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文亮語
誰會食沒有糖衣的毒藥
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月21日

  上星期五,美聯儲局在各方壓力之下,IMF亦俾佢哋下台階,所以,暫時未有加息,老師立刻改口風,對記者說影響樓價是利息而非供應,因為老師知道,陳茂波及陳德霖都分別提及樓宇供應量將有所提升,不但足夠市場所需,甚至供過於求,樓價一定會向下,所以,老師便以美聯儲局尚未加息作為對樓市有利因素,其實,全世界著名分析員,經濟學家都預測美國佬在短期內將會加息,現在未加息只不過是一個尚未發生的不利因素,絕不能被視為是一個利好樓市的因素,除非現在利息是在高位,美聯儲局宣佈減息,這才可以被視為是一個利好樓市的因素。

  在香港,不少有心人將美聯儲局未加息作為好消息,但在美國完全不一樣,道指下跌290點,如果唔知內情,見到道指跌幅如此巨大,就一定以為加咗息,而且最少加1/2%,而非1/4%,所以,美聯儲局在10月議息,加息機會就很大,就算有心人將今次未加息視為是好消息,都是只得一個多月時間,如果連利息都上升,還有什麼藉口樓市尚有上升空間,我都想知道。

  香港人被低息寵壞多時,令到業主可以接受低回報,間接助樓價提高,由於時間太久,不少業主認為低息是理所當然,從未認真考慮當利息上升時有何應對,有學者甚至認為只要利息不加超過3%,對業主沒有影響,我夠膽講,當利息比現在高3%,樓價一定比現在低兩成,試問一個擁有一間自住物業而欠債500萬的業主,當加息3%,他每年便要多付15萬,即是每月12,500元,如果他是受薪族,十年亦未必有此加幅,所以,我一向認為,現在低息就是未來高息糖衣毒藥,如果大家處理得好,食了糖衣,唔食毒藥,就最開心,在此可見,點解絕大部分物業投資者欠債都非常之低,與他們持有的物業不成正比,理由是他們已經食了糖衣,唔想食毒藥,如此類推,那些現在以創新高價買二手細價樓的人就是食了沒有糖衣的毒藥。

 
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1. 歷史長河 2015-09-21 09:10:09

博士今日的例子很好,接著博士的例子,開拓一下思路:

1. 能借500萬的,收入最低是幾多?

2. 這樣收入的人未來10年薪水增幅預期幾多是合理?

3. 利率升3%需時多久?

4. 那時你仲欠銀行幾多?所付利息又是幾多?

5. 在這過程中你能儲蓄幾多?

多思考,有宜處!歡迎刀兄指正!
2. 旺絲 2015-09-21 09:20:44
比喻唔錯, 但我諗博士意思指食了沒有糖衣的毒藥的應該係 借高成數/9成半/二三按 的人

似乎同創唔創新高無乜關係, 請賜教
3. Nam 2015-09-21 09:51:49
博士今日文章重點在不能用美國未加息作樓市正面消息,我同意。

一般相信樓市大轉角在租金回報細於美債債息。
4. 湯文亮 2015-09-21 10:03:45
各位,
我意思是,如果買了一個長成交期樓花,在收樓當日,估計低息潮已過,高息潮開始,買家享受不到低息,又要準備付高利息,即是食了沒有糖衣的毒藥。
5. 芝芝 2015-09-21 10:28:01
初初睇真係嚇一跳,

原來講緊15萬係分20年計,

其實趁後生分30年供都係多10萬左右
每個月都係供多8000,借得500萬既應該係850萬樓

過到壓力測試應該唔會供唔起。。

只不過過左40歲先買樓銀行會睇緊d,

等上車既要注意。。

我朋友等到宜家就黎散都係因為咁。。。

好自為之。。
6. 向饭民说不 2015-09-21 10:40:25
大陆有出现负利率啦。所以深圳楼价升幅更大,如果香港楼价下跌,深圳楼过几年超过香港,不是梦。理论上香港变成了深圳人的后花园。
7. 林師奶 2015-09-21 11:11:44

歷史長河兄提及的問題,我以前想了好多遍,當中讓我們決定買自住單位的原因就是第五點。最初以為租房的好處就是沒有隱藏費用,光付了租金就可以了。但後來發現每兩年(有時候更短)搬一次的費用(換傢俱,運費,為搬家請假等等)並沒有計算在內。

 

反而買了自住房,就算加上那些什麼雜費,每月付出的錢,大部分都是還本金。 還有我算過了,因為銀行給的現金回贈,頭一年利息都差不都不用付出。我不知道加三厘利息後,房價會掉多少。但就是因為相信美國佬會加息,我等了很多年,感謝老天讓我們有定力把現金保全,沒有投到什麼賠錢的玩兒,否則我們的損失就難以估計。我覺得世界變了好多,以前我父母的年代說貧窮,就是沒有錢。後來有了負資產的經驗,窮就有了新的定義。 而美國政府像是一個爛人,是不能盡信的。做什麼都量力而為就好了。

 

而博士說的買樓花,我從來都覺得是不化算的,因為怕大環境有變,除非你首期很多,否則肯定會立刻上會供貸款。但房子還沒有住進去,已經要負全責了,租金就是每個月很大的支出。 另外現在的新屋苑管理費,停車場租金都非常離地,比舊屋苑的支出多不少。,所以遠期樓花的房價比不太舊的二手低我覺得是合理的。

8. 中等风险取向 2015-09-21 14:15:29
升息3%.係代表美國經濟好, 連帶與美國貿易地區經濟好?
而香港及祖國都有與美貿易而幫忙刺激經濟?
中國及美國佔全球貿易份額不少,會否代表全球景氣不俗?
咁3%升息會否代表30%樓價跌?
各位不要見笑!
買樓之後才學習獨立思考及分析
9. 歷史長河 2015-09-21 14:18:01
林師奶,
你說 '我不知道加三厘利息後,房價會掉多少',我也不知道。不過香港房貸政策更嚴厲,港人普遍比美國佬家底厚。如果美國人能承受的加息,香港應能應付自如,不必過慮。
10. 引刀一快 2015-09-21 15:17:43
歷史長河兄

你不如講明D:

1,樓價會繼續上
2,依傢樓價唔怕入市
3,依傢嘅樓價入市唔會後悔
4,香港樓價永遠高于大陸
5,供得起,就係買樓嘅時候

一項或多項,或其它,選吧。
11. 打工仔 Andy 2015-09-21 15:18:09
長河兄

但願如此! 
12. 引刀一快 2015-09-21 15:19:47
試問一個擁有一間自住物業而欠債500萬的業主,當加息3%,他每年便要多付15萬,即是每月12,500元,如果他是受薪族,十年亦未必有此加幅,”

就算有咁嘅加幅又如何?努力嘅成果俾晒D息口,加薪有咩意思?
13. 關注樓市者 2015-09-21 20:37:10
請教admin點解删左NO.8段回應?
14. 息魔 2015-09-21 20:59:37
引刀兄,息口依家係歷史低位,言下之意,啫除非息口不變,否則以後都唔好買樓?
15. 小女子 2015-09-21 21:01:16
引刀兄,依家係息口歷史低位,言下之意啫除非減息,否則以後都唔使買樓?
16. To5樓 2015-09-21 21:17:28
供多15萬分30年,
每月供多?
17. 引刀一快 2015-09-21 21:30:29
To 15樓 小女子

妳歪曲咗我講法喇,湯先生話加薪十年未抵償到加息損失,我就話,抵償到都係嘥氣,加埋加埋俾晒銀行,咁加薪嚟做乜?
寫得好直白啫。
18. 歷史長河 2015-09-21 21:34:43
刀兄,借錢還息都想不通了?那就Full pay 好了,或者想辦法讓自身增值快過銀行加息。
19. 引刀一快 2015-09-21 21:38:31
歷史長河兄

一將功成萬骨枯,話加薪就加薪咩。
20. 歷史長河 2015-09-21 21:50:13
刀兄,租樓也不是辦法,因為不但利息,連本金也交給了業主。無計,等跌乃上策,認同你。
21. 引刀一快 2015-09-21 21:54:21
長河兄

點解租樓唔係辦法?
22. 歷史長河 2015-09-21 22:03:16
刀兄,你話「就算有咁嘅加幅又如何?努力嘅成果俾晒D息口,加薪有咩意思?」,其碼自住業主大部分還的是本金,而租樓根本連本帶息都交給了業主,所以我話租樓更唔係辦法。

不過我都幾認同你,唔好問我點解。
23. 你做業主也會擇客 2015-09-21 22:14:05
吾通去到幾十歲周圍搬,而家不是最好時機,但長期租屋做淡,老了銀行也不借錢,另外有能力買家似乎是享受,好MP3 和高級音響都是乎能力
24. 打工仔 Andy 2015-09-21 22:33:30
其實業主也是真金白銀作出投資, 租客要居住當然要付出合理的租金作為代價! 其實放租也為社會貢獻了一點的! 
25. 惜緣 2015-09-21 22:44:29
關於近日政府的未來三至四年有8萬3千的潛在供應,有些人一直抱懐疑的態度,佢地不斷強調政府的供應不能達標,實在有怂恿未上車的人盡快上車之嫌,老實說,現在說供應達或者不達標,都是言之尚早,要到三、四年後才知真相。但很奇怪,既然咁看好後市,又唔見佢地現在入市,小弟相信呢班大哥每人要買幾件,就如吃蛋糕一樣。

大陸的經濟不景可能要比我們想像的嚴重得多,這一定會影響到香港的經濟, 現時很多行業已經感覺到寒流,尤其零售業,小弟擔心,年底或明年初會出現裁員潮。

自從博士今年初的細價樓爆煲論開始,在下相信博士一定看到我們看不到的東西,現況亦証明博士的確是高瞻遠矚。而在下亦身體力行,在市場上放在下手上最渣的一個物業,最後在6月底順利賣出,簽臨時合約時,在下要求在臨約上加上【必買必賣】。多謝博士!
26. 打工仔 Andy 2015-09-21 23:32:50
惜緣兄晚上好,

你講得岩! 我開始想, 博士是有水晶球的! 哈哈哈! 
27. 引刀一快 2015-09-22 00:49:34
惜緣兄

好耐冇見,別來無恙吧!
28. 惜緣 2015-09-22 01:31:48
引刀兄

多謝關心, 一切安好!

在下諗住聚會那晚可以同引刀兄、懶人兄、大寶二寶兄見面,點知緣慳一面,有些失落的感覺。
29. 引刀一快 2015-09-22 03:28:40
惜緣兄

有緣必聚,何用失落。

惜緣兄神隱多時,我擔心兄台像順民兄那樣不知何時再蒲頭,前幾日見到惜緣兄再出現,安了小弟一個心,兄台作風實事求是,有空請与多多分享。
30. 引刀一快 2015-09-22 03:30:02
To 22樓 歷史長河兄

首先,“而租樓根本連本帶息都交給了業主,”,何解?


31. 引刀一快 2015-09-22 04:19:51
然後,我試試計下呢條數,就以湯先生所舉為例:

有學者甚至認為只要利息不加超過3%,對業主沒有影響,我夠膽講,當利息比現在高3%,樓價一定比現在低兩成,試問一個擁有一間自住物業而欠債500萬的業主,當加息3%,他每年便要多付15萬,即是每月12,500元,如果他是受薪族,十年亦未必有此加幅,”

5樓 芝芝所言(未經核算,有錯請斧正),“其實趁後生分30年供都係多10萬左右
每個月都係供多8000,借得500萬既應該係850萬樓”

若加息3厘,分20年供,每月多付12500元
不買樓者,350萬首期在手,每月因加息可得額外8750元.並未計上復息增長。
假設租金爲23000元,交租者住屋最基本開銷爲14250元,而供樓者34082元。
一個月差20000元開銷,莫講20年,10年影響都唔細。

若分30年供,每月供款27847元,与14250元,差13500元左右,租多間俾父母嘆世界,仲可以請半個外傭。

由於樓價可升可跌,工作可晉升可失業,通貨可漲可縮,30年供完之後,香港地契亦屆滿,所以以上計算,并未計入。

32. 歷史長河 2015-09-22 07:11:49
刀兄,早晨。你估二,三十年後兩者身家差别幾多
33. Jerry 2015-09-22 08:40:19
大家都喜歡假設, 我又試下先:

假設350萬用作其他投資, 例如跟王弼兄學成投資期權, 每年15%增長, 20年複式有16.37倍, 30年係66倍. 20年過去後, 350萬變成五千七百幾萬, 30年後係2億3千一百萬。唔知二、三十年後, 五百萬樓會升多少? 

以上假設是你要好似王弼兄咁勁先得^^ 但不是沒有可能。相反, 五百萬樓升到2億就.....通賬要好勁先得啊! ^^ 共假設之,哈哈
34. 芝芝 2015-09-22 08:46:08
其實我琴日都計錯左。。

分20年還,每月都係多7763息。。

我都唔係好明博士話加息3厘,每月供多$12500息係點黎。。

請教各位有冇人知?。。
35. 歷史長河 2015-09-22 08:46:23
Jerry兄,好,你贏,哈哈!不過樓可以加按再投資,也要計在內。
36. 智者 2015-09-22 10:59:37
37. 引刀一快 2015-09-22 14:42:34
To 32樓 歷史長河兄

你試試30年唔同屋企人旅行,唔請朋友食嘢,唔幫父母做生日、唔帶細路學嘢,唔送禮擦老細鞋,你咪睇下到時邊個有錢,邊個富足D囉。

前提係,大家都有多30年命,否則,無論邊個長命都係我贏硬,你慢慢參透下。
38. 引刀一快 2015-09-22 15:06:40
To 34樓 芝芝

我淨係計加息嘅“額外”部份,未計本金本來利息喎,計埋仲多好多架!
39. 歷史長河 2015-09-22 15:15:54
刀兄,扯得有點遠,不過得閒時我再參透參透。如果實在參不透呢?
40. 引刀一快 2015-09-22 15:35:42
To 33樓 Jerry兄

既然用上王弼兄咁好嘅計劃,玩混合投資仲好喇,350萬,15%复息就係三年之後就係532萬,到時樓價好保守咁估跌三成,即係850x0.7=595萬,到時一定有番8成按揭,攞120萬岀嚟買樓,當埋已經加息3厘,每月供26000元,手上412萬,繼續每年15%,即係61萬,每月5萬有凸,夠供樓兼夠食飯!財務自由萬歲!!!!
41. 回 37 引刀一快 2015-09-22 17:31:53

前題係,你同我買份大額人壽保單,一但你條命唔夠30年,你都贏硬,你慢慢參透下。

42. 引刀一快 2015-09-22 18:14:59
都要你有命賠錢我至贏到架,呵呵
43. 回引刀 2015-09-22 18:46:22

你知唔知你點解成日俾人笑或小?我係保險經紀,你買幾大我公司賠幾大,但前題都係你要驗身。

44. 講都吾明 2015-09-22 22:23:57
有時計算誰長命是沒有用的.,中國人都會剩下一d給兒孫,有時不要講太白了,計數可以計到?吹漲
45. 交租王 2015-09-22 22:29:21
誰也喜歡他,前几年買下樓,如快一些家陣己fp,等待跌再下一城,為什麼要跌,就是說他們都有銭
46. 大寶二寶 2015-09-22 23:25:00
回28 惜緣兄

有缘千里能相遇,留待下次吧!

共勉之,哈哈!

47. 引刀一快 2015-09-22 23:50:40
To  43樓

笑人?一個隱身人講邊個笑邊個都得,唔駛理據兼唔駛本嘅。

你自己買到夠,我淨係想知點解你咁鐘意匿名攻擊人,其它冇興趣。

仲有,引刀唔係女人,俾你驗身都冇水俾你抽。
48. 回引刀一快 2015-09-23 00:19:07

你唔係隱身人?請問你老爹姓引?定複姓引刀?定係複複姓引刀一?

49. 惜緣 2015-09-23 00:40:25
回46樓 大寶二寶兄

好的,那就下次見吧!

那晚有網友對我說:“大寶二寶兄很掛住你”,其實,我又何嘗不是,雖然大家尚未見面,但我一早當大家老朋友啦。

共惜之,哈哈!
50. 引刀一快 2015-09-23 01:15:14
To 48樓

你一定係“回”氏兄弟,一人一句幾得意丫。