地產博客 > 文亮語 返回
瀏覽人次:38313    回應:26
文亮語
2)加息,信又如何,不信又如何
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月1日

  在2009年初,出現了一個怪現象,就是那些測量師個個都好似樓神,經濟學家上身,排隊開記者招待會,全部口徑都是一致,就是樓價會下跌,不同測量師講不同因素,但有一個共同因素,就是利息會趨升,誰不知,這一趨,趨足了78個月,如果當時相信那些測量師,結果會係點。我用一個例子來解釋。

  有兩個人,每人都有300萬現金,第一個人唔相信會加息,於是買了一個1000萬元物業,向銀行借了700萬。利息是H+0.7%,大約1% p.a.。到今日,他的物業最保守估計值2,000萬,而這78個月,大約付了45萬元利息,如果他要租樓住,以月租25,000計算,他總共要付租金195萬元,慳了150萬元。相比他沒有買物業,就多了1,150萬元。千祈唔好以為這個數字是驚人。其實是非常保守。
 
  另外一個人,因為他相信加息,所以沒有買物業,將300萬元用作投資,在這78個月番了一番,變成600萬元,其實唔錯,要每年回報超過10%才可以做到,但若果他住相同單位,就要付租金195萬元,實際得105萬元落袋。當時信加息,同唔相信加息的分別真的是很大。
 
  到今時今日,相信加息,同唔相信加息,又是另外一個故事。一個未發生故事。首先,我們先預測未來樓市走勢,而最了解樓市走勢的一定是地產商,當中又以長地為首。現在,所有地產商開售新細價樓樓盤,都是以同區二手樓為參考,現在新樓售價與二手樓同價,即是最少有3成折讓,新樓與舊樓折讓,雙方都採用實用呎數,點解地產商咁樣做,因為他們估計細價樓樓價最少有兩成以上跌幅,如果今日他們開價高同區二手樓三成,到大約20個月入伙時樓價下跌兩成以上,就會有很多人放棄。
 
  所以,我假定未來兩年樓價有兩成跌幅,現在買樓,不但損失兩成樓價,而且是一個投資機會,因為從物業賺錢,賣得貴並不是一個最主要因素,買得平才是。今日所準備的錢夠買一個細價樓單位,兩三年之後,樓價下跌,就可以買一個較大單位,甚至2個細單位,當樓價再次上升,邊個賺得多錢,大家應該知道。所以,現在打算買細價二手樓的人,最好忍手。