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文亮語
什麼比數據更加有效
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月25日

  我本來想用精確代替有效,但我始終認為數據比較精確,但並不代表有效,在2012年1月,EAA邀請我在理工大學演講,有千多名聽眾,大多數從事地產行業,當時,是我第一次在香港作出如此大型演講,所以我不敢怠慢,作出最準確分析,當年,物業巿場相當淡靜,但仍然比今日為佳,差不多所有分析員,物業代理都說樓價將會下跌,說跌三成的已經是比較樂觀,而EAA請我演講的目的,是為物業代理打氣,希望風雨過後會有晴天,在演講之前,EAA問我是否需要一些數據,他們可以提供,而且會比外間的準確,這點我相信,不過我話唔需要,因為我做分析唔需要數據,EAA方面,當然覺得很奇怪,但當我說了兩個字,他們便釋疑,任由我發揮,今年十一月,我又會在理工大學演講,不過,今次是由理工大學邀請,時間大約兩小時,我已經開始做資料搜集,但要到最後一刻才可以完成整份講稿,希望今次比上次好。

  我話唔需要數據又不能夠說是真的,2012年在理工大學演講之前,我先問公司負責營業同事,講及租務情況,當時,公司擁有的物業,無論是舖位,甲級商廈,豪宅,工廈,甚至車位,全部租出,沒有空置,基於這個結果,我肯定當年樓價會上升,結果是上升了22%,為了鼓勵年輕人買樓,我創做了物業巿場的「厄爾尼諾」現象,以及搞笑版的呃兩嚟落,當年成交量偏低其實與今日同一道理,就是物業代理不肯順應形勢,當年樓市形勢不俗,代理就猛叫業主賣樓,今日形勢轉壞,代理又猛叫市民買樓,並且經常做出一些創新高價來誘導市民,結果是成交量低至業界不能接受,我其實是覺得他們或者他們的老闆咎由自取,樓價指數繼續創新高,成交量會繼續偏低,不過,已經騎上虎背,又能夠做什麼,轉軚更萬萬不能,其實,如果認清形勢,成交量就不會如此低迷,我今年叫人唔好買細價二手樓,早已比人鬧到失暈,話我錯的人今日以行動說我對,不但汪老闆,施老闆賣樓,連林一鳴都賣樓,那些今年內買了二手細價樓的人要有心理準備,但千祈唔好怪責任何人,因為,買樓決定是他們自己做。忘記說什麼比數據更加有效,是形勢。

 
 
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1. Desmond 2015-09-25 08:38:29
是的,因為俗語有話形勢比人強,今天的老師指數應該是下跌的了。
2. Desmond 2015-09-25 09:00:11
老師賣物業後又會用他那個4321理論解釋,說減持物業只是為了保持那個比例,跟看好看淡無關。
3. 貴公子 2015-09-25 09:13:49
博士咁講, 即係今年有唔少地盤租唔出喎?  就算租出, 個價錢都要下跌唔少?
4. 放過老師 2015-09-25 09:26:47
今日明報既蘇東坡編文寫得非常好,一看再看。

題外話,林生明眼人一睇便知龍與鳳。
至於兩位地產代理老闆,佢地必定有行業原因。大老闆看跌會得罪一手供應商
至於屯門果位,可能佢覺得樓市跌,會更加少人買樓,對生意短期沖擊大,或者自己手上D樓未賣晒。

各有立場
在於對市民既影響,做生意既人,有時,還是向生意看。

5. David 2015-09-25 09:29:10
湯博士, 這叫做: 口裡說不, 身體很誠實 :)
6. 笑啖渴飲 2015-09-25 09:47:51
To 3/F
我諗唔止博士D物業租唔出, 通街都大把地方租唔出

7. 西門吹雪 2015-09-25 10:11:25

c老板2014已經看跌,而家形勢更差,有咩理由看好?

佢係地代老板,有時立場既野心照不宣啦。大把人跟佢搵食,口是心非亦無可厚非。

8. 引刀一快 2015-09-25 10:57:45
將“形勢”拆開,就係“市況”和“人心”,即使再一路細拆,其實每層都難以量化。

將各項相關因素量化為數據,再以數據進行分析,無疑係一個理性而規範嘅方式,但係真實世界複雜而多面,不可能每個考慮到的因素都能整理出數據,數據缺漏會導致使用偏頗。



9. 打工仔 Andy 2015-09-25 11:31:59
人心取向比數據來得實際!
10. 神算 2015-09-25 14:14:53
數據是果,市場方向是因。發覺發展商和評論員而家普遍看好樓市分析嘅回應,就係未發生嘅嘢就當佢唔會發生,再補多句就係,就算發生都影響輕微,包括所有經濟下行因素、加息、就業...等等。但發展商行動騙不了人,新盤同二手樓價看齊,呢樣解釋唔到點解新樓要同舊樓同價。
11. 望東樓 2015-09-25 14:43:56
Few interesting charts from 聰哥(B16) in HKEJ today. Illustrated strong historical correlation between residential housing price and price of the retail shops.

Happy reading.
12. CD ROM 2015-09-25 14:47:16
老師無騙你, 起碼行動上, 佢有出貨ar!!!
13. hifi 2015-09-25 15:56:23
如果插一二成,細價單支舊樓、大西北、蚊形單位,全部無得郁。今次比97年重多好多人接火棒,更多人負責,香港所依賴金融經濟/零售/服務將出現問題。
14. 引刀一快 2015-09-25 18:17:58
今次政府有機會成爲嬴家,如果跌得狠,3D有望成爲政府抽水功臣。(純講笑)
16. 打工仔 Andy 2015-09-25 23:06:09
CD兄

老師無老點, 仲幫你賺錢! 希望! 

哈哈哈!