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文亮語
劈價,會不會繼續出現
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年9月8日

      上星期,有劈價盤突然間出現,而且是接二連三,市場當然震憾,甚至有人認為是轉角市,老實說,市場上並沒有愁雲慘霧,就算劈價賣樓的人,大多數賺了很多,劈價只不過賺少一些,如果賣得出,還可以叫歡樂的劈價。

      雖然有人認為樓市開始轉角,但有經濟學家並不同意,他認為要多一些劈價個案,才可以斷言樓市是否轉角,我又很不明白,經濟學家怎麼不是預測經濟,包括樓市發展,如果米已成坎,成街都是跳樓貨,才向外公佈樓市轉角,這樣的報告有沒有肯花時間去睇,我亦深表懷疑,最奇怪的是,有些經濟學家在過往以世界宏觀經濟條件來斷言香港樓市必然下跌,今日,劈價盤不會在不知名情況下湧現,而是有些業主察覺到對樓市不利因素已經出現,而那些創新高價亦只不過是傳說中故事,一般人很難有機會遇上,故此毅然劈價,今日劈價,他日甚至有機會明日是傳說中的創新高價。

       劈價是不會突然出現,如果業主有心賣樓,他會要求一個市價,甚至稍低於市價他亦會接受,但是他是被教育樓價不時在在高位徘徊,並且不時有屢創新高價出現,所以,那些業主沒有打算以低價賣樓,但有一些情況,業主一定要在指定時間賣樓,例如那些業主買了新樓而即將入伙,他一定要出售現時擁有的物業,否則不但要付雙印花稅,而且銀行在審批第二個物業是相當嚴謹,所以,他們不得不賣樓,千祈唔好忽略這個可能性,到年底,就有接近九千健新樓盤單位入伙,有不少已買新樓的業主一定要出售現有單位,我估計,劈價會陸續出現,但這亦不能叫劈價,只不過是那些業主回歸現實而已。

 
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1. Oscar Lam 2015-09-08 10:44:50

港樓大牛市告急 又狼來了?

經濟日報經濟日報 – 3小時前
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【經濟日報專訊】最新統計反映本港樓價按年大升逾18%,惟市場卻日益擔心牛市將終。究竟港樓12年大牛市會否告終,抑或僅又狼來了?最關鍵是本港經濟遇冷風下,失業率會否持續升。

差餉物業估價署昨公布,本港整體樓價再創新高,7月按年大升18.4%,細單位更升達20%,未受港股大調整所拖累。統計數字如此,但市場氣氛卻現微妙變化,市場擔心樓市將見頂、甚或長達12年的大牛市結束的聲音日響,悲觀的更認為樓價未來三年要大跌30%或以上。

過去12年,本港不乏港樓牛市完結的警號,如2008、09年金融海嘯,或2012、13年港府出辣招遏樓期間,樓市憂慮都大增,樓價亦曾調整,但結果牛市告終論只是狼來了,樓價隨後又上衝。這次是否又僅狼來了?

三大基本因素 皆見轉變苗頭

惟這次風險較過去為大,因過去多年支撑樓市反覆上升的基本因素都有逆轉苗頭。

其一,是同樣狼來了多次的美國加息,很可能在今年底前終來。當然,美息不會快步密加,只會推動本港按息微升慢升,惟此始終代表超低按息告終,息口轉入上升周期。加息對本港樓市應不會造成即時大衝擊,更重要是以下兩點。

其二,單位供應終實際增加。港府雖於2012、13年開始力增土地供應,但由推出土地至樓宇落成需2至3年,現時新單位供應正開始上升,勢逐步扭轉供不應求局面。

其三,是實體經濟。港股今年自高位大跌逾27%,對樓市始終會造成一定衝擊,但更關鍵是本港實體經濟遇逆風,上周公布的8月香港採購經理指數(PMI)已是連續6個月低於50此擴張與收縮的分水嶺,更創6年新低,其中就業數字更反映企業裁員速度是2003年沙士後最快。

此很可能是受到強港元挫擊本港旅業、內地經濟增長下滑與環球經濟增長遜預期等打擊外貿所致。旅業與零售所遭寒風愈益明顯,如不願減租的商場商舖業主終面對現實減租,旅業與零售業需嚴控勞工開支的影響,恐將逐步在工資與失業率上反映。內地經濟減速若未能穩定下來,對本港經濟與就業的打擊亦將增加。

樓市調整多少 失業率最關鍵

樓市始終要靠市民支撑,若飯碗安全感動搖、失業率上揚,樓市絕難獨善其身,且失業率上升愈急、愈久,樓市調整恐將愈快愈深,而樓價現又已遠高於過去狼來了之時,調整壓力自然更重。

究竟今次狼是否真的來,尚難斷言,但最關鍵、最要觀察的是失業率。


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2. Desmond 2015-09-08 11:17:33
我看這次不是狼來了,而是狼真的來了。



3. 淡友才是塔利班 2015-09-08 11:18:24

其一,美國加息一早為人所知,為金管局按揭成數所控,為通脹所對沖;且香港水浸,必滯後於美國加息;且過往數據加息週期不代表樓市下調,減息週期亦不代表樓市上升。

其二,土地供應智者見智,我說遠遠不夠,目前地依然是上屆特首批出。是屆特首推什麼必被反,且地價上升,建築成本上升,政府深深依賴來自地產行業的稅收。且香港外向經濟,地少人多,有著各方面優越的資源,易吸引外來人口。無得對比整個CN,但和北京上海一樣,理你經濟如何,總有富人支持當地地價,稀缺資源是也!

其三,旅遊業不代表香港實體經濟,奢侈品/藥房不代表香港實體經濟。好吧,香港有實體經濟嗎?鋪租早該調整,從12年起差不多每年翻一番,跌個5成好大件事咩?況且,周圍亞洲貨幣紛紛貶值,必然造成旅遊業吸引力下降,這就不行了?看看失業率吧,3%而已,經濟很差嗎?

補充其四,CN如果完蛋,任你持什麼現都跑不了。個人對此比較樂觀,畢竟被人唱衰了十數年,完蛋的只有那些人而已。諾大一個國家體,智囊無數,反而輸給了論壇裡的草民,難以想像!如果是,我也認了!

4. Schumpeter 2015-09-08 11:43:51
諾大一個國家體,智囊無數,反而輸給了論壇裡的草民,難以想像!
呢個正正係問題,現時中國越來越似大躍進時代,真正話事既都係癈材,有能力既官員,如搞自留地既萬里,當時都只係有良心唔跟中央政策既小官,唔係有鄧小平呢個有軍事影響力既體制內既高層撐,一定比人鬥死,但而家毛二世XDD全面掌權,冇可能出到另一個鄧小平,冇能力既官員會繼續做傻事,例如指數7%跌版,慢慢可能5%,甚至3%,總之越做越死。
不過而家大陸每個月用一千億儲備死頂人民幣,夾高比香港人有時間出貨換錢返香港,的確可以令香港人減小損失,樓市爆煲可以推遲三個月咁上下。
5. 引刀一快 2015-09-08 11:51:20
Schumpeter兄

現時中國越來越似大躍進時代,真正話事既都係癈柴,”

依傢有更大嘅問題,D人喺主業係廢柴,但係權術、鑚空子、斂財營私,就係専才!
6. Oscar Lam 2015-09-08 13:22:21
物業投資者如何看楼市?

一直以來,对於投資楼市,在下可以說是一名超級好友。從2003年至去年年中,基本上銀行肯借我多少,我就借多少,全部資金投入楼市。這段時間楼市的上升相信大家都很清楚了。直至今年初,我感覺到周边大环境真的变差了。最主要原因是楼价实在太高,而香港和中國的经济又在转差,短期内又看不到改善的跡象。因此,我相信,短期内楼价有一些向下調整是合理的。

雖然如此,作为一名大好友,我仍然保留着绝大多数的收租物業,只是在今年初出售一小部分的物業,以增加自己的現金。

未來楼市的升跌我不清楚,但自己手上已經持有足夠的現金備用。如果楼市繼續上升,我会高興。如果楼市向下調整30%,我也無所謂,因為楼价已經上升很多了。或者我还有機會低价購入一些優質物業。

很多人不明白博士为何一边看淡物業,一边不停入豪宅、商場。其实原因很簡單,因為手上有錢。
7. 歷史長河 2015-09-08 13:45:08
Oscar兄,講得好!"很多人不明白博士为何一边看淡物業,一边不停入豪宅、商場。其实原因很簡單,因為手上有錢。" 
博士近來言行不一係因為佢嚴重水浸所致,主觀上要跌!

可否分享如樓市吾跌,賣樓現金及未來現金流如何處置?
8. Oscar Lam 2015-09-08 14:07:22
歷史兄,就個人而言,多留現金主要是要对抗風險用途,因估計未來经济会差。

現金放在銀行。由於現金占資產比例小部份,楼市吾跌,也不影響整體資產回報。待经济好转時,可以適當調低現金比例。
9. AH-HO 2015-09-08 14:43:20
"很多人不明白博士为何一边看淡物業,一边不停入豪宅、商場。其实原因很簡單,因為手上有錢"

我老婆公司的老闆,隱形富豪一個,過去幾年一直買物業(非住宅多)。SSD/BSD...乜D都唔理,總之就無停過買買買。。。以我地推測,其中主要原因就是每個月D錢(租金)係甘流入來,他對股票唔信任,唯有買物業。而且物業可以留比下一代。。
10. 博士又轉軑? 2015-09-08 20:16:16
博士早幾日先話香港樓市已進入轉角市......
11. Bosco 2015-09-08 22:45:42
其實大家有冇諗過問題源自QE?

QE造成的低息環境令過去6年借到錢既人購入資產錢滾錢。但窮人根本借唔到錢,結果QE借出去的低成本資金並無流入實體經濟(產能過剩)冇流入實體即窮人根本分享唔到成果。隨著現在資產爆漲,減持手上次級資產套回現金去槓桿化等美國加息及現在實體經濟衰退。其實QE我地是否做錯了?有冇人懷疑QE令貧富差距更大,造成社會不穩?
12. on.cc東網專訊 2015-09-08 22:53:18
「價細」戶失勢 8日內5宗撻訂
2015年9月8日
【on.cc東網專訊】 多項不明朗因素湧現樓市,本港樓市癲升情況可能快將畫上句號,並出現轉角進入下跌周期。本月首八天新盤連同二手市,至少錄得共5宗交易未有進展或撻訂個案,全為「價細」易上車迷你戶,單日有3宗,其中遠東發展(00035)上月底才開售的慈雲山鑽嶺連錄2宗取消交易,恒地(00012)長沙灣曉悅亦錄1宗;另外,二手樓價再跌,粉嶺牽晴間兩房戶減價逾40萬元,以396萬元售,低市價8至10%。

新盤市場今連錄至少3宗交易未有進展個案,據一手銷售資訊網資料,鑽嶺連錄2宗取消交易個案,涉及單位為23樓C室及18樓H室,實用面積分別223方呎與239方呎,合約售價分別為434.3萬及398.6萬元。而發展商昨隨後修訂價單,將上述兩伙分別加價約2%,新價單售價為471.28萬及462.02萬元。
而恒地長沙灣曉悅亦公布1宗交易未有進展,單位為3樓C室,實用面積193方呎,合約售價344.98萬元。連同上周五同系的筲箕灣柏匯亦有一個實用面積209方呎單位交易未有進展個案,本月首八日新盤已錄至少4宗交易未有進展個案。

除熱銷的新樓盤,近日二手市不論豪宅或上車盤亦相繼錄得撻訂,其中上車盤沙田第一城本月暫錄2宗買賣,但已有1宗撻訂,有投資者以415萬元購入一個兩房戶,約兩日後即極速撻訂棄購。另港島南貝沙灣一個近半億元易手的6期8A座單位成交,上月底亦撤銷交易。

二手樓價轉角向下,繼天水圍嘉湖山莊兩房戶賣320萬元,創近一年新低後,各區業主相繼減價。消息稱,同屬新界上車盤牽晴間8座中層兩房戶,實用面積386方呎,上月底才放盤叫價438萬元,近日業主突然急沽貨,表示願意減價,終減至396萬元售出,低市價8至10%,實用呎價10,259元。
世紀21日昇黃文龍稱,北角新和富大廈低層一房戶減價32萬元後,以約448萬元售出,低市價7%。中原曾顯業指出,東涌映灣園7座高層C室,業主見同區新盤搶客,放盤兩日減33.5萬元,以531.5萬元沽出,實用呎價9,699元。

將軍澳二手交投急跌,心急業主劈價「谷」成交。中原柯勇稱,南豐廣場2座低層E室套三房戶累減22萬元後,以748萬元轉售,實用呎價10,747元。利嘉閣劉浩勤稱,同區新都城2期8座極低層戶減20萬元,終以500萬元售出,另將軍澳中心3座連天台戶累減135萬元,以945萬元沽出。
13. 小女子 2015-09-08 23:23:24
其實博士有無認真查究過嗰啲跳樓價的盤係咪真係大劈價?我隨便比較左幾單,全部都係市價成交,只係開價唔合理,調整返去市價而已。
15. 中產求生隊長 2015-09-09 02:28:47
Oscar, you are right,✌
我都係保留收租物業但又準備現金再買,其實博士的逢三退一法都是留一手準。所以理得佢地唱爆定唱升。