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文亮語
加息對樓市負面影響是催化,不是淡化
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月24日

  大家應該知道,低息是在過去幾年令到樓價一直上升主要原因之一,不過,亦令到投資物業的人對利息失去警覺性,認為現時低息環境是必然及會持續,可以接受低回報投資,當利息回升,太多低回報物業投資會令持有那些物業的人覺得資金緊絀,雖然金管局已經為買物業的人做了壓力測試及推出7次逆週期措施來壓止過度借貸,但亦有其反效果,令到那些有意購買貴價樓的人在可以不用借貸情況下轉買細價樓,做成細價樓急升,那些人當然沒有問題,但令到那些要問銀行借錢買細價樓的人借貸比率急升,如果利息上升,樓價下跌,他們就首當其衝,政府所做的壓抑樓市措施反而害了那些人,亦非官員們始料所及。

  現在,利息已經跌無可跌,加息又事在必行,以往說不會加息的人已經改口說,就算加息,幅度都不會很大,但沒有人能夠肯定,利息不會加多過3%,我不敢妄下判語,我只能夠說,如果利息加3%,樓價就會在短期內下跌兩成,現在,利息對樓市正面因素已經消失,就算耶倫話唔加息,都只能夠說一個未發生的壞消息,絕對不是一個好消息,而且,是否加息,主動權並不在我們手中,美國加息只會因為美國經濟環境好,失業率低,絕對不會理會其他國家,更何況是香港,大家應作好加息準備。有人話,利息對樓市影響力好似辣招一樣,早已被淡化,我覺得很奇怪,辣招已出,所以可以用淡化來形容,利息未加,怎可以用淡化,如果現在加息,只會是樓市下跌的催化劑,是催化,不是淡化。

 
 
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1. DSY 2015-11-24 09:13:07

獅子銀行H plan一千萬樓上由H+1.7減到H+1.6/1.65

美聯儲未確認加息已確認逆回購9000

梁兆基表示本港絕對有空間不跟隨美國加息

更何況,歷史告訴我們加息週期裡樓價通常是上升的。唯一樓價跌的原因就是經濟不好,但經濟不好與加息是反義詞。假如美國老反其道而行,放心你未死他先死!而且,經濟不好,無論細價樓定中價樓定豪宅,大家一起完蛋!相對博士不厭其煩的alarm,我更相信湯千金的朝氣!

2. 中產求生隊長 2015-11-24 09:30:30
一石撃起千尺浪,長實新盤出往往是樓市的底線回升,因為當市場引出過萬個登記時,表示需求高及有實力之人不少,最近有友人向隊長表示他們及一眾朋友一向在深圳區居住及工作的港人都是近幾年取得香港居民身分而多數留在深圳區,今年深圳樓價已經升左四成幾,邊遠深圳新樓好多已經過萬人仔,好難得見到香港新樓反而倒跌二成,反正已經是香港人不用交特別印花稅,已經找代理大手入票,傢像他背景的深圳人香港人,入票人數起得幾百人,過多幾日可能破千,而且個個都是銀彈充足,全部Full Pay ,相信這個盤大賣之後,樓巿最遲明年初又升過,隊長我聽完之後,也到過元朗走走,忽然覺得這區未來發展潛力極大,也在計緊數。的確很吸引!
3. 望東樓 2015-11-24 09:47:40
【二】樓寫到咁行,十足十啲廣告鮮稿,快啲問趙先生收水。『已修改』
4. DSY 2015-11-24 10:15:06

多謝3樓師兄抬愛

廣告不敢當,文筆還勉強能看罷了。

獅子銀行H plan一千萬樓上由H+1.7減到H+1.6/1.65(新聞)

美聯儲未確認加息已確認逆回購9000(新聞)

梁兆基表示本港絕對有空間不跟隨美國加息(新聞)

更何況,歷史告訴我們加息週期裡樓價通常是上升的(歷史資料)唯一樓價跌的原因就是經濟不好,但經濟不好與加息是反義詞(這句是評論,但我相信無的爭論)假如美國老反其道而行,放心你未死他先死(這句是我推論,因為美國欠債比我多)而且,經濟不好,無論細價樓定中價樓定豪宅,大家一起完蛋(評論,相信無的爭論)相對博士不厭其煩的alarm,我更相信湯千金的朝氣(個人意見,我buy千金女無問題卦)

如果師兄依然認為趙生應該比錢我,君子有所不為,我雖是C9也知只能卻之!

 

5. Desmond 2015-11-24 10:17:47
2樓中產兄,再計算就遲了,入票才實際。
6. 引刀一快 2015-11-24 10:27:24
深圳過萬一呎,定係一方?(所謂一方即係一平方米)?

揩到大陸,一窩蜂嚟亦會一窩蜂去。


7. 中產求生隊長 2015-11-24 10:33:54
大家中產人士千萬别誤解,即使樓盤點吸引,發展商又借八成,若果供款能力不夠,千萬別勉強入市,不過已經有樓在手,又未必要看得太淡,作為中產,一定要財務穩健,量力而為。
8. 望東樓 2015-11-24 10:38:01
DSY君,應該係二樓至啱。唔知點解一變二。
9. DSY 2015-11-24 10:41:20

Totally agree with 中產求生隊長

在下並非唱好叫人入市(所以趙生真的無需比錢我甘客氣),只不過有樓在手卻見處處唱淡,兔子急了也撲下人罷了:D

10. DSY 2015-11-24 10:42:17

To PN

如此甚好甚好!

11. 70後小弟 2015-11-24 10:50:48
引刀兄,深圳區樓市近年爆升,小弟在南山區的單位已經升至9萬3人民幣一平方了,尺價已經超過一萬港元了。而且,小弟的單位並不怎麼最優質
12. 蕭峰 2015-11-24 11:55:42
深圳前海等好地段已經過萬一呎,唔係一方。
13. 望東樓 2015-11-24 12:44:52
如果閣下相信市場已而又同意博士關於利率對不動產嘅影響,咁你不妨參考吓下面幅圖。係現今市場對未來十五年港元一個月同業拆息"+160bp"嘅推算。不過請小心市場係三心兩意,朝秦暮楚嘅。
14. 歷史長河 2015-11-24 12:52:15

PN,

What is the meaning of 1M there? Do you have similar market forecast for Prime rate?

For H+0.65 plan, based on current market expectation, the mortgage rate will be below 4% in next 15 years.

15. 望東樓 2015-11-24 13:37:54
1M=一個月。我個幅圖係用今日市場上港元利率調期"IRS"計出嚟嘅而唔係PN喺度九噏,如果你係銀行交易員而你唔滿意yield curve上任何一點或所有點,你可以拎幾億出嚟同人對賭。而以我所知,而家已經無人trade prime-HIBOR swap,所以計唔到。

你應該話基於當下時場預期。
16. 引刀一快 2015-11-24 13:45:03
To 11樓 70後小弟

恭喜恭喜,南山恐怕是全國樓價升幅最大地區。 
17. 歷史長河 2015-11-24 13:56:37

Thanks PN.

Under H+1.6 (your chart),  it will be below 4.5% for the next 15 years.

So I say for H+0.65, it will be below 4% for the next 15 years.

18. 十郎 2015-11-24 13:59:53


      請教二樓隊長

      影響樓價向下的因素 : 利率向上 ; 供應增加 ; 經濟淡風 ; 租金下跌, 相繼出現,  過往樓價一年可以上升十幾個巴仙,  估計來緊可以下跌二十個巴仙,  絕不為過.  以此數推算,  就算無負債持有樓宇,  每五個,  冇咗一個,  現在買500萬樓,  明年可以用400萬買到,  際此黑天鵝已露出頭來,  就算能夠 full paid 買樓,  請問.....
                                                                            點解現在要買樓 ?
                                                                            點解現在唔賣樓 ?

      有人會說,  現實的確有很多人買樓喎,  我都有好多野唔明,  點解一個陌生電話,  可以交出二千萬,  一個大學生可以給十幾萬.  人人都知道爛賭有害,  但是又有好多人爛賭.  


19. 十郎 2015-11-24 14:15:20


      To : 1樓DSY

      美國加息,  唔會害死自己的,  他最龐大的負債是債卷,  是定息的,  加息唔會影響支出.




20. 丹心 2015-11-24 14:39:03

13楼 PN,

你那个图反映市场预期未来十五年的加息幅度不会超过3%,确实不高。

不过如你所言,市场的预期一般都是五时花六时变,斎望美国利率期货个图已经可以证明用市场预期来预测未来利率走势,成功率极低。

要注意的是,当市场对某一个预期超有信心的时候,事实往往会事与愿违。我突然回想起十多年前曾经流行一款产品(好似叫target redemption),是和银行对赌未来几年的加息幅度,如最终不超过该幅度(如3%)代表赢,可以拿到高息,输则拿零息至到期。如果此类型产品再度流行,则代表市场对加息的速度和幅度愈来愈掉以轻心,到时真是要小心了。


21. 十郎 2015-11-24 14:58:14


      我對美國利率的一些淺見.

      1.   美國 QE 同降息, 係次按風暴後,  挽救經濟,  當時的銀行有倒閉朝,  鑑于有的銀行大得不能倒,  所以降息讓它賺多的,  趕快復原.

      2.   美國降息想引發輕微通漲,  因為通縮比通漲更危險,  現在通漲似有若無,  所以猶豫不決.

      3.   美國的跨國公司,  即如麥當奴, 可口可樂等,  在海外賺得的是外幣,  如果因為加息而致美元強勢,  外幣換回美元就少咗,  即是盈利倒退,  會影響股價兼經濟.

      4.   美國處於長期低息政策,  會對有一些人不公平的,  例如一些靠收息過日的老人,  有一些靠收息的投資公司,  現在他們發出怨言了,  所以聯儲局唔拖得幾耐.

      我個人認為,  當跨國公司宣佈靚靚業績後,  利率會催向正常化.




22. 西門吹雪 2015-11-24 15:06:17

回一樓DSY兄

息口對樓價是很重要的。但係息口的而且確唔係最重要因素,經濟先至係。咁係咪唔駛理息口? 好明顯唔係。以97年為例,當年息口高,經濟差,所以引發大跌。07-09年經濟差,但係息口很快調低了,樓市只象徵式跌左十來%。09-15年,經濟好,息口低,樓市自然大升。

因此假設未來息口大幅上升,即使未來經濟好轉,上升速度就會較慢。萬一經濟轉差,下跌幅度就會相當利害。所以好友們最多只會話息口唔會大幅上升。點都唔會講息口係無影響既。

23. 望東樓 2015-11-24 15:50:32
話時話,如果你唔順超,可以同佢片過。3個月HIBOR有莊開到2016年九月。

24. DSY 2015-11-24 15:59:55

To 21 22

謝謝各位指教,完全同意利率一定會影響樓價。

但這樣看,利率是a,經濟是b,樓價是c:只有ac存在則ac負相關;只有bc存在則bc正相關;但如果abc同時存在,ab正相關,c如何發展就不僅僅看相關的方向, 更要考慮埋影響的幅度了!現實情況下不止abc abcdefg也不一定呢

25. 真真薯片 2015-11-24 16:13:12
長實個盤如果真係大熱賣, 的確有可能代表樓市止跌(都唔知算唔算跌左?)回升

前提係, 長實新盤必須要“熱賣”, “熱賣”既意思係唔洗減價兩三輪銷售就全部沽清, 一個都冇得剩

所以樓市強定弱大家等多兩三個星期就有答案, 唔洗拗到面紅耳熱
26. 中產求生隊長 2015-11-24 17:19:24
回十朗兄
可能你唔了解現在業主及炒家的心態,現在一買一賣成本大約係10%,如果係炒家又肯定樓市CCL會下跌二成以上,佢地可能會因財務壓力及以賺少當贏心態下放走物業。但事實係首先現在冇左炒家,而且普遍人士跟本冇睇得咁淡,像博士話九成幾人都會大合唱淡,我隊長話你知其實九成幾人都係希望唱淡之後執佢平貨,你估如果红山能夠比大家唱淡到萬幾蚊一呎那些人會執,老實隊長我都準備執番個同博士做鄰居。問題係有冇機會比我執到。
冇左炒家之下長缐投資者係唔會因為短期十多二十%的波動而放棄投資,否則博士那五佰億投資也會見到經常買賣,不過市場上是希望見一次底以平衡那些人的心理同時配合政府及社會的政策,因此一眾中產要忍一忍。至於幾時見底,就要看有多少人被嚇死放棄物業以成就今次調整以達到一定驚嚇。
27. 打工仔 Andy 2015-11-24 17:19:27
真真薯片兄

師兄所言甚是!
28. 擺脫樓奴有秘訣 80後:盡早上車 2015-11-24 17:33:06

 

擺脫樓奴有秘訣 80後:盡早上車

「一個人活到九十歲仲要為層樓而擔心,我覺得呢啲先叫樓奴。正因為我唔想做樓奴,所以決定趁後生買樓。」八十後的Rondy早於大學畢業後就置業,雖然中途有年半時間脫離樓奴一族,但去年決定再次上車,更揚言「以後唔會畀自己無樓在手」。究竟是甚麼原因令Rondy如此堅決?

受童年的經歷影響,Rondy自少便明白買樓的重要性。

Rondy 23歲時已買下得寶花園單位上車。

Rondy認為現時香港樓價屬合理水平。

現年二十八歲的Rondy與家人同住堅尼地城,手持同區一個私樓單位。他去年買入位於西環加多近山附近的單幢住宅,樓齡逾二十年,售價370萬元,建築面積約390方呎,屬業主急沽的筍盤。以為二十八歲就能上車已經很厲害,咁就大錯特錯。他在二十三歲之時,已經首次置業,而令他急於買樓的原因,原來是跟父親一度瀕臨破產的故事有關。

童年經歷促買樓決心

「出生小康之家,父母喺八十年代買入堅尼地城一個單位,死慳死抵將層樓好快供完。直至九七金融風暴,阿爸被裁而失業,一度有破產危機,但好彩仲有層樓住,所以呢個成長背景令我覺得有層樓好重要。」當年他只有十歲。

直至中六的時候,他參加了學校舉辦的師友計劃,有導師問他︰「一個人要有幾多錢先叫富裕?幾多錢先夠退休生活?」。此啟發他對理財的觀念,「面對人口老化問題,到退休時需要一筆錢解決住屋、醫療及生活開支,所以趁後生就要做資產配置。」

了解到理財重要,他大學時就開始開源節流。「大學時的支出集中喺十幾蚊頹飯同埋車費,我亦做過兼職救生員、補習、開小型興趣班,平均每月可以賺過萬元。」短短三年間,他已儲逾20萬元積蓄。

「大學畢業發現原來供樓仲抵過租樓,咁梗係買樓!當時用自己積蓄同埋沽空期指獲利的資金合共近40萬元,買入當時市值128萬元九龍灣得寶花園的單位,建築面積約370方呎,月供三千元,但放租都已經有六千元。仲記得當年銀行見我啱啱畢業,要阿爸做擔保人先批貸款。」

曾賣得寶單位賺百萬

不過,Rondy持貨兩年就把該得寶花園單位出售,皆因擔心歐債危機出現,「以為樓市會出現調整,如果銀行突然call loan就好大鑊,又見層樓升咗100萬元,所以賣咗先。點知愈升愈有,當自己買咗教訓。」

他形容,搵樓過程非常辛苦,除了考慮價錢外,還要研究單位間隔、交通配套等,故改變了他將來換樓的想法。「要揀啱心水樓真係好難,所以之後一定會先買樓後賣樓,唔會畀自己無樓在手」。

Rondy現於國際顧問公司任職顧問,年薪逾40萬元,單位則月供1.1萬元。雖然他指暫時沒有供款壓力,惟未到三十歲就要背負供樓債務,或是外界形容的樓奴。他卻認為,「臨老仲要為層樓而擔心,我覺得呢啲先叫樓奴。每個人的投資需要都唔一樣,只不過喺呢一刻對我個人而言,買樓係我最好的選擇。」

樓價合理 無懼冧市

香港樓價近期出現調整現象,再加上美國有機會下月重啟加息步伐,令樓市再添壓力。不過,去年再上車的Rondy指「未驚過樓市會冧」,更稱樓價雖然昂貴,但仍處於合理水平。

根據政府統計處資料顯示,二○一○年的香港私人住宅住戶入息中位數為2.5萬元,一五年首兩季平均升了約35%,至3.4萬元。他認為,香港人工升幅明顯,亦反映私樓置業者可以承受到更大的樓價升幅。

供不應求 跌勢有限

「舉例五年前,一個家庭月入2.2萬,拎1萬元供樓,做六成按揭並供三十年,大概可以買到400萬元的樓。五年後所有因素不變,月入加至3萬元,每月供1.8萬元,就可以買到近800萬的樓。」

他又指,香港樓市存在剛性需求,雖然近期樓市被唱淡,但直言從未驚過。「香港每年新增的住戶達4萬個,但政府最多推出的私樓單位一年得2萬個,從供求關係睇,需求永遠唔會被消化到。」

29. 十郎 2015-11-24 18:29:16


      回隊長兄 :

      我係睇淡,  唔係唱淡,  既然有現金在手,  又唔係等着要住, 其實無論自住或投資,  現在都唔係落手時機,  如果500萬樓,  差別是100萬的話,  是足足5年的租金,  除非樓價只下跌半年時間,  及跌幅只介乎10巴仙左右,  咁就輸咗眼光.  從'波羅的海'指數睇,  經濟差,  唔係唯獨香港,  世界經濟有隱憂,  開大定開細 ? 我揀細,  仲未考慮人踩人的連鎖効應.

      我並非叫人賣樓,  等差價從買,  係勸告能夠 Full paid 的人,  都係忍忍手,  買貴少少,  好過輸多多.




30. 十郎 2015-11-24 18:32:39


      回28

      佢叻唔叻得過 '  神童輝  '  ?
31. 無奈 2015-11-24 18:38:34
蘇24被F16擊落,天鵝?
32. 蕭峰 2015-11-24 18:54:33
「昨日美联储主席耶伦表示,过于激进的加息将削弱经济扩张,其他国家为政治回头付出沉重代价,而激进的紧缩政策仅仅会在短时间内有利于储户,不过十分清楚储户的失望情绪。而且就业和通胀继续增长将为加息提供理由;首次加息之后的路途将是循序渐进的。
  相当一部分分析师认为耶伦的表态虽然简短,但是透露出的信息显示,首先美联储会加息,不过不会像以往那样快速加息,表态属于中性。」
  
其實已經話比市場知,會加息。
33. 十郎 2015-11-24 19:04:38


      彩色的 ?