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文亮語
什麼是交叉交易
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月5日

  如果不是發生高官與名媛交叉交易事件,我亦唔打算寫,理由是現在根本很少人會採用,而差餉物業估價署見到交叉交易個案,根本不會理會成交價,會重新仔細估值,就算將成交價從一千萬降低到一百萬都冇用,買家亦不能夠反駁,不但是交叉交易,估價署見到不合理成交價,都會重新估價,其實,一般交叉交易成交價,一定是不合理,因為有迫切需要的一方,將會給予另一方較高價錢,這就是交叉交易的精髓所在。

  有一個人在某一幢大廈二十樓有一個單位,他希望買入隔壁單位,打通之後可以作相連之用,但隔壁業主多多錢都唔賣,那人惟有退而求其次,首先買入一個高層,面積,方向都是一樣的單位,而向隔壁業主提出以高層單位交換,不但會負責新單位的裝修,搬遷費用等,除此之外,還會給一筆補償費,變成高層單位樓價低於低層,但這是正常的交叉交易,不過,估價處是不會理會成交價,是會重新估價,雙方交叉交易是不會構成任何欺詐行為,而事實上,政府是不會有損失。

  現在進行交叉交易的,大多數是政府,因為收地,保護文物等等緣故,而向地主或者業主進行收地,很多時會以另一幅土地交換,例如司徒拔道景賢里,林鄭就以另一幅土地交換,以免業主破壞文物,過程當然非常小心,不但合法,合理,就算連些微細節都要兼顧,否則就會很麻煩,今次點解高官唔向師姐學習,真是失策。

 
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1. 打工仔 Andy 2016-04-05 17:31:31
原來如此! 
2. SHUN 2016-04-05 19:07:05
呢個高官與有錢人最後我估無事、一早有錢人有律師分析過先做、点會甘易有事!
3. 三希樓主 2016-04-05 21:44:07
博士學識淵博,複雜的事用最簡明的解說及舉例,使讀者一看就明。各報章記者,學人宜多向博士學習。
4. 摸王粉絲 2016-04-05 23:25:49

走得快好世界?投資者連環出貨
【on.cc 東網專訊】近期二手樓市交投增加,部分資深投資者趁勢加快出貨。「摸王」黎汝遠在約兩個月內連沽3個北角單幢樓單位,套現共近1,300萬元,他並坦言樓市見底後再難入市,預期再跌一段時間,樓價便有機會回穩。另太子珠寶鐘錶鄧氏家族亦趁低撈貨,以約3,250萬元購入西南九龍天璽「蝕本貨」;鄧鉅明直言,「依家全部住宅都抵。」

黎汝遠稱,住宅供應不斷增加,令租金下跌,租盤亦難以出租,故近兩個月已連沽3個單位,全部較高位低逾10%出貨,現時買樓成本增加,加上樓價低位時亦難入貨,故套現後不會再入市,而現時放盤已見有承接力,預期樓價再跌一段時間,就會開始回穩,現時仍持有北角區2至3個住宅放售中,並同時放租。

據了解,黎氏近期先以480萬元沽出北角僑輝大廈中層10室,7年帳面賺220萬元;其後再以380萬元,沽出同區益漢洋樓高層單位,六年帳面賺177萬元;而其持有同區公主大廈中層戶,剛以418萬元沽出,實用呎價逾1萬元,約八年帳面賺200萬元。

●鄧鉅明:全部住宅都抵
太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明亦稱,其兒子剛購入天璽一個單位作今年結婚之用,據悉該物業原業主以蝕讓價沽出單位,他直言:「冇話抵唔抵,依家全部住宅都抵」,雖然有感香港樓市會再向下調整,惟自用物業則沒有問題。

據資料顯示,上述天璽單位為21座高層C室,原業主於2013年以3,786萬元購入物業,故新成交價已蝕約14%,另料連使費,原業主蝕約1,000萬元。

●伍冠流估跌幅10%內
向來活躍於細價樓及另類物業市場的資深投資者伍冠流預期,新盤減價,但仍然未能挽回頹勢,樓市跌勢持續,但需求支持下,近日減價盤承接增加,加上維持低息環境,預期至年底為止,樓價再錄10%以內跌幅。

近日細價樓樓市氣氛「乍升」。消息稱,沙田第一城兩房戶成交價,重上近四球價位,屋苑26座中高層G室,實用面積約326方呎,售價達398.8萬元。美聯稱,將軍澳怡心園1座高層F室,盤源減少下,只減2萬元,即售443萬元,實用呎價約8,807元,創同類兩房戶近半年新高。

祥益稱,該行於屯門二手市,兩日連錄3宗買賣,實用呎價均低於8,000元,包括康德花園1座低層H室,獲買家以360.8萬元購入,實用呎價7,517元。中原稱,荃灣麗城花園1期2座中層G室售445萬元,實用呎價9,252元,高市價8%。
5. Oscar Lam 2016-04-06 07:25:58
多謝博士分享!