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文亮語
香港的次按危機
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月30日

  2008年,環球金融海嘯由美國次按開始,當時,美國人解釋那些按揭比優質按揭差些少,是次優質按揭sub-mortgage ,有部份香港人解讀錯誤,認為次按即是二按,所以,對次按產品興趣不大,算逃過一劫,其實,無論香港美國,當時都是對次按解讀錯誤,次按是銀行或者財務機構將承做的按揭,再一次向兩房申請貸款,是sub-mortgage 而不是sub prime mortgage,美國政府這樣做,無形中將銀行可用作物業的貸款額度增加了很多倍,到最後,美國樓價急跌,引發環球金融危機。

  當然,引發環球金融危機的還有很多原因,但與地產有關的莫過於次按,大家可能想唔到,香港在未來一年內亦有可能出現次按危機,今次次按危機的成因與美國當時的差不多,但規模當然是細很多,不過,若非金管局收緊銀行與財務公司之間的一二按,今次次按危機,將會重創香港金融,物業市場,有人可能會話我危言聳聽,但知道內情的人,則會話我的描述過於輕淡,兩者之間的分別如此之大,在乎對事情了解有幾深。

  金管局雖然以逆週期措施控制買樓的人向銀行借貸的成數,但在未收緊銀行與財務公司按揭之前,買樓的人會向財務公司借錢,之後,財務公司會集中十個八個物業打包向銀行貸款,這就是次按sub-mortgage ,但銀行對於那類按揭的成數是不高,利息就非常之低,導致財務公司的利潤非常之高,由於按揭成數低,銀行風險亦不大,但收緊之後,財務公司轉向其他機構甚至同業同樣以次按形式拆借,但就要付出倍數利息,不過,可以借到的錢就比銀行多得多,有一個非常危險條文,就是借貸時間非常之短,大多數是一年以內,如果樓價一直上升,債仔還唔還錢都沒有問題,但當樓價下跌,債仔停止供款,那些財務公司便會陷入財困,甚至被承做按揭的財務機構將打包的物業沒收拍賣,但在抵押物業當中,按時還款的業主物業亦被沒收,而那些物業有可能借貸比率是很低,但業主早已簽訂一些不知名條文,根本沒有主動權,甚至無端端替其他業主及承按的財務公司揹債,較早前就發生財務公司追財務公司欠債,有機會與上述情況有關,老實說,現在樓價下跌,情況開始轉壞,香港式的次按危機隨時會出現,那些貪方便,用物業向財務公司抵押,但又借錢不多的業主,最好了解他們的物業現時情況,無謂突然間給另外一間財務公司沒收,現在我講已經是太遲,不過,我相信大家應該明白,我是不能夠在樓價飆升時候將事情公開,一次爆煲論已經夠晒。

 
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1. Ca1on 2016-03-30 09:25:47
認同博士所言. 現今香港有兩個行業瀕臨失控狀態, 第一係財務公司, 第二是保險業界. 市場嘅畸形令到呢啲公司嘅從業員差不多以不勞而獲的形式而獲得巨額「利潤」, 好多傳統金融機構因本業難以維持而轉趨不務正業, 例如保險佬不再做保險, 而搖身一變助大陸富豪走資投資所謂基金, 連sell 都唔使sell. 當潮退時, 呢啲公司自然會被發現在裸泳. 
2. 大煲了 2016-03-30 09:58:49
朋友的亲戚就是无端端的被不知名的B公司没收了房子啦。他只是向A公司抵押贷款,听说都不到三十万。立马还掉三十万都不行@@ 都不知道还有多少人中招啦
3. SHUN 2016-03-30 10:02:02
太陽報、關鍵旅遊………………黎緊都唔知仲有幾多間公司執笠、信D托市怪買樓準備仆街Lu!
4. 笑啖渴飲 2016-03-30 10:04:16
博士真係濟世為懷! 非常警世
5. 温水蛙 2016-03-30 10:41:56

怪不的咏春高手要给爱国黑社会告, 原来是这个原因. 咏出春高手条女都要拍电视剧, 可知情况很严重. 

感谢博士的预告.

6. 觀眾 2016-03-30 10:58:05
睇咁耐呢個叫 SHUN 既人真係最無質素,呢個淡友自己買吾到樓就唱淡,又講粗口。真係拖低這網站質素。
7. 引刀一快 2016-03-30 11:13:08
Carson兄

俾100個like你。
8. dzodzo 2016-03-30 11:32:55
回一樓: 退潮時, 保險公司不會受損, 裸泳的只是不務正業的保險從業員。
9. LYC 兄 與“新簫大俠” 2016-03-30 11:45:09
非理性硬好們永遠都選擇性地看數據同回應
對於博士呢一篇,真係左度右度都CHOK唔出一隻字來
索性唔寫 
我仲轉得快過佢地,我幫佢地諗埋架啦,其實又可以再講“業主實力強横永世不放”
(但永世不放的業主其實並不影響市場價格,ccl0 定1000都唔關佢地事,佢地心目中的價格亦不會反映於市場)
10. SHUN 2016-03-30 11:55:57
6樓、請問边個字係粗口?你D質素幾垃圾下、仲有我係淡友並不表示無樓、呢個地方亦無講過祗可好友托市怪發言、你都幾弱智!
11. 市民 2016-03-30 12:15:18
最無質素嗰啲味就係為咗做成生意,擘大隻眼講大話嘅垂死爭扎的地代囉!囗不對心佢至勁,週圍揾水魚嘛!
12. Ca1on 2016-03-30 12:20:36
8樓, 其實唔止保險, 仲有好多傳統金融機構參與呢個次按遊戲。
13. 鄧學士 2016-03-30 12:34:25
我相信博士講咗就唔會發生了。
14. SHUN 2016-03-30 12:49:00
呢道D無人性地代、為了做成生意、埋沒良心、不提風險、鼓勵市民入市、其心可株、失業+比銀行追差價迫到跳樓嘅歷史提都唔提下、一味吹到樓價祇升不跌。股票佬推介左隻股票都要提醒人家有沒持貨啦!你班好友好L黑心。
15. 蕭峰 2016-03-30 12:55:29
to 9樓

又一個思覺失調,呢度好多網友都係因博士細價樓爆煲論而聚集在一起,博士大部份文章我都有回,博士爆煲的文章我回的仲多!

對一d冇point 既 留言,都唔知佢想講乜。
16. 如是 2016-03-30 13:11:46

其實博士已估計香港式的次按危機如昨天說影響有限,除非博士認為香港式的次按危機是特別壞消息,那另作別論。

「以現時中原指數127點計算,下跌應該不超過15%,到110點已經是極限,就算政府不撤招,亦不會放寬逆週期措施,樓價在沒有特別壞消息影響之下,很難再跌下去」

17. Ca1on 2016-03-30 15:03:08
但公道說句, 財仔做樓按嘅生存空間其實正正係來自政府本身, 尤其以最近幾次逆周期措施大幅收緊按揭至銀行貸款部分不得高於六成最致命。正如香港偽保險真洗錢業嘅生存土壤來自大陸政府對人民幣流出中國落閘放狗一樣。如今樓價已轉為下跌趨勢, 逆周期措施確有檢討空間。
18. 蕭峰 2016-03-30 15:49:33
樓上講的啱,都唔知逆週期幫左人定害左人。銀行嚴苛條件,令很多人只能搵財仔。
19. 真真薯片 2016-03-30 22:16:24
只能話死財仔好過死銀行了

而且唔限樓按既話, 借到錢既人一定多過依家借財仔既人

不過講到今日, 仲未見財仔執粒既?
21. 蕭峰 2016-03-30 23:26:11
一個大陸啱啱做保險的舊識,一個月來港簽幾十張大單,各位,呢d正正係運錢來港啊,各位自己判斷吧!