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文亮語
4)誰以今日的我打倒昨日的我
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月3日

  最近有很多人話我近日轉軚,由好友變淡友,實行以今日的我打倒昨日的我。我同佢地講,我當然不是,其實,我是贏到驚,由2009年開始,我年年預測樓市上升,樓市又年年升,到今年,我真的有D驚,但我又並不是睇淡樓市,我只是話防守力不足的細價樓業主要小心。今年內,我個女買咗四個,而我老婆買咗一個住宅,每一個都超兩千萬,所以,我並不是淡友。反過來說,我覺得他們才是以今天的我打倒昨天的我。以2014年為例,全香港可以評論樓市的人,只有林一鳴,汪敦敬,與及在下講樓市會上升,其餘的都說樓市會下跌,包括施永青先生。在2014年初,他對該年樓市的預測是下跌三成,樓市沒有下跌,還不斷飆升,尤其是細價樓為甚,我的確是轉軚,但我只不過叫買細價樓的人小心。但今年有很多評論員轉軚,他們認為樓市還有上升空間,普遍來說雖然只有一成,即是升幅不大,但始終令我唔明白,現在,香港經濟環境轉壞,供應增多,加息迫在眉睫,一切因素全部都不利樓市,點解去年講跌,今年講升,要轉軚都要轉得合理。
 
  至於利息,我更加覺得奇怪,過往那些評論員是非常注重加息,開口埋口都話美國會隨時加息,當美國加息,香港樓價就會冧,當時就嚇到不少人唔敢買樓。到今日,他們都知道美國很快就會加息,他們會話,加息怕甚麼,今年最多加1/4厘,對樓市小小影響都沒有。這種表現,就真的是以昨天的我打倒今天的我。我旁敲側擊問一個評論員,答案是,那些人買了樓,所以,就認為不會加息,就算加息都會很輕微,樓價會繼續上升,同時,話我轉軚,說樓價下跌,以今日的我打倒昨日的我,來分散其他人的注意力。其實,誰以今日的我打倒昨日的我,大家心中應該有一個答案。

 
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2. 引刀一快 2015-08-03 09:17:46
任何評論都一定係与時並進,環境條件變化自然評論亦變化,唔通海嘯嚟緊仲叫人棟篤企喺沙灘咩。
3. 路過 2015-08-03 09:38:43
不要再昇了, 嚇死人啦
4. 黃加× 2015-08-03 09:55:35
小弟有些小生意接觸到有關地產。 近期旅客下跌,有好些賓館做唔住, 放出來招頂。 可做劏房。

呢個情況係上半年係未有過出現。

點解賓館做唔住? 點解賓館當劏房run, 有利可圖,業主自己都唔做要頂出來?  

本人無意唱淡唱好, 反而想佢跌入多間3房。 因為覺得政府自己都劏細, 將來3房單位反而更有升值潛力。

支持博士論點。 宏觀經濟唔好, 樓市一支獨秀, 著實值得思考。
5. 引刀一快 2015-08-03 10:26:25
唱好唱淡係一回事,睇好睇淡係另一囬事。

大陸唔好咗好耐,今年先喺呢邊浮面多多少少係受香港人心態影響,將情况某程度上掩埋咗。

6. 打工仔 Andy 2015-08-03 10:33:47
以住, 投资界名人財子, 多數租樓住及只會叫人買股票, 利益所在, 好難有合理分析! 
7. 打工仔 Andy 2015-08-03 10:33:47
以住, 投资界名人財子, 多數租樓住及只會叫人買股票, 利益所在, 好難有合理分析! 
8. 西門吹雪 2015-08-03 11:02:44

本來我對加息亦有一定期望~認為美國進入正常加息週期,樓市正式進入下跌期。如果美國正常加息,投資樓市成本上升,資金做定期好過買樓,租金不及供樓貴,香港人不笨,呢個時候仲有邊個會高追入貨。

可是只要看看美國呢2年既態度,失業率達標,又話要等通帳達標,等呢樣等個樣咁。就知道佢地一定唔會正常咁加息,就算加都比過住週期慢得多。呢個情況下,要樓價下跌真係有難道。就算香港經濟差,業主沒有供樓既困難,租金又夠COVER供樓,誰會賣? 要等美國加息加到咁上下,夾岩香港經濟不好,樓市就會轉向。要等多久?到時又會升到幾多? 真的很難估計。因此當時博士話三個月爆煲,真的有過人的勇氣。

9. Alan Pepper 2015-08-03 11:49:49
博士對以下新聞有何看法?

豪宅變「提款機」 業主加按套現
業界:加息期將至 料豪宅價年內僅升5%

2015年8月3日 9:30上一篇
豪宅樓價升勢凌厲,估值亦跟隨急升,業主紛將持有的豪宅變成「提款機」加按套現,適逢加息期將至,這類加按豪宅承受的壓力大增,業內料下半年的豪宅升幅將放緩至5%。

本報翻查最近兩個月的土地註冊處紀錄,發現有不少豪宅業主就將物業加按套現,情況更蔓延至超級豪宅市場,個別豪宅高達三按、四按。

其中由資深投資者謝振宇持有的山頂倚巒單號屋,物業本身已有三次按揭紀錄,直至6月,謝氏向財務公司靄華信貸加按3,000萬元,累積總共有四按紀錄。

山頂倚巒單號屋 加按3千萬

代理稱,該物業已在市場放盤多時,最新叫價2.8億元,日前有傳該單位劈價3,000萬元,以2.5億元售出,洋房面積3,101平方呎,呎價逾8萬元;但由於物業早於2009年以1.75億元購入,故謝氏仍有7,500萬元的帳面利潤。

其他豪宅物業亦有類似的情況,其中大潭輝百閣A座低層A室,原業主早於2001年以1,160萬元購入,但據滙豐網上最新估價顯示,單位估值已經達4,092萬元,期內單位樓價升值2.5倍。

業主在6月份向高名財務將單位再度加按,累積按揭達到四次,而最新一次的按揭金額,亦有1,500萬元,佔估值37%(之前的三次按揭金額未有顯示)。

跑馬地樂景園的低層單位,於2010年以5,800萬元購入,當時業主並未向銀行承造按揭,單位最新估值升至7,633萬元,惟近月業主承按5,490萬元,佔最新估值逾7成,明顯超出金管局對一般銀行的按揭指引。

豪宅平均價 全年升約1成

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為,由於本年豪宅樓價有不俗升幅,業主將物業加按的比例亦有所增加,不排除有部分業主加按套現,留作備用資金,投放至股票市場,她指情況就連中小型住宅亦屬普遍,但豪宅涉及金額則更大。

中原地產高級營業董事何兆棠稱,今年豪宅平均樓價升約1成,相信下半年豪宅樓價升幅將會放緩至5%。
10. 香港人 2015-08-03 12:01:53

博士講中 point

因為真的是唔怕加息的人,他們不但早有準備,而且反而希望加息早日到來,否則,他們覺得準備工作是白費.

我是贏到驚,由  2003 年開始,我年年預測樓市上升,樓市又年年升,到今年,我真的有D驚

11. 湯文亮 2015-08-03 12:02:26
有水位才可以做提款
12. Alan Pepper 2015-08-03 12:21:51
很高興博士有時間即時回應。

提款機應該是個別事件吧?
13. 收買佬 2015-08-03 12:33:23
博士其實令我想起剛過身的股評人東尼(Tony Measor)。想當年佢叫人只買匯豐及有實力的籃籌和國企,唔好買8號仔及科網股,科網熱時,被人寸到連佢都發火,那年多兩年的批評同博士今天所受的相若....當然,最後係邊個笑到最後,就大家都知,不重覆了。XD
14. 路人皆知 2015-08-03 13:11:44
贏到驚使我想到恐慌性拋售!
15. 黃加× 2015-08-03 13:58:17
個市唔知幾時回, 我係聽博士果套。 
現在都唔再加碼投資, 在等博士指點。

雖然現在投資係賺錢, 但因要回本期, 怕到時真係回都冇錢入貨。 所以留資金, 等博士話入先入。

到時就單車變摩托。*^O^*
16. 快四張 2015-08-03 15:57:49

加息的真正威力並不在於供款上升, 一旦進入加息周期, 首先受影響嘅會係美債同exchange rate, 令支金流向改變, 各國進出口成本及優勢改變, 跟美金褂勾的地方資産相對價格提高, 旅游零售下滑.... etc 大骨牌推動下, 最後生意難做, 無人公加, 失業率上升, 到果時己經再唔係可唔可以負擔個一两個%嘅問題.

In the short run, —個國家好, 賺到錢, 只代表其它國家出問題, 在一個未有新餅時期, 你食多左只代表我捱餓, 再加上港樓供鷹增加, 早兩個月前本人不只逢三退一, 而係逢三退二,  我很怕加息, 而家真的好怕唔加.   

 

17. 快四張 2015-08-03 15:58:43

加息的真正威力並不在於供款上升, 一旦進入加息周期, 首先受影響嘅會係美債同exchange rate, 令支金流向改變, 各國進出口成本及優勢改變, 跟美金褂勾的地方資産相對價格提高, 旅游零售下滑.... etc 大骨牌推動下, 最後生意難做, 無人公加, 失業率上升, 到果時己經再唔係可唔可以負擔個一两個%嘅問題.

In the short run, —個國家好, 賺到錢, 只代表其它國家出問題, 在一個未有新餅時期, 你食多左只代表我捱餓, 再加上港樓供鷹增加, 早兩個月前本人不只逢三退一, 而係逢三退二,  我很怕加息, 而家真的好怕唔加.   

 

18. 神算 2015-08-03 17:55:07
回快四張,

同意你的看法。香港舖位2004年由自由行帶動谷底回升,亦帶動住宅樓宇升浪開端。2015年自由行開始減退,鋪位租務應聲下跌,看似跌浪開端,若情況沒有改善,骨牌效應好快就會浮現,我比較担心一般靠父幹買樓的人,透支嘅購買力唔係頂得好耐。

投資者跟富豪們當然不用担心,但投資者若不能了解時機而輸錢,咁要交學費難免。
19. 過來人 2015-08-03 18:25:12
大陸巨浪,富豪跳船,港樓勢危

「炒燶港樓深圳富婆輸千萬」   《蘋果日報》

看到這個報章標題,以為是內地人墜入騙局,類似新界藥房50元變5000元。所有香港人都在埋怨樓價升得太厲害,怎會有人買樓輸錢,而且輸千萬。看真一點,不是騙局,原來真有其事。

深圳女富豪2012年買入由信置發展近油麻地高鐵站的「御金•國峯」,實用1449呎,四房間格,全海景,購入價3680萬元,呎價25000元。據聞,業主收樓後花數百萬元裝修,但單位一直空置。該單位最近以2900萬元易手,樓價已蝕近800萬元,若加上交易費用和裝修費,損手逾千萬元。《蘋果日報》指出,該交易不是唯一巨額蝕讓個案,報導列出過去一年「五大血案」,深圳女富豪慘案只排第五,其他血案現場包括壽臣山道、半山壹號、大埔比華利山和薄扶林趙苑。

血案有一個共通點,賣家全部是內地客。表面看,輸錢理由是內地客急於放售物業,以賤價出貨。其實物業買賣價格有一定秩序,尤其是大型樓盤,俗稱「有個譜」,所以急放而引致輸錢的理由不完全站得住腳。更有說服力原因是,火紅樓市雖然是事實,但不代表閉着眼亂買也一定會賺錢。地產投資最重要是時機,地點是緊貼其後第二位。各位準業主,入市前一定要做足功課,不要存在樓市升所有物業實賺的心態。太心紅時,不妨重溫「五大血案」案情。

20. Stephen Lau 2015-08-03 18:31:01
連續拜讀過湯博士幾篇的文章後,深表拜服,香港還有人有膽量我手寫我心,敢說亮話。

我認為博士好比Noak一樣,預言將有大洪水來襲,但沒一個人會相信,仍然認為風平浪靜。但其實沒有一人有水晶球,博士所提出的爆煲論亦未必準確,但他的行為令到社會上一眾巿民認真地考慮過、審視過、擔心過樓巿是否有風險呢?這已經足夠。

就好譬如你要去跳Bungee Jump,但你父母在旁提點你其風險存在,都會令你認真思考一下,你所做的行為是否完全沒風險?

其實我認為不需要執著於誰人預言的準確度較高,最重要是令我們有了一個提醒,有了一個風險意識,已經足夠了。縱使博士今次輸了,你們又會否認為樓巿仍然處於大升巿內?亦然敢於入細價樓作投資用?到3-4年後樓巿真因不利因素下調3-4成,你們又會否後悔當初?

21. 引刀一快 2015-08-03 19:12:11
自由行减退係2014年開始嘅,中港兩邊跑嘅人都好清楚。
22. 元朗人 2015-08-03 20:31:06
施永青在地產代理界多年,樓價預測屢屢失準,真想知是有意還是無意,估不少業主曾着了道兒。

正常人都希望老來一樓傍身,沽了自住樓的前業主,今勻吃不吃到這「跌 」浪,上番車兼賺到利潤,都要靠銀髪女主席。
23. 怒婦炒魚柳 2015-08-03 22:34:55
樓上10香港人:

米咁寸呀你,哈哈哈哈
24. 打工仔 Andy 2015-08-03 23:39:29
22, 元朗人兄

同意你的講法! 講到預測樓市走向, 真係湯博士準確好多!