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文亮語
買靚樓之貪新棄舊
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月28日

  今年以來,有人問我買樓的意見,我除了叫他們多等兩年之外,如果一定要買,就一定要貪新忘舊,買新樓,唔好買二手細價樓,理由很簡單,因為大多數新樓與同區二手細價樓同價,甚至低於同區二手細價樓,元朗新樓盤就是最佳例子,有人話,新樓管理費比舊樓貴三成,我有多少懷疑,因為在以往,地產商會補貼,做成新樓管理費比二手樓平,現在可能改變策略,不過,都是一分錢,一分貨,新樓的配套設施比舊樓多,收費多些亦是合理。

  有人話,新樓盤在剛入伙時爛茸茸,要忍受一段長時間才可以有舊樓的居住環境,我相信講這句話的人未試過住新樓,現在一般新樓盤入伙,基本設施已經全部可以用,業主可以不用裝修便可以入住,而且有保養期,有什麼不妥可以叫地產公司執妥,就算業主願意花錢裝修都唔會好得太多,倒不如慳返一筆錢仲好,但如果買二手樓,或多或少都要花一筆錢裝修,現在大家經常聽到建築費要四千元,其實是包裝修費,還有那些重型設備如中央冷氣系統,升降機等,使用年期新樓一定會比舊樓長,更何況還有保養期,所以,那些說舊樓比新樓好的人,我不知道他們的理據是什麼,如果在同一區域,新舊樓同價,就一定要貪新忘舊。

  如果已經有一層自住樓,但又買了新樓,就要採取貪新棄舊,立刻打一個單擋,將自住舊樓賣走,否則,到入伙時仍然有兩個物業,就會發覺,新樓借唔足,舊樓賣唔郁,非常煩惱。

 
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1. 中產求生隊長 2015-11-28 10:10:23
如博士所言,隊長我都喜歡新樓,但有一點問題是全新樓管理費一般都太貴,一個七百呎單位要三千多元,反而十至二十年的半新樓,樓的保養質素好又只是千多元管理費,而且較實用唔會三尖八角,車位比例較高所以租車位亦平好多,小數怕長計,還是半新樓好。
2. 老大 2015-11-28 10:16:58
湯生一直講細價樓等多兩年先買,我想入1500-2000萬的樓(唔知係唔係細價),等都可以,依家買都得,談生有乜建議?
3. 2011年開始 2015-11-28 10:42:36
同意中產隊長兄,我揀10年以内半新樓
4. 真真薯片 2015-11-28 10:48:37
家陣舊樓管理費都急起直追, 一年加兩次, 三年由個幾頭加到個幾尾, 其實管理費呢家野真係冇皇管

唔洗幾耐私樓管理費仲貴過同面積公屋單位租金, 最過癮係公屋隨時就係私樓隔離, 有d仲要好新淨, 比成千萬買樓然後每個月比幾千管理費生活質素同住隔離公屋既一家四口無業家庭可以好接近, 你都咪話唔吹漲
5. 向饭民说不 2015-11-28 11:42:53
樓上,主要系最低工資問題。未有最低工資之前,管理費,快餐,幾年都吾加,現在最低工資每兩年加一次,管理費,和快餐店,也就每年都加了。

還有在一次的強調,香港的高地價政策,基本上是當年港英政府設計出來的,利用高地價所收的稅來補貼公屋等福利開支。

公屋戶的人口佔比達到40%,他們的選票加上一大班無知的年輕人的和無知中產同情者,令到公屋戶的福利是不可以減少。公屋戶實際上是香港最強的政治實體。
6. 安全駕驶 2015-11-28 11:45:46
1/F 隊長
700多呎要$3000多管理費,即$4-$5/呎。—般管理費是$3-$4/實呎。你所説的—定是超豪宅了。不知是那新樓盤?
7. yyfan 2015-11-28 11:52:58
To:6/F

上星期收樓的grand Austin 管理費5.78,the Austin 也由5.5加到5.78,入伙未夠一年,會所除蒸氣室外都要收費,老實講唔覺得點豪
8. 先知 2015-11-28 13:15:27
如果人人都有咁嘅財力都唔駛理你D所謂專家講嘢啦
9. 打工仔 Andy 2015-11-28 14:02:45
新樓管理費貴, 應該當係一種消費! 好難講合唔合理, 
日後保養費更容! 所以無理由買新樓來收租!
10. 中產求生隊長 2015-11-28 14:10:26
所有新入伙屋既管理費都貴得多,超平盤如嵐山,三千,租個車位新約也要成四千。睇番寶馬山才千多元管理費及千五蚊車位,抵好多。

大家猛咁話香港樓已經超貴,其實隊長最近亦有參觀過幾個位多倫多,倫敦及墨爾本在港熱賣的新盤,同様有D四佰多呎的小型劏房賣,以為好平,點知計計埋埋,閒閒地要五六佰萬才找到,話係市中心心臟地帶其實仲要楂成十九幾公里車才到,搞來搞去,計個都是留在看港投資化算。
11. 中產求生隊長 2015-11-28 14:10:26
所有新入伙屋既管理費都貴得多,超平盤如嵐山,三千,租個車位新約也要成四千。睇番寶馬山才千多元管理費及千五蚊車位,抵好多。

大家猛咁話香港樓已經超貴,其實隊長最近亦有參觀過幾個位多倫多,倫敦及墨爾本在港熱賣的新盤,同様有D四佰多呎的小型劏房賣,以為好平,點知計計埋埋,閒閒地要五六佰萬才找到,話係市中心心臟地帶其實仲要楂成十九幾公里車才到,搞來搞去,計個都是留在看港投資化算。
12. 引刀一快 2015-11-28 14:20:24
二手樓真係多得張家輝唔少。
13. 如是 2015-11-28 15:07:14
To 引刀兄,何解呢?
14. 睇通天 2015-11-28 15:57:48
細價樓係4-5百萬嘅樓地產太享李家誠經常都話自住幾時買都冇問題非常同意,好過聽專家      
15. Joe 2015-11-29 15:42:19

To 5/f 飯兄 

高地價政策是香港政府設計出來?

經濟/樓市向好時,政府固然可把土地賣得好價錢;但是,如經濟/樓市不景,莫講賣到高價,甚至乏人問津。因此,政府的賣地收入只是隨著地產循環而起伏,卻無跡象顯示政府設計高地價去獲取更多的財政收入。

如果高地價是可以設計出來,各國政府何不爭著設計,還需羨慕香港?

16. 引刀一快 2015-11-29 16:01:23
To 13樓 如是兄

前日啱啱睇完張家輝執導果套嘢,一開場就諗起二手樓。

不過,二手樓住落冇事就唔怕喇。
17. 如是 2015-11-29 19:44:41
引刀兄,一切皆是緣,冇緣是不會碰到。
18. CD ROM 2015-11-29 22:45:57
張家輝??? 佢係套笑片入面成日講:

買得起,就係買樓既時機!
19. 打工仔 Andy 2015-11-29 23:15:14
CD 兄
張家辉戲中好似是地產經紀來。
20. 引刀一快 2015-11-30 09:53:06
CD ROM兄

張家輝呢套新片,除咗對住女人,基本上冇笑過。
21. p 2015-11-30 15:36:38
欲分享个人見解, 希望湯生指點一下. 謝謝.

1. 一般新樓. 樓花期長達年半至兩年, 佢好似平, 唔係蝕咗租金回報咩? 若換樓期間係咪要搵地方租啊? 

2. 新屋設施多, 係, 但貪新鮮人之常情, 但熱情過後, 真正時時去用又有幾多

3. 每个月比高嘅管理費, 當自住, 或放租, 計埋落去條數都唔細啊?

4. 發展商做埋8成一按, 佢收幾貴利息, 買樓嘅條數真係計得清楚?

5. 第一張價單賣平是發展商的策略, 但之後價單, 新界樓都賣到平均萬二蚊一呎, 睇番好多九龍區二手盤. 真正近港鐵站多的是啦

6. 羊群心理, 好多人買新樓往往睇認購數, 究竟有幾多係水份, 再加上代理吹捧的情況下, 有些買家很難去諗得詳細就做了人生大決定, 跟睇二手樓, 實實在在睇到坐向, 面向環境, 間格, 是兩碼子的事

7. 發展商一般以商場的示範單位作銷售地點, 多少買家專登去實際屋苑行一次? 附近環境自己係咪真的接受到? 交通配套真的方便?