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文亮語
一起走過高息,低息的日子
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月19日

  前日,一大羣頂級投資者聚會,雖然大家閒話家常,什麼地產新聞也沒有講,甚至連昨晚聯儲局是否加息都沒有提及,因為大家有一個共通點,就是一起走過低息的日子,同時間,亦曾嘗試過高息的苦處,正因為如此,大家投資都比較小心翼翼,就算低息環境已經持續七年,在大家心中,低息仍然是暫時性的,做物業投資,不得不提高警覺,以防日後加息,心態與現在很多買樓的人不同,那些人認為美國經濟仍未復甦,很難加息,就算加息,都唔會加得幾多,最多1%,影響不大,香港亦未必需要跟隨,他們有這種思想,就是因為未嘗試過高息的日子。

  今日,我們持有一個收租物業,以現時低息環境,就好似租客替業主供樓,但如果租金收入與利息支出有3-5%差距,利息是蠶食業主的資產,而過往的負資產者,並不是他們投資錯誤,而是不捨得在利息高企,入不敷支時放棄一些物業,最後,在利息蠶食之下,大部份物業都變成銀主盤,歸根究底,並非投資者不懂做生意,沒有眼光,而是敵不過高昂利息,不少當時叱吒風雲的投資者被迫退出物業投資市場,只有部份能夠脫險,如果大家講利息,一定猶有餘悸。

  無論大家怎樣想,都唔會諗到出現長時間超低息,如果不是有那麽長時間,給予物業投資者休養生息,我相信,有更多投資者被迫豹隱,前日的聚會,大家雖然沒有提及利息,感覺上大家早有準備,心理上並不是不怕加息,亦非怕不加息,而是靜待加息,昨晚沒有加息,大家又可以享受多一個月時間,做好工作,準備過寒冬,打算買樓的人亦應該有此心理準備,千祈唔好以為低息是必然的。

 
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1. 何博士 2015-09-19 08:49:02
就算超低息結束, 還有數年低息時代, 供樓利率一日不升至5厘以上, 對樓市依然沒有殺傷力,
樓市爆不下, 反而時間對小業主更有利, 租樓就慘了!
2. 大寶二寶 2015-09-19 09:56:39
七年底息期加未來三年(相信唔會加多過三厘息), 合共十年。供廿年都已佔去一半時間,人生有幾多個十年?底息期唔買,加息更加唔會買。

部分望加息樓價跌先買有冇計過比少咗嘅樓價同要比多咗嘅高息对沖後有幾着數?況且樓價打横行一段長時間唔跌都得喎。

共勉之,哈哈!
3. 有料 2015-09-19 09:59:09
博士有分有料和無料。 
何博士是前者。
4. 人生無常 2015-09-19 10:01:11
何博士,實質影響有時不及心理恐慌或預期,不然銀行為何怕擠提,因為人踩人才真會踩死人,不是提錢的人都真的等錢用,只是怕的心理形成就足夠了,人人都怕慢過人會吃虧.更不用說經濟轉差及供應增加等因素.
5. AC123 2015-09-19 10:19:18

以今年市道來說, 想請問細價樓的定義(樓價? 尺數?), 會因時而變? 如果2016升一倍, 香港出年是否沒有細價樓? 如果跌了一半, 那些今年的部份中價樓, 又是否歸類為細價樓?

湯生文章很有說服力(有時覺得是一面倒的論述), 可否從反方向指出那些有利細價樓上升條件的不足之處或盲點, 再加分析. 那就讓更多人明白湯生的好意, 謝.

6. 收租仔 2015-09-19 10:39:24

湯文亮博士:

我記起1994年之按揭厘率約8.5%,如要揾銀行按揭要P加2%等於10.5%按揭利厘,當時香港繁榮,百花齊放,揸的士大佬起碼每天人工有1,000园,當是樓價年年都升,我心想都很難返回以前環境,利息應該不會加太多?

7. 打工仔 Andy 2015-09-19 10:57:59
同意博士既睇法! 大家小心為上! 
8. 神算 2015-09-19 11:07:17
孖寶,

兄台說法有趣,供款同間樓按揭掛鈎,價跌時購入單位,買家可增加首期比例以減利息支出。而且加息週期短,捱兩、三年又轉會了。到真係加息時,好多夾硬上車的人會現形,唯有跳船,橫行好難。如果而家連新盤都開始去唔到貨,二手樓更危,大家共識嘅呎價就會到頂。

共轉之! 哈哈!
9. 美斯 2015-09-19 11:47:52
今天行街,看到很多地產公司,首先是美聯物業,他們公司的顏色是黃色,黑色,行過數間舖位,看到世紀21地產有限公司,他們也是黃黑色,再行多幾步,奇怪之事又來,看到Q房網地產公司,他們公司的顏色又是黃黑色,世間事情有那麼巧合, Q房網的話事人是坤爺,他在美聯物業工作了很長時間,可能對舊公司忠心一片,離開故地,但不能離開故地顏色,創立自己品牌也要舊公司的顏色,坤爺可能記起少帥的說話,自古英雄皆好黃黑色,喜好黃黑色並非盡英雄,我雖其非英雄漢,但似英雄喜愛黃黑色.
10. 大寶二寶 2015-09-19 11:48:36
回8 神算兄

所以要自己計清楚條數囉。至於第二点,我又唔太担心, 過哂壓力測試先可上車,即係有番咁上下實力,會唔會咁易落番車。近期好多撻訂個案就係因為過唔到壓測, 呢個刹着,已將冇實力嘅趕返落車。要知依家供樓唔難,只係首期難。況且人工年年加,息口未來幾年都唔慌加得多,人工將利息差距愈抛愈遠,仲有三厘壓测墊底,會有幾多供唔起。

共計之,哈哈!
11. 神算 2015-09-19 12:04:31
發展商都唔笨,攬埋二按上身,tum你上車,同你做忌!

共上之!
12. 湯文亮 2015-09-19 12:12:42
何博士,
只要加1%利息,對樓市已經很有殺傷力,否則,就不用理會美國佬是否加0.25%利息,加息是對整體經濟環境有影響,並不單指供樓
13. Oscar Lam 2015-09-19 12:54:22
如果是單單加息0.25%未必對供樓負擔有太大的影響,但在心理上會有相當大的影響,畢竟大家已經享受了一段相當長的低息環境。如果加息再加上經濟下跌,或者未來失業率上升,這個影響就不可不防了。
14. 開心租樓客 2015-09-19 13:00:23
至所謂何博士,我租樓租得好開心喎,唔慘喎!有樓既求神拜佛唔好比樓價跌呀!有破產既可能架,未試過試下啦!到時睇下邊個慘!!!
15. 向饭民说不 2015-09-19 15:27:10

6楼,94年贷款利息系10.5%,但是当时的通胀一样很高,达到10%以上,当时其实问题都负利率。又是哪一句啦,83年港币大幅贬值之后,跟着和美金挂钩,港币的价值被低估30%以上,加上86年美金的大幅贬值,港币追随贬值,结果就是97年之前,年年通胀高达10%以上,而打工仔年年加薪10%以上。楼价当然会不断上升。

97年之前,香港的物价,薪金,楼价大幅上升,其实就是对港币被低估的自然调整。

16. 向饭民说不 2015-09-19 15:33:02

汤生,美国加息,主要是令美金更加强,而港币因为联汇兑原因,一定会进一步上升,对香港主要的旅游业等等实体经济打击将会很沉重。

还有美国加息,会吾会将香港的热钱,吸引返美国,都系一个问题。如果热钱,继续留在香港,楼价是很难跌的。

97年,港币被攻击之后,热钱流走,开始了香港楼价年年下跌,直到03年大陆开放自由行,容许人民币流入香港,香港楼价先见底回升。

17. 開心租樓客 2015-09-19 16:02:39
再至所謂何博士,我只是付萬多元的租金便毋須擔心樓價跌,其他風險業主咩哂!你話邊個惨?二,我之前睇間樓,開價四百六,我有禮貌咁講幾好,點知我客氣業主唔客氣,即刻反價廿萬,我點買得落手,四百六已經貴,加多廿萬你估係稀有奇寶乎?廿萬亦夠我一年租金,近排仲回返四百六賣,放咗幾個月都冇人吼,咁叫渴市?仲有,冇樓買唔會因為咁而死,反而咩層樓會搞到破產便可能跳樓死,明嗎?冇得食先會死架!
18. 引刀一快 2015-09-20 08:41:01
開心租樓客兄

做買賣,有個不成文嘅規則,就係有心買者彈三彈四,讚好者唔想買!

兄台讚好,業主心急,所以即時反價,呢招係以退爲進!你肯還價,佢四百四都殺!

兄台執到喇,如果幾個月前440買,唔會高興得好耐,你明喇。