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文亮語
是太早抑或太遲講爆煲
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月26日

  我在去年二月初發表了「細價樓爆煲論」,肯定細價樓在六個月內爆煲,但結果是樓市在九月才轉勢下跌,於是我認輸,雖然我認輸,但有人話如果我將爆煲時間推遲半年,八月講爆煲,九月就爆,就真真正正是大師級,現在樓市雖然下跌,但與我說的時間不吻合,不是認輸,而是真真正正的輸。

  我亦有考慮過將爆煲時間稍為延長,但如果我說一年甚至九個月細價樓爆煲,爆炸力似乎會減少很多,而且時間太長,會失去警剔作用,但如果我延遲三個月後才發表,而金管局又未能及時收緊銀行與財務公司之綑綁式轉按,資金會由財務公司源源不絕支持上車的人,樓價一定會飆升,話唔定有專家睇到樓市情況惡化,比我早一步話樓市爆煲,結果我亦毋需發表,所以,我個人認為,即使我認輸,但仍然認為發表時間是正確,其實,若果不是財務公司在爆煲論後六個月按兵不動,沒有積極向按揭客戶追債,六個月內樓市的確是會轉勢,我是輸在財務公司業界的團結,我亦心甘命抵。

  但亦有人話我太遲發表,如果早六個月,就會阻止更多人上車,所以,爆煲論並不算是成功,他們這樣說我又覺得有點奇怪,在爆煲論前六個月,細價樓還沒有爆升,我估計在六個月內最少升了25%,財務公司的數字亦沒有急劇增加,我的確睇唔到樓市有危險,如果我無端端發表,樓價則繼續上升,大家可以估計到我所受的壓力將會有幾大,一定會有人話因為我的爆煲論而沒有買樓而怪罪於我,我亦無話可說,即使到了今日,樓價比爆煲論前半年還要高,所以,我唔認為我應該早半年發表,除非樓價繼續下跌至超過爆煲論前半年,才可以話我太遲發表爆煲論。無論如何,爆煲論已成明日黃花,再講亦沒有意思,有一點我不明白,在我發表爆煲論之後,不少人唔同意我的意見,認為樓市沒可能爆煲,但到了今日,不少人又會說樓價尚會下跌多三五成,這點我實在很難理解。

 
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2. 85後已上車 2016-04-26 10:47:02
而家互聯網發達, 人人搵料易左, 有D路人, 見倒爆煲論, 久而久之, 當左係自己既; 仲要中左, 以為自己同博士有一樣既高度, 甚至更高。 呢D路人, 其實可能冇乜料, 扮四條, 但以為自己高明, 仲黎指點博士, 不知自量, 及後人生如何, 可想而知。
3. 樓蟹 2016-04-26 10:47:32

任何時候都有人預測樓市股市升同跌, 大家根據唔同數據同走勢"估"嘅啫。

如果講準, 咁耐最準係誠哥同長地。

4. 引刀一快 2016-04-26 11:24:58
其实爆煲论有个好重要嘅作用,就系警醒大家冇永远上升嘅楼市,俾很多人相向思维嘅空间,想自住想投资,自己识得谂,最紧要有两手准备。
6. SHUN 2016-04-26 11:39:18
仲叻唔切話自己已經上車、準備做負資產啦!no99
7. LYC 2016-04-26 14:22:30
刀兄,樓價係永遠都上升架。
通漲->樓價升
預期通縮->印銀紙->樓價升
加息->經濟好->樓價升
減息->業主持貨力強->樓價升
8. 123 2016-04-26 14:35:47
呢條友自己冇樓但人地買咗樓做業主就話人地負資產佢其實知否甚麼才是負資產呀
10. Tony lam 2016-04-26 14:55:02
人地買樓同你冇仇啫、何苦咁咬牙切齒呢?又on99又負資產、自己勤力D咪怕蝕底、唔好吊高嚟賣、有日你都買到樓嘅、酸好削㗎、傷牙又削胃、平和D身心自會平衡好多。
11. 路人 2016-04-26 15:12:06
To LYC 兄:

「樓價係永遠都上升架」的說法好容易證明是錯的,只要用97至03的跌市為例子,就足夠證明「樓價不是永遠都上升」,是可以跌,而跌市可長達6年。

我覺得什麼說法是一定啱呢,就是「樓價上落是有周期」,升完就跌,跌完就升,這亦符合大自然之道。

12. LYC 2016-04-26 15:55:14
路兄,97-03已經過去了!永遠都冇可能再發生啦,不過都還有可能在你的美夢中出現嘅!
13. LYC 2016-04-26 16:03:41
又或者咁講,上升週期係100年,下跌半年,跟著又升100年,咁都係一個週期啊!
14. 引刀一快 2016-04-26 16:10:37
To 11樓 路人兄

02年我遇到一位每三句說話就提一次負資産嘅人,好可憐。
15. 引刀一快 2016-04-26 16:17:32
LYC兄

多謝你嘅表演。
16. 路人 2016-04-26 16:22:10
LYC兄13樓的回應,證明「樓價上落是有周期」一定啱,同時亦證明LYC自己講既「樓價係永遠都上升架」是一定錯。

LYC真有趣,自己打自己嘴巴!!


17. 無端端多了10萬8萬潛在買家 2016-04-26 16:38:49

深圳低調推「一年多行」 方便雙非家長來港

04月26日(二) 15:39
  • 為方便「雙非」家長來港照顧子女,深圳當局已低調推行「一年多行」政策,允許他們在一年內無限次往返中港兩地。(資料圖片)

    【on.cc東網專訊】 深圳當局為打擊水貨客走私活動,去年4月將深圳戶籍居民訪港的「一簽多行」政策,調整為「一周一行」。實施剛滿一年後,深圳出入境管理部門今日向東網記者證實,由於「一周一行」政策對「雙非(父母均不是香港人)」學童家庭帶來困擾,當局近期已專門為他們低調推行「一年多行」政策,允許他們在一年內無限次往返中港兩地。

    東網記者早前接獲「一周一行」政策有所調整的消息,遂到深圳市公安局綜合辦證中心查詢。當時中心職員否認接到通知,強調無放寬「一周一行」政策。記者其後致電各出入境分局,惟多個分局的電話均無人接聽,最終深圳公安局鹽田分局出入境管理科及羅湖分局出入境管理科分別向東網記者證實,已向「雙非」學童家庭推出「一年多行」政策。

    據了解,「一周一行」實施後,不少「雙非」學童家長因簽證問題,無法來港照顧子女或出席各種學校活動,給「雙非」家庭造成困擾。鹽田及羅湖出入境分局分別表示,為方便「雙非」學童家長,只要符合是深圳戶籍居民和有子女在港讀書這兩個條件,家長可攜帶子女兩個月內由香港學校開發的在校證明,親身前往分局申請「一年多行」的新簽註;申請新簽註人士必須先在網上預約登記,當局並不接受即場辦理。

    18. 123 2016-04-26 16:39:31
    講到尾如果02年已買樓雖然當時有可能是短期現象負資產但其實並不可憐因為相信到今日已經是升值了反而到現在還是冇殻先才是可憐的
    19. 無產階級心態 2016-04-26 17:11:39
    見人家買樓好過自己,心裡總是覺得戚戚焉!
    20. LYC 2016-04-26 18:01:27
    路兄,這是數學上的LIMIT(時間->infinity)的週期,唔知路兄高中有冇學過呢?
    21. 路人 2016-04-26 18:18:31
    To LYC兄:

    我會考數學囉A架,在大學時讀過Signal and System這科架。當一個信號(Signal)的周期是infinity時,這個signal便是「非周期性」(Aperiodic signal) ,所以你的解釋還是錯的。


    22. 歷史長河 2016-04-26 19:15:42
    週期一說不完全正確,因為樓市大多喺一波一波先上走,并唔喺一個 cycle, 今次調整的谷底往往高於上次峰頂。即使97-03大調整,將時間拉長睇,都喺如此。所以「長升路上有波幅」更能描述摟市長期走勢。理論上講,如果將時間無限拉長,CCL終有一日會去到火星。LYC 并不算錯。只不過到時貨幣都可能會有新的計量單位,辟如太監。一太監可能等於一萬億兆光年 USD.

    明白咗長升路上有波幅的道理,你就自然會明白點解樓喺一種「輸就有限,蠃則無限」的不對稱賭局。只是對參與者要有門檻限制而已。

    淡友眼中只有調整,沒有長升,此乃只看腳下,而失去一片藍天。
    23. 引刀一快 2016-04-26 21:00:29
    長河san心靈沐浴於太監中,向火星飛馳。

    漏咗袋寶貝喺地球。
    24. 路人 2016-04-26 21:14:51
    To Admin:  點解我21樓對LYC兄的回應出唔到,請check 一 check!!
    25. 歷史長河 2016-04-26 22:52:32
    回21樓狀元兄,

    小弟才疏學淺,咁樓市到底喺 periodic or aperiodic ?請指教。
    26. 路人 2016-04-27 00:50:57
    To 長河兄:

    請不要對我和LYC的回應太認真,我只是和他開開玩笑,看看他的反應,因為他的言論實在太特別,世上難遇,有時寸下佢都幾有趣。

    你問到樓市是 periodic 定 aperiodic,我試下答。

    在數學上periodic的定義非常嚴格,周期的長度一定是固定,長多或少多一秒都歸類為 aperiodic,所以樓價條線從數學角度分類是aperiodic。

    但在其他學科,當談到周期性時,它的定義就沒有這麼嚴格,周期的長度很有彈性,如經濟學對樓價的睇有可能視作有周期性。我個人的睇法是樓市是有周期性,不過這只是我的主觀睇法,不要太認真。
    27. 歷史長河 2016-04-27 08:18:39
    狀元兄,多謝解惑,小弟對數學只限於算數水平,見笑了。

    樓市是會下跌,不過在下認為用「週期」來描述仍不太貼切,即使對時間的長度定義放寬要求。前兩日有位師兄提到三十年前以7萬蚊在彌敦道購入一個單位,現在升值80倍。除非你認為樓價終有一日會跌剰現價的1/80,否則還是「長升路上有波幅」喺更好的描述。

    28. 毛毛 2016-04-27 08:40:00

    致長河兄 & 路人兄,

    感謝你們的分享,很喜歡在這裡看到理性既討論,這才是我每天上論壇想看見的!

    謝謝

    29. Tony lam 2016-04-27 09:07:50
    食飯冇位、有排等、最有效就哎火燭、鷄飛狗走、跟住大把位任你座、呢D就係呢頭唱衰、果頭岳高頭等雀跌落口。
    30. Tony lam 2016-04-27 09:18:53
    十哥:
    #5點睇 ? 
    31. Ca1on 2016-04-27 09:52:09
    唱衰入貨, 唱好出貨. 一月嗰陣, 恆指已經跌到一仆一碌, 呢個時候索羅斯同部分港媒就一唱一和打開口牌唱港元同人民幣會大貶, 兩地股市會大爆鑊, 結果呢三個月點? 舊年樓市升到喪失理性, 某啲有目的嘅「大好友」仲日日貼十篇八篇文講個市點會繼續火箭式上升? 市況同市場消息日日都變化, 喺今日一面倒睇跌同個個唱淡之時, 又係咪真係咁呢? 最緊要保持自己嘅理性思維, 以基本因素同資金流向作出分析. 或者就如博士所講, 有時都係講個勇字。但勇敢必須建基於理性分析之後, 唔可以亂衝。
    32. 太揚的後裔 2016-04-27 11:14:53
    長兄,

    本人不太理解,望能賜教。看長兄只著眼樓跟貨幣的關係,但樓本身價值並不會自然增長,只靠週邊經濟因素給予價值。而影響貨幣的因素太多,政策的改變亦不是你我能預測,例如美國加息,主觀願望上年尾不應加息,但結果是意想不到。單純說樓這東西是只會長升是不恰當,因為業主的生命是有時限,這就是每個業主獨立的週期。
    33. 歷史長河 2016-04-27 14:11:19

    回32樓太揚的後裔兄,

    樓的真實價值喺會增長。如果那位師兄所述屬實,30年80倍,除去30年之通涨,剩下的則可認為喺樓的真實價值的增長。也有網友以97做為起點來計,過去十多年間樓市大約每年跑贏通漲1.x%,亦即其真實價值每年仍在上漲。其中原因可能喺生活在這片土地上的人們所創造出的東西更有價值,亦或香港比以前更有競爭力.......


    不過你所講都啱,樓市價格的升幅有相當一部份喺通漲所至,買樓抗通漲就是基於此道理,有資產跑贏無資產也是此道。

    是的,人的生命有限,樓的生命可以無限,君未聞50幾年舊樓會俾以高出購入價的幾十倍、上百倍收購?所以不但應該買,更應該早買,因為明年的價格其碼應該比今年的價格高出一個通漲。幾十年後,如果你願意,仲可以留給下一代。

    34. 「長升路上有波幅」 2016-04-27 14:18:08
    認同長河兄 所說的「長升路上有波幅」 。

    今天還是有很多人,並不理解當今的"金錢遊戲".

    OK, 我就"以物易物"來作個對比吧!
    以今天買一層樓的代價, 可以買到一百萬個菠蘿包,
    其間必定有波幅, 有時一層樓可能只換到五十萬個菠蘿包,高時或能換到一百五十萬個也不一定。

    今天買樓的錢,於廿幾年供完樓後, 就必定不能換到相同數量的菠蘿包了。

    那為何人們要買樓而不直接買菠蘿包?
    因為廿幾年後層樓可以換成錢/菠蘿包,
    但菠蘿包於一星期之後,已沒有價值了
    35. 十郎 2016-04-27 14:35:16


          Tony 兄:我由七十年代,從‘信報’學得的智識,股份公司有成長期,同成熟期,5號仔係成熟者,就不須疑問。大行預期28蚊,我都認為過份(唔會啩),‘爛船有三斤釘’,45至55蚊,應該安全,我算你45蚊買,跌一成,都還有40蚊。結論是匯豐可以投資,但不值得投資。(輸的機會大過贏)。

          香港的繁榮,來自一個異數,係來自歐美對 ‘新中國’ 的禁運行為,香港在英治下,地位中立,自動成為他們的中間人(經紀人),在左又收,右又收的情況下,經濟大旺帶動各行業,如飲食業,運輸業,更加上旅遊業,全部井噴,就帶動匯豐。   俱往矣!

          Lam 兄,我有注意你的留言,知道你好撑中國,我都係。我感慨日本人對日本所作的壞事,都照單全收,香港人對中國的強軍富國,又說三道四。甚至不認中國人。   唉.........。

          五十年代,我在英治下的香港讀小學,有一本薄薄的歷史書,裏面有中國與英國的‘鴉片戰爭’,有日本侵華,有廿四孝。讀到割讓香港,台灣的時候,我喊(我好眼淺,現在都係)。現在中國治下的香港,這些東西,卻無影無蹤。  奇怪!

          兄台,我是一個雙重性格的人,可以沉默寡言(數日不言),可以口若懸河(頻頻發言)。我出言好崛,又可以好順。我對某些人冇反應,‘酒逢知己千杯少,話不投機半句多’。今次毛病又來了。




    36. Sugar 2016-04-27 15:04:42
    十郎前輩 ,

    謝謝您的分享 , 更了解您一些了^^
    說起日本人 , 就我了解不少日本市民是對侵華感愧疚的.....起碼我的幾位日本朋友如此 . 
    37. 十郎 2016-04-27 15:16:30


          Sugar 姐:我無意打擊全部日本人,我指的是多數日本人。

          我明白有日本人有內咎的,多謝。


    38. LYC 2016-04-27 16:46:47
    隨著時間趨向無限大,樓宇不斷傳落下一代,不斷咁每一代每一個人有錢就買樓,CCL號火箭也隨著通漲和時間趨向火星,所有人都全部印印腳,歎世界啊!
    等一個cycle的底部才買其實好危險,因為100年才出現一次,咁就等了一世都買不到,即是成世幫人供樓。只能來生才有機會繼續等啊!
    而且,當你處身當時刻,你根本唔知道幾時係頂和底!
    39. The Fact is 2016-04-27 17:04:50
    昇薈趕清貨劈價12%

    君頤峰銀主盤平13%拍出

    Why still live in the dream, face the fact!! 72% Hong Kong people think HK property price drop!!
    40. 路人aaa 2016-04-27 18:23:36
    這裡的"樓神"可真攪笑,升又買跌又買,追過通帳已經覺得是自己是神了!真的是井下之蛙。完全沒有其他的投資智識。當你層樓跟通帳幾廿年升了十倍既時候,別人早已升了百倍!
    41. 路人aaa 2016-04-27 18:27:11
    就算同樣是買樓,懂得玩的,都要比這些"樓神"多賺很多倍。哼哼,升了這麼幾年就自我感覺良好。真正的無知。
    42. 十郎 2016-04-27 19:10:55


          我的理解

          物業投資,被認定為‘長勝’同‘必勝’,我認為最少有兩個因數。就是低息同低回報。同投資‘的士’相近。政府不發‘的士’牌,是壟斷供應,現在假設‘的士牌’唔會升,那麼‘的士’的回報是租金,減維修,折舊,牌費,換車。如果我將相等整輛車的錢存入銀行,回報是利息。如果利息大於租金,我選銀行,如果租金大於利息,我選‘的士’。此所以息升牌跌,息跌牌升。

          樓價穩賺係低回報,試想想1997年的樓,19年後的今天才浮上岸,回報是多少?我懶得去計算,約在複利3厘半吧。最近一年升25%,兩年算50%,四年升一倍,會唔會快咗D呢?一架走緊兩咪半嘅車,突然行25咪,駛唔駛休息吓?這是我覺得樓價升得太急,要回一回的原因。

          有人認為高速行駛是好事,我提醒大家‘儒家’的中庸之道。我講個故事:

          莊子探友人,路過見人伐木,他砍的是一棵高大茂盛的樹,而不砍旁邊的枯樹,好奇問,答曰那是廢柴,沒用的。莊子到友人家,友人殺鵝招待,童子問,殺那鵝,答殺那不會叫的鵝。
          一個是因為有用而死。
          一個是因為冇用而亡。


    43. 閒人乙 2016-04-27 20:29:24
    發展商急住出貨,逸瓏園總優惠最高急增至售價約25%
    44. Tony lam 2016-04-27 20:33:22
    十哥:
    閣下謙謙君子、不敢高攀所見畧同、唯對尊見深有同感、小弟時有草莽淺薄之言、但衹對自視高人一等之徒。
    日人縱有不認同國家之處、絕不迎合外人而月旦國家、亦小有困於意識形態、不因仇者而惡之、取長補短仿之越之。
    受人欺凌銘記於心、但復仇心態衹增加痛苦、化為動力超越欺我者豈不更大快人心 !
    國家進步中、30多年彈指之間、從我們帶油糧以濟、還看今朝10多億人得溫飽、欺我者深明大勢難阻、千方百計擾我亂我、對手所為理所當然實不可恨、最可恨者身披黃皮為虎作倀惡搞國家之徒。
    國家之大、東南西北各有風俗、經濟各不同步、和而不同、對同胞多加尊重體諒、時加協助共同進步、假以時日我毋欺人、外人亦自必尊重、外人面前常言父過、人必鄙之。
    十哥、小弟嚕囌過你好多 !  見笑
    45. LYC 2016-04-27 20:56:24
    傻仔,樓係身分地方的象徵!話俾人聽交租,乜面都冇晒!
    97買都賺住了20年啦,十兄,你繼續交租吧,你最惡劣情況下高呼沽樓,自己冇本事買就叫人沽,算吧啦你,損人不利己,你以為你叫沽就有用嗎!?太天真了!
    46. 引刀一快 2016-04-28 04:17:20
    住,係剛需

    賺錢,係剛需中嘅剛需

    唔想蝕錢,係剛需剛需剛剛需