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文亮語
從賣樓的時間看樓市
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月25日

  有往年睇淡,今年睇好的分析員一次又一次話我是大淡友,我連辯駁都費事,索性承認,不過,我話我連續睇升幾年,亦連續贏了幾年,有本錢去睇淡,反而有一些分析員去年睇跌三成,今年睇升,但我覺得他們沒有條件睇升,除非首先認輸,承認過去睇錯市,所以,今年不少評論員保持緘默,如果叫他們預測明年樓市,當中有些人會說上落10%,非常保險的說法。

  很多時睇樓市要從多方面,每年到了年尾,本來是過得秋來冬又至,收拾書包好過年的垃圾時間,大多數地產商表面上都會偃旗息鼓,暗地裡為明年初銷售儲客,所以,每年春節過後,都會出現一個小陽春,但今年地產商一反常態,在年尾時仍然猛谷銷售,老實說,他們並不等錢用,今年的營業額亦早已達標,但有經驗的銷售領導,見到物業市場仍然充滿對新樓盤有興趣的購買力,就算是年尾,都仍然推出新盤,否則,有糊唔食,罪大惡極,到明年,可能又已經變成另外一個世界。

  明年春節,美國有很大機會已經加息,評論員的話題已經不是講幾時開始加息,而是會不會繼續加息,不少人話,加息唔駛驚,就算加都會很輕微,飲少餐茶就搞掂,但冇人敢講三年後利息將會升到哪個水平,其實,關鍵就是是否開始加息,開始之後,沒有三五年都不會停下來,當大家意識到這個情況,就會識驚。現在已經沒有人說,供應不足,樓價不會下跌,今年內不計今個月的新盤,亦只不過得六成多新樓售出,本來在年尾,地產商都會谷貨尾,但今年就不同,貨尾的問題放埋一邊,情願用優惠價狂推新盤,這個情況將會不分季節性持續,在新盤狂推之下,二手將會持續淡靜,所以,有人話明年樓市睇升,我只能佩服他眼光獨到。

 
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1. 真真薯片 2015-11-25 09:05:56
新樓雖然多, 但係一衆發展商除左誠哥之後, 其他大部份都係要價唔要量, 新樓賣唔晒, 亦可以解釋為發展商對後市有信心

不過其他發展商點賣其實唔洗點理, 重點應該睇誠哥大盤低於市價開賣, 可唔可以賣個滿堂紅, 誠哥賣樓開價冇去盡量又大, 可以當係香港樓市最準既溫度計
2. Desmond 2015-11-25 09:14:05
較大量的樓花供應對樓市壓力只是一個開始,真正的考驗是當這些樓花交樓的時候。

3. 蕭峰 2015-11-25 09:31:51
至今市場上大部分人都唔相信會加息,好多人都覺得又係假跌,好快升返。
4. 歷史長河 2015-11-25 10:08:36
其實對發展商賣樓時機無謂過分解讀,等唔等錢用,銷售額達唔達標,每家公司的賬薄不同。上市公司那本賬更是一門藝術,不可不靚,又不可太靚,很考眼光。

5. 真真薯片 2015-11-25 10:10:42
冇計啦, 由BSD開始, 次次都係假跌, 拖長d睇連金融海嘯都係假跌, 要真跌既話, 要跌足三五年有反彈冇升幅, 唔易

在下有個睇法, 美國今次加息可能都係加得一兩次, 結果港樓今次都係假跌, 但係三五年後美國通漲先黎料, 到時先真加息, 香港d新樓又係咁入伙, 到時先開始真跌

好多人講長線收租供得起樓價幾貴都唔係問題, 其實係岩一半, 你八千蚊呎買, 依家萬四, 租金頂到供樓, 當然冇問題, 但係如果今日萬四蚊買, 或者萬八蚊買黎收租(幾貴都冇問題嘛), 租金升幅追唔上, 回報降低, 如果加息或租金跌少少, 回報再降低, 好容易就會租頂唔到供, 變左要自己貼, 自己貼錢當然亦未必係問題, 當儲錢就得, 只要超長線樓價升返就賺返晒, 咁樣問題主要有三個, 1/會唔會持續加息?加幾多? 2/ 政府有冇心同力去大推供應拖低租金? 3/ 樓價長線係咪一定升硬?

3個問題都唔易比答案, 睇好睇淡都大把理由, 其實睇好者都係想用理由証明自己將來一定sure win, 其實win又洗乜証明? Win左贏過億身家後大可以出書講自己既發達歷程, 如果場波仲踢緊不如專心踢埋場波先啦, 睇淡者都就想証明總有一日會平買到樓, 咁正唔咁估, 任何投資市場同產品都會有波幅同跌市既, 港樓照計唔會係例外, 前提係特區政府真係放棄高地價政策, 呢個又係好難講

講一堆廢話又冇結論, 真係唔好意思
6. 自我陶醉 2015-11-25 10:32:00
薯片兄,

唔廢話! 唔廢話! 好有point, 呵呵!

照我嘅理解:

樓~長線一定會升,唔洗理咩價,唔洗理合唔合理,就算97咁癲都可以照買,仲一定可以幫你保值。

樓市~已經被新常態改變,唔可以再用舊思維分析,樓價將會好堅,但係堅得嚟又會跌,跌得嚟又堅,總之就係堅,唔可以再用舊思維分析喇!

7. 西門吹雪 2015-11-25 10:56:08

自醉兄~~

其實0個個"長線一定會升"講既有佢既道理。只要你想想,假如你有大把,現金流充足,可以支持任何市況,甚或已經供滿幾層樓。唔埋價買其實真係無問題架。只係我地呢D猛猛緊,又夢想發達既人先至要等機會。

另外0個個就係十分聰明既人,講既野好難明,睇唔明所以我無留意好耐了。 XDDD

8. 自我陶醉 2015-11-25 11:07:02
Simon1 兄所言甚是。

共等之,哈哈!
9. 引刀一快 2015-11-25 11:07:51
Simon1兄

現今大陸表面尚昇平,不少大陸人依然落香港歡快消費,不過呢個“有序”我認爲係脆弱嘅,好易變成“有序加快”,繼而就係“鬥快”。
10. 望東樓 2015-11-25 11:46:05
刀哥,何謂『有序』,請略述之。
11. 引刀一快 2015-11-25 12:06:43
PN兄

“有序”出自6樓Simon1兄“發展商真的如博士咁講爭住賣樓就好了。可是現在個勢似非常有序。畢竟發展商唔係省油燈,點會爭相推倒市場。

個人理解係冇爭先恐後。
12. 自我陶醉 2015-11-25 13:03:07
瑞銀梁裕昌︰香港陷困 如慢版的1997

曾多次對行業趨勢作出準確預測的瑞銀香港策略分析師梁裕昌(Spencer Leung),上周確認本港現時已進入「黑天情景」(Black-sky scenario),最壞情況本港明年GDP將下跌,失業率急升。他接受本報電話訪問時形容,香港如今面臨的困境似「慢版的1997年」,料經濟將經歷長達數年的下滑周期:「上一次03年有自由行,為經濟注入新動力;但今次還有甚麼可以帶香港走出困局?目前我睇唔到。」

梁裕昌去年12月率先發表報告,預警過去10多年支撐本港經濟增長的3大引擎將同告「用完」,並引入「黑天情景」,料今年經濟將顯著轉壞。當時有聲音認為這論調「誇張」,惟不足一年,多項報告中憂慮的跡象已相繼顯現。瑞銀現時預測恒指今年底將見19775點,較現水平跌多5%就達標。「我們是預計恒指今年底會見這個水平,但這未必就是『底』。」梁裕昌如是說。

梁裕昌表示,儘管恒指目前預測市盈率已低至9.4倍,但中、港經濟顯著轉弱,明年企業盈利會有下調壓力;尤其是本港旅遊零售、樓市,及轉口貿易這三大增長支柱,今年同時出現轉勢,這情況下香港經濟或會出現長達數年的下滑周期:「唔會好似1997年般meltdown(崩盤),但會是一個『慢版』,目前睇唔到會差幾耐。」

梁裕昌指出,本港在過去長達十多年的「旺市」中,過於依賴自由行作為增長動力,但每個行業都有其自然起落的周期:「好似自由行,已經增長了12年,由盛轉衰都很正常。政府可以做的並不是去阻止一個正常周期的回落,而是居安思危,早幾年預見到有問題,就鼓勵其他行業發展,希望有機會成為下一個增長動力,去抵銷旅遊業下跌的影響。」

零售業不景氣,有業界人士建議政府出招,甚至取消「限奶令」以鼓勵自由行來港買奶粉。梁裕昌坦言,目前看不到香港下一個增長動力在哪裡,但「好肯定在港珠澳大橋人工島上起商場、或搞邊境購物城等,都不是香港的出路」。當一個行業已開到荼蘼,但仍試圖拖延其正常調整發生,梁裕昌認為這做法不但事倍功半,亦是「唔肯面對現實」。

瑞銀的「黑天情景」預期,2016年本港GDP可能會跌3%,失業率急升至6.4%。梁裕昌稱有關數字屬參考指標,是最差環境下有機會出現的情況。他表示,目前中、小型零售商已有裁員壓力,大型連鎖店近日雖接連關舖,但仍可靠調動人手去吸收相關員工。不過,如市況再持續轉壞多半年,屆時會出現裁員潮。


蘋果【B1頭條】
13. 歷史長河 2015-11-25 13:19:08
原來陶醉大師是蘋果的讀者,哈哈!
唔知尼個黑天係你所hope or prepare?
14. 自我陶醉 2015-11-25 13:36:54
原來長河大師是歐陽克,哈哈!
唔知樓市升係你所hope or prepare? 再哈哈!
15. 歷史長河 2015-11-25 13:41:39
陶醉大師,歐陽克兄何許人?盲好?好似冇睇到佢過出文。
16. 自我陶醉 2015-11-25 13:41:52
我哋呢啲無知嘅死窮鬼淡淡,唔睇東方、蘋果,唔通睇WSJ咩!  哇哈哈!
17. 自我陶醉 2015-11-25 13:49:09
歐陽克想搞黃蓉,一早畀黃蓉殺死咗喇,仲點會出文?乜你唔知咩? 呵呵!
18. 歷史長河 2015-11-25 13:53:07
我有想搞黃蓉咩?黃蓉靚唔靚?
19. 自我陶醉 2015-11-25 14:00:04
原來唔靚你都會搞! 唉!
20. 望東樓 2015-11-25 14:04:10
香港版嘅反競爭法即將出籠。『有序』可能違法。
21. 歷史長河 2015-11-25 14:06:47
If pretty, I hope I can but I prepare for not.
If not, I hope I won't but I prepare for it.
22. 西門吹雪 2015-11-25 14:09:10

歐陽克係歐陽鋒個私生子。射鵰人物。歐陽克似住自己係西毒歐陽鋒個姪(佢地自稱叔姪),成日姦淫婦女,比黃容壓斷雙腳。最後比楊康所殺。以我所知河兄人品點都唔會似歐陽克掛。

自醉兄~梁裕昌個段野好似係9月出GA~最新佢話恆指16年跌到18000點。佢一向估恆指準過估樓。睇來股市可以入貨了 XDDD

23. 西門吹雪 2015-11-25 14:12:42

回PN兄,

嘩~我已經講得好小心~為免有任何"手尾",我都係刪左段野先~

24. 自我陶醉 2015-11-25 14:17:57
Simon1兄, 果然係專家。

雖然篇嘢係9月7號出, 不過仲有好多人,覺得香港經濟好掂㗎! 點解啲人咁愁?  連自己都唔知喎!


25. 西門吹雪 2015-11-25 14:35:07

自醉兄~所以咪唔明LAW~哈哈~

你點睇18000點? 如果係都幾好~~家下已經好多4-5倍P/E既筍貨。到時可能得反3-4倍。咁真係好低玩

26. 自我陶醉 2015-11-25 14:57:54
Simon1兄,

18000梗係抵買喇,但最怕人仔喺美國加息後又腳軟,到時啲估值會唔同哂!  我會選擇加息後睇定啲先。
27. 西門吹雪 2015-11-25 15:30:21
收到~謝謝指教~ :>
28. 引刀一快 2015-11-25 18:04:22
To 18樓 長河san

黃蓉靚唔靚?係咪唔靚你就放過佢?呵呵呵

你早排咪寫埋晒D金庸體、古龍體嘅,成日撚住條蛇,條蛇又好毒,果個咪歐陽克囉。
29. 歷史長河 2015-11-25 18:13:11
常憶股災日暮,陶醉不知歸處
驀然回首時,已入誤區深處
驚呼,驚呼,人生可有退路?
30. 自我陶醉 2015-11-25 19:26:58
長河大師,

我等股災一年都最少收到6~10厘期權金喎!  乜你唔知咩? 我係你就擔心自己好過喇! 收租怕且你都有三兩厘啩(價唔跌嘅話)! 咦! 減番加按嚟等嗰幾層咪大鑊? 呵呵!

聽阿叔話喇,大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕!要有心理準備啊! 畀心機等喇,細路!  

……夢就依稀滿地青翠,但你鬢上已班……班!

31. 歷史長河 2015-11-25 19:50:40
陶醉兄威武,睇落你要師從王弼了,佢勁過你喔!
32. 自我陶醉 2015-11-25 20:14:56
回報永遠同風險成正比,呢個世界係冇free lunch.  講你都唔會明,你都係買澳洲紙吧啦! 呵呵!
33. 西門吹雪 2015-11-25 20:32:33
其實無貨等待既時候可以sell put 賺期權金
自醉兄是否講緊呢樣呢?如果真係等緊某個價入貨,的而且確係無風險的。
34. 引刀一快 2015-11-25 21:10:40
唔係嘛?長河上咗斑斑?唔係揾黃蓉咩?
35. 歷史長河 2015-11-25 22:07:03
陶醉兄,你應該知道Arbitrage free trading 吧?
36. 自我陶醉 2015-11-25 22:19:29
引刀兄,人哋驀然回首時,已入誤區深處,坐完艇見番家鄉先班班啫,唔係依家。
37. 引刀一快 2015-11-25 22:32:30
遙遙萬里長河,一葉艇何時到家?
38. 中產求生隊長 2015-11-25 22:51:26
隊長我近日比明友既內地家姐潤,只因早前話對長實開元朗新盤認為有投資價值,有得諗但勸D朋友一定要計好數才入,點知個朋友比仍留在深圳生活的姐姐笑,話我地香港人幾時變得咁寒,話呢D唔使一萬既新樓仲平過深圳二缐,仲話自己想買,仲問個妹妹即我朋友拍拖拍到三張過外仍要租樓住,早前佢姐姐仲話叫佢飛左個香港男友介紹個深圳男人佢,又話不如打本比我朋友做首期。
我好心勸佢量力而為反而令佢覺得做香港人做到咁寒好冇面。結果係佢昨天入左五張票。
39. 懷念三傻 2015-11-26 02:27:19
代理在電視話公司放鎖匙個櫃裝唔晒,鎖匙多到瀉,要買多個新櫃,一定係講大話,三傻日日冇野做去巡代理,話冇銷匙盤架,三傻,大家好懷念你地,快的出來踢爆有鎖匙盤係大話呀。
40. 自我陶醉 2015-11-26 08:01:01
回33樓 Simon1兄,

正是,等得嚟有息收,建倉得嚟入貨有discount,而且自己定邊個價入、幾時入都得,正到爆。
41. 西門吹雪 2015-11-26 09:53:35

相逢恨晚呵自醉兄~

期權之法博大而精深。單邊既SELL已經可以做到自醉兄所講既效果。而且仲有千變萬化既期權組合,威力之大不能言喻。我只是初哥皆段,以後還要向自醉兄多多學習。

42. 西門吹雪 2015-11-26 10:15:38

太好了,峻巒開價更低~

刀兄,PN兄,證明我之前的確係諗多左~

43. 自我陶醉 2015-11-26 10:20:52
Simon1兄, 多多交流。  

學期權可以睇下 Kerry Given 嘅書, 都寫得唔錯。:)
44. 引刀一快 2015-11-26 10:31:26
To 38樓 中産求生隊長兄

深圳男人直頭筍盤喇,尤其是原居民呀,我前兩年聽見有個風流倜儻嘅深圳原居民,好孝順,所謂不孝有三嘛,係咪,佢未婚先造人,驗到係女就流,驗到仔就結婚,結果連落四個女,佢就好周到負責咁,賠足錢俾人過主添呀,你話係咪世紀好男人呢?NEXT!!!!
45. 引刀一快 2015-11-26 10:34:40
Simon1兄

從“有序”變成“有序加速”,指日可待。
46. 大寶二寶 2015-11-26 10:53:46
回42 Simon 兄

請問你知唔知世宙係边?峻巒又係边?睇嘢唔好咁表面,做多D功課先,唔係好易比人呃,呵呵!
47. 西門吹雪 2015-11-26 11:40:38

回二寶兄~

的而且確兩者位置差很遠。一個0係地鐡站旁,另一個0係錦田山卡啦...

比傳媒誤導了,真係汗顏了...

48. 望東樓 2015-11-26 11:41:27
咁公平啲講啦生蟲雞啲樓比超人果啲賣貴一成到成半係合理.超人啲樓嘅質素好到大家有目共睹.加埋就唔係平一成而係兩到兩成半.至於閣下喜歡被舊樓定貨櫃箱包圍就真係視乎你性格啦.
49. 大寶二寶 2015-11-26 12:29:03
回PN兄

時移世易,如果你咁諗怕遲早一日會中招,呵呵……
50. 望東樓 2015-11-26 13:12:52
唉,我一定百分之二百唔會買而家呢啲咁嘅新樓,兩個房加埋一百呎有找。
51. 引刀一快 2015-11-28 08:52:17
加埋廳咪一百呎有凸囉。