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文亮語
狹路相逢狠者勝
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月22日

       在剛過去星期五,星期六,有兩個大型講座,我要認真準備,所以沒有新的地產評論文章,今早,又開始寫,我相信令大家最關心就是兩大地產商在元朗的新樓盤同時開賣,幾日前已經有記者問我,今次兩大地產商新盤對壘,誰會是贏家,我話,在物業投資者口訣中有「等、忍、狠」,今次,他們也算得是狹路相逢,我認為將會是狠者勝,何謂狠,就是行到最後一步,對方有很大機會退讓,最低限度都不會硬拼。

      今次長實先出價,老趙的確狠,以低同區十年樓齡一成的樓價開售,一般人想也想不到,不過,老趙狠得有道理,因為在同區,長實沒有大型新樓盤,即是沒有心理包袱,可以狠得起,反觀對手,因為同區有大型新樓盤,而該樓盤呎價是高於長實新樓盤,所以遲遲未敢為新樓盤開價,如果開得太低,一定會對已售樓盤有影響,太高則會為長實托價,將市場上購買力送給長實,所以,開價的確有些猶疑,不過,我相信仍然會以低價開售,但單位質素不會太好,而且數量不多,但會符合要求,大家拭目以待。

 
 
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1. 2011年開始 2015-11-22 10:34:29
實地睇過地盆,属于舊區新樓,附近環景麻麻,適合上車人士,朗屏站附近還有華懋及信和嘉華的朗8,多數不會開得平過長江.
2. 自我陶醉 2015-11-22 10:39:15
但係盲好話人地唔係猶豫,係睇好後市,又唔等錢使,所以唔急住賣喎! 會唔會等長實1Q清枱先出手呢? 真係拭目以待!
3. 元朗友 2015-11-22 11:24:45
世宙前面的同樂街日夜都有十個八個企街 , 世宙地盤內也有兩座公營房屋一齊起緊 , 當然發展商會隻字不提 , 最好去現場實地觀察做ㄧ個精明消費者、唔好入伙先後悔!
4. 打工仔 Andy 2015-11-22 11:43:50
自醉兄早晨

我地好友都唔係盲目睇好, 現在樓市經新樓減價促消後, 二手的購買力的確下降不少! 
好友現在去下旅行, 吃渴玩樂下, 都幾好呀! 

共等之


5. 自我陶醉 2015-11-22 12:09:39
打工兄,我都唔係話你, 我話嗰啲無論個市發生緊咩,結論都係樓價會升嘅盲好,即係口盲心盲嗰啲, 你口盲心醒,唔好爭住認喎! 呵呵!

6. 引刀一快 2015-11-22 12:16:11
打工仔兄

你咁嘅講法似乎有點偏頗,“去下旅行, 吃渴玩樂下,”呢D嘢邊個唔得喞?自我陶醉兄長年都有得玩喇,係要“好友”先有條件做咩?
7. 自我陶醉 2015-11-22 12:18:39
原來我舊年4月出嗰篇文仲未out, 等聯儲局12月揭盅後先再update吓最新情況!


14. 自我陶醉 2014-04-24 12:36:59

樓價來自本土經濟, 由於香港係外向型經濟體, 在分析樓價去向前, 必須認清當前環球特別是中美之局勢。

自從08年美國金融海嘯, 各國以超大規模的量寬試圖挽救經濟, 但從歐美經濟及就業復甦之緩慢及通脹長期偏低看來, 他們距離真正復甦還有漫長的路要走 , 在另一邊廂, 量寬已導致亞洲多國出現不同程度之金融及資產泡沫。 在商品及債券方面, 眼見通脹無望, 退市在即, 黃金、 美債、 以至一眾商品泡沫已相繼爆破, 對於一些有領先性的經濟活動指標, 如波羅的海乾散貨指數和黃銅價格, 近月都創出近年新低, 這都說明現今之經濟改善只是一個假象, 都屬鏡花水月而已。 至於還未爆破的歐美股市, 及香港樓市, 個人認為問題不在於泡沫會否爆破, 而是在於何時爆破。

很多網友說現時樓市是由剛性需求帶動, 並不存在泡沫。 這點我絕不同意, 因為樓價上升幅度早已脫離市民實質收入增長。 各國大規模的量寬令利率處於極不合理之水平, 形成你們所說的positive carry, 便是造就今天樓市泡沫的主因, 當利率正常化後, 樓市的投資及投機需求亦會隨之減退。

還有幾點各位必須攪清楚:
1. 耶倫從沒說過2016才加息, 她只是以估計就業要2016才回復正常水平引導市場這樣去想, 試圖淡化早前說2015加息之言論, 這並不代表她立場真正改變。 本人並不看好美國經濟, 但認為美國不可能到2016才加息, 原因有兩個:

i. 現時的低利率, 對就業之幫助極為有限, 沒錯他們的失業率的確從9%以上減了3個百分點, 可是他們的勞工參與率 (Labor Force Participation Rate) 也同樣從66%以上降至63%, 同樣下跌3%, 這表示就業率沒有根本改善, 只是想找工作的人減少, 令失業率下跌。 所以他們心底裡都很清楚所謂之經濟復甦只是為市場營造的假象。
Ref: http://data.bls.gov/timeseries/LNS11300000

ii. 延遲加息既無法帶動就業, 亦會大大增加他們的滯脹風險, 對他們來說這比起單單失業率偏高更可怕百倍。

2. 之前C觀點所提之美國戰後嬰兒潮, 有些深層問題他沒有帶出, 由於那些人已屆退休之齡,開始提取退休金, 這會對股市及當地政府之退休褔利做成負面影響, 亦可能成為股泡及更多地方債爆破之導火線。

3. 自上年開始, 中國已不斷進行正回購, 抽走市場多餘資金, 配合了領導門反貪腐之決心, 國內部份地區之資產泡沫已開始爆破, 情況不容忽視。

在中美經濟都不容樂觀的情況下, 本港樓市還可以有多大上升動力呢? 所以我依然維持樓市會在2015減息前後見頂的看法。

8. 打工仔 Andy 2015-11-22 12:25:11
引刀兄
你講得好岩! 
你何時到京都玩呀?
9. 打工仔 Andy 2015-11-22 12:26:07
自醉兄

多謝分享! 
10. 如是 2015-11-22 12:34:05

兩大盤萬人空巷,看來都受到過去升市而唔買的教訓,趁新樓貼市價買番間先。
大跌?都要住啦,更何況博士話最多跌兩三成。
加息?唔會好多,少出街食一餐飯而已。
失業?.......um..冇諗過!


11. 引刀一快 2015-11-22 12:34:40
To 5樓 自我陶醉兄

所謂“口盲心醒”同“口盲心盲”最大區別,就係依傢會唔會入貨囉。

BTW,其實話人“口盲心醒”,係咪繼續暗示“口是心非”?

係咁嘅話,我鐘意盲好多D喎。
12. 引刀一快 2015-11-22 12:37:08
長河san

千祁咪對號入座呀,你咁精仔,絕對係“口醒心醒樣樣醒”!

頒個醒目仔獎章你先!
13. 自我陶醉 2015-11-22 12:44:46
11樓 引刀兄,

用“口是心非”有啲負面,可能佢哋係我失散已久嘅兄弟, 佢個名叫“自我麻醉”。呵呵!
14. 西門吹雪 2015-11-22 13:05:25
自醉兄分享的文章係4月出?
咁真係快人一步。當時股市升到巴巴聲,我仲以為得博士夠膽話跌。

刀兄,打工兄話去旅行,者係話"無眼睇,有佢跌,反正佢大把可以承受任何情況"咁解。所以自醉先話佢口盲心吾盲。其實我一路覺得打工兄係hope for best and prepare for the worst 既人。絕對比盲好聰明多了亦更有實力。
15. 打工仔 Andy 2015-11-22 13:16:41
引刀兄

我都係隨口嗌, 不要太認真! 哈哈!
16. 打工仔 Andy 2015-11-22 13:18:38
自醉兄

自我麻醉跟自我盲目是否一樣! 哈哈!
17. 自我陶醉 2015-11-22 13:36:45
回16樓 打工兄

好唔同, 要自我麻醉都算係怕痛,有知覺嘅正常人,高過自我盲目好多㗎!  其實,最緊要唔係存有害人之心,老點人高位同佢接貨就冇問題。 
18. 向飯民說不 2015-11-22 14:25:17
自醉兄拿了4月份的報道,但是自醉兄卻看不到臨近的深圳在過去一年新樓升幅度達到40%,香港的鄰居樓價尺價開始超越香港。以前只是lump sum 因為大陸樓,一般面積比較大,現在連尺價也開始追上香港。
看來香港變成深圳人的後花園只是時間問題。
19. 打工仔 Andy 2015-11-22 14:27:58
自醉兄

所言甚是! 
20. 自我陶醉 2015-11-22 14:50:01
回14樓 Simon1兄,

你誤會了,嗰篇文唔係今年寫的,而係上年2014年寫, 當時仲估CCL升到2015年中,最多去到143就回頭,點知要到146幾先有見頂跡象,有啲走眼。
21. 向飯民說不 2015-11-22 14:56:25
發展商正利用代理回贈BSD and DSD, 在一次證明這些稅項最終都系香港人比。
22. 西門吹雪 2015-11-22 15:44:35
自醉兄,143 同146差吾得幾多。真高人也!
小弟拜服
23. 歷史長河 2015-11-22 16:33:22
自醉兄勁過博士,佩服佩服,竟然連2015年減息都看到了,再佩服佩服。
24. 歷史長河 2015-11-22 17:34:57
打工仔兄,  2011兄,師兄們所言甚是,哈哈!
刀兄,師兄所言也甚是,哈哈!
陶醉兄,師兄所言極甚是,哈哈!
元朗友兄,師兄所言真甚是,哈哈!
如是兄,師兄所言如甚是,哈哈!
向飯兄,師兄所言非常甚是,哈哈!
Simon 兄,師兄所言絕對甚是,哈哈!

共甚之,哈哈呵呵嘻嘻!

25. Oscar Lam 2015-11-22 18:52:50
回7 自醉兄,

你對经济和利率的分析很有見地!
26. 打工仔 Andy 2015-11-22 18:56:48
長河兄

你今日好開心喎! 
27. 愁死我 2015-11-22 19:07:53
這兩年儲返點錢,想上車,想入1500-2000萬的樓,睇過好多樓,依家都話要跌2-3成,向業主還20%,業主都唔肯賣,如果市價入貨,一年後,冇著2成即係3-400萬,想想都驚,如果等兩年,唔知會點,愁啊,真主
28. 珍惜香港 2015-11-22 20:45:50
珍惜香港

話說,今年年頭,我响回覆亮劍兄嘅最後,寫咗呢一句:

大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕

跟手,就發生連轟三傻,同細價樓爆煲論事件,當中,我亦多次引用到呢一句。直至三月初,我先至再詳細去解釋,當時寫出呢一句嘅心態。今日,CCL 响破頂唔入數,破底照入嘅新計法之下,跌咗 3.X%,同時呢,全城出盡力唱淡,响本地消費,依然強勁之下,都要搞到個社會氣氛,好似沙士重臨咁。

有啲嘢,我唔想講到明,費事俾人話我,破壞唔知邊個嘅好事。不過坦白講,呢種做法,我不敢苟同,都喺果句啦,行直線,講真話,從來都唔喺問題;玩曲線,同玩火冇分別!今日,見到呢個回應箱嘅言論,我只能夠同大家講,拭目以待,同埋,再贈各位一句:

大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕!

幾日前,亮劍兄話自己衰咗,年頭估個樓市先升後回,尤其喺新界細樓,起碼要回番 5~8%,點知個 CCL,只喺跌咗 3.X% 咋。吓?咁都叫衰咗?其實,我都認為亮劍兄,真喺衰咗,但唔喺差果幾多 % 嘅數字問題,而喺佢預測回跌嘅背後原因,唔正確。至於,真正嘅背後原因喺乜,都喺果句,費事講到明,哈哈!

好多人,只喺執著預測嘅準確性,但又唔去睇清楚,果啲所謂預測,究竟喺憑乜嘢理據推出嚟。而我呢,就從來唔鍾意晒預測,只會將我認知嘅事實、體會,同大家分享。記得兩年前,有位署名寄生虫嘅回應者話,個樓市不嬲都喺一手賣家玩哂,二手賣家都喺睇一手賣家出價而定價。跟住我就回覆佢:邊個話二手一定要參考一手?邊個話一手唔會參考二手?大家都喺响度睇緊個市場可以承受幾多,呢樣嘢喺好互動,唔喺咁單方面嘅!

今日有人話,發展商貼住,甚至低過二手出價喎。咦?我兩年前嘅「預測」,咪即喺應驗咗?哈哈哈!

講真,我呢兩年半以嚟,寫咗咁多長嘢,當中,唔知有幾多個算喺「預測」呢?唔知有幾多個準?又唔知有幾多個唔準?唉!有乜所謂?

以前,二手買賣流量大於一手,個別業主定價,跟一手價平少少去貨,喺當時嘅常態。依家呢?二手成交量超低,成交價就反映咗市場購買力嘅上限,所以發展商,自然要睇住呢個上限出價。原來,香港嘅樓市,就好似環球經濟咁,已經不知不覺,進入咗一個「新常態」啦!

今時,真喺唔同往日,我成日都話,仲用埋哂啲舊嘅思維去諗嘢,已經不合時宜。既然喺因為樓市,結構上嘅轉變,而令到發展商貼住,甚至低過二手出價,咁我地就唔可以因為呢個「常態」嘅轉變,就斷言樓市轉角,唔轉角呢,就喊哂口咁話,唔合理、唔正常囉!

總之,都喺果句:

大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕!
29. 大寶二寶 2015-11-22 21:46:36
今年來,我字典內加多十個字 :

[天地有正氣,唔要聽歪理]

共勉之,哈哈!
30. 西門吹雪 2015-11-22 21:56:47
我已經好耐無睇珍港兄既留言。。。原因可能因為我程度低吧,總是看吾明。

今次看到 
大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕!

心底內萬分認同。雖然內容依然吾明。但係呢句好肯定是對的。估吾到呢度真係咁多高手!!
31. 神算 2015-11-22 22:08:23
珍惜兄,

感覺上你講到個市好似比人屈咁,不過唔係屈上就係屈落,也很合理吧。個市冷靜一下,反而避免太多盲目入市嘅人。有能力及有需要嘅,適當時候就會再入市,何用太多金科玉律呢?
32. 打工仔 Andy 2015-11-22 22:22:34
珍惜兄

我也十分認同"出口説真話, 出手做實事" 現在樓市十分亂, 小弟每日讀報紙關於樓市文章少則5.6篇, 多則十幾二十篇, 可能也不算多!
但發現差不多9成文章都在唱淡未來樓市。

當然其理據大家都清楚,不用多說, 但我自已覺得就算樓市要回調, 也不會多於10%, 點解? 睇睇内地經濟,講差但都要保6%增長,
美国加息? 加多少少都係平息, 全球QE未停! 

話說回頭, 本港的大型基建在未來幾年會落成, 對本地經濟會有帶動, 所以只要沒有過份借贷者,根本十分安全!

共勉之

33. 打工仔 Andy 2015-11-22 22:29:36
Simon 1 兄

因為小弟以前試過輸到 pk, 所以現在無論升升跌跌都係平常心面對! 哈哈!

共勉之
34. 歷史長河 2015-11-22 22:50:53
知我者,謂我心憂;不知我者,謂我何求。
35. 覺醒 2015-11-22 23:19:07
市場開始知道二手是壓不下去,原因是通通貨澎脹引發的效應,雖然一手發展商有少少退一步,但其實平少少開盤,正是再一次引發另一次爆發,像當年環宇海灣一開即時見㡳反彈一樣,發展商做法十分聰明,相信這盤一開,市況再次轉升。
36. 覺醒 2015-11-22 23:25:52
To 32/F 
能有打工仔兄的目光者為小數,所以賭樓市大跌者最後只會輸到返唔到身。大家拭目以待。
37. 自我陶醉 2015-11-22 23:31:24
喺新常態下,真係冇得跌,唔係迫害,一定係幻覺,跌嗰少少,真係唔洗咁快喊哂口咁話,唔合理、唔正常喎!睇長……線加嘛!

共睇知,呵呵!
38. 珍惜香港 2015-11-23 04:59:24
珍惜香港TO:31/F 神算

其實樓市,喺唔喺被屈,我一啲都唔關心。坦白講,我從來都唔睇 CCL,你任何時刻,問 CCL 幾多呢,我喺答唔到你。至於果啲 3.X% 之類嘅數字,都喺引用其他回應者嘅內容,信佢地囉!

我之所以重提年頭舊事,喺想大家回顧一下。當日細價樓急升,令到無論好友淡友,都心緒不寧,擔心政府出招,個個禮拜,喺咁盯住個 CCL,搞到好似倒數咁,何必呢?結果今年發生咗乜事,唔使多講。

每當人心異動,就會有事情發生。

今日,個社會氣氛,真喺好差,好多人,愁眉苦臉,都唔知為乜。問佢地,香港嘅經濟,好差咩?聽聞喺喎!差响邊度?唔知噃!零售、旅遊業呱?哦,再問下佢地,自己嘅生意差咗好多?唔算吖?自己份工危危乎?又唔喺吖?不過話說,個市真喺好差嘛!咁,邊個市好差?差响邊?答唔出。FINE,就當個唔知乜市好差,咁關你乜事?又答唔出。

原來,依家啲人話愁,根本就唔知道,自己愁啲乜!

價,始終喺由人定出嚟,所以,我從來都只喺話樓市堅固,但冇話過樓價冇得跌。有啲人,見個市郁果少少,就大造文章,呢樣我都唔介意。我最介意喺,明明香港嘅經濟,冇乜大礙,點解要搞到個社會氣氛,好似沙士重臨咁?好好玩咩?人地量力而為,又有需要,邊個位上車,關我地乜事?咁八卦人地啱唔啱位入貨,又唔見關心一下,有冇人因誤受社會氣氛嘅影響,錯判形勢,响事業上、生意上,作出咗錯誤嘅決定?

點解,為咗要影響大眾買唔買樓,呢啲咁個人嘅決定,就不惜犧牲獅子山下,一群默默耕耘嘅血汗一族?

我重提,所謂嘅金科玉律,閣下以為我著眼樓市,而 Simon 兄亦唔太明白。咁我就將三月初份補充,裡面嘅一小段抄番出嚟,或者會容易啲理解:

「勢之所趨,要嚟嘅,始終要嚟,而我地每一個人,亦有權基於本身嘅唔同情況,就住大勢,作出自己嘅選擇。成與敗,得與失,可能只喺遲早嘅問題,何必執著去爭一日之長短?我地擁有嘅一切,喺多年爭扎求存嘅成果,千祁唔好因為一時氣焰,就間接摧毀咗今日正在爭扎求存者嘅未來。」

而所謂氣焰,唔喺自以為可以預知未來嘅氣焰,而喺自以為可以掌控一切嘅氣焰

真正能夠,掌控一切嘅,只有神
39. 自我陶醉 2015-11-23 08:08:24
22、23樓 長河兄

千祈唔好咁講,我只係樓市白痴,嚟呢度前連CCL點計都未知,要亮劍兄指點,而且,仲日日向博士學習,惡補成年,先大約知個市發生咁咩。 至於今年加唔加息,都係55波,轉個頭股滙大跌,歐羅插水,又唔洗加㗎喇! 加定唔加,連耶倫都唔知,何況係我。

共估之,哈哈!

40. 自我陶醉 2015-11-23 08:45:21
30樓 Simon 1 兄

千祈唔好介意,我成日都聽到引刀兄話唔明,而我都同你哋一樣多數都唔明㗎,連打工兄咁高層次都話要睇幾次喇!  

淨係呢個 “新常態唔可以用舊思維”即係點?我諗咗成年都未明喇! 以前仲以為,新常態即係有升冇跌喇,原來今日先知,樓市堅固得嚟,樓價又一樣會跌喎! 咁即係同以前一樣有升有跌? 定有跌冇升呢? 唉! 怕且仲要參詳多三五七年先會明咩係新常態。

不過,今次呢句 “大勢所趨,總要發生;成敗得失,不在朝夕!”, 又真係大衆化好多,無論睇升定睇跌都啱用,到時開邊瓣都一定中!

諗深一層,其實唔明先係正常,人哋係PI喎, 同我梗係唔同層次喇!  邊有咁易明呀!真係要多多學習,多多學習!

41. 歷史長河 2015-11-23 08:47:28
陶醉愛珍港真是路人皆知,哈哈!

Have a nice day all!
42. 如是 2015-11-23 09:06:41

自我陶醉兄,PI 係唔係命理大師?趨勢不可違,天命不可違!

古書云:

    易曰。天道虧盈而益謙。地道變盈而流謙。鬼神害盈而福謙。人道惡盈而好謙。

    六祖說。一切福田。不離方寸。從心而覓。感無不通。


43. DSY 2015-11-23 09:40:32

大戶心懷鬼胎,小民人云亦云,就是現在市場的代表!有因終有果。

TO 27

我今年都入左差不多價錢的單位,業主價硬過條鐵。珍港師兄講的非常接地氣,你可以參考下。有機會尋到便宜貨的應該是非常細價樓,且多單位的地區(如天水圍,沙一),或者是30年以上舊樓,因並不在小妹考慮範圍,所以決定不再等“有可能”的減價(仲要比你買的到),選擇早上會,享受“一定”的低息。按按計算器便知,頭幾年多還點本金是非常划算的!

44. 自我陶醉 2015-11-23 09:52:18
回如是兄

我都唔多識咩係PI,總之係好嘢,小弟只知係玄之又玄,有緣則圓,無緣則泫,睇極未完,睇完暈眩,諗完更眩,皆因小弟無緣是也。
45. 史路比 2015-11-23 10:06:38
小弟曾在元朗住過20年,覺得長實個位幾好,比yoho之前幾期都好,走去朗屏站應該是7分鐘內,樓下大把野食,開車的可以2邊走,唔錯。
46. 向飯民說不 2015-11-23 10:52:01
樓上,最重要是有北姑chicken食。
47. 神算 2015-11-23 11:00:23
珍港兄,

抱歉未能記住閣下所有評論,人老了,讀寫能力及記憶力下降,哈哈!

閣下冀為機構投資者,應對市場趨勢更有前瞻,不會只看已發生事物吧。小弟作為美資公司管理層,每月看到各樣分析報告也正如你所講心緒不寧,可能是小弟多慮吧。

還有這個壇是討論地產,如果唔講樓市升跌,何需喺呢度吹水?
48. 自我陶醉 2015-11-23 11:24:54
回18樓向飯兄,

如果小弟無理解錯,閣下嘅論點係深圳嘅泡沫如果大了10吋,港樓無可能只大5吋,最少都應該有8吋。但有否想過,其實香港的泡沫一直都是比深圳大,現在它只是追回失地而已。

從宏觀因素看,深圳樓近年大升,不外乎以下原因:
1. 09年4萬億刺激方案,引發投機及高通脹
2. 最低和人均工資大幅上升
3. 受深圳前海發展帶動
4. 國內生產力及競爭力提升
5. 國民缺乏投資渠道

反觀香港,我們只是一個吸二手煙的煙民,一是靠大陸遊資推動,二是靠美國放水,當美國收水,大陸經濟下滑,並加強打激資金外流,香港當然是首當其衝,加上內耗不斷,在資源和人才上缺乏長遠競爭力和增長動力,工資水平升幅遠低於深圳,而且,港資流動不受管制,投資渠道多不勝數,兩地房價自然背道而馳。

不知兄台知否,在上海市區地段的中產房價,不少已升越千萬,深圳只是急起直追而已, 因此,觀乎兩地之發展方向,並計及日後增長動力,深圳樓價追上香港,甚或比香港更貴,是大勢所趨,只是時間問題而已,不足為奇。 
49. 引刀一快 2015-11-23 11:32:51
自我陶醉兄

深圳樓市大漲加多一條:

有“消息”指,深圳有可能升格為直轄市,所以個個都撲過去搶位。
50. 珍惜香港 2015-11-23 11:59:00
珍惜香港

TO:42/F 如是

閣下兩道古書,到位之處,絕非等閒。

唔使扮傻啦,哈哈哈!

TO:47/F 神算

呢度喺地產網,當然以討論地產、樓市為主。樓市同經濟,息息相關,討論範圍可以好廣,至於樓價,只喺冰山一角。不過,樓價既然喺熱門議題,大家關心樓價,亦可以理解,但不宜過份聚焦。

樓市升跌,喺由一系列已知及未知嘅因,組合而成嘅果。過份聚焦果,而忽視因,會造就太多盲點,令人迷失。
51. 安全駕驶 2015-11-23 13:04:56

51/F Simon1兄,

按你所說,閣下認為1113會為16做勢,使16之收益更大?

如果是真的,請指教1113會有可益處?

53. 望東樓 2015-11-23 13:31:31
雖然我唔同意西門兄講嘅嘢,但理論上係可行嘅。比方話:老趙,你元朗放我一馬,我將軍澳就隱形一年。咁當要做到好隱晦啦。
54. 西門吹雪 2015-11-23 13:56:00

PN兄對極~應該係我諗多左~已經刪掉~~

ADMIN大人,52都唔駛POST了~謝~

55. 向饭民说不 2015-11-23 15:33:19
今次区选证明了,上年百万人反占中,并无夸大。第二港大民意调查报告肯定是被渗透,收买,扭曲民意,不但欺骗了全香港人,还欺骗了饭民自己,所以这个调查报告 is bull shit。难怪港大世界排名一年差过一年。
56. CD ROM 2015-11-23 17:15:54