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文亮語
奪標價並不是市價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月24日

  樓價指數公司負責人對於指數不斷創新高的解釋頗具創意,無論出現什麼情況,都會被解釋是支持樓價上升動力,至於國內公司以高價奪得地皮,當然會被視為樓價向好的主要因素,他們亦以此為理由,不斷強調樓價還有上升空間,我睇了很多評論員文章,從來沒有人說,就算奪標價是非常之高,但這並不是市價,其實,有很多因素可以影響落標人士出價,嚴格來說,很難訂出一個市價,如果非要訂一個市價不可,我相信是所有落標的平均價才有機會稱得上是市價,而中間價與奪標有15%差距亦是非常正常,所以,我認為以奪標價作為市價,有誤導之嫌。

  如果以拍賣來說,奪得土地的人與失落的人相差只是一口價,大約是1%,但以招標來說,我們根本不知道第二口,第三口價是多少,所以,怎樣能夠說奪標價是市價。大家又唔好以為奪標一定大幅高於市價,市價上隨時會出現奪標價低於市價情況,如果政府招標,發覺落標價不理想收回,這是初步證明最高標並不符合政府要求,可以說這不是市價,政府在短期內再次招標,期間任何情況都保持不變,政府會發覺落標價竟然會低於上一次招標,唔好以為我講笑,這個情況曾經出現在天榮站招標項目,當時,我立刻出了一篇文章,提醒有關官員必須要接受落標價,否則,地產商認為很難捉摸政府的要價,倒不如抱著執死雞態度,出價反而會比上一次低,政府要做的事就是立刻表態價高者得,絕不收回,這是一諾千金做法,地產商知道若果以抱著執死雞態度落標,是永遠不會奪得土地,出價自然會進取得多,但始終只得一個出最高價的人奪標,我認為這仍然不是市價,只是奪標者的市價,並不是奪不到土地的人心目中的市價。

 
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1. Desmond 2015-10-24 10:35:12
投標出價是會受很多因素影響的,例如誠哥被媒體說成出走後,便立刻投到地了。
2. Your fa1 2015-10-24 16:56:12

湯博士, 王文彥先生也刋登了有類似的文章, 和你的見解差不多

長實「高價」投地,後市將可看高一線?        王文彥    2015年10月15日

.......賣地成交價祇反映個別地產發展商對未來地產市道和所奪地皮發展潛力的看法,地產發展商亦是人,他們亦會計錯數。過往發展商因為高估形勢,在拍賣場高價承地,結果要以虧本價出售旗下物業的例子屢見不鮮。售價不是永遠等於成本+利潤,可以是成本-虧損。

 再者,像長實或新鴻基地產這樣數一數二的大發展商,他們的出價,有時是基於全局性的戰略考慮,一時一地的得失可以從不放在心上,如果較高的賣地成交價可刺激及提高旗下整體樓盤的售價,從而得多於失,投地多付一點費用又算得甚麼?!

市場樓價由供求而非成本決定,麵包不一定貴過麵粉!.........