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文亮語
財務公司墜入銀行的越位陷阱
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年10月8日

  在過去大半年,有一件事我不明白,點解銀行估價那麼進取,明知政府要銳意壓抑樓價升勢,但點解對於樓宇估價,大多數是高於市價,我初時認為銀行因為按揭成數不高,所以將樓價高估一些,他們可以多借一些,況且,危險性亦不會很大,不過,後來我發覺銀行的目的其實並不是如我想像,他們將樓價高估其實是一個聯合行動,以前在足球場上叫‘恰西’,現在當然正名為‘越位陷阱’,這個行動要有相當默契,否則,就會很容易被對方突破。

  在過去,起碼有兩三年時間,銀行在借貸方面,比輸了一向做二奶的財務公司,令到有部份財務公司負責人相當意氣風發,無他,財務公司有錢借,銀行則受制於金管局條例,借錢不能夠高於法例所限,樓價日日升,直至今日,仍然有財務公司說壞帳記錄是零,而財務公司所收取的利息往往是十倍於銀行,可見得財務公司的利潤如何深厚,經營財務公司的人怎能不意氣風發,不過,是否俱往矣,還看明天樓市走勢。

  由於利潤深厚,財務公司為了多做生意,亦借得相當盡,由於樓價不斷上升,財務公司亦不斷將借貸額提高,而樓價則參照銀行估價,最近有財務公司負責人表示,銀行的估價太過離譜,估價二千八萬,成交二千二萬,就算借七成,即是借九成,現在樓市轉勢,財務公司立刻要調低估價,其實,我相信他們現在知道,銀行是有意無意之間做高估價,財務公司雖然可以多借一些,但同時亦跌落越位陷阱,只要樓市轉勢,銀行很快便會將估價降低,令到財務公司客戶借貸比率升高至一個危險水平,無論樓價是否繼續下跌,我估計財務公司的追差額行動,很快便會展開,事情發展下去,大家便會知道金管局救了很多人,總之,有向財務公司借錢的人,如果借得成數太高,很快就會知道財務公司是怎樣追數,要小心。

 
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1. 笑啖渴飲 2015-10-08 09:25:13
好鍾意博士呢句"很快就會知道財務公司是怎樣追數", 認真得黎帶點無奈的幽默, 苦笑
2. 明白好意 2015-10-08 09:29:10
這是善意的提醒,不能向財仔借錢上車
3. 西門吹雪 2015-10-08 10:00:43

博士,我唔明銀行有咩動機跣D財仔? 攪到債仔一身蟻,銀行絕無著數。

話說回來,好多人成日話無人長期借財仔來供樓咁笨,一般只用來過度一段短時間。但係以我所見,真係有好多人咁做,唔係個個咁有紀律的。的確有D遠房親戚呢兩年買左間居屋加按左比財仔。借左D錢用來做咩? 買幾廿萬隻勞,食幾萬蚊餐飯,幾皮野個袋,意氣風發。如果香港個個好似呢度D巴打C打咁有紀律,香港就無窮人了。

4. 真真薯片 2015-10-08 10:46:22
西門兄,

在下所見, 又唔係人人按錢出黎消費既, 多數係按錢出黎買多層細價樓收租, 如果三年升幾成就賣出去, 唔升就收租, 表面上立於不敗之地

依家三年升左成倍, 但係放唔出, 所以近期有報導好多業主轉賣為租, 只要租得出, 租金頂到財仔條數, 就ok

所以未來其實應該睇實新樓入伙數量, 新樓入伙多租盤一定多, 借睇仔買多層收租既業主如果租唔出, 真正既挑戰先至開始
5. Jenny 2015-10-08 11:00:54
估價二千八萬,成交二千二萬,就算借七成,即是借九成

我唔明, 按揭借貸唔係睇合約成交價嗎? 你是說加按?
6. 引刀一快 2015-10-08 11:42:29
To 3樓 Simon1兄

早排喺港鐵睇到D財仔廣告,教人借錢去泰國SPA、撇開老母去K房睇波、足不出戸靠聲頻簽約借錢,當時我都覺得好荒謬。
依傢睇到兄台所言,先知道原來香港真係有D咁嘅人。
7. 西門吹雪 2015-10-08 12:08:23

回薯片兄~

所以咪話呢度D巴打C打有紀律LAW~不過出面D人見到自己層樓升左咁多,好易就借到錢,自然就身痕。唔係個個好似薯片兄咁醒識得錢搵錢架。

回刀兄~

相信此等人絕不小有。D 攪MARKETING既成日講要引起客戶既共鳴,刺激客戶既需要。所以佢地度出來既橋段好多時係某情度反映真實情況GA。

8. 蕭峰 2015-10-08 12:36:29
「估價二千八萬,成交二千二萬,就算借七成,即是借九成」,原來咁,我仲奇怪,even政府收緊貸款,咁多人都咁有錢,買多一層樓!
9. 望東樓 2015-10-08 13:05:14
6/F:
如果D copywriter唔係豬,我估好大情度係反影現實或理想。好似借錢結婚渡蜜月,早前才見到借錢係卑個仔保習。今天見到買醫療保險包埋閣下D寵物。真係同時代脫節。
10. 引刀一快 2015-10-08 13:19:01
To 7樓 Simon1兄 9樓 PN兄

睇嚟賭仔未必最敗家,起碼都有一定嘅機率會嬴,貸款消費享樂,我覺得只適合患咗絕症嘅人去了心願。
11. 狗頭貓 2015-10-08 16:33:37
英雄行險道 , 富貴似花枝 . 投資太冒進 , 不易久享 .
12. 中產求生隊長 2015-10-09 07:41:58
不知這是博士的假設或是有事實的証據,否則又再嚇死好多人,在下愚見,認為銀行冇需要以此作為打撃財務工公司手法,只因第一是現在金管局對銀行已經看得很緊,包括埋是否估價過份偏離,其二是本身財務公司亦以商業貸款以較低息向銀行借入款項,這樣大家都有生意做實屬雙嬴,如果整瓜左財務公司,銀行除了少了很多商業貸款生意,自己壞帳率亦增加,所以我認為銀行不會想眾多財仔瓜。最好找來其他大銀行CEO問下情况。我中産隊長希望各中產不要像過去幾年好多中產網友被市場嚇死而放棄自住物業或者辛苦投資得到居所至今未能上返車,請網主網友多討論,不要又刪除,否則再多網友留言也冇意義了。
13. 凡人 2015-10-09 08:46:34
博士從不建議放售自住物業(短倉),中產兄過慮了。