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文亮語
點解租金跟不上樓價升幅
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月19日

  在過去十年,樓價升幅2.25倍,租金升幅不足一倍,做成物業回報率不斷下跌,這個現象是非常不健康,其實,很多人都知道,這是長期低息之下出現不正常現象,但又難敵低息的誘惑,況且樓價又長升長有,投資行業裡叫這個情況做財息兼收,時間愈長,回報愈低,樓市的危險程度就愈大,但在這個時間叫人唔好買樓,分分鍾連朋友都冇得做,最低限度都會俾對方話食唔到的葡萄是酸的,試問,點會有人叫其他人唔好買樓,做官的當然不同,他們夠膽講亦只不過是職責所在,否則,他日樓價急跌,官員們一定會被千夫所指,老實說,在私底下,他們都唔夠膽叫親戚朋友唔好買樓,最多加句量力而為。

  現在,莫講話自住,就算用作收租的物業,業主都不打算出讓,因為購回物業不但成本太高,如果是第二個物業,很難向銀行取得合理成數按揭貸款,大家都採取一動不如一靜做法,但物業一定有借貸,出租就可以收回成本,在低息環境之下,收入其實都唔錯,但當大家有此想法,適逢物業買賣市場轉弱,便會將物業轉售為租,而且租金並不如售價般企硬,業主可以接受比市值稍低租金,如果情況惡化,出租的單位愈來愈多,不排除個別業主會劈價,這亦是生存之道,久而久之,便形成租金跟不上樓價,但危機就會在這種情況下出現,大家最擔心的利息上升,很多時就會發生,買樓的人要求的回報便會提高,租金下跌,回報提高,結果就是樓價下跌,這是一條物業市場上的永恆定律,不過,過程漫長而沉悶,很多人就是捱不住這種沉悶氣氛,在無緣無故下將物業賣走,他們的如意算盤當然是在低位再回購,但物業大多數都是會去如黃鶴,現在,參與物業投資的人都非常了解這條永恆定律,情願少收租金都要保住物業,當物業市場回升,租金未必可以回復舊觀,導致租金被樓價拋離,兼愈來愈遠。

 
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1. 歷史長河 2015-11-19 08:51:00
莫非通縮即將來臨,空置率大幅升高?好似明年平均薪水加幅為正值。共猜之!
2. 引刀一快 2015-11-19 09:43:30
大陸出現呢個情况已經好耐,所以可以預期大陸要冧市,除非加長物業年限。
3. Sugar 2015-11-19 09:59:46

引刀兄:

我同意你的預期......除非不同意!

4. Sugar 2015-11-19 10:02:21

長河兄:

通縮好ar......同樣$$可以買多啲杯麫~~~

5. 引刀一快 2015-11-19 10:07:55
冇意義。
6. 真真薯片 2015-11-19 10:08:06
引刀兄,

大陸市場同香港好唔同, 大陸就算係一線城市, 只要坐45分鐘地鐵, 供應已經非常充足, 交吉租盤成街都係,業主想加租係冇可能, 但係大陸業主又唔憂放租, 因為有100個方法借錢供樓, 所以不如掉空單位由佢

香港揸樓供款唔平,  但係香港供應不足, 租客冇得揀, 業主可以睇住黎食, 每年加租一千, 睇死你搬屋貴過加租, 呢個情況唔易改變, 尤其今年入伙單位數目不足一萬, 據聞明年有兩萬個單位入伙, 買家大部份都係有長遠眼光既長線收租投資者, 或者明年底後年初租金將會受到考驗
7. 歷史長河 2015-11-19 12:09:27
2樓刀兄,大陸尼個情況出現好耐,冧市始終未來,以香港樓租金回報率係大陸將近一倍來計,係否現有租金應該至少可以支撐到樓價升多一倍而唔冧?

抑或博士以租金回報來判斷樓價不成立?

小弟愚鈍,請指教。
8. 中產求生隊長 2015-11-19 12:51:00
非常同意博士,除非你非常擅長炒賣又日日睇緊個巿又能走高賣低買,由於交易成本高又賣左買唔番,一般中產投資者遇着這樣市況都是採取不買不賣,放租以維持收入去渡過逆境。
9. 收租王Tony 2015-11-19 12:55:05

無睇一排,今日睇返都仲係咁好笑~

 

~不過,過程漫長而沉悶

(唔係3個月爆又3個月後納米式爆煲既咩??)

~很多人就是捱不住這種沉悶氣氛,在無緣無故下將物業賣走

(佢地係聽完某位博士專家極力推介逢三退一下將物業賣走的...)

他們的如意算盤當然是在低位再回購,但物業大多數都是會去如黃鶴,

(之前係某專家叫淡友們既如意算盤,宜家卻聲稱是他們自己的...?)

現在,參與物業投資的人都非常了解這條永恆定律,情願少收租金都要保住物業,

(其實所有自食其力,參與過細價物業唔樂於同人挽鞋既投資者,一早就知道~)

 

無參與過細價樓市場,分析細價樓爆,點知然後波及大價樓及工商物業爆先,然後不停話過多3個月又3個月,話唔寫又不停唱淡,再將估計失敗推俾人真係好好笑~^___^

10. 引刀一快 2015-11-19 13:21:06
樓價升得快過租金,係大陸一綫城市同香港近一年樓市嘅共通點,但係大陸租價冇跌,香港跌咗。
11. 望東樓 2015-11-19 13:31:20
Did few charts using housing price index / Rental Index from RV and GDP per capital from World Bank. Observation on rental:
- Change in rental index under-perform change in GDP per capital over time. Normally having similar growth in good time but falling even faster in bad time. Only exception period = Type A outperformed GDP since 2008. Please note that the chart is lot
12. 望東樓 2015-11-19 13:31:54
The above chart is a log chart.
13. 望東樓 2015-11-19 13:34:27
Here type A and type DE price index  vs GDP per capital. Again, its a log chart. 
14. 望東樓 2015-11-19 13:38:40
RV price index / RV rental index. Its normally chart. Interesting to note that the price vs rent relationship actually unchanged for Type A between 1992 vs 2009. 
15. Sugar 2015-11-19 14:08:45

Busy busy PN San,get hooked on charts^^

Many thanks anyway!   

16. 引刀一快 2015-11-19 14:11:22
To 6樓 真真薯片兄

的確如此,所以曾生俾人話租平屋都可能係幾冤枉嘅事,至于兄台話有100個方法借錢,指教指教,我淨係知道幾種喞。

每年加千,都要租客年年加薪先得。

17. 路人甲 2015-11-19 14:39:44

細價樓又好, 中價, 高價樓都好, 買左入嚟, 除非有智慧, 到低位肯定自己有膽量/眼光入番, 兼中途不會洗緊D錢唔知左D;否則一動不如一靜.

我身邊有好些朋友的物業, 都在旺區, 幾十年來都不曾考慮賣出或換貨, 現在咪就係WIN WIN囉. 中間波幅係有, 但土地物業正常來說都會穩步發展.
18. 打工仔 Andy 2015-11-19 15:12:10
長河兄

通缩? 今日初哥兄話,聽到消息話美国佬在整色整水,一邊話加息, 背後又想揾方法向市場放水喎! 如果係真, 現在無啦啦賣左自住樓既人就大件事了!
19. 打工仔 Andy 2015-11-19 15:17:30
路人甲兄

同意你既睇法! 
我地都係長線投资者, 為市場提供價格合理的租盤, 不是炒家來!
20. 大家最擔心的利息上升?有咁嘅樹? 2015-11-19 17:11:20

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%BB%99%E8%B1%90%E5%B8%B6%E9%A0%AD-%E5%90%8C%E6%A5%AD%E7%84%97%E8%B7%9F-%E5%A4%A7%E8%A1%8C%E4%B8%8B%E8%AA%BFh%E6%8C%89%E6%81%AF-%E7%AA%81%E7%A0%B4%E9%87%91%E7%AE%A1%E5%B1%80%E5%BA%95-223000953.html;_ylt=AsCCKjjLIwcwlsOoEcDbf.9igLVG;_ylu=X3oDMTE2cDcyZjM4BG1pdAMEcG9zAzQEc2VjA01lZGlhQkNhcm91c2VsTWl4ZWRMUENB;_ylg=X3oDMTBmaG90YXE3BGxhbmcDemgtSGFudC1ISw--;_ylv=3

滙豐帶頭 同業焗跟 大行下調H按息 突破金管局底

星島日報星島日報 – 10時前
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    滙豐帶頭 同業焗跟 大行下調H按息 突破金管局底

(綜合報道)(星島日報報道)有鑑於金管局設下不明文按揭息率參考水平,銀行按息已十分標準化,惟不時有銀行突破此底綫搶攻按揭。市場消息透露,近月在按揭市場與中銀(2388)爭崩頭的滙豐,為搶「大碼」按揭優質客,將拆息按揭(H按)息率稍微下調至最低H加1.6厘至1.65厘,可謂全城最低,其他對手隨時「焗跟」;換言之,業界為競爭或再次突破H加1.7厘的底綫。

  近年中銀憑H按存款掛鈎計畫,經常穩坐按揭市場一哥地位,消息指,由於滙豐沒有甚具競爭力的H按存款掛鈎計畫,因此最近兩三月將H按息推低至H加1.6厘至1.65厘,低於市面上一般的H加1.7厘,亦即是金管局所定的參考水平。不過,消息指,滙豐低息H按主要是針對貸款額逾千萬元的大碼按揭,至於細碼貸款按息仍守在H加1.7厘。

  低至H加1.6厘搶大客

  近月樓巿又吹淡風,按揭生意難求。在滙豐出手降H按息後,消息稱,中銀、恒生(011)等銀行面對激烈競爭下,也會視乎個別情況跟隨微減H按息。

  滙豐發言人接受本報查詢時表示,該行的按揭息率牌價維持不變,H按仍為H加2.55厘至2.95厘,鎖息上限為P減2厘;最優惠利率按揭(P按)則為P減2.15厘至1.85厘;然而,對於與滙豐有深厚關係的特選客戶,則會視乎特殊或個別情況而考慮給予優惠按息。

  市場人士指出,雖然滙豐H按息稍低於H加1.7厘標準價,但對銀行而言,實際成本與H按存款掛鈎計畫的成本相若,因即使該計畫的按息為H加1.7厘,但客戶可同時享有與按息相同水平的存款息率優惠,滙豐此舉旨在吸納「大碼」按揭的優質客。

  業界料再無下調空間

  雖然按揭市場競爭激烈,但有銀行人士認為,按息已再無下調空間,一來業界仍視金管局所建議H加1.7厘及P減3.1厘的參考水平為底綫,二來銀行亦要計算成本,遂不能盲搶按揭。

  中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,由於部分銀行按揭業務仍未達標,加上下半年本港的港元貸存比率低於80%,反映銀行資金充裕,須為資金尋找出路,故年底前銀行會繼續積極爭取按揭生意,惟絕非「搶爛市」;又相信銀行打減息戰的空間不大,但會因應新盤作策略性推廣,如推出定按等。綫

  財經

21. 歷史長河 2015-11-19 17:24:57
這又減息又放水,信息好混亂啊!還是坐定定好!
22. 歷史長河 2015-11-19 18:07:29

# 14 PN,

 

Your chart is interesting. I have a couple of guesses based on this chart:

  1. The price vs rent relationship is highly correlated with mortgage rate. During period of low mortgage rates, Price/Rent will be pushed up, vice versa. Maybe you can help verify this by adding one more line of historical mortgage rates.

  2. If 1 is true, it explains why rent is falling behind the price now and this gap can be further widened if low interest environment continues, until an equilibrium can be found.

  3. Obviously there are two possible ways to reach the equilibrium: 1). Rents catch up with prices. 2). Prices drop faster than rents.

23. 望東樓 2015-11-19 21:30:34
Let me check that tomorrow but not sure how that can be presented given rental and prices are cumulative while mortgage rates are not.
24. 望東樓 2015-11-19 21:37:14
anyway I have shown previously that YoY change in housing price in HK have strong -ve correlation with prevailing real mortgage rate. What I believe is HK property bulls may not fear hike in interest rate (alone) but deflation.  
25. 歷史長河 2015-11-19 21:41:06
One way to get around of this, if you have the price/rent raw data, is to work out the YOY % changes. Then compare this change with historical mortgage rates. The %change should  be non-cumulative. 

But I would suggest simply using the original cumulative Price/rent data, we can verify the relationship by visualising them.
26. 真真薯片 2015-11-19 22:55:49
引刀兄,

大陸借錢方法比香港多, 就算冇收入, 要揸住層樓都唔難

至於加租, 業主理得你死, 當然點樣加到盡又唔會逼走人都係一門藝術, 總之凡事去得太盡, 緣份勢必早盡啦
27. 惜緣 2015-11-19 23:04:26

***好文分享*** 轉載自: 晴報

趨勢大師:港得天獨厚 受惠中國崛起 迎「一帶一路」機遇 2015-11-19

  1982年約翰‧奈斯比特於《大趨勢》一書預視全球經濟一體化和知識型經濟來臨,名揚天下,被譽為20世紀趨勢大師。之後他在1992年預視亞洲新興(見《亞洲大趨勢》)和2009年展現中國崛起(見《中國大趨勢》均成就昭著。

  最近他和太太多麗絲再合作出版《全球大變局:南環經濟帶將如何重塑我們的世界》,指出中國政經崛起,改變國際關係格局,將引領南環新興經濟體挑戰原西方主導的地位。

南環經濟帶 新興力量

        南環經濟帶將是未來全球格局變化的大趨勢,為何有此論述?

        他們說,南環經濟帶崛起有兩大理由,一是南環經濟帶諸國的經濟進程,另外是西方國家的衰落。西方國家衰落不是無可避免的事,那是不思改革的結果,隨之而來的是西方民主體制的力量逐步轉弱。

  他們力指未來數十年將不再是「西方與其他國家」(the West and the rest)的局面。「我們會目睹南環經濟帶崛起,這些所謂新興國家不再受西方支配。你可看看一些國家愈來愈察覺自身的潛力,不再聽命於彷彿高人一等的西方國家,反之開始試圖與其並列,盡力爭取。南環經濟帶諸國中,最富活力和最具影響力的國家將是中國。我們看它,既是一個已發展的國家,也是一個正在崛起的國家。」

中國亞投行 恰如其分

  他們認為中國牽頭的亞投行將相當於西方牽頭的國際貨幣基金組織(IMF),將是十分重要的機構。他們說中國循正途在全球機構中取得了較恰如其分的位置,而西方國家要就全球社區的新局面作出調校。他們相信這是過渡期的開始,而這將會在本世紀上半葉逐步發生。

        他們形容「一帶一路」乃大事,參與國佔全球GDP三成,預料一帶一路沿綫將建成不少自由貿易區,改變慣常貿易路綫。如只論項目大小,看到的會是對全球的影響:1.4萬億美元的投資、涉及涵蓋國家的44億人口、足有63%的全球人口。這些地區為世界各國國內生產總值貢獻的金額達21萬億美元,約佔全球總額29%。基礎設施如道路、鐵路、電信和能源供應的投資將有所增長,而輸送路綫無疑會為中國的偏僻地區帶來新機會。

         「在中國領導下,我們預期全球金融結構出現新面貌--全球的機構和秩序都有所變化。」

一帶一路 香港機遇

  香港在「一帶一路」計劃中,又如何自處呢?兩位大師說:「我們想到的不僅是香港有何機遇,還包括香港將有何貢獻。潛能將會非常大。明年我們會開始以中國『一帶一路』計劃的發展和結果做研究。」他們說不是太多城市會像香港般,有一個如此有利和令全球艷羨的起步點。

         大師認為香港既受西方文化薰陶,亦腳踏在中國,盡享環球大變局。香港做事有效率,生產力高,都是其競爭力。他們提醒港人放眼全球機遇,再決定專攻金融服務還是其他商業範疇。「香港不止要跟其他中國城市競爭,還有吉隆坡、新加坡、倫敦及紐約,香港能否成功取決於有多聰明,又有多能掌握局勢變化!」

大國崛起,中美會否一戰?

        從過去幾百年歷史看,當新興經濟體興起時,必定會引發既得利益者不滿而導致戰爭,南環經濟帶必然挑戰西方的經濟地位,中國的崛起,亦挑戰了美國全球霸主的地位,兩強相爭,會否一戰?

  約翰和多麗絲指各國經濟從未如今天這樣緊密相扣,「不管身在哪方,一般企業家還是相互往還的。要是當今世上最強的兩個國家--美國和中國--出了甚麼問題,肯定會對雙方造成嚴重傷害,甚至其他國家也不能倖免。這將令局面非常嚴峻,但相信兩國政客都會盡量克制,絕不輕易容讓衝突升級甚或無法控制。」當然,這種趨勢意味着西方強國漸漸喪失影響力,而南環經濟帶則日益坐大,這對西方國家來說無疑較難接受。

         約翰指華府排斥中國跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議(TPP),妨礙中美共贏。「美國絕對沒能力限制中國,又或扭轉多中心(Multicentric)的世界大格局。」

        兩人預測中美未來10年將有一番龍爭虎鬥,去尋求新世界中的自我定位,但他們亦引述知名地緣戰略家布熱津斯基(Zbigniew Brezinski)稱,既然現時誰也當不了全球霸主,兩國也就沒必要爆發戰爭。

新書直指西方衰落 美避忌拒出版

         美國全球趨勢大師約翰‧奈斯比特及其妻子多麗絲‧奈斯比特,出版新書《全球大變局》,預視西方霸權衰落、南環經濟帶崛起的新格局。至今美國仍未出版該書,但他們強調,中國將主宰世界格局,香港應把握其優勢。

  二人多本著作預視中國崛起,卻惹來「對中國太友善(Too China friendly)」批評。約翰接受專訪時透露雖然其著作獲中國大陸、香港、南韓及印度等出版社青睞,但美國至今仍未出版該書,是多年來首次。多麗絲坦言若要作品受歡迎,大可撰寫有利美國的著作,強調其目的非賺錢,只是如實反映多年來觀察。約翰稱中國將主宰未來的世界格局,冀新書能從東方帶起風潮至西方。

指點香江:營商環境是關鍵

        國家發展「一帶一路」戰略,有人憂慮香港作為「超級聯繫人」,或失其優勢。多麗絲指,《財富》550強企業不少都在香港,反映其優勢,「沒有人能拿走你的優勢,香港如何掌握,視乎其智慧和反應度」,如何為商家營造合適環境才是關鍵。她指,中央政府的5年發展計劃,亦提出借鏡本港經濟發展。

        她亦指出,全球關注「一國兩制」是否收效,「如中國能成功處理香港問題,國際會視之為合作夥伴;反之會視為令人害怕的勢力(partner or fear, confrontation or cooperation)。」

怖主義 對歐經濟影響大

        此外,巴黎上周遭連環恐襲,再次引起全球關注恐怖主義。約翰認為,「恐怖主義很大程度地影響經濟,特別歐洲面對着經濟近乎零增長、人口萎縮等問題,這是最壞的時機、最差的消息。」

        約翰估計,西方國家或以此藉口拒收難民。他批評,美國的成功很大程度上有賴於移民;但目前已有26州拒收難民,拒為難民負責,是非常令人失望。


28. 打工仔 Andy 2015-11-19 23:48:11
惜緣兄

其實我地背靠袓国真係好多机會!

共珍惜之
29. Bosco 2015-11-20 11:52:43
點解租金要追上樓價的升幅?

當你的物業累積到某一程度的時候, 你從社會取得的,遠遠大於所需要的。經過8年近乎0成本的借力後,我相信大部份經過多次金融危機的資深物業香港投資老手槓桿比率一定非常低。湯博士的情況當然是極端少數人有一個500億市值以上的組合。但以一個最牛市的泡沫臨界點2%或以下的極低回報率計算。於無任何槓桿下, 最保守都有8-10億純利。

香港經過了百年的資本累積, 街上月收租過百萬而沒有任何槓桿的比比皆是,現在實體生意難做, 透過地產每年有2%純利+對沖通脹。知足的話其實都夠。你唔能夠期望每個人的是天才, 許世X家族作為一代船王,曾經十大富豪始乎深明此理, 化為房地產的今天,估計就算已經百大富豪排名不入, 其將來的日子衣食無憂應該還可繼續100年。

去年我到過孟加拉實地觀察過, 十分有20-30年前中國的影子, 機會處處而且入場門檻極低。其實一無所有的香港年青人應該要去這些地方拼命。

中國現正面臨結構性問題, 一線城市可完成轉型得益於中央集權對這些城市的保護。就如太子黨對阿里巴巴的傾斜。但涉及到深層次的政治權力改革開放下放自由問題至全中國,帶領全中國所有其他城市跨越中等收入陷阱,我比較悲觀。 習班子睇黎比較傾向保全既得利益集團的利益。
30. 望東樓 2015-11-20 12:58:17
31. 望東樓 2015-11-20 12:59:57
32. Bosco 2015-11-20 14:16:33
To:PN兄

圖中是否代表市場上的槓桿是記錄以來歷史新低?
33. 望東樓 2015-11-20 14:41:15
sorry. Mortgage = mortgage rate.
34. 歷史長河 2015-11-21 20:45:10
Thanks PN for your further efforts. Unfortunately I can't draw clear conclusion from them but I do agree with Bosco's points above that it is acceptable to have lower rental return these days, mainly  because it is hard to find feasible alternatives in the market. Low interest environment makes it difficult for all investors including individuals like us and institutions such pension funds, insurance companies and banks.

If you have any insights, please share. Thanks
35. 柴灣東新發展 2015-11-22 00:36:23