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文亮語
5)如何將剎那光輝變成永恆
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月4日

  我們現在經常聽到有很多人說在1997年前樓價高企的時候,他的身家有多少,若果有人不明白問他們,既然在97年時有咁多錢,現在點解分文不剩,答案就是,他們當時雖然有很多資產,但亦有很多債務,97年之後,資產只不過貶值兩成,他們的資產已經被蒸發,所以,大家就要小心,資產價值會變,債務不會變,當樓價上升,大家身家暴漲,當然是笑呵呵,但如果不識得收斂,繼續以高槓桿比率投資,當樓價下跌,資產價值降低,債務不但不變,由於利息增加而不斷上升,好快就會變成一個負資產者,昔日的擁有只不過是剎那光輝。

  我在電視見到蔡楓華,便想到他那句話,剎那光輝並不是永恆,就是這一句話,蔡楓華的演藝前途急轉直下,不能夠回復昔日的光輝歲月。我不其然想到,在物業投資學問裡,如何將剎那光輝變成永恆,原來說難不難,話易不易,主要就是降低槓桿比率,比金管局的壓力測試還要嚴謹,如果還未置業現在買樓就無可厚非,但若果已經有物業就不應該加按再買,甚至加按協助子女買樓,因為當樓價下跌,就會出現雙重損失,現在持有物業策略就是以低借貸為主幹,盡力保持以往勝果,我個人認為,只有低借貸,才可以將剎那光輝變成永恆。

 
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1. April 2015-08-04 09:12:33
請問博士, 如果現在手持數年前買的細價樓 (借9成), 現在升了不少, 如果賣走它, 再立即換為700-1000萬的樓, 是否合適?如果換樓, 槓桿比率雖然下跌 (因為只可借6成), 但借貸金額實質是上升了, 這是否仍然算是低借貸?
2. 貴公子 2015-08-04 09:39:14
所以李超人經常講, 有一半首期先好買樓自住, 好少叫人買樓作投資, 早幾年還可一層樓變兩層樓, 兩層變四層, 今天咁做, 真的容易變負資產。
4. 引刀一快 2015-08-04 09:40:37
CCL屢創新高,猶如剎那光輝不停閃耀,當人尚未有足夠時間估量剛才會否是最后一閃,下一閃又來了!
某天,一旦閃燿停止,大家有足够時間去研究是否完成了最後一閃,卻沒有足够時間去逃了。
6. 西門吹雪 2015-08-04 10:07:28

好似有人講過無井噴樓市唔會插水云云~

而家呢剎那光輝咪井噴緊囉,哈哈~~

不過話說回來,呢剎那既光輝仲可以支持幾耐?相信無能知過去未來既水晶球就無人知道,博士夠膽估六個月必爆,其勇氣值得佩服。估唔中亦提醒了大家。到剎那光輝完結時,慘不忍到之時,人們就會明白博士既肺腑之言。

7. 魚蛋仔 2015-08-04 10:09:47

多謝博士教導,緊記之!

8. 苦前業主 2015-08-04 10:22:24
 總之答謝博士為人民服務啦,每日出文與眾同論,
好事,好事
9. 草根 2015-08-04 11:27:35
請教博士借貸幾成才稱得上低借貸呢?
10. 地盤佬 2015-08-04 11:54:27
同意,去槓桿係保護樓市健康嘅最有效方法,亦係中港政府過去幾年積極處理嘅大方向。
11. 不同意 2015-08-04 14:08:19
多得博士提醒,否則一直沖,真的很危險!!
12. 引刀一快 2015-08-04 15:09:48
To 1樓 April兄

比例低但係總量高,呢點真係好值得注意,加息影響亦因此放大。細價樓6成按揭,加一釐總價就多幾十萬。

13. AH-HO 2015-08-04 15:14:06
我覺得比例高低不是按揭的成數,而是借貸的金額跟自己流動資產、現金等等的比例。如果是股票一類的價格浮動的東西,就要預下跌時的剩餘價值。
14. 舍神 2015-08-04 15:33:21
只有低借貸,才可以將剎那光輝變成永恆。---- 絕對同意

投資市場, 要賺錢, 簡單來說就是做到"高沽低買"! 借$投資高貢捍好就話把利潤倍大, 但其實是七傷拳, 人人明白!  孖剪令你升市時有更大Buying power! 即鼓勵你高價入貨。跌市時, 卻逼倉沽出。從"策略"上已違反"高沽低買"原則!  但, 人, 總認為自己可以玩贏個市! 又有幾人真有自知之明?世上最痛莫過於睇岩市,賺唔到$! 究其底因, 是心存僥倖,及過份貪婪,沒有紀律 --- 但呢d都係"人性"。

說難不難,話易不易 --- 要做到"違反人性", 你話難唔難?

降低槓桿比率,比金管局的壓力測試還要嚴謹 ---- 98年我初立志, 要FP買樓唔要做mortgage,畀網友當怪物睇,笑到面黃!那當然啦,"違反人性"的不是怪物係咩? 
現今世代你話唔借貸, 好似好唔正常! 

湯生的金石良言, 真正可以赴之實行的,最後又有幾人?
15. CD ROM 2015-08-04 16:48:53
降低槓桿比率, 我相信博士講既係總体, 物業總價值 vs total負債, 唔應該係講個別資產...

April個case, 當5年前用20萬買200萬樓, 現值400萬, 係借180萬去hold 400萬既貨, 比率係45%...

如換樓800萬, 賣樓得380萬, 借420萬hold 800萬, 比率升到52.5%

我亂來, 想拋磚引玉jel, 望大家傾傾~~~~
16. Blackbeard 2015-08-05 11:10:57

CD ROM 兄:

賣樓得400萬,要還返第一個按揭,當借30年,最樂觀的話按揭還剩150萬,現金加埋首期20萬,等於270萬。買800萬樓,要借530萬(66.25%,借唔到咁多),借貸率升咗20%...

17. 沙一業主走緊貨 2015-08-05 17:17:16
引刀兄,今次一跌30%?
18. 引刀一快 2015-08-05 20:01:10
你問亮劍兄喇。
19. 元朗人 2015-08-05 22:11:00
沙—是皇牌屋苑,價平少少好易甩细单位吧。


20. CD ROM 2015-08-05 22:45:50
Haha, 唔記得還錢添~~