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文亮語
當新樓價低於二手樓變成新常態
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月26日

      有老友同我講,新樓價低於二手樓已經是新常態,我話千祈唔好,如果出現這個情況,樓價是會下跌,我再解釋,在環球金融海嘯之後,有美國朋友以高成數按揭買了樓,利息非常之低,到了第二年,同區有新樓盤推出,售價比美國朋友所買的大約平一成,銀行立刻將他的物業重新估值,結果要求他補差額,他幾經辛苦才可以做到銀行要求,誰不知再多一年,又有新建樓宇,售價更平,銀行又要求他補差額,他與銀行理論,銀行職員對他說,新樓價低於二手樓價已經是新常態New Normal,他說,這不是新常態,而是Ab Normal,不正常態。

      在香港,比美國好得多,如果準時供款,就算樓價下跌,銀行都不會向個人客戶追收差額,商業客戶就例外,銀行甚至為了加強客戶信心,二手細價樓估價比新樓還要高,但比一舉有一個反效果,就是令人,尤其是買二手細價樓的人誤會,二手樓的價值是比新樓高,久而久之,二手樓價高於新樓就會變成新常態,不過,這只限於細價樓,中型住宅新樓仍然有30至50%溢價,豪宅新樓的溢價則以倍數計算,而當新樓低於二手樓變成新常態之後,就會產生一個令人吃驚後果,就是樓價拾級而下,直至新樓價比二手樓有一個正常溢價。

      任何人打算買樓,見到新樓,二手樓同價,大部份人都會傾向買新樓,二手樓業主見狀就會減價,因為他們知道,如果不減價,就很難將樓宇賣走,減價之後,就會搶走部分購買力,地產商見到銷情不佳,就會降低新樓售價,甚至低於二手樓,如此你來我往,樓價便會向下調整,大家以為新樓低於二手樓價是新常態,我認新常態是樓價向下調整的過程的不正常態,但總會有終結的時候,樓價便會從不正常態變回正常態,就是新樓始終高於二手樓。

 
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1. 無奈 2015-12-26 13:23:48
Boxing Day Sofa
2. Johnny 2015-12-26 13:46:36
二手就算賣唔出租值都有唔錯回報,點解要減價急賣?只要唔系等錢使一邊出租一邊放高價直至遇到伯樂接貨無咩所謂,遲下可能樓價回升仲著數,使乜劈价急急走?
3. 鄧學士 2015-12-26 15:02:00
自由市場自由交易,毋須影響別人行為。
4. 真真薯片 2015-12-26 15:21:59
在下幫大家回顧下長線投資者點解釋二手樓值錢過一手樓

1, 唔係樓花, 即買即住
2, 空置率低, 租金回報高
3, 二手樓地點一般比一手更近市中心, 有校網
4, 二手樓附近有舊街坊/同區客住開有感情, 高追都要住
5, 二手樓管理費遠平過一手樓

係咪好有道理呢?
5. 新抱仔 2015-12-26 18:06:45
所以現在價格未穩定,實在不宜入貨
6. Desmond 2015-12-26 18:57:28
博士的分析很詳盡,說到問題的重點。
7. middle middle class 2015-12-27 02:35:39
第一槍,應該非長實莫屬…