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文亮語
細價樓冧,新樓租金上升的啟示
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月17日

  一向以來,當新樓盤入伙時,供應驟然增加,租金一定會受壓而下跌,大約過了兩張租約時間,租盤完全被消化,租金就會回復正常,所以以往有不少租客專門租用新樓,貪其租金低過市價,設備新穎,大約三四年之後,他們又會搵另外一個新樓盤租用,不過,現在情況有所改變,新樓盤入伙的時候,租盤並不如以往的那麼多,可能只得平常的一半,所以,現在租用新樓盤不會如以往那麽優惠,甚至比市價還高,而新樓減少租盤的理由只得一個,就是買新樓的人大多數都會自住,買樓收租的人減少,或者是在逆週期措施之下,很難買樓收租,當然,能夠全數繳付又另計。

  很多買了新樓盤的人,本來都是以投資心態買樓,入伙之後就會用作出租,但當他們入伙之後,向銀行申請按揭時才發覺,新樓是他們的第二個物業,很難獲得足夠的按揭成數,他們惟有出售其中一個物業,但冇人會出售新樓,因為要付SSD,惟一辦法就是出售現在自住物業,由於供應增加,而那些物業又是一定要出售,對細價樓樓價做成壓力,最近細價樓樓價下跌就是基於這個因素,本來那些人應該是大贏家,但可惜他們在買入新樓的時候唔識得打單擋,沒有同時間趁高價出售自住物業,變成一個投資,一個自住,本來是沒有問題,已經有不少人以這個方法增加他們擁有物業數量,但在逆週期措施之下就行唔通,現在惟有以低價出售自住物業,比高峰時樓價可能有接近三成折讓,他們未必要輸,但贏唔到大錢,如果他們睇得通透,在買入新樓時立刻將自住單位賣走,新樓便可以法定按揭成數,剩餘款項是有機會多買一間細價樓,但我相信很少人懂得打這個單擋,他們今日賣樓,心中多少有些不忿,不過,又有幾多人可以睇通睇透,現在已經做到細樓換大樓,舊樓換新樓,應該於願足矣。

 
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1. Small Potato 2016-05-17 11:28:27
剛睇到單新聞,有騙徒用假身分證,扮業主呃咗買家大訂二百幾萬,雖則大細訂都係落比律師行,但都可以咁順利咁容易就呃到,難為個買家D血汗錢,咁樣就比人呃左,就算捉到個賊,D錢都凍過水,真係無陰公😔 好似防不勝防咁,真係好得人驚,都想請教博士,其實有冇方法,可以防範到呢D騙局,等大家可以提高警覺,謝謝🙏🙏
2. 木子 2016-05-17 12:00:59
師兄,

細訂價3-5%應該是在簽臨約時, 在地代見証下直接比業主...

3. Small Potato 2016-05-17 13:45:41
《協議九百二十萬元「成交」,買家於今年一月先後開出細訂和大訂支票予委託的王X律師行作訂金,合共涉及二百九十二萬元。》
以上係新聞既資訊,但另一個問題係,成交價920萬,大訂10%-即係92萬,即是落到騙徒手嘅應只92萬cash。如果買家因應騙徙要求,落到292萬大訂,咁就慘拉 。但如果292萬當中,包括左DSD 同BSD,即使D錢入左庫房,呢D情況下,攞得番都應該吾難啩?希望係咁拉,同埋都希望買家可以追討番D錢拉 ,照咁睇應該好難入到代理嘅,大家都係照睇身份証,訂金又落比律師行,律師接受賣家whatsapp 身份証copy 就算兼過埋數,律師咁樣程序上有冇問題?
4. 掹車邊80後 2016-05-17 14:06:02
在買入新樓時立刻將自住單位賣走,新樓便可以法定按揭成數,剩餘款項是有機會多買一間細價樓,但我相信很少人懂得打這個單擋

實際上唔賣走先, 銀行好難批mortgage, 賣左到買番中間又要住, 
宜家換樓真係好難
5. 真真薯片 2016-05-17 15:23:09
咁都有得呃, 仲要成功呃到, 係對香港制度超大打擊

買家d錢凍過水啦, 代理, 銀行, 律師行點會肯賠錢吖

就算打到個人, 佢已經洗晒d錢, 你咪告佢報產囉, 還錢就唔洗諗
6. CD ROM 2016-05-17 17:35:58
樓換樓玩售後租回係最方便既, 係2014年旺市果陣, 要行呢1招好多買家都肯, 加上肯比市值租金, 一次過比晒租, 大家都好.

宜家就真係難講d........

今日再睇博士用 "單檔" 呢個term, 又別有一翻体會~~~
7. 引刀一快 2016-05-17 18:03:32
CD ROM兄

我打錯terms做teams,你都打錯字喎!
8. Desmond 2016-05-17 18:16:55
1樓 small potato 兄,據報道該騙徒說物業是連租約買,所以無得睇樓,我認為買二手樓還是要有樓睇比較安全。
9. CY Leung is a fool 2016-05-17 21:22:41


 Good statement :反而一味以「壓抑樓市有功」而沾沾自喜

This reflects CY Leung stupid thought.

10. Small Potato 2016-05-17 21:46:19
Desmond 兄,依家好多連租約買,亦好普遍,如果係咁,真係好難攪😔
11. 長期糧尾 2016-05-17 22:19:31
12. CD ROM 2016-05-18 07:27:08
擋? 檔?

刀兄, 我唔打算收埋語文能力唔好呢個問題,哈哈~
13. 快樂時代 2016-05-18 10:36:18
10 樓:

如果係連租約睇唔到樓的話,所有訂都交去律師樓可以嗎?
14. 史路比 2016-05-18 11:26:10
回8樓 例如騙徒先找朋友用假ID租下那個單位,這樣就有業主的簽名跟資料,跟住做張假業主的ID開銀行戶口。然後騙徒搵AA看現樓放售,收細定,15日後再找律師行收埋大定走路,甘理論上呢度網友應該會有80%以上都上當。唔知道博士有無方法破解呢?以上談話只是小弟假設性,不購成任何建議或行動,如有雷同實屬巧合,與小弟無關。
15. Desmond 2016-05-18 12:08:30
回14樓,你所講的也是我的疑慮,所以有樓睇也非百份百安全,但是如果騙徒要先租樓,他要先付三個月租金,這會增加了他的作騙成本,一般騙徒傾向取易不取難。
16. Amy 2016-05-18 15:24:53
對呀。騙徒成本高,最重要是在高成本下,風險也是非常高,分分鐘比人識穿連三個月(如果付AA就三個半月)租金的成本都化為烏有。
17. 路过的人 2016-05-19 20:45:26
17/F 你这么肯定!不是供应多了,租金就掉吗?
18. 打工仔 Andy 2016-05-19 20:49:09
租金已經回升!