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文亮語
市場上有優質物業出售,代表什麼
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月24日

  二手物業成交量慘不忍睹,業界有聲音叫政府撤銷SSD,我認為政府撤招都沒有用,現在成交量少是因為業主要價太高,買家根本負擔不起,就算政府撤招,令到那班本來被SSD鎖死的業主可以毋需繳付SSD,即時賣樓,但如果他們維持現在樓價,買家一樣負擔不起,撤招又有何用,而現在沒有被SSD鎖死的業主一定人有不甘,政府撤招無端端多了一批競爭對手,所以,最反對撤招的應該是他們,總之,政府現在應以不變應萬變,毋需加辣,亦毋需放寬SSD,樓價很快會下行,撤招反而會好心做壞事。

  在過去幾個月,樓價雖然屢創新高,但成交的都只是一些普通單位,由此可見,那些業主根本有很多個單位出售,他們趁市旺,採取逢三退一,將手上非優質單位出售,買家在別無選擇下,明知創新高都要買,但現在不同,由於成交量低,成交的單位亦都是一些優質單位,成交價創新高亦無可厚非,至於那些非優質單位,業主唯有等,機會開始渺茫,除了新樓盤供應不絕外,亦有不少物業SSD禁售期滿,業主會陸續推出市場,那些在等待業主如果要賣走手上那些非優質物業,唯有減價一途,樓價升抑或跌,大家應該心裡有數。

  如果大家做分析到此為止,其實已經唔錯,但事實上有優質物業成交,代表樓價將會下跌。早幾日,有老友收到一個優質細價樓樓盤,問我好唔好立刻買下來,我同佢講,你嫌錢腥,那個業主揸十幾個物業,點解唔賣當中的非優質物業,而要賣在一個一等一物業,代表他等錢用,可能輸了股票,但手上那些非優質物業又賣唔郁,唯有賣手上的優質物業,老友可以趁機壓價,有良心就減10%,無良就減15%,冷血就減足20%,不過,就一定買唔到。今日,收到老友電話話買到,至於用什麼價,老友叫我猜一猜,但就離不開有良心,無良,或者冷血,各位又認為是哪一個價。

全球股災,何去何從?樓市爆㷛,一觸即發?今年5月香港奧國經濟學院創辦人兼專業投資者王弼,在一片看好後市聲音下,已率先提出要把握走貨機會,數星期前又再準確預言人民幣將貶值,而紀惠集團行政總裁湯文亮預言的「細價樓爆㷛論」,會否由近日的股災所引爆?
兩位重量級講者,將在本周三由明報主辦的「風高浪急 如何『抗災』」研討會,為大家分享如何分析後市和部署,不容錯過!

 明報財經 香港奧國經濟學院合辦

「風高浪急 如何『抗災』」研討會
全球股災,何去何從?樓市爆㷛,一觸即發?今年5月香港奧國經濟學院創辦人兼專業投資者王弼,在一片看好後市聲音下,已率先提出要把握走貨機會,數星期前又再準確預言人民幣將貶值,而紀惠集團行政總裁湯文亮預言的「細價樓爆㷛論」,會否由近日的股災所引爆?
兩位重量級講者,將在本周三由明報主辦的「風高浪急 如何『抗災』」研討會,為大家分享如何分析後市和部署,不容錯過!

日期:2015年8月26日
時間:晚上7:15-9:00
地點:統一會議中心會議室1及2(香港金鐘道95號統一中心10樓)
講者:香港奧國經濟學院創辦人兼專業投資者王弼
   紀惠集團行政總裁湯文亮博士
費用:$188
出席講座者將獲超市現金券$50
立即參加:http://goo.gl/forms/PXb7jSc6KJ
查詢電話 : 25953029(盧小姐)
 
 
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1. 引刀一快 2015-08-24 08:40:11
減得少就唔會叫人猜喇。
2. 引刀一快 2015-08-24 09:05:44
猜一猜,但就離不開有良心,無良,或者冷血,”

玩大D,無良兼冷血,35% off!
3. 神算 2015-08-24 09:06:48
可能最終減30%,可否開屋苑名?
5. 舍神 2015-08-24 09:32:12
好多人唔信世上有筍盤!

但.....事急馬行田!

而且升了咁多, 平一點又有乜所謂, 最緊要有profit!

當年馬榮成FP一次過平必椅聯......最緊要d $快!

我估20%罷!
6. Max 2015-08-24 10:25:21
10% 啦
7. 旺絲 2015-08-24 10:32:12
細價樓... 幾細先博士
如果講緊600萬樓下果D我覺得唔會減好多
8. 細價樓必爆 2015-08-24 10:41:31
冷血價。
9. Oscar Lam 2015-08-24 13:42:06
博士說20%一定買唔到,我估19%。
10. CD ROM 2015-08-24 13:46:47
我都估20%以上,比冷血更冷血,就25%為準喇~
11. MY 2015-08-24 14:04:28
想問如何識別什麼是優質單位?用3L?
12. 收買佬 2015-08-24 14:06:13
20% 對我來說是友情價啦 XD

冷血價起碼30-40%,兼賣方要比埋stamp duty & 經紀佣(01-03年見識過幾單)
13. 引刀一快 2015-08-24 15:37:28
我又學人計計數:

去年至今細價樓升約40%

140%X(100%-35%)

=91%

今日冷血加無良,等于上年以良心價成交。
睇嚟我一定係猜錯咗。
14. 風林火山 2015-08-24 16:03:43
博士星期三開壇,一定來捧場!
15. 人生無常及時行樂 2015-08-24 16:05:12
只要有多留意巿面,就會發現大環境越來越差. 最多大陸人投資香港的珠三角,廠家,商場生意越來越差,今年倒閉關門率有3成.在香港的人可能感覺不到.網店微商賺點微利,把廠家都逼死了,但那些網店其實因為人人可以做,也因為競爭大賺不了錢,只是那些小經營者從打工仔變成幫自己打工,收入並沒大分別.但是大商場,代理,廠家其實賺少了錢. 請少了人,沒有創造出新的財富.有餘錢投資的豪客反而少了.香港這邊的情況博士已經說過好幾次,也是越來越差了.美國加息或者不加息,只要大中華經濟下行,都會令熱錢回流的.

某些有物業者,看著樓價連升6,7年,或者這兩年爆升時揀到對比現在賬面樓價便宜的人,更是被洗腦了,任何情況下都只接受樓價上升預期,如果有人說會跌,就是讓他們損失,怎麼樣都不願聽,就像是駝鳥一樣.大環境的改變可能影響不是馬上就看到的,但是發生了就很難改變,到人人都知道要改變時,那就已經太遲了. 早年放了樓的人不用太難過,你們看錯巿,自然要付出代價,但巿場不可能單邊發展的,你們會有機會買回合理價錢的物業,重點是你們到時要敢出手,也要有能力出手. 現在所有負面因素都出現了,就等一個轉角出現,有人說3個月,有人說一年,其實真的一點都不重要,重點是你認為現在已經是最後10%的高位了,就可以有信心等,一但轉勢,可以兩年跌50%,甚至更多,到時就是看人的眼光和膽量了.

投資巿場往往在快爆破前都是最吸引人的,5月時很多人吹股巿上4萬點,現在呢?? 樓巿年初有人說500尺巿區樓年底1000萬,我想問問真的到價了,你會賣出去?SSD就讓你等到2017年,那時還有1000的話再說吧.博士手上那麼多物業也沒硬唱好樓巿,只有幾個物業的小投資者,你看升可以,但是硬要別人認同,不認同就說別人壞話,冷言冷語,並不能改變大巿,不管誰對誰錯,都不用人身攻擊持不同看法的人.這樣才是討論.

16. Schumpeter 2015-08-24 16:19:33
博士會客室嘉賓蕭若元:大陸經濟作斷崖式­下跌,將走上日本之路,廿年不增長。我相信香港樓市會跌二­至三成,舖價跌六七成……


今日恒指跌了過千點,大陸股市跌了近300點。這已經是大陸托市的最低點。今日幾乎所­有股票跌停牌,所以不知還有多少會跌。下跌是因為大陸PMI跌至47.1,九個月在5­0之下。油價跌穿40元,兩年內沙地阿拉將會破產。廿牛市終於完結。大陸經濟作斷崖式­下跌,將走上日本之路,廿年不增長。更甚的是,大陸欠缺民主機制,暴亂不絕。大陸將接­近全民破產,大陸泡沫大過美國和日本。股市再跌多少是難以估計,我相信香港樓市會跌二­至三成,舖價跌六七成……
17. 引刀一快 2015-08-24 16:22:18
15樓 兄台

點解你唔早D岀嚟呢!
18. 魚蛋仔 2015-08-24 16:34:11

博士,

可否講多一些這個一等一优質單位的資料比大家學習?

19. 問三傻 2015-08-24 16:39:43
夠膽加碼吖?
20. rosekarming 2015-08-24 17:03:30

【股災拖累】太古城一周跌價超過「五球」!


http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20150824/54125020

係咪呢單呢?
21. rosekarming 2015-08-24 17:05:45
近日股市大瀉,藍籌屋苑太古城一周內同類單位跌價超過「五球」。中原地產張光耀透露,太古城銀栢閣高層B室,實用面積1,015方呎3房海景戶,以1,765萬元將單位易手,實用呎價17,389元。對比上周屋苑碧藤閣高層B室,一個同類高層海景單位,面積相同,以2,330萬元成交,呎價22,956元,創屋苑分層戶呎價新高。即是一星期內兩宗同類單位成交價相差565萬元或24.2%。

不過,今次成交的銀栢閣單是連租約放售,現租約每月為5萬元,可享租金回報率3.4%。原業主於2010年4月以1,100萬元買入單位,持貨5年,帳面獲利665萬元,單位升值60%。

太古城本月暫錄得11宗成交,平均實用呎價約17,400元。
22. 引刀一快 2015-08-24 17:46:07
23. Desmond 2015-08-24 18:22:03
樓價跌市才是剛開始,那些偏遠而樓齡高的會跌得特別深。


24. 向饭民说不 2015-08-24 18:39:37
大陆和日本最大都不同,日本人消耗在老人家身上都资源加上人口老化令到他们永不翻身。日本老人变植物人之后,每年还要浪费数以百万计的金钱养着他们。结果对年轻人的投入更加小,其实这个问题在加拿大一样。老人家的退休生活非常好,而年轻人的大学学费年年加。其结果就是年轻人不敢生孩子,人口老化一年比一年严重。

而大陆对老人家的资源明显低很多。自己无钱,就早点见马克思。中国可以有更多资源用在年轻人身上。
25. 向饭民说不 2015-08-24 18:44:49
引刀兄一直对我对香港依靠大陆嗤以之鼻,但是最近bloomberg的专题报道虽然无话香港依靠大陆,但是却讲到,南非,巴西,甚至加拿大,澳洲,都好依靠大陆经济。

半年之前,我已经一直讲人民币可能大幅贬值。最近人民币只是贬值几个%,就引发全球金融风暴。仲有民主台湾死得更加难看。

今日我可以大声的讲,大陆好,香港未必好,但是大陆唔好,香港一定死。
26. To 21F 2015-08-24 22:03:00
銀栢B面對商業中心玻璃幕牆,僅3公呎近,可以照鏡,
是最差的單位,比較隹的海景單位價低2成是正常。
27. 引刀一快 2015-08-25 03:15:22
向飯

你咪亂咁講喇,我平日講乜大家有眼睇,我幾時話過香港唔駛靠大陸喞?

我一路睇跌嘅理據就係大陸經濟下滑!
28. 引刀一快 2015-08-25 03:31:40
To 9樓 Oscar Lam兄

你今次捉錯用神, 雖然減20%一定買唔到啫,但係賣家比買家更加怕個買家買唔到嘛!
29. 人生無常 2015-08-25 15:48:35
引刀兄, 並不是我不早點出來,我是剛剛才發現呢個網站,之前幾個月都係Yahoo網站睇博士唧文章.到呢到先發現好多人留言,所以就來亂吹幾句
30. 人生無常 2015-08-25 16:07:21

引刀兄,

不是我不早點出來,我是剛剛才知道這個網站,之前都是在Yahoo網站看博士文章,見這里很多人留言,所以也來亂吹幾句.