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文亮語
香港的次按危機
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月30日

  2008年,環球金融海嘯由美國次按開始,當時,美國人解釋那些按揭比優質按揭差些少,是次優質按揭sub-mortgage ,有部份香港人解讀錯誤,認為次按即是二按,所以,對次按產品興趣不大,算逃過一劫,其實,無論香港美國,當時都是對次按解讀錯誤,次按是銀行或者財務機構將承做的按揭,再一次向兩房申請貸款,是sub-mortgage 而不是sub prime mortgage,美國政府這樣做,無形中將銀行可用作物業的貸款額度增加了很多倍,到最後,美國樓價急跌,引發環球金融危機。

  當然,引發環球金融危機的還有很多原因,但與地產有關的莫過於次按,大家可能想唔到,香港在未來一年內亦有可能出現次按危機,今次次按危機的成因與美國當時的差不多,但規模當然是細很多,不過,若非金管局收緊銀行與財務公司之間的一二按,今次次按危機,將會重創香港金融,物業市場,有人可能會話我危言聳聽,但知道內情的人,則會話我的描述過於輕淡,兩者之間的分別如此之大,在乎對事情了解有幾深。

  金管局雖然以逆週期措施控制買樓的人向銀行借貸的成數,但在未收緊銀行與財務公司按揭之前,買樓的人會向財務公司借錢,之後,財務公司會集中十個八個物業打包向銀行貸款,這就是次按sub-mortgage ,但銀行對於那類按揭的成數是不高,利息就非常之低,導致財務公司的利潤非常之高,由於按揭成數低,銀行風險亦不大,但收緊之後,財務公司轉向其他機構甚至同業同樣以次按形式拆借,但就要付出倍數利息,不過,可以借到的錢就比銀行多得多,有一個非常危險條文,就是借貸時間非常之短,大多數是一年以內,如果樓價一直上升,債仔還唔還錢都沒有問題,但當樓價下跌,債仔停止供款,那些財務公司便會陷入財困,甚至被承做按揭的財務機構將打包的物業沒收拍賣,但在抵押物業當中,按時還款的業主物業亦被沒收,而那些物業有可能借貸比率是很低,但業主早已簽訂一些不知名條文,根本沒有主動權,甚至無端端替其他業主及承按的財務公司揹債,較早前就發生財務公司追財務公司欠債,有機會與上述情況有關,老實說,現在樓價下跌,情況開始轉壞,香港式的次按危機隨時會出現,那些貪方便,用物業向財務公司抵押,但又借錢不多的業主,最好了解他們的物業現時情況,無謂突然間給另外一間財務公司沒收,現在我講已經是太遲,不過,我相信大家應該明白,我是不能夠在樓價飆升時候將事情公開,一次爆煲論已經夠晒。