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文亮語
物業交易程序是否出現漏洞
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月20日

  報導說有假業主用假身分證成功騙取大訂,我覺得非常驚訝,唔通香港物業交易程序出現漏洞?但又覺得不是,相信只是個別負責交易的律師,物業代理甚至買家疏忽做成,如果大家依足物業交易程序,騙徒很難騙取大訂,甚至小訂也不能夠。
 
  在香港,所有人買賣物業都有代表律師,法例規定,任何一間律師事務所都不能夠代表買賣雙方,就是避免當中有欺詐事件,而任何人買樓時需要付訂金,支票抬頭人都會寫對方律師樓,原則上,訂金是由賣方律師托管,直至買賣交易完成,賣方律師才會將全部應收樓價包括訂金,在減除該物業所欠銀行的貸款後交給賣家,不過,很多時買家因應賣方要求,容許賣方在未完成交易便可以收取訂金,但有一個先決條件,賣方律師一定要查清楚該物業所欠的貸款在減除訂金之後仍然低於樓價尾數,並且得到銀行的書面答覆,才可以將訂金交給賣方。如果在交訂之後,才發覺物業應收尾數不能夠支付銀行欠數,賣方律師就要負上全部責任。
 
  不過,市場上大約六成物業業主並沒有欠銀行貸款,賣方律師應該要收到該物業的全份契約,在核對過契約上的業主名字後,才可以將訂金交給業主,支票抬頭人就會寫上業主的名字,即使有人用仿真度極高的假身份證來冒充業主,但是他絕對不能夠交出全套樓契,律師樓就唔應該將訂金交出,否則的話,賣方律師要付上全部責任,至於騙徒用仿真度極高的身份證開戶口,在收取律師樓的訂金支票後速速提走,銀行應該是受害者之一,我睇唔到有任何理由要銀行負上責任。最安全做法就是最古老做法,就是交易要清楚完成後,律師樓才可以將賣樓所得款項在扣除銀行欠款及有關費用之後,才可以將餘額交給原業主,不過,我實在懷疑,現在的律師樓是否會跟足物業交易程序,或者,有一些程序在業務激烈競爭之下被客戶要求略過,但如果出錯,負上大部分責任的是律師樓,是否值得博,他們自己會決定。

 
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1. sing a song 2016-05-20 17:00:08
可以告律師行, 要賠償嗎?
2. 掹車邊80後 2016-05-20 18:12:36
但是他絕對不能夠交出全套樓契,律師樓就唔應該將訂金交出

講得啱
3. 三十而立 2016-05-20 22:54:52
原来落細訂時, 支票都要寫對方律師㗎?
以前我落細訂, 支票抬頭係直接寫賣家個名,  就咁交給地產代理 :(
原来咁牙煙...
4. 欺騙財務公司才是皇道 ! 2016-05-21 10:05:20

http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20160521/00176_052.html


又有騙徒冒業主呃財務2000萬貸款

【本報訊】繼有騙徒利用假身份證假冒大圍名城業主,騙取買家訂金近三百萬元,再有騙徒以同一手法假冒嘉亨灣業主,騙走財務公司貸款二千萬元

5. 騙子 2016-05-21 11:07:07
騙徒利用假身份證假冒大圍名城業主,騙取買家訂金近三百萬元,再有騙徒以同一手法假冒嘉亨灣業主,騙走財務公司貸款二千萬元,上環永利威老千酒莊,搵團購打名堂,頂人家名子來做的老千生意,買樓買舖了。

案發於去年底,騙徒發現西灣河嘉亨灣一個連租約單位的業主為內地人,而有關單位是一筆過付清樓價,未申請按揭,騙徒利用假身份證冒認業主,先後兩次向財務公司甲申請按揭貸款,每次均獲批,涉貸款逾千萬元,為製造良好還款紀錄,假業主向有關財務公司還清貸款,之後再向財務公司乙申請新一筆按揭貸款,涉款近二千萬元,因假業主還款紀錄良好,貸款終獲批。
6. Kitty Ng 2016-05-21 11:22:45
完全冇提地產代理應該都要負責,湯爆煲真係錫哂班代理囉。
7. 望東樓 2016-05-21 11:43:18
呢個似乎係孚披層樓嘅問題,多年前都發生過租客賣咗業主層孚披樓。
8. 李先生 2016-05-21 12:28:12
感謝湯博士的分享。

上述敘述代理及律師行应怎樣做,作為買家又可以有什麼方法減低风險?

其實樓契亦可以冒充,今天的新聞亦證明查閱樓契並不絕對安全。

假業主用假身份證於銀行開户,只要能提供住址證明及真業主並没有在該銀行開户便能蒙運過关。就算用支票存寄於律師樓也不保障買家。

另外,等到買家收樓後才將訂金過數是最保險,但律師樓及買家未必願意這樣做。

以上問題,希望湯博士多多指教。
9. 睇下日後還有沒有廣告話:打個電話,現金即刻到手?! 2016-05-21 13:51:42
財仔是不用政府監管的,現實社會會作出最殘酷的懲罰嘅!

https://hk.news.yahoo.com/偽造嘉亨凱旋樓契-假證集團騙2460萬-221122904.html

偽造嘉亨凱旋樓契 假證集團騙2460萬

星島日報
7時前

【星島日報報道】假證風暴愈演愈烈,且有「騙地開花」之勢。本報日前率先披露,有犯罪集團偽造身分證冒充嘉亨灣業主,呃取財務公司逾千萬元,有關事件原來僅屬冰山一角。本報獲悉,該批熟悉查契及買樓流程的專業騙徒,除了透過利用假身分證外,更透過專業知識偽造假樓契行騙,且專向內地業主持有的豪宅大屋苑單位下手,最新的兩宗個案則涉及嘉亨灣及凱旋門,財務公司因而損失逾二千四百萬元。警方已證實上述案件,並已交由商罪科接手調查,暫未有人被捕。


  假證問題猖獗,早前本報先後報道,多個大屋苑業主被騙徒以假身分證冒充,有買家及財務公司因而「中招」蒙受損失。據知情人士透露,有關犯罪集團的行事手法相當專業,不但熟悉查冊、樓宇買賣,以及按揭等程序,亦對處理樓契等十分在行,故在選定目標後,以仿真度極高的假身份證及假樓契等文件進行瞞騙,背後甚具組織性,可謂防不勝防,即使金融機構亦受害。

  至於最新的兩宗騙案,騙徒的手法更為高明,皆因犯案者不但繼續動用假身份證,更同時以假樓契,以冒充嘉亨灣及凱旋門業主,並騙去永豐信貸逾二千四百萬元。據悉,由於財務公司於審批樓按的要求,較銀行為低,例如不用進行壓力測試,甚至不需入息證明等,不法分子在「取易不取難」下,往往選擇該類公司「埋手」。

  新錄的兩宗騙案,包括嘉亨灣一座高層戶,物業由一名姓丁、報稱居於內蒙古呼和浩特的內地業主,於零九年以七百五十萬元購入,未有承造按揭,由於物業符合詐騙集團的要求,故成為入手目標。知情人士透露,騙徒完成對單位查冊後,去年十月手持假證及假樓契冒認單位業主,先向結好借貸四百萬元按揭貸款,由於假業主提供的文件仿真度高,故樓按順利獲批。及至去年十一月,假業主向結好償還上述貸款,從而顯示個人具有良好還款紀錄,其後再向永豐承按九百六十萬元按揭貸款,基於假業主具「有借有還」的紀錄,故永豐不虞有詐從而減低戒心,批出有關貸款,惟騙徒得手後便逃去無蹤。至今年一月,永豐發現對方一直未有還款,隨即入稟法院追討,真業主其後收到法庭寄出的傳票,指其未有如期供款,因而才揭發事件及報警。

  至於另一宗為九龍站凱旋門,知情人士指,由黃姓業主(報稱居於廈門)持有的觀星閣中層連租約單位,於一二年以無按揭形式購入,作價二千零七十萬元,於去年十二月,手持假證及假樓契的騙徒冒認該業主,先向結好財務借貸一筆按揭,且順利獲批。

  上述有關款項同樣於今年一月初清還,假業主再以同樣方式,向永豐信貸借貸一千五百萬元的按揭貸款,相當於當時物業估價接近七成,由於假業主成功製造良好信貸紀錄,故該樓按同樣獲批出,騙徒得手後即逃去無蹤,及至永豐發現對方一直未有還款,隨即入稟法院追討,真業主其後收到法庭寄出的傳票,指其未有如期供款,因而才揭發事件及報警。

  警方已證實上述兩宗案件,並已交由商業罪案調查科接手調查,暫時未有人被捕。

  本報亦曾就以上消息致電永豐信貸,惟於截稿前仍未獲回覆。

  業界人士指出,假證集團的犯案手法熟練且專業,因此稍一不慎隨時即墮入騙局,不過,由於犯案者的下手目標,一般多為由內地業主持有的豪宅大屋苑單位,而且更是無承造過按揭,或是連租約「無樓睇」,以便進行詐騙,因此,若財務公司日後為該類物業承按,需要特別留神,以免招至損失。

  另外,地監局發言人稱,當局亦相當關注事件,並提醒各持牌代理,在處理物業交易時,務必小心謹慎,採取所有必須的步驟以核實賣家身分。

  自名城騙案發生後,一眾地區代理經已加強警覺,日前奧運站一帶近日有自稱業主的人士,以電話形式委託一家代理行,放售帝栢海灣一個三房戶、以及君滙港一個單位,惟由於未確認業主真正身分,所以代理暫時將該兩單位「封盤」,不過,昨晚最新消息經代理查證後為真業主,故該盤已解封。

10. 睇下日後還有冇廣告話:有身分證打個電話,現金即時到手?! 2016-05-21 18:53:07
財仔是不用政府監管的,現實社會肯定會作出最殘酷的懲罰!

https://hk.news.yahoo.com/%E5%81%BD%E9%80%A0%E5%98%89%E4%BA%A8%E5%87%B1%E6%97%8B%E6%A8%93%E5%A5%91-%E5%81%87%E8%AD%89%E9%9B%86%E5%9C%98%E9%A8%992460%E8%90%AC-221122904.html

偽造嘉亨凱旋樓契 假證集團騙2460萬

星島日報星島日報 – 12小時前
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  • 本報連日披露騙徒以假證騙訂金及財務公司。檢視相片

    本報連日披露騙徒以假證騙訂金及財務公司。

【星島日報報道】假證風暴愈演愈烈,且有「騙地開花」之勢。本報日前率先披露,有犯罪集團偽造身分證冒充嘉亨灣業主,呃取財務公司逾千萬元,有關事件原來僅屬冰山一角。本報獲悉,該批熟悉查契及買樓流程的專業騙徒,除了透過利用假身分證外,更透過專業知識偽造假樓契行騙,且專向內地業主持有的豪宅大屋苑單位下手,最新的兩宗個案則涉及嘉亨灣及凱旋門,財務公司因而損失逾二千四百萬元。警方已證實上述案件,並已交由商罪科接手調查,暫未有人被捕。

  假證問題猖獗,早前本報先後報道,多個大屋苑業主被騙徒以假身分證冒充,有買家及財務公司因而「中招」蒙受損失。據知情人士透露,有關犯罪集團的行事手法相當專業,不但熟悉查冊、樓宇買賣,以及按揭等程序,亦對處理樓契等十分在行,故在選定目標後,以仿真度極高的假身份證及假樓契等文件進行瞞騙,背後甚具組織性,可謂防不勝防,即使金融機構亦受害。

  至於最新的兩宗騙案,騙徒的手法更為高明,皆因犯案者不但繼續動用假身份證,更同時以假樓契,以冒充嘉亨灣及凱旋門業主,並騙去永豐信貸逾二千四百萬元。據悉,由於財務公司於審批樓按的要求,較銀行為低,例如不用進行壓力測試,甚至不需入息證明等,不法分子在「取易不取難」下,往往選擇該類公司「埋手」。

  新錄的兩宗騙案,包括嘉亨灣一座高層戶,物業由一名姓丁、報稱居於內蒙古呼和浩特的內地業主,於零九年以七百五十萬元購入,未有承造按揭,由於物業符合詐騙集團的要求,故成為入手目標。知情人士透露,騙徒完成對單位查冊後,去年十月手持假證及假樓契冒認單位業主,先向結好借貸四百萬元按揭貸款,由於假業主提供的文件仿真度高,故樓按順利獲批。及至去年十一月,假業主向結好償還上述貸款,從而顯示個人具有良好還款紀錄,其後再向永豐承按九百六十萬元按揭貸款,基於假業主具「有借有還」的紀錄,故永豐不虞有詐從而減低戒心,批出有關貸款,惟騙徒得手後便逃去無蹤。至今年一月,永豐發現對方一直未有還款,隨即入稟法院追討,真業主其後收到法庭寄出的傳票,指其未有如期供款,因而才揭發事件及報警。

  至於另一宗為九龍站凱旋門,知情人士指,由黃姓業主(報稱居於廈門)持有的觀星閣中層連租約單位,於一二年以無按揭形式購入,作價二千零七十萬元,於去年十二月,手持假證及假樓契的騙徒冒認該業主,先向結好財務借貸一筆按揭,且順利獲批。

  上述有關款項同樣於今年一月初清還,假業主再以同樣方式,向永豐信貸借貸一千五百萬元的按揭貸款,相當於當時物業估價接近七成,由於假業主成功製造良好信貸紀錄,故該樓按同樣獲批出,騙徒得手後即逃去無蹤,及至永豐發現對方一直未有還款,隨即入稟法院追討,真業主其後收到法庭寄出的傳票,指其未有如期供款,因而才揭發事件及報警。

  警方已證實上述兩宗案件,並已交由商業罪案調查科接手調查,暫時未有人被捕。

  本報亦曾就以上消息致電永豐信貸,惟於截稿前仍未獲回覆。

  業界人士指出,假證集團的犯案手法熟練且專業,因此稍一不慎隨時即墮入騙局,不過,由於犯案者的下手目標,一般多為由內地業主持有的豪宅大屋苑單位,而且更是無承造過按揭,或是連租約「無樓睇」,以便進行詐騙,因此,若財務公司日後為該類物業承按,需要特別留神,以免招至損失。

  另外,地監局發言人稱,當局亦相當關注事件,並提醒各持牌代理,在處理物業交易時,務必小心謹慎,採取所有必須的步驟以核實賣家身分。

  自名城騙案發生後,一眾地區代理經已加強警覺,日前奧運站一帶近日有自稱業主的人士,以電話形式委託一家代理行,放售帝栢海灣一個三房戶、以及君滙港一個單位,惟由於未確認業主真正身分,所以代理暫時將該兩單位「封盤」,不過,昨晚最新消息經代理查證後為真業主,故該盤已解封。