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文亮語
6)正常的樓市是怎樣
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月6日

  我相信大家唔係好了解正常樓市是怎樣的,老實說,在政府辣招之下,樓市已經不正常,而且,我相信政府是不會撤招,所以,樓市是沒有辦法回復正常,既然如此,我們就要接受辣招,倘若政府撤招,香港的經濟一定非常之差,反而唔係好事,所以,題目應該改為「在辣招下,正常的樓市是怎樣」。我們要從「角,動,量」三方面睇樓市,如果三方面都正常,樓市才算是正常。

  1. 角,即是細價樓,中型單位,豪宅各方均衡發展,升一齊升,跌一齊跌,現在只有細價樓狂升,其他就保持穩定。所以,樓市是不正常。
  2. 動,即是購買力,現在細價樓屢創新高,新樓盤一Q清袋,購買力充沛,應該是正常。又並不是,因為購買力已經被預支。例如,很多青年人帶埋阿媽去買樓,而且非常自豪話阿媽俾首期,實行“耀母揚威”,其實,他們是未有能力置業,甚至連供都未供得掂,當然,在這方面,財務公司是樂意幫手,在這些被透支購買力用盡之後,樓市便無以為繼。另外,由於利息低迷,令到很多人感覺到買樓利息負擔不大,甚至買樓收租亦是好投資,無形買樓的動力增加。當加息時,這些動力便會打回原形。所以,以動力來計算,現在樓市是不正常。
  3. 量,當然是成交量,雖然有很多創新高價出現,但成交量慘不忍睹。這就是物業代理追求創新高代價,他們認為樓價屢創新高,有心買樓的人便會追價,但是他們不明白,凡事都有極限,雖然有人話升市莫估頂,其實是有頂部,就是承受能力,現在細價樓承受能力已經去到極限,成交量減少代表承受力不足夠。沒有足夠成交量,怎樣說樓市也不是健康。

  有人話,新樓盤一Q清袋,細價樓屢創新高,我話樓市唔正常是打橫來講,我講大家或者會唔信,一Q清袋和屢創新高都是違反能量守恆定律,動力=反動力,但反動力往往因為空氣,聲音,磨擦等被消耗,是會少於原本的動力。

  在市場上充滿購買力,理論上任何市價新樓盤都可以一Q清袋,其實,一定唔得,因為一個新樓盤一定會有一些不合意單位,要一Q清袋就一定要將新樓盤售價降低至有大量認購,有人唔鍾意,立刻有人補上,才可以一Q清袋,換句話說,新樓盤售價是低於市價。情況就好似將一個籃球放手跌落地,反彈的高度一定不會高於放手是的高度,除非加大力度才可以做到。

  至於樓價屢創新高,就好似一個熱氣球,它的能量只能上升至某一個高度,再要升高一些就必然要拋棄一些重物,情況好似現在細價樓屢創新高,成交量就屢創新低,換句話說,屢創新高價是大幅高於市價。成交量太多或者太少都不是市價。

 
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1. 西門吹雪 2015-08-06 10:36:26

博士,唔知係咪我諗錯... 會唔會地代幫緊地產商手,托住二手個價,等一手平少少就可以一Q清袋? 二手成交量慘不忍賭,而家D地代吃甚麼? 全是吃地產商的一手成交。如果地代都唱跌,一二手都無淡食,真的要地代倒閉潮。如果係咁就明白佢地點解積極報料倉新高價。

唔知係咪我諗多左,哈哈

2. 路人丙 2015-08-06 11:42:10
哈哈!耀母揚威!博士又有金句
博士文章越來越富娛樂性。
I like !
3. John 2015-08-06 19:45:13
同意1樓Simon
4. 打工仔 Andy 2015-08-06 20:56:57
以前, 正常人會努力工作或做多一份兼職, 賺多d錢自己想方法上車! 有少少能力都絕不會申請公屋, 現在有D人, 日嘈夜有嘈叫到拆天話上唔到車! 但又喜歡吃渴玩樂! 
所以要多d正常既人先有正常既市場! 哈哈哈! 
5. 文廸晞 2015-08-07 01:07:14

好驚,我唔識digital會失業嗎? 

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「好驚,下一個會唔會輪到我失業嗎?」唔少傳媒朋友近日都騰騰震,個個喊驚,紙媒沒落,傳統媒體被蠶食,猶如末日將至。有人分析是免費報紙衝擊,有人說是網媒崛起,不究成因,總之就係有一股「你仲唔變就會被人淘汰」的殺氣,直衝而來。
驚係有理由。𠵱家連Google也大搞News Lab染指新聞,Apple宣佈招聘記者,甚麼feedly、 BuzzFeed、Mashable新聞界面全速崛起,連最有先見之明的壹傳媒,也要改名Next Digital,總之各路英雄,帶着科技,殺入網媒,發掘未知。新一代的讀者是飲iPhone奶水長大,手機就是報紙,網聞就是新聞,喺facebook News Feed睇新聞多過睇報紙和CCTVB,哪有理由不怕?
P&G前全球最高華人管理層,由幹了23年的傳統產業,突然轉型做網銷,辭職時發表了一封震動業界的辭職信,她說:「這是一個顛覆的時代,你不顛覆自己,別人就顛覆你。」

毫無疑問,我們已身處在一個顛覆年代,一個大浪,可以令傳統行業打得落花流水。的士被Uber顛覆,酒店被Airbnb衝擊,貨車被GoGoVan變天。你說不用怕,因為他們是「犯法」,要顛覆也要十年八載。可是,即使明天死了Uber,隨着腦袋及科技的進化,他日還是會有變種Uber出現。細的力量,正在顛覆大力量,這是不能否定的事實。下一個顛覆的行業,可能就是你身處的行業。

Tesla的CEO Elon Musk最出名就是「變」,昨日搞PayPal,今日搞電車,明日搞太陽能,他說過一句話,我至今仍牢牢記住:Some people don't like change, but you need to embrace change if the alternative is disaster。有些人不愛變,但如果不變的代價是死路一條,那你只有改變。
有時候,太習慣留在comfort zone,幻想無論外面怎麼變,我身處的地方是永遠安全,然後慢慢退化成史前生物而不自知。是新聞界好,廣告、公關、營銷、建築甚麼都好,你想十年後仍有得撈,就要時刻抱住隨時可能被out的心態,你不改變,明天世界就來淘汰你。


6. 舍神 2015-08-07 01:09:25

正常的市場?

說實話, 我們跟本活在一個唔正常的世代!

 

細個聽過守株待兔的故事!農夫日日指望乜都唔使做, 天天有兔子送上門。

估不到,呢樣事在過去幾十年發生了, 個個想著買層樓, 最好就多一層, 就乜都唔使做,$就從樓長出來, 那便可以發達。令到人人都被迫瘋去買樓!

 

以往一輩教仔,都係希望下一代學有所成,勤奮努力,做個對社會有用的人! 但過去卻獎勵投機,懲罰腳踏實地,勤勞儲蓄的人。呀仔, 使乜讀咁多書, 學老豆炒一轉就過百萬落袋.....

 

以往勸下一代唔好先使未來錢, 現在唔借$買樓, 唔欠下一身債, 好似好唔正常,更加冇志氣。

 

無他,貨幣政策扭曲人性使然!

現今世代, 越借得多, 所引發的通賬, 令到你欠得越少! 你唔借呀, 等於被人偷走袋裡的錢! (通縮時,你還得越多, 欠得更多。)

 

以往, 聽到政府印銀紙? 離亡國不遠了!

現在? 人人希望 Q4, Q5.....唔好停!

 只是有感而發!