻才是永恒,
經得風浪起跌,必將惡運變好運。

月缺後月重圓,缺後月重圓,
始終都會相對襯,人間的波折,
經得起挫折,始終都會不枉此生,
迎接那變幻,今生與你擁抱着永恒。

月缺後月重圓,缺後月重圓,
始終都會相對襯,人間的波折,
經得起挫折,始終都會不枉此生,
迎接那變幻,今生與你擁抱着永恒。

迎接那變幻,今生與你擁抱着永恒。
29. 引刀一快 2016-06-21 12:18:50
真真薯片兄

同潮流以及網購有關,依傢除咗玩具、波鞋、手機、電玩、電器嘅實物橱窗仲有D睇頭外,仲有幾多嘢唔完全被網頁取代?最多加埋胸圍底褲啫。

呢D嘢做唔到成行成市的話,商場就人流凋零。
30. Tony lam 2016-06-21 14:50:14
08金融風暴、比咗中國好多空間、正應咗歐美消中國長、阿爺掂、香港先享受到咁長嘅黃金歲月。

抽離先睇得清楚、香港真係穩過鉄、係食得飽冇洗做果班友係度興風作浪、因為知道阿爺放縱佢地、一於扮哂勇武、自製悲壯、班攪屎棍咁小學雞、阿爺真係望一眼都抬舉咗佢地 !
31. 引刀一快 2016-06-22 09:34:22
To 28樓 向飯

哇哇哇,乜向飯咁浪漫呀喂,其實商場變,自己何嘗唔係一樣變?蒲商場變咗蒲論壇,好多人手上嘅手機已經取代電腦,仲有乜野需要去商場逛。