主頁 搵樓/成交 放盤 數據公佈 地產新聞 地產博客 置業手冊 背景 / 聲明 / 聯絡我們 繁體簡體English
瀏覽人次 : 33450    回應 : 30
文亮語
物業代理的焦土政策
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月20日

  近日,物業成交量偏低,而其他影響樓市的因素又不俗,亦睇唔到在短期內會出現什麼驚人壞消息,可以影響樓市,現時市況令全港了解物業市場運作的人都百思不得其解,當然包括在下,於是我問一位很久已經沒有參與市場運作的老行尊,希望他從旁觀者角度去睇香港物業市場,從而得出一個不同見解,這亦所謂旁觀者清。

  老行尊竟然話等了我很久,亦有睇我所寫的文章,知道我還未了解到今次樓市淡靜情況,同時亦不了解老師心思,當大家睇到老王復出,與老師冰釋前嫌,就知道有一個不爭事實,就是大敵當前,就算唔啱咀形都要同仇敵愾,而老師老王都是有計之人,他們明白敵人強攻的目的,就是要奪取受攻擊地方財富,所以,除了要同心合力,抵抗敵人外,最好就是要敵人知道,就算能夠攻陷那個地方,都會是得物無所用,最好就是知難而退,否則,敵人一定會受到重創,有一套戰術可以有這個效果,不過,自己亦會受到重創,這套戰術,蘇聯佬就最懂得運用,就是「焦土政策」。

  現在成交量雖然偏低,但物業代理人數不斷增加,舖位亦有同樣情況,如果希望在香港物業代理市場分一杯羮,就必定要付出可觀代價,在成本增加,收入不斷減少情況下,只有蠢人才會堅持在香港發展物業代理行業。這就是本地物業代理行知道成交量不斷減少,仍堅持樓市尚有升幅的原因,他們希望業主非創新高價不賣,成交量減少是他們的目的,亦即是焦土政策,當外來物業代理行撤退後,樓市走勢,樓價指數亦會回復正常,二手細價樓樓價在新樓盤陸陸續續入伙後,便會向下調整,直至成交量回復正常,這亦是物業代理行一廂情願想法,其實,現在做生意,焦土政策未必有用,最可怕的就是令到有心買樓的人失去信心,就算外來的物業代理行撤退,成交量一直偏低,甚至變成新常態,本土的物業代理成為受害者,況且,那些離開了的物業代理行可隨時回來,焦土政策未能湊效前,物業代理本身先遭受損失,所以,今次我唔相信老前輩所講,焦土政策只不過是虛構的故事,但若非如此,就很難解釋在成交量下跌,物業代理依然唱新高。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

1. YYUNG 2015-10-20 08:56:29
因為物業代理的目標是銷售一手樓,現在凡是睇二手樓的都會被物業代理游說轉買新樓盤,只有不斷唱好唱新高,才可以有助銷情。
2. David 2015-10-20 09:04:02
燒錢政策 
3. 神算 2015-10-20 09:14:04
但當購買力同入市信心減退,發展商下一步就是向二手市場開刀。樓神亦掉轉槍頭話二手業主叫價偏離現實,這亦是一個信號。
4. 收買佬 2015-10-20 10:16:42
玩焦土政策要有充足的老本,蘇聯和中國玩贏德國和日本,正係因為地廣人多,焦土得起。老C佢又焦唔焦得起先?
5. 西門吹雪 2015-10-20 10:17:41

一手樓佣金高,做既野又少,地代們當然SELL一手樓~

而家二手樓跌左些少,一手樓去貨已經慢了。這亦說明了為何地代們要出力唱好二手樓。

6. 自我陶醉 2015-10-20 10:21:21
相信價唔跌量跌,係因為推動樓價上升嘅息口因素未改變,但購買力又差不多消耗殆盡而造成,加上近期傳媒不斷吹淡風,更加冇人敢買,要到供應同息口因素改變時,情況才會有改變。

7. 西門吹雪 2015-10-20 10:30:34

自醉兄英雄所見略同~

不過息口因素早就改變了,但只是不足夠令樓市下跌,只足夠令它橫行。且看今天公佈的數字如何。

8. 物業初哥 2015-10-20 10:32:59
TO 4.收買佬

依家就係上市,問廣大市民攞錢打對手,有冇足夠『焦土』就睇上市時cap水幾多

9. 自我陶醉 2015-10-20 10:47:40
謝Simon1兄指教,或者話:

要到供應同息口因素有較明顯改變時,情況才會有改變。

會啱啲。


10. 西門吹雪 2015-10-20 10:50:51

自醉兄~

難得找到相同看法既人,雖然個人期望樓價跌,但而家既情況話肯定升OR肯定跌都太武斷。這句話相信自醉兄明白至極~ :>

11. 自我陶醉 2015-10-20 11:04:35
10樓 Simon1 兄,

非常同意,現在說升跌還是太早,但同時也要分析息口同供應嘅大方向,才能早着先機。
12. 歷史長河 2015-10-20 11:11:25

This is called 'Barriers To Entry' Strategy. Likely the new joiner is adopting 'Loss Leader Strategy'. Who will be the winner?

DEFINITION of 'Barriers To Entry'

The existence of high start-up costs or other obstacles that prevent new competitors from easily entering an industry or area of business. Barriers to entry benefit existing companies already operating in an industry because they protect an established company's revenues and profits from being whittled away by new competitors.

DEFINITION of 'Loss Leader Strategy'

A business strategy in which a business offers a product or service at a price that is not profitable for the sake of offering another product/service at a greater profit or to attract new customers. This is a common practice when a business first enters a market; a loss leader introduces new customers to a service or product in the hope of building a customer base and securing future recurring revenue.

13. 神算 2015-10-20 11:38:00
自醉兄,

亦要留意換樓客急於收新樓後半年內出售舊有物業這個本地因素,雖然不知這個量有多少,但亦帶動一定數量供應。急售亦令到價格現實點。
14. 望東樓 2015-10-20 12:19:15
IPO前焦自己D土,IPO後焦大家啲土。
15. 自我陶醉 2015-10-20 12:25:46
神算兄所言甚是!呢啲換樓盤會係二手供應嘅主力。
16. 珍惜香港 2015-10-20 12:48:41
珍惜香港

我見到嘅事實,似乎同博士講嘅相反喎。

最近,同相熟地代吹水,佢地話,普遍都喺極力唱淡,傾向針對業主鋤價。地代喺要靠成交量賺錢,樓價高,冇成交,有 Q 用?你唱好個樓價,佣金會多咗咩?冇成交,乜都喺假,梗喺鋤業主價,速速成交著數啲啦!當然,吹水啫,我又唔可以好武斷咁,肯定佢地冇同我講大話嘅。

不過,前幾日,撞到一個業主朋友,話說,佢放緊一間細價樓。但唔知點解呢,有地代竟然撩佢買嘢,喺咁報價,而報果啲,又喺同佢同區嘅細價樓喎,仲越報越低添!經佢同意之後,我將佢嘅 WHATSAPP POST 出嚟,但當然要遮住一啲部份,費事俾人估到喺邊區,或者喺邊個地代啦!



地代鋤價手法,層出不窮,淨喺 WHATSAPP 下你,算小兒科囉!
17. 引刀一快 2015-10-20 13:22:29
湯先生今日嘅文章,令我聯想到LeTV。

大陸嘅財大氣粗係人所共知,在心理層面,不少大陸人對于香港的優越感有著非常複雜心態,當有機會超越、掌控香港事物,有時會令有能力嘅大陸人好似打鷄血針咁,勇氣魄力倍增。
當香港大規模被大陸人才所掌控之後,到底係更上一層樓,還是逐漸遜色,係未知之數。
18. 打工仔 Andy 2015-10-20 13:42:07
珍惜兄

按我所見, 中介無生意已经好慘! 不敢隨便压業主價,否則個客都無埋!
19. 打工仔 Andy 2015-10-20 13:46:00
引刀兄
你所講的, 值得思考!

21. 收買佬 2015-10-20 16:07:10
謝引刀兄和初哥兄的啟發 ~
22. Oscar Lam 2015-10-20 16:33:25
回16楼珍惜香港兄,

关於你朋友放细價楼之事,地代所講的也有可能是實情。或許現在市場上放盘量正在增多,業主勢弱,要找到一個買家並不容易。賣家要成功出售物業唯一的途徑就是減價,並無其他選擇。

地代之言乃是實情。這也是我一直說賣楼的最佳時機已過的原因。
23. Oscar Lam 2015-10-20 16:55:41
博士,

如果物業代理真的實行【焦土政策】,相信在敌人未撤退之前,自己已經餓死了。哈哈!
24. 珍惜香港 2015-10-20 17:46:02
珍惜香港TO:22/F、23/F Oscar Lam

關於 16/F 個 CASE,當然亦有啲前因後果,但鑑於私隱關係,我唔可以公開透露太多。總之,果位業主,响網上喺搵唔到,個地代報果啲低價啦。不過咁,我亦唔排除,佢嘅手頭上,真喺有獨家平盤嘅。

問題喺,人地放緊盤,扮唔知之餘,仲喺咁叫人,入同區同類嘅貨做乜?司馬遷之心也!

其實,我唔喺想帶出一個「好」或「淡」嘅訊息,只喺講出我見到嘅事實。我見唔到,依家啲地代,會鼓勵業主唔創新高價唔賣,反之,佢地普遍都喺極力唱淡,傾向針對業主鋤價

至於「焦土政策」,我同閣下嘅睇法一樣,完全唔現實。就算你老闆肯燒錢,啲前線唔使開飯咩?喺咪依家做地代,冇單開都有兩萬底薪先?
25. Oscar Lam 2015-10-20 18:03:35
珍惜香港兄的朋友的賣楼小故事再次說明了買楼和賣楼的timing真的很重要。而且,要捕捉這個good timing並不困難,因為市場会告訴你的。嘻嘻!
26. Oscar Lam 2015-10-20 20:01:34
回24樓珍惜香港兄,

"我見唔到,依家啲地代,會鼓勵業主唔創新高價唔賣,反之,佢地普遍都喺極力唱淡,傾向針對業主鋤價。"

同意!
27. 打工仔 Andy 2015-10-20 21:56:45
珍惜兄

你朋友遇到既,係一個有前無後既地代奇才! 買家有福了! 
28. 打工仔 Andy 2015-10-20 22:00:22
Oscar兄

同意, 時機十分重要! 
29. musicfreer 2015-10-20 22:49:45
贊成珍兄, 而家唱好樓市都唔會有生意, 地代緊係落力唱淡鋤業主
地代不怕升, 不怕跌, 只怕橫行
30. 歷史長河 2015-10-20 22:52:26
Music兄,師兄所言甚是,共勉之!
31. 打工仔 Andy 2015-10-20 23:25:34
Music兄

的確是這樣!