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文亮語
點解租金跟不上樓價升幅
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月19日

  在過去十年,樓價升幅2.25倍,租金升幅不足一倍,做成物業回報率不斷下跌,這個現象是非常不健康,其實,很多人都知道,這是長期低息之下出現不正常現象,但又難敵低息的誘惑,況且樓價又長升長有,投資行業裡叫這個情況做財息兼收,時間愈長,回報愈低,樓市的危險程度就愈大,但在這個時間叫人唔好買樓,分分鍾連朋友都冇得做,最低限度都會俾對方話食唔到的葡萄是酸的,試問,點會有人叫其他人唔好買樓,做官的當然不同,他們夠膽講亦只不過是職責所在,否則,他日樓價急跌,官員們一定會被千夫所指,老實說,在私底下,他們都唔夠膽叫親戚朋友唔好買樓,最多加句量力而為。

  現在,莫講話自住,就算用作收租的物業,業主都不打算出讓,因為購回物業不但成本太高,如果是第二個物業,很難向銀行取得合理成數按揭貸款,大家都採取一動不如一靜做法,但物業一定有借貸,出租就可以收回成本,在低息環境之下,收入其實都唔錯,但當大家有此想法,適逢物業買賣市場轉弱,便會將物業轉售為租,而且租金並不如售價般企硬,業主可以接受比市值稍低租金,如果情況惡化,出租的單位愈來愈多,不排除個別業主會劈價,這亦是生存之道,久而久之,便形成租金跟不上樓價,但危機就會在這種情況下出現,大家最擔心的利息上升,很多時就會發生,買樓的人要求的回報便會提高,租金下跌,回報提高,結果就是樓價下跌,這是一條物業市場上的永恆定律,不過,過程漫長而沉悶,很多人就是捱不住這種沉悶氣氛,在無緣無故下將物業賣走,他們的如意算盤當然是在低位再回購,但物業大多數都是會去如黃鶴,現在,參與物業投資的人都非常了解這條永恆定律,情願少收租金都要保住物業,當物業市場回升,租金未必可以回復舊觀,導致租金被樓價拋離,兼愈來愈遠。

 
 
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1. 歷史長河 2015-11-19 08:51:00
莫非通縮即將來臨,空置率大幅升高?好似明年平均薪水加幅為正值。共猜之!
2. 引刀一快 2015-11-19 09:43:30
大陸出現呢個情况已經好耐,所以可以預期大陸要冧市,除非加長物業年限。
3. Sugar 2015-11-19 09:59:46

引刀兄:

我同意你的預期......除非不同意!

4. Sugar 2015-11-19 10:02:21

長河兄:

通縮好ar......同樣$$可以買多啲杯麫~~~

5. 引刀一快 2015-11-19 10:07:55
冇意義。
6. 真真薯片 2015-11-19 10:08:06
引刀兄,

大陸市場同香港好唔同, 大陸就算係一線城市, 只要坐45分鐘地鐵, 供應已經非常充足, 交吉租盤成街都係,業主想加租係冇可能, 但係大陸業主又唔憂放租, 因為有100個方法借錢供樓, 所以不如掉空單位由佢

香港揸樓供款唔平,  但係香港供應不足, 租客冇得揀, 業主可以睇住黎食, 每年加租一千, 睇死你搬屋貴過加租, 呢個情況唔易改變, 尤其今年入伙單位數目不足一萬, 據聞明年有兩萬個單位入伙, 買家大部份都係有長遠眼光既長線收租投資者, 或者明年底後年初租金將會受到考驗
7. 歷史長河 2015-11-19 12:09:27
2樓刀兄,大陸尼個情況出現好耐,冧市始終未來,以香港樓租金回報率係大陸將近一倍來計,係否現有租金應該至少可以支撐到樓價升多一倍而唔冧?

抑或博士以租金回報來判斷樓價不成立?

小弟愚鈍,請指教。
8. 中產求生隊長 2015-11-19 12:51:00
非常同意博士,除非你非常擅長炒賣又日日睇緊個巿又能走高賣低買,由於交易成本高又賣左買唔番,一般中產投資者遇着這樣市況都是採取不買不賣,放租以維持收入去渡過逆境。
9. 收租王Tony 2015-11-19 12:55:05

無睇一排,今日睇返都仲係咁好笑~

 

~不過,過程漫長而沉悶

(唔係3個月爆又3個月後納米式爆煲既咩??)

~很多人就是捱不住這種沉悶氣氛,在無緣無故下將物業賣走

(佢地係聽完某位博士專家極力推介逢三退一下將物業賣走的...)

他們的如意算盤當然是在低位再回購,但物業大多數都是會去如黃鶴,

(之前係某專家叫淡友們既如意算盤,宜家卻聲稱是他們自己的...?)

現在,參與物業投資的人都非常了解這條永恆定律,情願少收租金都要保住物業,

(其實所有自食其力,參與過細價物業唔樂於同人挽鞋既投資者,一早就知道~)

 

無參與過細價樓市場,分析細價樓爆,點知然後波及大價樓及工商物業爆先,然後不停話過多3個月又3個月,話唔寫又不停唱淡,再將估計失敗推俾人真係好好笑~^___^

10. 引刀一快 2015-11-19 13:21:06
樓價升得快過租金,係大陸一綫城市同香港近一年樓市嘅共通點,但係大陸租價冇跌,香港跌咗。
11. 望東樓 2015-11-19 13:31:20
Did few charts using housing price index / Rental Index from RV and GDP per capital from World Bank. Observation on rental:
- Change in rental index under-perform change in GDP per capital over time. Normally having similar growth in good time but falling even faster in bad time. Only exception period = Type A outperformed GDP since 2008. Please note that the chart is lot
12. 望東樓 2015-11-19 13:31:54
The above chart is a log chart.
13. 望東樓 2015-11-19 13:34:27
Here type A and type DE price index  vs GDP per capital. Again, its a log chart. 
14. 望東樓 2015-11-19 13:38:40
RV price index / RV rental index. Its normally chart. Interesting to note that the price vs rent relationship actually unchanged for Type A between 1992 vs 2009. 
15. Sugar 2015-11-19 14:08:45

Busy busy PN San,get hooked on charts^^

Many thanks anyway!    <