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文亮語
金管局如何確認樓價下跌
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年5月9日

  金管局陳總講過幾次話如果確認樓價下跌,就會放寬逆週期措施,但如何確認就沒有明言,一般人會以中原指數做指標,指數在2015年9月曾經達到146點高峰,到2016年4月底接近130點,下跌了不足12%,以下跌百分比來看,不能夠說確認樓市下跌,但從樓宇分類中,細價樓的跌幅比較大,但其他類別樓宇,亦有劈價成交,但成交量不足以證明樓價下跌,所以,金管局遲遲未能放寬逆週期措施亦有所理據,如果金管局話中原指數從高峰下跌三成,才能夠說確認樓市下跌,我相信除非黑天鵝事件出現,否則,要樓價下跌三成是很困難,咁樣即是永遠不用撤招,這決不是陳總意願,因為收緊按揭貸款,最終是傷及香港經濟。

  除了樓價指數之外,還有什麼方法可以確認樓價下跌,而金管局又可以掌握到肯定數據,答案就是負資產,如果負資產數字繼續上升至一萬宗,想唔確認樓市下跌都唔得,在去年九月,財爺及陳總首次發表確認樓市下跌,就考慮放寬逆週期措施,當時,負資產的數字是零,到2015年底,亦只有95宗,當時有人話到2016年底,負資產數字有機會去到1,000宗,言猶未已,到2016年3月底,已經去到1,432宗,數字雖然急升,但仍然未能夠令金管局放寬逆週期措施,雖然令到不少人失望,但千多宗負資產個案,又怎能夠說樓市下跌,因為那些負資產都是採用高成數按揭,樓市稍為調整,那些物業就會變成負資產。

  就算採用高成數按揭,業主最低限度都要付10%首期,所以,樓市開始跌的時候,負資產暫時不會出現,樓價跌超過10%,負資產出現,跌大約20%,負資產就會狂升,若果金管局以一萬宗負資產作為放寬逆週期指標,我相信不用到九月,這個目標就會達到,到時,市場上就會有較多聲音要求放寬逆週期措施,而我估計在放寬以後,對樓市會暫時起到刺激作用,樓價會短暫上升,但在龐大供應量之下,樓市始終是會向下調整,但幅度不會如其他評論員所說下跌三五成,政府如果要樓市穩定,必定要有規律控制供應量,否則樓價急跌,政府又要出招救市。

 
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1. 怒婦炒魚柳 2016-05-09 09:27:56
梁CY從德政變成痴政了!
2. 自行清理門戶 2016-05-09 09:44:03
除非 當初 整"地產霸權"呢個口號 果班人, 出黎認錯.
否則.......逆週期 3D 好難取消........

要怪就怪大家 懶 自由派,縱容咗呢班怪物出黎.....
3. 123 2016-05-09 09:50:02
中原指數至少跌到100才可以確認樓價下跌的信號。
4. SHUN 2016-05-09 10:43:00
就係有一班人(地代)死托爛托、話個市無得跌、自己害自己、明明跌勢已成、睜大眼講大話、抵死!
5. 引刀一快 2016-05-09 11:44:42
若果金管局以一萬宗負資產作為放寬逆週期指標, ”

我們以一萬宗負資産個案定勝負。

PP兄,留意呀。
6. Ca1on 2016-05-09 11:55:21
CY一日在位, 樓價升, 佢就會話樓價仲升緊, 樓價跌, 佢就會話仍然超出市民負擔能力, 龍門任佢搬, 超然境界。
7. 向飯民說不 2016-05-09 12:03:23
樓,說的對,大商家縱容港毒,飯民將香港建成反大陸基地,先會令大陸換上689,大商家根本就是自作孽。
8. 向飯民說不 2016-05-09 12:20:40
Benchmark 全世界經濟,香港經濟算是比較好的那幾個,為甚麼廢青又會比飯民洗腦到以為香港水深火熱。
有錢人,面對現實啦,大陸就是有甚麼不好,但是還是希望香港繁榮,有錢人馬照跑舞照跳 
9. Larry 2016-05-09 12:39:33
工资不涨,楼价高昂,构成楼宇卖价的分项价钱要调整。
10. 真搞笑 2016-05-09 12:44:07
刀兄以香港無產階級身份,於去年已大力鼓吹有樓人士應盡快沽樓套現,賺盡樓市最後升浪,以便能在樓價下跌至低位時再度入貨,期望可一間變兩間甚至乎變為三間。

然而,樓市經過一段時間下跌沖擊後,只下跌不過區區15%,就當業主在最山頂位放售了自住單位,計及交易成本及轉變為無產階級租客、裝修傢私等開支,左計右計樓價都唔知會不會跌至超過30%的有賺﹝着數﹞沽貨價,還須計及唔知要租樓租到何年何月的忐忑不安心情,渴望地問一句師兄,不知何時何月方可上番車做番個夠體面的資產階級業主呢?!哈哈
11. 引刀一快 2016-05-09 13:07:56
向飯,好掛住你呀!


12. Ca1on 2016-05-09 13:15:28
CY 起樓, 打樓價, 加重稅, 千方百計要樓價下跌, 但如果香港經濟唔結構性轉型, 仲係靠啲唔長久嘅實體零售 (除非自由貿易開倒車, 各國保護主義抬頭, 如果世界大勢係打破貿易壁壘*咁香港作用就會大降), 低增值嘅旅遊業, 樓價跌都冇用, 年輕人一樣唔會買得起. 香港最大嘅優勢係作為低稅自由營商城市, 所謂商人無祖國, 國民教育或者本土教育都係錯誤嘅泛政治化方向. 政府應該做嘅係盡量維持低干預低稅制嘅良好營商環境, 而唔係將佢變成社會主義大政府。

* 貼近生活啲, 就好似去年iPhone 玩中港同步發售, 就已經令蘋果喺中國銷售大跌四分之一, 其中更主要係因為香港銷售嘅大幅大跌. Tim Cook 賴係美元匯價所做成, 但眾所周知港元係 pegged to US Dollar, 美金走強香港iPhone 售價唔會改變. 所以顯而易見失去咗嘅係香港轉上大陸嘅水貨銷售。
13. 浪子心聲 2016-05-09 14:09:08
我真有點不明白,湯博士為何這麼急和多次向政府提議放寬逆週期措施,現今樓價有明顯向下行趨勢,但樓價又未跌一個比較穩固的價位,在這情況下政府放寬按揭,有好大機會是「好心做壞事」,因為在「高樓價」和「高成數按揭」下買樓做「負資產」機會是很大的。這些高風險高成數按揭由銀行做對香港金融體系會產生一定問題,現在買新樓好多地產商都提供二按,做8成或9成按揭問題不大,這些高風險按揭都是由發展商或財務公司做好一點。

所以放寬逆週期措施的最佳條件是樓價大幅下跌,如下跌三成(即中原指數約100點),到時樓價再跌機會減少,買樓後變負資產機會就不大;若到時樓價不跌反升,就皆大歡喜啦!!
14. 苦前業主 2016-05-09 14:11:56
今日大家話題論CY, 
好,我加多句!驅蝗行動先由CY發,如DSD, BSD, 一周一行,趕走雙非,從專業人士開始冇飯開。
怎會跟假飯民,土匪派,把香港共產化架??喊都冇眼淚!!!
15. 狗頭貓 2016-05-09 15:51:53
搬一搬龍門 , 如樓價平穩一年半載 , 逐步放寬逆按 , 可能更好 。
16. Hongkong People 2016-05-09 16:23:14
放寬逆周期措施並不完全救樓市,樓市活番隱定番,間接救經濟,唔好咁直線思維,經濟嘅嘢環環相扣,旅遊業唔掂,金融亦麻麻,樓市好D,内銷會好D,建築及相关行業亦好D。
17. 社會共識 2016-05-09 16:34:23
無用!

黃色怪物 唔收手, CY肯定唔會做野.

市道差成呢種情況,媒傳/報紙/電台/電視台 仲係日日講乜 地產霸權,

宜家出手 咪捭人話官商勾結?? 到時 仲洗 選特首 咩??
18. 引刀一快 2016-05-09 18:40:28
To 10樓 真搞笑兄

唔該幫幫手搵D我叫人賣樓嘅發言嚟睇下,睇下閣下根據邊段說話嚟討論,咁對題目就更有討論價值。

一年唔到,高位下調15%,真係唔少嘢喎,根據三厘半法則去推,大約抵償4年租金,而實則問題係,
1,你冇考慮業主幾錢買入,
2,回落後有可能以首置換間平好多嘅屋
3,手上有錢可以創一番事業。
4,手上有錢投資理財亦有收入。
5,每年跌5%的話,夠交租有餘。
6,大陸經濟唔係一時三刻可以扭轉。

成日話做收租佬好,但係根據你地嘅講法,根本係阻止咗好多人把握上游機會,成日叫人獲利唔套現唔走動,係麻痹式嘅呼籲。
19. TO 18/F 2016-05-09 19:20:31

你所說就是我2011年時候所考慮的,所以我租屋住了3年,但你也應該知道

1.      只有多做功夫,平一點的單位還是有機會的,但要出去看, 不要坐在電腦前面。

2.      可能。。。。 就是這個可能害死我

3.      不是每一個人有美好的事業線

4.      投資股票風險很大,只有定期可以是保本的,但不夠交租

5.      每年掉5%20年就周街是空房,不用錢就可以住?

6.      大陸是差了很多,但全世界,有那個地方不差?跟我住屋有直接關係嗎?

20. 回18樓:大淡淡刀兄 2016-05-09 19:25:23
http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&type=&com=&id=40420

第103段刀兄留言這般解讀,由於言淡留言太多,隨隨便便找回一個作分享,各位師兄有時間可看回去年第四季刀兄留言,只需要撳吓健盤上的 Ctrl+F,輸入 引刀一快 便可。

我再講多次,97 買樓,HOLD 到依家,冇問題!如果你有問題嘅話,就喺你自己嘅問題。你嘅失誤,絕對唔喺因為你摸頂入貨,而喺因為你高估咗自己嘅持貨力,即喺話,你唔喺量力而為。而另一方面,你太投機,忘記咗當初你買呢件物業嘅目的,你當咗樓喺股票,只見到賬面蝕咗幾多,但喺就唔去諗,既然已經擁有呢件咁難得嘅物業,點樣可以充分行使佢,响生活上、金錢上,為自己帶嚟最大嘅直接同間接利益。你唔量力而為,又咁投機,就算俾你响沙士入貨,一樣死得!

何謂冇問題?如果人人都可以一面負資産一面掃貨,咁又真係冇問題嘅。不過我極爲好奇,你話97入貨有問題嘅人,係”因為高估咗自己嘅持貨力“,件貨揸兩年,價格折半,我想問你你評估自己持貨能力嘅時候,有冇料到兩年跌一半呢樣嘢?有冇為兩年跌一半做準備?

21. 香港土著 2016-05-09 22:23:25
19樓施主,

有d人冇投資慧根,買乜都要吃蕉,一生人最成功投資就係買樓自住當儲錢。如果各下自我評估属於哩個級别,咁就真係唔好搞咁多野喇。
22. 正苦 2016-05-09 23:22:48
政府初次出招時候中原指數還未到100,現在只是跌了10多點,還比初次出招時高了3成幾,怎可能這麼容易撤招呢?若是撤招後好像上年大陸一線城市般,大升5成幾,到時候負責的官員不知怎樣自處!
23. To 21樓 及 刀兄 2016-05-09 23:54:36
去年博士的細價樓爆煲論,重點一直強調年輕人要忍耐一下,等一年半載才買樓,以免經歷人生中第一次置業,一買就下跌的宿命,出發點絕對是好到無得彈,而且是香港社會少見的忠告。

然而,在論壇上的留言,好多時被別有用心的無產階級利用,上剛上線,進行歪曲論述理據,作為達到自身利益為目的。

提醒各位師兄唔好唔記得,博士從未曾提及過,呼籲所有業主,或收租佬應該立即沽貨賣樓離場去租屋住,逢三進一就聽過吓,不過都不是太清楚講乜了。
共哈哈之
24. Ca1on 2016-05-10 09:17:58
今次都要引用返黃色語言, 其實政府樓市政策基本上乃係「一男子因素」。
25. to 21/F 2016-05-10 12:09:38
人; 要知道自己的能力可以去到哪里。
现在世界变化得很快,投资跟投机跟赌博已经变得模糊。
我想大家会看这个地产博客的人,应该不会是四叔/李+X之辈吧!最厉害的人也不会是人外人吧!大家吹水,也不要50步笑100步。
26. 引刀一快 2016-05-10 12:37:39
To 25樓 

唔做過,又點知自己能力去到邊度?

正如香港土著兄所言:“有d人冇投資慧根,買乜都要吃蕉,一生人最成功投資就係買樓自住當儲錢

如果摸頂入市,市值一路走低,買自住樓又有何儲蓄可言?
27. to 26/F 2016-05-10 13:11:30
什么事情都是做过才知道,大家都是把自己认为合理拿出来讨论讨论。人生攻击就不必要。买楼有风险,不买也有风险。

如果。。。 如果。。。如果。。。这样讨论下去有意义吗?

但历史告诉我们,过去几年卖掉房子等买回来的真的是看错市。这点必须承认的。 你昨天看错了,不等于明天也会错。但不要单单打打,你说出你观点,人家大好友说他的不就是了。已有主见的人应该不会改,就好像你一直说房介跌,跌了几年还是跌。 没有主见的人就看他的智慧好了。

我觉得不买屋,租屋也是可以的。 但有自己的小天地还是一般中国人的习惯。
28. TO: 27樓 有資產階級的風範‧贊! 2016-05-10 16:19:53
在自由資本主義下的香港,無能的無產階級酸葡萄嘴臉就是這般暗毒醜陋,言論可以不理。