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文亮語
會不會出現一萬個銀主盤
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月17日

  在年初,當我發表「細價樓爆煲論」時,財務公司借貸是非常關鍵,當樓價下跌,財務公司就算唔要欠債人立刻還款,都唔會再加按或者接受轉按,欠債人再不能以貸冚債,財務公司便會沒收那些人的物業,變成俗稱「銀主盤」,我更大膽預言,在「爆煲論」之後三年內,便會出現過一萬個銀主盤,但並不是三年之後,市場上有一萬個銀主盤,因為,銀主盤是會不斷被吸納,即使如此,我仍然給人笑到面黃,但我認為他們沒有認真參考我的「爆煲論」,我是說,因為樓價處於上升軌跡,第一年是不會有太多銀主盤,第二年就會大幅增加,到第三年,甚至去到一發不可收拾的階段,沒想到,銀主盤的出現,比我預測的還要來得早,有向財務公司借錢的人就要小心。

  有朋友話我講得咁白,因住財務公司的人對我不利,我講大家都唔信,今年內,我曾經與不少經營財務公司的人晚飯,他們不但沒有動怒,反而多謝我,因為我已經對那些向財務公司借錢的人提出了警告,他們仍然要向財務公司借錢,他日被沒收物業就不能夠對別人說不知道財務公司有此權利,嚴格來說,是幫了他們,因為市場要向財務公司借錢的人多不勝數,政府又收緊發牌,生意多到做唔晒,財務公司首選就是那些有物業的人,尤其是那些用居屋,公屋的業主,他們當年是以極優惠樓價向政府買入他們居住的單位,現在那些人以資產升值向財務公司借錢消費,終有一日,他們的單位就會變成銀主盤,而這些事現正在進行中,未計私人物業單位,三年內出現一萬個銀主盤已經極有可能,如果大家有留意,已經很久沒有人質疑我三年內一萬個銀主盤說法,因為真相正在浮現,所以,我認為沒有人質疑,就是他們認同我的說法。

 
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1. 真係咁準 2015-12-17 09:22:04
係就大獲了
2. 笑啖渴飲 2015-12-17 09:29:06
其實又真係唔駛日日走出黎質疑你既博士, 人地要質你既point 一早就講哂, 你冇再反駁, 就當完架啦, 仲邊駛成日拎番出黎講.

不過既然開始加息, 博士你發威都岩既, 話哂忍左咁耐
3. 真真薯片 2015-12-17 10:02:29
睇報紙見到有13按單位, 之前曾經賣左但係因為賣樓既錢唔夠還錢最後成交唔到

在下有兩個問題
1/ 點解會有13按? 財仔借錢唔check的嗎?

2/ 賣樓既錢唔夠還, 財仔唔比賣所以成交唔到, 咁2仔想點? 唔賣咪更加還唔到? 

希望博士或者高手賜教
4. 笑啖渴飲 2015-12-17 10:18:35
真真兄:
千幾萬既樓, 每次加按可能都只係借一百幾十萬, check到都唔覺得業主還唔起啦~風險相對低其實按幾多次都冇所謂

第2條唔識答, 其實理論上應該執番幾多得幾多, 可能2仔睇左某盲好言論認為樓價長升長有, 又點會平賣比人!
5. 引刀一快 2015-12-17 10:20:02
唔知三年一萬嘅負資産,幾時會出埋嚟呢?
6. yyfan 2015-12-17 10:42:12
我最近攞咗個物業用來作抵押品以取得trade line,因為條line會俾四間公司共用,咁就變成四按,如果層物業未供完有一按就變成五按添,所以話有幾多按其實唔係坊間所講咁可怕
7. 又話豪宅業主有實力既? 2015-12-17 11:02:26

息魔殺埋身,二手樓市錄得連環蝕讓。豪宅淪陷,昨單日兩宗大額蝕讓,共蝕近2,000萬元。銀主斬纜要錢不要樓,佐敦德成軒「樓王」最終悲劇收場,落入銀主手中慘蝕逾640萬元易手,九龍塘更有豪宅蝕近1,300萬元。


豪宅冧價成災,過去半月連錄最少四宗大額蝕讓,損手金額近7,000萬元。
原由資深投資者許金祥持有的德成軒高層A室銀主盤,實用1,153方呎,今年6月曾拍賣,開價2,280萬元,但無人問津。昨翻拍,開價調低26%至1,680萬元,終以1,730萬元易手,呎價1.5萬元。許金祥於2013年3月向恒地(012)以2,277.2萬元購入,成交價及呎價創樓盤最高。但單位之後多次抵押予財務公司,最終落入銀主手中蝕賣,連使費慘蝕逾640萬元。

書院道8號勁蝕1,300萬

許金祥近期頻頻「出血」賣樓,上月沽出大圍名家匯已慘輸逾800萬元。據知,許金祥經營雜貨舖生意,過去十多年買賣物業最少24項,已先後沽出其中16伙,拉上補下仍賺逾400萬元,現仍手持最少7項物業,包括大埔比華利山別墅、尖沙嘴名鑄及黃大仙現崇山等。
另一邊廂,興勝創建(896)的九龍塘書院道8號單幢豪宅,再錄二手勁蝕。據悉,中層單位,實用1,757方呎,剛以4,500萬元沽出。原業主2012年8月以5,500萬元買入,現賬面勁蝕千萬元,連使費蝕近1,300萬元,打入近期蝕讓金額最勁第三位。

8. 13按銀主盤出現! 2015-12-17 11:17:08
樓市下滑,豪宅銀主盤再度湧現,尖沙嘴九龍站率先淪陷。消息指,擎天半島傳連環有兩個單位瀕臨銀主盤,其中一個市值約2,000萬元更驚見多達「13按」,料打破同區君臨天下的「九按盤」紀錄,成為九龍站歷來最多按銀主盤。

代理表示,擎天半島2座實用面積1,052方呎低層戶,市傳已按爆煲被銀主收樓,料最快兩星期內放盤,正式淪為銀主盤,單位市值約2,000萬元。單位業主由兩人聯名持有,2009年8月以1,160萬元購入,由富邦銀行承造一按,之後再由渣打銀行承按。此單位中銀估值1967萬元,恒生則估值2000萬元。

業主疑因財務問題,2014年11月至2015年1月期間,以債冚舊債方式,短短兩個月向「財仔」及私人借貸共11次,先後狂按13次,破盡九龍站豪宅按揭紀錄。當中涉及九間不同財仔,其中一筆借貸涉及400萬元。

單位今年5月原以1,900萬元賣出,並已簽定正式買賣合約,但據知業主已資不抵債,賣樓收回的資金也未能還清債務,令有關交易最終成交不到。業主不但借爆廠,自己更惹上官非,賣樓不成反被買家入稟追討損失。

另擎天半島3座高層F室亦傳被銀主收樓,短期內淪為銀主盤現時九龍站只有君臨天下1伙銀主盤,為1座高層B室,開價4,480萬元連車位放售。
9. 新抱仔 2015-12-17 11:26:11
其實博士的好意提醒,真的幫到想上車的人,停一停,唸一唸。否則,實力不夠的勉強上車,結果可能影響很大。
10. 真真薯片 2015-12-17 12:10:36
笑啖兄,

多謝答覆, 在下睇依家二手成交咁細, 銀主盤如果真係出現, 應該會非常顯眼, 依家睇返銀主盤的確係有, 不過數量好少, 一來電視既財仔廣告仲未收斂, 二來業主假如知道自己還唔到錢, 咁不如實行借盡d, 破產1000萬實行破夠一億, 借到借冇可借月供到頂唔到先變銀主, 一借就過百萬, 一個月供幾萬閒閒地頂到一兩年, 所以一萬個銀主盤可能冇咁快發生, 當然, 財仔call loan就另計
11. 望東樓 2015-12-17 12:51:01
真真:
以前呢度有人講過,如果你攞間屋去財仔加按,財仔可能會插兩三支旗,令到個客以後再做加按都要搵返佢。
如果我係做最後一按果個財仔,而家賣咗間樓我乜錢都份唔到:total loss,咁我無down side,我梗係反對成交同上家(財仔)講數分得幾多得幾多。對於上家嚟講制唔制可能係基於對後市睇法。如果佢哋對後巿睇得好淡,分啲畀下家可能仲著數。不過如果真係好多個creditors就無得玩,因為好難講點數。

純粹靠估。
12. 望東樓 2015-12-17 12:55:37
另一點我跌眼鏡就係以為係同胞嘅立場,出咗國嘅錢先至係真錢,係佢哋最後一滴血。無諗到佢哋將啲開外物業玩到咁。
13. 引刀一快 2015-12-17 13:25:08
PN兄

大陸特色就係一窩蜂。慢慢睇。
14. 望東樓 2015-12-17 14:55:48
執輸行頭。。。。
15. 傻瓜 2015-12-17 15:22:56
沒有人公開質疑並不等於認同所謂銀主盤在樓市暢旺或淡市時也是會出現的只是數字問題
16. 神祈小子 2015-12-17 16:46:13
係咪說這三年香港物業市場屬於風高浪急情況,沒有投資的機會?即買新樓做投資都唔駛諗住?如買外國樓(如加拿大、澳洲...)會否是時機(美元強)?
17. CD ROM 2015-12-17 18:03:07
刀兄, 負資產1萬個????? 嚇死人咩...............
18. 真真薯片 2015-12-17 19:19:04
PN兄,

多謝意見, 呢個講法合理

不過如果有13按, 成交價要13個財仔肯先賣得, 咁即係唔洗賣
19. 小東 2015-12-17 23:28:18
博士提醒资金不足的人,勿亂借貸,在香港是少有仲講良知講良知報評人。過去媒體吹噓愈遲買愈贵,不量力上車,把资產泡沫吹大些,將來破產燒炭閣下事。