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文亮語
點解沒有人質疑什麼是「特殊成交價」
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月23日

  陳茂波以一句樓價指數或受特殊成交價影響而令全城嘩然,不過,大家都沒有辦法知道什麼是特殊成交價,波哥亦沒有交待,亦沒有人質疑,令人覺得很奇怪,但我認為有資格質疑波哥的人知道香港人很善忘,再過多幾日,已經不會有太多人記得什麼是特殊成交價,事情便會不了了之,這才符合最高利益,所以,沒有人質疑才是正常,大家千祈唔好大驚小怪。

  有網友非常唔滿意,叫陳茂波交待,我覺得他們又何需強出頭,要質疑,他們並不是最佳人選,甚至還未有資格,最佳人選以及最有資格就是負責製作樓價指數的公司,雖然,陳茂波沒有指名道姓,但就算不是明眼人都知道所指的是誰,波哥的說話其實就是挑戰,或者是挑釁,只要指數製作公司一出聲,政府就會開火還擊,這又不能不佩服指數製作公司負責人的忍耐力,可以當什麼事都沒有發生,指數依然繼續創新高,到今日我才明白小不忍則亂大謀的意思。

  不過,有時候唔反駁別人就會當真,所以不時有一些演員,藝員開記者招待會澄清一些類似誹聞或者緋聞的事,開記者招待會的演員要將整件事情再說一次,因為他們知道大部份記者早已忘記,即使開記者招待會,又唔見得將事情解決,只會越描越黑。所以,指數製作公司選擇不表達,不質疑的確是最好的解決辦法,因為他們可以話,波哥的矛頭並不是指向他們,何需強出頭,可見得負責人功力的確唔錯,不質疑之餘還可以將樓價指數再創新高,政府亦無可奈何,不過,千祈唔好貪勝不知輸,如果樓價指數繼續與樓市表現背道而馳,分歧只會愈來愈大,就很難將事實掩蓋,到那時候,就算陳茂波唔解釋,大家都會知道什麼是特殊成交價。

 
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1. 市民 2015-09-23 09:22:42
一手樓X定重售,發展商標高43%重售, 重售是否算是二手交易, 是否會計入中原指數?
2. 賣唔晒 2015-09-23 09:30:34
四叔D盤去貨極慢,新地東環要分4次賣,至於環海直頭賣得好辛苦,長實又封盤又減價,世宙話賣又唔賣,市況的確冇乜承接力。

太古城黃埔係咁減價
公屋居屋不時創新高

大勢似乎己成。最重要是下個新盤
3. 貴公子 2015-09-23 09:48:51
To 賣唔晒

1. 新樓幾時都係分幾次賣, 唔係邊夠人手去處理.長實個盤減價, 係嗰座個景無之前咁正.
2. 減價都係市價, 幾時都有個別業主等錢用, 減多d放, 但數量唔多.
3. 樓市走勢, 無半年時間, 好難睇得通.
4. 西門吹雪 2015-09-23 11:10:56

領先指數在成交量超低下唔準確既問題呢。因為過去幾十年,有幾可有呢D低成交既時候? 中原最初定立指數時可能都無諗過呢D情況。

中原有一個唔係領先既指數,反映成交合約的,只是會滯後2個月。2個月後自然有分曉。領先指數只是參考性,如果無左呢個領先指數就下下等2個月先知市況架啦。

大家2個月後比較下當時無領先同現在有領先既指數,就知道比人高估左多少。

5. CD ROM 2015-09-23 12:23:53
回 Simon1兄,

非常同意! 教授設計此方程式, 成交數量一定係input data之一, 但此時如此extreme的成交量, 始料不及......
6. SF 2015-09-23 12:25:54

湯博士 :

其實本人好早就發覺到每當將有新盤推出就有新高價成交問題 ,如果用一個陰謀論去解釋利用一個人頭聯同發展商及地產代理建立一個組合 ,只需支付樓價百分之幾的訂金便可以營造新高價 ,比起花一大筆廣告費來得直接實際除時連同日後銀行估價都提高 ,臨到要上律師樓做大訂才撻訂,計一計只花了雞毛蒜皮的廣告費 ,大家還否有印象早幾年有一單天價成交 ,某個樓盤以每呎七萬多圓成交但最後撻訂收場,我絕對相信無一位買家想用"特殊成交價"去成交的.

7. 大寶二寶 2015-09-23 12:56:26
点解市場咁多減價盤,擘價盤而CCL 仲屢創新高?

答案:
1. 減完價,擘完價都仲係市價成交甚至破頂價。

2. 老師唔答点解唔退而求其次問報導呢D擘價新聞嘅報紙編輯同記者?咁多狗仔隊想查有咩困難?不過唔使問喇,佢地唔會答亦都唔敢答。点解?你懂的。

不過又唔使失望,今個星期CCL 應該會回嘅,点解?因為CCL 係反映緊市場真實真相嘛。

我都係亂噏,大家唔使咁認真。

共勉之,哈哈!
8. 路人皆知 2015-09-23 14:36:48

To 4/F Simon 兄,在指數公司網頁取得以下數據:

                 領先(A)                        城市(B)                 A比B 高(%)

1/2/15         136.35          Jan/15      132.51                     2.89

1/3/15         137.12          Feb/15     135.28                      1.36

29/3/15       139.7           Mar/15     135.8                        2.87

3/5/15          141.46         Apr/15     137.47                      2.90

31/5/15        141.96         May/15    138.50                     2.49

28/6/15        143.56          Jun/15      140.35                     2.87

2/8/15           146.07         Jul/15       142.30                     2.64

看來一般只是比領先低 2 to 3%,到七月底都沒擴大,似乎要留意八,九月會否大升水到局長出特殊成交 口術。

             

9. 西門吹雪 2015-09-23 16:51:45

路人皆知兄既比較資料十分好,我們可以看看2個月後~~8,9月既差距就可以知道"特殊成交"對領先指數既影響~~

又學到野了,呢度成日有野學 :>

10. 睇左博士年零既新丁 2015-09-23 17:07:41
請教博士點睇?

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【脫苦海講樓】撻訂潮與指數的關係(脫苦海)
自 脫苦海 | Yahoo財經

最近有個新盤出現多宗撻訂事件,再加上二手市的局部的大型屋苑也出現劈價和撻訂的事情,可是卻沒有在樓價指數中反映出來,結果又惹來樓價指數代表性的爭論。

時不時都會有人指責,業界人士為幫助銷售,在計算指數時大造手腳,不過事實上樓價指數的計算方法是由某大學建構的。至於數據方面,每周公佈的領先指數是以該行的臨時買賣合約數據計算,大約有三個星期的時差;正式指數每個月公佈一次,是以土地註冊處的成交數據計算,有三個月的時差。

那麼,所謂「造數」的指控,在正式指數是不可能存在的;即使是領先指數,也只是涉及部份的成交數據,卻又會在三個月之後得到修正。而且正式指數與差餉物業估價署亦有極高的相關性,難道連政府的指數也要懷疑?

至於為何指數不太受新高成交和撻訂數據影響,主要原因是中原指數是用加權計算,以及按單位的坐向和樓層調整呎價,所以個別偏離的成交,對於指數的影響很有限,而同時由於撻訂亦不會紀錄在土地註冊處之內,自然亦不會令指數下跌。

要令到樓市指數調頭下跌,除非大部份的指數成份屋苑都出現連環持續的低價潮,低價成交成為主流才會出現,所以即使有局部的劈價個案,亦未能扭轉指數的方向,若以此來質疑指數的代表性,稍嫌理據薄弱。
11. CD ROM 2015-09-23 17:13:33
路人皆知兄既對比資對相當有代表性呢!!!
13. 引刀一快 2015-09-24 03:44:08
To 1樓 市民兄

高見高見。
14. 引刀一快 2015-09-24 03:59:12
To 6樓 SF兄

其實呢個世界邊有咁多陰謀吖................呢D通通叫做“技巧”!

有D人話引刀成日陰謀論,傻啦,好多嘢係擺到明,人家鋪鋪都用,咁仲算係陰謀咩?
15. 引刀一快 2015-09-24 04:16:19
有一事請教大家,如果以公司名義交易物業,數值會計入指數之內嗎?
另外,每單交易,係以買家總付款額(即連3D稅項在內)計算的嗎?