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文亮語
物業代理的技巧
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年4月3日

  有很多人不明白,點解在大多數分析員講樓市會大跌時,我反而叫人買樓,這是不是第十個人理論,當其他人贊成的時候,一定要有一個人反對,不是,這只不過是物業代理力保不敗基本技術,否則的話,物業代理就會處於一個必敗的局面,我向他們偷師,以免日後那些在去年因為爆煲論而沒有買樓的年輕人,反而以後冇機會買樓,或者有機會都唔肯買樓,最後樓價上升,他便會由贏家變輸家,而他當然唔會指責自己點解在樓價下跌而沒有把握機會買樓,而是話我的爆煲論令到他們沒有買樓,甚至會怨我一世,所以,我不得不做一些保護自己工作,這亦所謂,人不為己,天誅地滅,不過,又好似嚴重了一些。

  在未有什麼辣招印花稅年代,某一位物業代理替一位客戶買入一個物業,在簽訂臨時合約,付了5%訂金之後,物業代理就會對客戶說,有人願意俾5%佢賺,但又會同佢計數,雖然是對本對利,但要付買賣雙方佣金,未計其他使費,最多只能賺樓價3%,毋需要即時賣,日後可以賣得更高價,點解物業代理咁好心,因為他們希望買家簽訂正式買賣合約,不過,我講俾大家知,大多數沒有人出價,如果有的話,物業代理一定會說服買家出售,又會講100%利潤,點解唔賣,如果以後樓價下跌,那個買家就不能夠埋怨物業代理,就算埋怨都沒有用,物業代理就會話一早已經搵到下手買家,是業主自己決定不賣,與人無猶,有了SSD之後,一切俱往矣,因為買什麼可以在未簽正式買賣合約時有超過兩成利潤,所以,物業代理連這個步驟都唔需要做,新入行的可能唔知道有這個技巧。

  如果大家有留意,今次我是叫去年打算買樓而最後沒有買樓的人,如果啱價,今年下半年,甚至現在都可以買樓,美其名是鎖定利潤,其實,如果樓價掉頭回升,就千祈唔好怪我,更加不是叫他們做炮灰,如果要做,他們在去年已經做咗。

 
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1. SHUN 2016-04-03 11:00:57
現在買樓、輸左九成九、尤其借九成&買元朗樓果班、時間好快證明!
2. LYC 2016-04-03 11:30:57
又一個供應重災區的海天晉大賣,並且訂價超貴,證明大陸+有錢人的聰明錢明顯入市掃貨,預期向隅客隨即炒爆鄰近2手樓,發展商同時亦準備加推單位應市,因為需求實在太強。事實並不是有位淡友所講冇人買,要劈價散貨。相反,發展商惜售,善價而沽。不過,有可能這淡友將夢中所見誤以為真,因為交租交到暈暈地。
同一時間,租金正在爆上,提升買樓收租回報率,穩固業主持貨決心,唔創新高價唔賣!http://notcomment.com/wp/?p=68787
3. 打工仔 Andy 2016-04-03 11:44:31
有實力的, 可以掃貨!
4. SHUN 2016-04-03 11:53:53
香港人有幾多實力吖…………領展加停車場%8.2都瓜瓜曹、無它嘅、又減薪、又炒尤魚、仲去做樓奴、下年呢班仆直!
5. 我嘗試走進淡友塔利班們的內心世界 2016-04-03 12:41:33
樓上有人日日好似開工式發表預測口號,句句腰潤買樓如買炭般死人冧樓,不宜從其內心角度窺探一下。首先覺得寫得出對後市如此深刻的宣言,肯定不是從未買過樓的樓市初哥所能及,既然對自住樓價值有一定認識,而又繼而不舍地發出對未知的預估,想必一定是在 08-12年期間將自住樓讓利於新買家人仕居多, 既蝕樓價一倍升幅之餘,更將原本帳面賺到的樓價利潤,毀滅於近年租金開支上幫人供樓,從這方面想必ISIS都幾好笑!
6. 魚蛋仔 2016-04-03 12:49:31

4/F,打工仔兄,

你擁有几億身家,請你不要再說大家樂的早,午餐貴呀,免得好似5/F一樣的朋友人芸亦芸,不求甚解。

7. 將軍澳新樓開紅盤 單日速沽200伙 2016-04-03 12:59:25

https://hk.news.yahoo.com/%E5%B0%87%E8%BB%8D%E6%BE%B3%E6%96%B0%E6%A8%93%E9%96%8B%E7%B4%85%E7%9B%A4-%E5%96%AE%E6%97%A5%E9%80%9F%E6%B2%BD200%E4%BC%99-215515018.html

將軍澳新樓開紅盤 單日速沽200伙

星島日報星島日報 – 6小時前
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  • 海天晉市況踴躍,且一度錄得達五百人等候揀樓。
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    星島日報 - 海天晉市況踴躍,且一度錄得達五百人等候揀樓。

(綜合報道)(星島日報報道)今年樓宇落成量增加,一手紛加快銷售步伐,其中將軍澳樓盤昨首輪推售,並以貼市價搶客,首日開售速沽約二百伙,乃近月單日沽出最多伙數紀錄,八成買家屬自用,當中不少年輕客獲家長資助上車,亦有青年家庭客捧場,發展商有見銷情不俗,計畫盡快加推單位應市。

  新地旗下將軍澳海天晉,於上月底開價後,連日來收票儲客,截獲二千七百多票認購,該盤於昨日率先首輪開售,首推涉及二百二十八伙,發展商安排該盤於上午九時開始售樓程序,並分流安排A組買家,即大手選購兩伙或以上先行登記揀樓,於開售前十五分鐘,已有約九十組客率先到場,當中不乏家庭客及內地買家出現,綜合消息稱,項目先供大手客揀樓之最先三小時內,合共已售出約四十伙單位,當中更錄得大手買家斥資連掃多伙,及至下午二時許,推出單位已近半數獲認購,現場銷售速度甚快。

  於首輪供大手客買家完成揀樓後,現場指購買一至二伙的準買家,亦魚貫到場,現場一度更有約五百人排隊等候,涉及約二百組準買家,售樓處出現排隊處大打蛇餅,長人龍向商場一直伸延,情況相當熱鬧,當中,有不少家長帶同手抱嬰兒,以及小童等前來揀樓,該等年輕夫婦結伴同來,發展商安排人手進行分流及疏導,現場輪候揀樓秩序井然。

  海天晉今次成功以貼市價搶灘,力吸各類型客源,首輪推售二百二十八伙,市場消息指,截至昨晚沽出約二百伙成交,佔開售單位達八成七,乃今年內單日沽出最多單位項目。

  因應首日銷售情況理想,新地副董事總經理雷霆表示,該項目將會盡快加推單位。

  該盤主打二至四房戶,今批開售的單位中,包括一座二樓A室的連花園特色戶,面積達一千三百二十八方呎,消息指出,該單位錄承接,物業定價達三千三百五十六萬九千元,呎價約二萬五千二百七十八元,有關成交的造價及呎價均屬高位。

  綜合代理消息指出,海天晉昨日銷售情況理想,成功吸區內外換樓客源,由於項目入場價僅逾四百萬元,加上樓盤享海景,以及貼市價等多項利好因素,吸引一眾年輕上車客出動,亦搶去同區內一、二手市場的焦點,將軍澳區二手市場大受影響,同區屋苑交投料於稍後時間才回復。

  新地早前為該盤開價亦貼市價,採用不同付款辦法,可獲約一成三至一成四折扣及回贈,首張價單折實平均呎價約一萬二千四百元,而折實入場價僅約四百二十四萬元,及後亦乘勢加推價單,並安排昨天首推單位,連日來累積收逾二千七百多票,超額認購達十點九倍。

  將軍澳一向為新樓供應庫之一,且集中在將軍澳南及日出康城站一帶,屬將軍澳南之海天晉,主打多元化間隔,項目設六百二十八伙中,涵蓋一至四房戶,更提供多個特色戶,以及三幢獨立屋。

  其中,標準戶實用面積介乎三百六十三至一千三百九十一方呎,包括設有一百四十四伙一房單位、一百四十六伙兩房單位、一百二十五伙三房單位,以及一百三十二伙四房單位。

8. 無奈 2016-04-03 13:13:54
有需要,有能力就應該買,為什麼不呢?


稱之為叫人當炮灰實在太沉重!其言論令人覺得越來越偏激。

香港經濟估計有倒退,但感覺並不明顯,97,03的過來人應該體會到。
9. 引刀一快 2016-04-03 13:45:05
無奈兄

“有能力就買”無可厚非,不過如果唔係full pay的話,評估自己能力會係一個問題。

另一方面,“准買家”應該瞭解自己在“剛需”与“投資”嘅比重。冇充份瞭解自己買樓決定嘅人,往往就係心態變化最受環境變遷影響嘅一群。
10. 引刀一快 2016-04-03 13:49:37
無奈兄

最近有冇去廣州行下?依家仲旺咗添呀。
11. 從淡友塔利班們的內心世界出發 2016-04-03 15:43:43

「將軍澳新樓開紅盤 單日速沽200伙」一房實用面積只是三百六十三方呎,折實最平入場價都要四百二十四萬元呀,唔使講都知喺低層喇。以淡友塔利班對未來樓市的預測為基礎,發展商亦應詢眾要求,買樓者一律與以雪中送〝炭〞,照顧上述200伙未來所需,並且堅信以今時今日淡友塔利班智商,一定高過剛入市超過200位的新買家,唔知咁講啱唔啱聽?


引刀兄:廣州周未日周圍都好旺,不過同朋友親戚講開,他們表示過,如出街,整日都講不上一句廣州話。你可否介紹一下,廣州邊渡有正宗廣州廚師做的美食,可與網友分享,話唔定,相見不如偶遇。廣州有一間覺得幾地道,平靚正叫;雍和海鮮酒家,西華路260號。是否由廣州本地廚師做出嚟的餸菜,一睇就知,本地人用蒜頭,外地人用較多辣椒。
12. 無奈 2016-04-03 16:25:15
刀兄,廣州有去過,快閃之旅,你次次都話忙,所以冇搵你飲嘢,感覺唔到旺,從前旺嘅景象難以復見。

買樓用到full paid 不現實,亦不可取。

大家對後市看法不同,所以對危機感程度不一樣,亦會影響個人嘅後續行動。

記憶中除首次置業外,每次買樓都是先跌後升,沒什麼大不了,計好數,毋須過分恐惧。

13. 引刀一快 2016-04-03 18:14:07
To 11樓 出發兄

你真係鍾意食粵菜的話,我首推南海,然後順德,番禺都過得去,如果近近地喺廣州食,老牌嘅、炳勝、新泰樂叫過得去,記得炳勝一定唔好去天河東果間,明係呃外省人嘅,我未試過一次好嘅,要去就去海印總店,或者海心沙,我認為廣州粵菜最靚反而係香港過嚟開嘅利苑。

如果你覺得雍和OK的話,咁可以試下祝家莊,都係平靚正,下渡路有幾間嘢好穩陣:鳳廚,主打順德菜、珠江健康食府,名字怪誕,招牌細細,但係出品好穩陣,潮菜中算唔錯嘅。另外有個好介紹,就係天河南二路,一帶幾乎食勻所有菜系,當中有間順德菜有雙皮奶食,幾蚊碗,靚爆!
另外有間叫表妹,喺解放路,燒鵝似樣,小菜都OK,越講諗起越多,其實最緊要係睇你鍾意食乜,洛溪果邊有間海鮮大牌檔叫18涌,好多嘢食,淨係貝類都常備10種以上,仲有靚河鮮同埋荔枝木燒鵝。
番禺市橋黃編牌坊裡面,有間駿峰,燒鵝、切鷄都靚,巨型河鮮池,出品連廣州班嘴刁鬼都收貨,人均消費低過麥當勞。仲有羅家嘅驢肉煲..............
14. 引刀一快 2016-04-03 18:18:48
無奈兄

你過嚟我就唔忙嘅喇,你睇唔到旺係地區問題,依家外省人集中嘅地方,比如達道路、水蔭路,呢類鐵路、軍區人士聚居之地,先唔講人流,開舖都開到爆街。

正正就係旺淡懸殊,所以我係有份戒心。
15. 無奈 2016-04-03 18:47:42
13 樓刀兄,感謝用心提供資料,好多都未聽過。

廣州最吸引我嘅食菜並非粵菜(雖然已比香港好),但我鐘情於大江南北的美食,尤以棘的菜式更佳。總是爭取時間去東站地下商場找美食。
16. 無奈 2016-04-03 18:49:30
18涌是否就是從前叫白宮?
17. 謝謝引刀兄分享廣州美食 2016-04-03 18:53:51
不過去廣州都喺在越秀區、荔灣區活動多,河南、天河區,番禺市較少去,貪圖方便就近,喜歡在上下九「十三行發源地」啲舊區尋找廣州美食。Anyway, thank you so much for your sharing.
18. 引刀一快 2016-04-03 19:04:34
無奈兄

唔係呀,白宮果度叫沙溪,村裡面好多嘢食,最正係老火豬雜湯。依家白宮變咗SPA喇。

我講果度係105國度,東新快速嘅出口附近,不如下次返嚟就喺果度試下丫。
19. yyfan 2016-04-03 19:12:01
To 13F 引刀兄

每次拜讀刀兄大作都激起我思鄉之情,東山口一帶可以講係我生于斯長于斯,刀兄講到的食肆確實是名不虛傳,但講到川菜應該漏咗川國演義,炳勝天河東果間反而因為斬死人後小弟就唔敢去

希希望終有一日可以同刀兄在廣州相聚
20. yyfan 2016-04-03 19:16:08
白宮好似係廣州流花湖旁邊果間,不過九十年代好似有幾間都俾人叫白宮
21. Sugar 2016-04-03 19:20:53

Fan 老闆 :

久違了 ! Sugar 盼星星盼月亮的終于盼到您蒲頭喇 ^^

去咗邊到威呀? LA??

22. yyfan 2016-04-03 19:37:21
To 21f sugar 妹

Bingo.三月去咗三藩市同LA,今年搵食艱難,開唔到源唯有節流,希望今年大家平安渡過
23. Sugar 2016-04-03 19:38:49

Fan 老闆 :

果然富豪 lifestyle,哈哈 ! 不過富豪都要講信用喎 ,你篇大作幾時發表???(已經聖誕---->復活啦)

網主Ronald 叫我給您小小溫馨提示咁^^




24. 引刀一快 2016-04-03 19:44:59