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文亮語
去庫存只會出現更多庫存
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2016年3月7日

  有很多香港人深深不忿,見到對面河的深圳樓猛升,一年升了52%,中央不但沒有打壓,仲以去庫存為口號,大量放貸給買樓的人,而香港則收緊按揭,想上車都非常艱難,是中央政府抑或香港政府行錯棋,其實,我認為兩個政府都沒有,正所謂因事制宜,面對不同問題用不同方法解決,不過,中央政府可能忽略了一件事,就是去庫存後的結果是會出現更多庫存,因為當地產商的倉庫裡沒有存貨,最直接了當解決方法就是多建樓房,增加庫存,而且,他們亦有持無恐,如果樓宇賣不掉,庫存量增加,中央政府又會替他們想辦法去庫存,週而復始,總有一日,中央政府會發覺,去庫存只會出現更多庫存。

  國內人士一向以來的投資策略,就是要跟著政策走,國家既然以政策去庫存,需求量一定會大增,樓價上升是必然道理,但他們不了解,投資物業與投資股票及其他產品不同,投資物業需要大量借貸,去庫存政策雖然是可以幫助市民買樓,但並沒有減低買樓時所產生出來的債務,如果樓價上升,買樓的人當然是笑逐顏開,但樓價下跌,他們不但損失所有積蓄,並且會欠下一身債務,而大家亦知道,樓價上升其中一個主要因素就是供應不足,在地產商去庫存之後,便會建造更多樓宇,不久之後,又會出現庫存過剩,如果國家再不推出去庫存政策,地產商惟有減價促銷,現在買了樓的人就會遭受損失,這個情況一定會出現,因為去庫存並不是一個恆久政策,大家應該還没有忘記,去年中,在國內股市牛氣的時候,問任何人包括經濟學家股市上升理由,除了有一些人會用一帶一路這個概念之外,大多數人只會說,股市上升是國家政策,投資只要跟著政策走就沒有錯,今日在國內買樓的人見到中央政府明刀明槍去庫存,認為國家政策是要樓價上升,所以,就算沒有迫切性需要,他們都會把握這個機會買樓,就算去庫存這個計劃真的是可以將庫存清掉,但亦不算成功,只不過將地產商庫存變成私人庫存。

 
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1. 城投債 2016-03-07 09:09:25
城投債 要搵人找數,唔係的話......會有 2/3 地方銀行 會結業倒閉.....
2. 無奈 2016-03-07 09:14:18
樓宇去庫存的政策不到位做成一線城市樓價大升而二、三線城市不景氣,有點似美國第一、二次量寬不到實體經濟,效果不章。

國家可能需重新制定更具體的政策幫助二、三線城市。
3. 地方省會 2016-03-07 09:24:34
地方省會 買房 可以落戶省會,將來醫療福利子女升學都有保障.所以咪狂升一線城市囉.
4. 望東樓 2016-03-07 09:28:21
no eye see.
5. 蕭峰 2016-03-07 09:58:34
國內就是政策市

6. 向飯民說不 2016-03-07 10:01:17
這就是中國最大的風險,被傳說中的無型之手打敗。
7. DSY 2016-03-07 10:30:41

恭喜大俠註冊會員!

希望下一次恭喜大俠買樓^^

8. 蕭峰 2016-03-07 10:41:52
哈哈,正在密切關注樓市,尤其一手,只要有心儀單位,應該會入市。

睇淡,都係為搵機會入市嘛!
9. Janniewong 2016-03-07 10:43:23
现在国内实行二胎政策,小孩又将增加一倍,需求也会增加。

10. 真真薯片 2016-03-07 10:53:31
今次在下唔同意博士講法

將地產高庫存變成私人庫存, 意義重大, 對中國長線經濟有關鍵性好處

樓擺係發展商度賣唔出, 發展商還唔到錢比銀行, 又要比息, 政府又賣唔到地, 難頂!

將樓賣比市民, 債務由發展商轉比市民, 發展商先解套, 地價升地方政府亦解套, 然後銀行將樓按打包做理財產品賣返比市民, 銀行都解套. 當地方政府, 發展商, 銀行都解套之後先禁制一爆, 死既係買理財產品既市民同買樓既市民, 而阿爺處理市民情緒既功夫非常了得, 可以用10%既錢解決問題, 於是中國債務危機就化解於無形, 高招!

之後民眾冇錢, 只要銀行, 發展商, 地方政府健在, 過幾年又可以慢慢再炒返上, 勁啊
11. 西門吹雪 2016-03-07 11:00:27

恭喜蕭大俠註冊~~

這週末樓市情況略有好轉,多左些少人睇樓,筍盤又少左~~

而家入貨有2個可能既結果,一係把握最後拾平貨機會 (假設樓市持續反彈),一係就摸左個短期頂 (假設小陽春之後再跌過),兩者都有可能,但我個人比較相信後者,自己買樓自己小心決定呵~~

12. 路人甲 2016-03-07 11:17:26

去年頭開始, 深圳的樓價已經升了很多了. 
只是一河之隔, 走到地產舖頭的窗口一看, 已經令我咋舌.
地代好快, 馬上跑出來跟我聊.
但是, 現在價錢與玻璃上貼的已經差了一大截.

他們回應是, 如果[貼巿價] 的資料放在窗口的話, 便沒有人來看了.
地代家家戶戶都是這樣, 根本無規無矩, 這個就是我們祖國的監管問題.

沒想到, 一年後的今天, 樓巿還是牛氣沖天, 叫人O咀!!!
確實, 去庫存情況熱切, 到處開花!

這段時間, 有朋友也剛賣了, 陪新買家到銀行, 聽說銀行生意好到不得了, 貸款的人如雨後春筍, 買賣雙方, 一堆一堆人坐在窗櫃前, 與銀行職員安排貸款手續, 好不熱鬧.
在大陸, 年鹷及薪水是沒有秘密的, 什麼都大大聲說出來, 3唔識7的係您隔離就乜都知, 沒有保密性. 水泄不通之象也. 深圳朋友說, 他們都只愛房產. 其他不考慮.

深圳朋友也說, 最好是買樓的了!

高追的情況, 看來比97年的香港有過之而無不及!

我則剛賣了深圳間屋. 因為97年HIGH過野, 今次不會人云亦云......!


13. LYC 2016-03-07 11:30:58
請問有什麼理據彈完要再跌呢.大家交流分析一下。
14. One Punch Man 2016-03-07 11:39:39

祥益文庫:「不買」的風險在增加

「小陽春」其實在農曆年前已經提早出現,在2016年1月16至31日與2015年12月同期比較,屯門區我們錄得的二手買賣成交增加了71%,農曆年後出現的小陽春只在租務上,我們錄得的屯門區租務成交在2月15至24日比農曆年之前(1月27至2月6日)是增加了36%,在主流的傳媒、民意或官方導向,也都是一面倒反映「民心向跌」!其實在這氣候之下,如果筆者唱好或者提供正面數據是不識時務或者是吃力不討好的,但我仍然選擇做一個老實的市場證人,享受心安理得的快樂!

農曆新年後,有兩大重要的轉變,一是剛性購買力在長期唱淡之後,紛紛進入了租務市場,我們看回屯門區的租盤截稿當日比1月1日的時候是大減了近兩成,這個轉變令到租價由下跌變了回穩,我相信若再減少,租價就會回升,租金若上升,樓價還能下跌嗎?如果會的話,不是有很多4%回報率的投資項目?相信很多人亦不會錯過!其實屯門的二手私樓的放盤量,現在比9月1日的時候,不但沒有因為劈價而令到二手放盤量累積,而且略減了7%!那即是顯示劈價只是一個有限度的階段,但我承認在這段時間,在總樓盤量沒有增加的同時,我們在450萬以下的放盤量卻在增加,那即是說,樓盤在沒有整體增加下,產生了下游的壓力,這個是市場的異象,即是說市場是沒有結構性改變下樓價出現下跌,我會形容是因為心理因素,即是我說的「樓市HALLOWEEN」,但這種下游動力已開始近乎靜止,相信距離谷底不遠了!

市場上出現更奇妙的現象就是似乎政府和發展商都「心靈相通」,體會到市場慢活對大家都有利,市場成交少,政府的供應就每年都會有剩餘,而發展商不劈價,只要拖長來賣,改變盈利流程一樣可以賣得完!只是地產代理就成為犧牲品了!

樓市,隱含「不買的風險」!甚至個別市場有突然一升的條件!

15. 西門吹雪 2016-03-07 11:42:59
沒有太多理據,我用"相信"係很WEAK的詞語。一個人相信耶蘇,是感覺吾係理據。我吾同你,我不喜歡說沒有把握的東西。
16. One Punch Man 2016-03-07 11:57:16

祥益文庫:「不買」的風險在增加 (汪敦敬)

「小陽春」其實在農曆年前已經提早出現,在2016年1月16至31日與2015年12月同期比較,屯門區我們錄得的二手買賣成交增加了71%,農曆年後出現的小陽春只在租務上,我們錄得的屯門區租務成交在2月15至24日比農曆年之前(1月27至2月6日)是增加了36%,在主流的傳媒、民意或官方導向,也都是一面倒反映「民心向跌」!其實在這氣候之下,如果筆者唱好或者提供正面數據是不識時務或者是吃力不討好的,但我仍然選擇做一個老實的市場證人,享受心安理得的快樂!

農曆新年後,有兩大重要的轉變,一是剛性購買力在長期唱淡之後,紛紛進入了租務市場,我們看回屯門區的租盤截稿當日比1月1日的時候是大減了近兩成,這個轉變令到租價由下跌變了回穩,我相信若再減少,租價就會回升,租金若上升,樓價還能下跌嗎?如果會的話,不是有很多4%回報率的投資項目?相信很多人亦不會錯過!其實屯門的二手私樓的放盤量,現在比9月1日的時候,不但沒有因為劈價而令到二手放盤量累積,而且略減了7%!那即是顯示劈價只是一個有限度的階段,但我承認在這段時間,在總樓盤量沒有增加的同時,我們在450萬以下的放盤量卻在增加,那即是說,樓盤在沒有整體增加下,產生了下游的壓力,這個是市場的異象,即是說市場是沒有結構性改變下樓價出現下跌,我會形容是因為心理因素,即是我說的「樓市HALLOWEEN」,但這種下游動力已開始近乎靜止,相信距離谷底不遠了!

市場上出現更奇妙的現象就是似乎政府和發展商都「心靈相通」,體會到市場慢活對大家都有利,市場成交少,政府的供應就每年都會有剩餘,而發展商不劈價,只要拖長來賣,改變盈利流程一樣可以賣得完!只是地產代理就成為犧牲品了!

樓市,隱含「不買的風險」!甚至個別市場有突然一升的條件!

17. One Punch Man 2016-03-07 11:58:59
ADMIN,內容重覆,可否DELETE 14 樓?
18. 蕭峰 2016-03-07 12:03:43
西門兄、LCY兄,其實我個人亦覺得小陽春後二手係有機會再尋底,因為二手沒跌夠,而跌幅可能係由銀主盤主導。其實買樓,主要考你持貨能力,even負資產,只要繼續供款,唔係大問題,最驚一d人係夾硬上車,經濟唔好冇左份工而斷供,咁就真係大傷。

但請留意,對於一d  key location 既靚單位,其實跌幅唔大,亦反應業主持貨能力,that 's why 豪宅繼續升。有心入市d買家,依家係有兩個選擇:執到真平貨、或買到心儀靚單位, depends on you la! 


19. Admin 2016-03-07 12:15:40
回17樓One Punch Man, 14樓的留言已delete, 謝謝!
20. 無奈 2016-03-07 12:16:23
優質單位在跌市中有機會以市價求得,但在升市中要以大幅高於市價搶到。
21. 蕭峰 2016-03-07 12:28:58
冇錯,即係依家買樓,even靚單位,亦平過舊年,只是感覺discount 唔多,但其實舊年係要用一個好大既premium 去買。
 
22. e線金融網 好文推介 2016-03-07 12:30:50
炒樓救經濟 走上不歸路

市况回升,但投資者現階段不宜太「博」。此時此刻,投資者切莫「股神上身」!現在內地的情况其實極之惡劣,內銀股一向都是「為國捐軀」的表表者,在此不贅。但現在還有其他不利的異象廣泛地出現,A股的上市公司正在互相購買對方的股票!如兗州煤業(1171)公布要投資銀行的IPO;信達(1359)要去購入高銀的一些天津資產;中國人壽(2628)買入了廣發(1776);中海集運(2866)資產重組……現在的情形就恍如當年的日本,上市公司們正在積極互相控股!內地的樓市也在發飈,上海、深圳樓價狂升,輿論猜測是和「走匯」有關,市場中現在正瀰漫着一股末世將臨的景象!

前事不忘,後事之師。去年A股一聲「去槓桿」,結果是股價下挫至一發不可收拾。買樓其實也是槓桿投資的一種,將來若然去槓桿,則後局如何,可以預見!只是投資者就傾向相信中央不會輕言去槓桿,就可以心安理得地去炒!這樣就製造了一個大泡沫,但對股市的幫助卻微乎其微!

谷起樓市無助股市

其實「樓市好而股市不好」這種情况在投資者眼中早已司空見慣。2010至2015年,香港樓市熱火朝天,但地產股卻反覆不前,投資者都極厭惡周期股份,因此只會是以上落市的方式去操作。投資者相信花無百日紅,加上地皮成本極高,地產公司間的整合亦未完成,即仍然是在鬥生鬥死!如果購入了一批昂貴的地皮,市况又「爆煲」的話,這樣投資者就會是「回頭已是百年身」!

現在「谷起」了樓市,將來的殺傷力可能也不致太大。因為「熱點」的供應量太少,用少數的單位來訂下了超高價,這樣的不誠實市况,到最後可能只是一場歡喜一場夢!只有少數有真正交易的樓房才造成了財富的轉移,其他的都是紙上富貴,中看不中用!實際上高價「摸頂」的投資者,可能並不太多,殺傷力就相對有限。

A股股民約有9000萬人,不多、但也不少!僅佔總人口約7%而已。A股數量其實不足,因此計算下來,人均參與也不過數10萬元而已。因此就算揹了「大鑊」,其實也並不太可怕!但如樓市爆煲,就株連甚廣!當然中國的樓市交投疏落,對經濟實質影響也可能不大。因為樓價如「爆煲」而被打回原形,若業主不急於套現,其實消耗的也不過是心理價值。但如果因樓價上升而先使未來錢,又或是因此而出現心理不平衡,則是另當別論!

根據日本和香港的經驗,在樓市激情過後,最後總會是社會經濟停滯不前。因為樓市獲利容易,投資者就再不會想其他的賺錢點子,每個人都只想買樓、收租、炒樓就可以致富!原則上既得利益者是沒有興趣去市場中作出拼搏的!每個人都想着可以坐享其成,社會又怎會有進步?社會不進步,股市中又怎能賺錢?

電盈亞馬遜 10年差天共地

2000年香港的電盈(0008)大潰散,美國的亞馬遜也不遑多讓,回首今天,電盈僅是當年股價的幾個巴仙,但亞馬遜卻已經脫胎換骨!香港的投資者太依賴資產創富、但外國的公司則要靠生意盈利來發展,10多年的龜兔賽跑,就高下立見!2000年的科技狂潮,香港當時湧現的科技公司,幾乎沒有一間能撐到現在!現在市場中僅有的騰訊(0700),也是來自內地!因為香港人只想着靠坐擁資產就可以致富,又何必多費心力去市場中力拚?生於患難,死於安樂,是市場中最佳的寫照!

危機冚危機 如同飲鴆止渴

日本很多人整整一代的努力就附託在那一個蝸居之上,當泡沫一破,整國國民都馬上「頹」到一蹶不振,結果造成日本20多年的一沉不起!說明了靠谷起樓市來救經濟,是一條危險的不歸路!去年A股的「快牛」,就是中央不想樓市泡沫膨脹,而想引導資金去炒股救經濟而已!但現在發現舉步維艱,結果又重回在其他國家早已證明是不通的老路!中國特色能否再能人所不能?能否再創奇蹟?實在值得商榷!個人看法是對股市幫助不大,但金融風險則極高!是有可能最終萬劫不復!用一個更大的危機去「冚」一個大危機,實質上和飲鴆止渴是沒有分別的!

豐盛金融資產管理董事
黃國英
23. 老餅 2016-03-07 12:37:56
飲鳩止渴
24. 老餅 2016-03-07 12:42:22
理據就是經濟下行,成交不夠多,在成交增多下(不是15宗增加到二三十宗),或在恐慌性下跌後大成交,應該就是見底的訊號.
25. SHUN 2016-03-07 13:00:46
醒目國內投資者、有$都唔會再落hk、又要比税、又比hk人吊、祇要國內樓市上揚、那會去hk買樓甘笨!
26. 真真薯片 2016-03-07 13:49:54
市況的確係有回升跡象, 不能否認

之前預期話年後既寒冬並冇出現, 二來大陸樓市爆升, 改變左跌市預期

下一步既關鍵要睇發展商d大貨點關價, 例如郎屏8號, 如果佢堅開平過世宙, 以今日市況隨時大賣, 有可能撻著樓市(好似環宇咁), 如果開高價擠牙膏, 則二手樓有機會乾升/等其他大盤開價

點都好, 港樓第一浸調整似乎已經完, 除非又黎股市大爆煲(呢個可能性唔細), 而有冇第二浸調整要睇環球股市, 人民幣匯價同大陸樓市爆唔爆了
27. LYC 2016-03-07 13:58:01
低失業率,連連加人工,壓測加3厘,大概一百六十萬私樓加資助房屋,六成以上供甩,大部份有自住需要,點解要恐慌性拋售。
有什麼理據經濟下行呢?
反而事實就係越來越多大陸或其他人來港買樓,港樓相對深圳已經超平,放盤量下跌,成交上升掃晒啲盤,租盤減少,租金上升,租金回報好過大陸好多,好大機會跟隨大陸炒幾年炒上幾倍先見頂,跟著都未必跌回現價,你地淡友真係要諗清楚老咗點算,年紀越大,越借得錢少做按揭買樓。
28. 真真薯片 2016-03-07 14:13:41
大陸股市由開車到爆煲唔到一年, 大陸樓市炒到幾耐, 非常難預料

不過可以留意幾樣野
1/ 大陸樓會否炒到落二線城市, 如果有就證明有力, 如果冇就證明真係飲鴆止渴
2/ 大陸一線城市樓價升幅同速度. 好簡單, 升得越急越快爆

港樓可能好似之前股市咁, 大陸先開車, 香港遲半年突然爆上, 跟住兩個一齊衝多幾個月, 然個齊齊攬炒
29. LYC 2016-03-07 15:18:50
真兄,
第一,就算股市爆煲,樓市未必跟爆,樓供應話好多其實都係有限數,同股票唔同,股票想印多多都得,而且樓有自住需要,好少人會按咗層樓去炒股咁傻。
第二,股市剛剛才爆完,大部份人驚魂未定,就算要爆都要牛皮在一段時間,炒番上去,引人落搭先啦,邊有咁快呢!

30. 蕭峰 2016-03-07 18:53:14
蘋果日報】說,維港峰售1.5億創新高。新盤成交升溫,綜合市場消息,過去周末兩日新盤成交約90宗,按周上升約八成,其中不乏逾2,000萬元的豪宅交投,例如英皇國際(163)旗下西環維港峰複式戶逾1.45億元沽出,打破項目售價及呎價紀錄。
31. 創新高 2016-03-07 19:33:08
32. 好友 2016-03-08 01:16:39
睇左博士同汪生的評論多年
兩位都係樓市好友 也深得好友敬重
這幾年內兩位的預測都十分精準
若汪生的預測仍然準確的話
樓價調整快將 或已經完成
好友不是盲目 只是樂觀做人
願大家和和氣氣 做個快樂香港人

33. Ca1on 2016-03-08 09:52:53
最後睇《孤注一擲》呢套戲, 真係感覺良多. 希望中國而家唔係行緊呢條路!
提一提樓上, 正確寫法是飲鴆止渴, 鴆是毒藥, 飲鴆止渴的結果是死, 而飲鳩是不會死的.