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文亮語
點解租金跟不上樓價升幅
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年11月19日

  在過去十年,樓價升幅2.25倍,租金升幅不足一倍,做成物業回報率不斷下跌,這個現象是非常不健康,其實,很多人都知道,這是長期低息之下出現不正常現象,但又難敵低息的誘惑,況且樓價又長升長有,投資行業裡叫這個情況做財息兼收,時間愈長,回報愈低,樓市的危險程度就愈大,但在這個時間叫人唔好買樓,分分鍾連朋友都冇得做,最低限度都會俾對方話食唔到的葡萄是酸的,試問,點會有人叫其他人唔好買樓,做官的當然不同,他們夠膽講亦只不過是職責所在,否則,他日樓價急跌,官員們一定會被千夫所指,老實說,在私底下,他們都唔夠膽叫親戚朋友唔好買樓,最多加句量力而為。

  現在,莫講話自住,就算用作收租的物業,業主都不打算出讓,因為購回物業不但成本太高,如果是第二個物業,很難向銀行取得合理成數按揭貸款,大家都採取一動不如一靜做法,但物業一定有借貸,出租就可以收回成本,在低息環境之下,收入其實都唔錯,但當大家有此想法,適逢物業買賣市場轉弱,便會將物業轉售為租,而且租金並不如售價般企硬,業主可以接受比市值稍低租金,如果情況惡化,出租的單位愈來愈多,不排除個別業主會劈價,這亦是生存之道,久而久之,便形成租金跟不上樓價,但危機就會在這種情況下出現,大家最擔心的利息上升,很多時就會發生,買樓的人要求的回報便會提高,租金下跌,回報提高,結果就是樓價下跌,這是一條物業市場上的永恆定律,不過,過程漫長而沉悶,很多人就是捱不住這種沉悶氣氛,在無緣無故下將物業賣走,他們的如意算盤當然是在低位再回購,但物業大多數都是會去如黃鶴,現在,參與物業投資的人都非常了解這條永恆定律,情願少收租金都要保住物業,當物業市場回升,租金未必可以回復舊觀,導致租金被樓價拋離,兼愈來愈遠。

 
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