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文亮語
被偷走了的光輝歲月
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月27日

  有老友問我點解現在叫人買新樓,佢話在2010年買了兩層住宅新樓,剛剛賣走,一層打和,一層蝕小小,老友感覺到好似被人偷走了五年時間,如果當時買二手樓,尤其是買細價樓,隨便有五成以上升幅,現在叫人買新樓即是叫人去送死,仲問我是否收了地產商的掩口費,老實說,老友這樣講,我相當不悅,於是我話,錢,我有,毋需要收地產商掩口費,我叫人買新樓亦只不過是以事論事,二手樓同新樓同價,點解唔買新樓,話兩者同價是新常態的人,如果他們買樓,一樣會買新樓,唔會買二手樓,新常態只不過是促銷手法,如果去年在樓市高峰時以新樓價錢買了二手樓,五年之後,就算樓價有顯著升幅,不過,他們買入的物業不但沒升幅,甚至連市價都不到,他們一樣會感覺到被偷走了五年時間,但那些新樓買家,就可以享受到物業升值樂趣,所以,凡事並不能夠一概而論,不同時間有不同策略,其實,時間並沒有被偷走,只是那些人浪費了。

  我同老友講,他不但被偷走了五年時間,而是五年光輝歲月,2011年,政府已經開始打撃樓價,如果樓價不是狂升至一個不能控制的局面,政府亦不需要出辣招,而在2011年至現在,政府不斷出招,證明樓市飆升情況未能受控制,升市代表樓市的光輝歲月,老友買錯新樓,感覺被偷走了五年時間,其實亦可以理解。

  當時新樓大約有兩年樓花,新樓售價是兩年後售價,本來,老友只是被偷走了三年,但很多人都忘記,曾蔭權在任時,做了一件非常有意義的事,就是將建築面積取消,無論新舊樓的面積都規範化,當時,有部份新樓發水發得非常厲害,買家以為呎價不貴,但面積被規範之後,便會縮水,而且縮得非常犀利,那三年時間,就是被那些發水建築面積偷走了,所以,無論買新樓或者買二手樓都要非常小心,做錯決定,就好似被人偷走了時間。

 
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1. 打工仔 Andy 2016-05-27 08:44:17
新樓的確吸引, 但管理費也十分高! 少數怕長計, 仲有,華麗嘅設備,日後嘅保養維修費不會少。
2. Alan Pepper 2016-05-27 08:55:28
2010 年買新樓的根本沒有認真研究樓市,大多見朋友賺錢唔想執輸,然後俾經紀 sell 一啲容易 sell 又 commission 多的新樓。當時,新樓比同區舊樓實用面積貴 50% 什至 100% 以上,只是裝修新啲而沒有特別景觀,根本唔抵買。買咗就唔好怪人,只能怪自己貪方便冇做功課。

現在新樓平嗰舊樓,是事實,但有少少取巧。其中因為早兩年啲新樓太貴,而現在變成舊樓了。而多數小投資者也當自己的物業寶貝一樣,唔似發展商,只當物業為貨品,薄利多銷冇所謂。
3. 不同時期做不同的方式 2016-05-27 08:57:15
2010年時地產商看到未來數年樓市仍看升,並且看著當時政府並沒有什麼方法對付,定價當然會有溢價,所以較二手樓高兩三成。
相反現在政府多年來已經出招數次,再加上供應充足,你估地產商儍咩!看看誠哥早兩三年已部署平價賣樓便清楚樓價走勢啦!
4. Alan Pepper 2016-05-27 08:57:17
打工只,如果自住,管理費係享受。但如果收租,要諗下多出來的設施是否給人租客了。
5. Alan Pepper 2016-05-27 08:58:21
打工「兄」,如果自住,管理費係享受。但如果收租,要諗下多出來的設施是否給人租客了。
6. Alan Pepper 2016-05-27 09:02:03
打工「兄」,如果自住,管理費係享受。但如果收租,要諗下多出來的設施是否「吸引」租客了。😅😅
7. AH-HO 2016-05-27 09:08:27
買新樓出租唔單止要承擔高昂的管理費,而且收樓時有機會比人壓租。。回報真的不行。。
現在買樓投資,還是舊小小的樓比較好。。自住就如ALAN兄講,高的管理費理應有好一些的服務,自己享受就可以了。
8. 紀德 2016-05-27 09:54:54
實用面積計價是曾蔭權時代蘊釀, 構思, 策劃,草擬法案及作立法辯論。
法案於2012年6月於立法會通過並定於2013 年1月1日生效。
如有記錯請指正。

9. 打工仔 Andy 2016-05-27 11:09:32
Alan,
你講得好岩, 自住自用可以當係消费, 
但保收租一定舊樓好 d, 當然都要睇地段因素! 

10. Admin 2016-05-27 11:10:00
謝謝8樓紀德, 文章已修正
11. 打工仔 Andy 2016-05-27 11:10:27
AH HO

的確係! 
12. SHUN 2016-05-27 11:22:05
買新樓又唔實用、管理費超貴、唔係点解D托市怪個個要幫手托、比D大發展商出貨吖!2011年都赚唔到$、儍仔囉!地代&地產商發到猪頭就有。仲有買左元朗大西北果班比亞差打劫左未呢?哈哈!·
13. 向飯民說不 2016-05-27 12:13:50
樓上,真是典型的共產黨,斗地主,打土豪。哈哈。
14. Ball 2016-05-27 12:30:33

無人肯大幅減價,假跌完畢。再吾肯買就又錯失樓會,除非好像12樓咁冇錢買啦~

http://hd.stheadline.com/home/home_content.asp?contid=210510&srctype=g

平盤被消化 九龍灣 屋苑議幅收窄交投減


※一手新盤主導,九龍灣二手市場交投急挫30%。

  5月,本港各區多個一手新盤開售,加上早前小陽春消化大量筍盤,以致九龍灣二手屋苑成交量及放盤量均大跌,成交價則維持4月份水平。剩餘放盤的業主普遍態度硬淨,叫價微升,議幅收窄,部分更表示鐵價不二。其中,淘大花園、得寶花園及德福花園,均只錄得個位數字成交,交投疏落,買賣雙方呈拉鋸局面。

  中原地產首席分區營業經理范鎮培表示,5月,本港各區多個新盤推售,樓市由一手主導;加上大量減價筍盤已於早前小陽春消化得七七八八,以致九龍灣二手成交量對比4月銳減30%。由於剩餘的放盤業主見樓價開始回穩,故睇好後市,叫價企硬不急售,部分甚至暫時封盤,令現時放盤量比4月大減約30%,議幅亦比上月收窄3%至5%,部分業主甚至不設議價,而平均成交價則與4月份相若。

  淘大部分不設議價

  對於九龍灣未來市況,范氏預期,由於現時一手市場接近飽和,且銷售將近尾聲,故向隅客將回流二手,未來6月份九龍灣二手屋苑交投將回復活躍。

  范鎮培指,淘大花園5月迄今暫錄得5宗成交,平均實用面積呎價約11000元。4月份錄16宗成交,平均實用面積呎價約11000元。現時業主惜售,放賣盤減少10%,約30個單位。其中以2房單位為主,10%連租約放售,平均實用面積每方呎叫價約12000元,比上月上升約10%。現時業主收窄議幅,一般只提供3%至5%議價空間,部分甚至不設議價。

  范氏續指,5月迄今得寶花園暫錄3宗買賣成交,平均實用面積呎價約12000元。4月則錄7宗成交,平均實用面積呎價約12000元。現時業主態度強硬,放賣盤僅約15個,比4月減少逾15%。其中以1房單位為主,30%連租約放售,平均實用面積每方呎叫價約13000元,比上月上升約10%,議價空間約5%至8%。

  德福平均呎價1.05萬

  據利嘉閣地產高級經理黃智傑所述,德福花園5月迄今錄得4宗買賣成交,平均實用面積呎價約10500元。4月份錄得7宗買賣成交,平均實用面積呎價約9985元。現時由於業主一般持貨期長,負擔輕,見樓價跌勢回穩,暫時封盤,繼續觀察,以致買賣放盤量比4月減少約8%,約91個。其中以2房戶為主,約40%連租約放售,平均實用面積每方呎叫價約10700元,比上月微升2%至3%,議價空間僅1%至2%。

資料來源 : 星島日報


15. 井 2016-05-27 12:35:19

麥理浩爵士,今日係你搬入天堂長住嘅第14年,你好嗎?我哋唔會忘記,你曾經將香港變成一個「只要努力,就可以得到回報」嘅地方。

喺你短短10年半嘅港督任期下,你嘅功績數之不盡:

廉政公署成立,締造「香港,勝在有ICAC」嘅時代;
十年建屋,最終150萬人受惠,當時先500萬人左右;
舉辦清潔香港運動,仲親身落手落腳去沙灘執垃圾;
九年免費教育、大量建立多元化嘅學校,因材施教;
劃定各個郊野公園範圍,為城市留下一點自然風味;
通過中文為法定語言,從此議員可以用廣東話發言;
為打工仔設立每週休息日、有薪年期、產假有人工……

麥爵爺,謝謝你。每個經歷過香港繁榮穩定嘅人,都唔會忘記你。

16. 向饭民说不 2016-05-27 16:45:51
假髮人不准重法治,真系應了飯民那一句話,香港法治已死,但是是死在假髮人身上。
17. 博士粉絲 2016-05-28 20:16:44
本人於2010年買下沙田花園城,110多萬,去年高峰時出貨,賺了超過300%,不過現在的價位也要300萬左右。
18. 海頭艇 2016-05-29 02:31:57
你好 又講古
19. 引刀一快 2016-05-29 03:59:58
以爲LYC兄走咗去邊度,原來去咗整“14F假波”!