地產博客 > 文亮語 返回
瀏覽人次:37303    回應:26
文亮語
2)加息,信又如何,不信又如何
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年8月1日

  在2009年初,出現了一個怪現象,就是那些測量師個個都好似樓神,經濟學家上身,排隊開記者招待會,全部口徑都是一致,就是樓價會下跌,不同測量師講不同因素,但有一個共同因素,就是利息會趨升,誰不知,這一趨,趨足了78個月,如果當時相信那些測量師,結果會係點。我用一個例子來解釋。

  有兩個人,每人都有300萬現金,第一個人唔相信會加息,於是買了一個1000萬元物業,向銀行借了700萬。利息是H+0.7%,大約1% p.a.。到今日,他的物業最保守估計值2,000萬,而這78個月,大約付了45萬元利息,如果他要租樓住,以月租25,000計算,他總共要付租金195萬元,慳了150萬元。相比他沒有買物業,就多了1,150萬元。千祈唔好以為這個數字是驚人。其實是非常保守。
 
  另外一個人,因為他相信加息,所以沒有買物業,將300萬元用作投資,在這78個月番了一番,變成600萬元,其實唔錯,要每年回報超過10%才可以做到,但若果他住相同單位,就要付租金195萬元,實際得105萬元落袋。當時信加息,同唔相信加息的分別真的是很大。
 
  到今時今日,相信加息,同唔相信加息,又是另外一個故事。一個未發生故事。首先,我們先預測未來樓市走勢,而最了解樓市走勢的一定是地產商,當中又以長地為首。現在,所有地產商開售新細價樓樓盤,都是以同區二手樓為參考,現在新樓售價與二手樓同價,即是最少有3成折讓,新樓與舊樓折讓,雙方都採用實用呎數,點解地產商咁樣做,因為他們估計細價樓樓價最少有兩成以上跌幅,如果今日他們開價高同區二手樓三成,到大約20個月入伙時樓價下跌兩成以上,就會有很多人放棄。
 
  所以,我假定未來兩年樓價有兩成跌幅,現在買樓,不但損失兩成樓價,而且是一個投資機會,因為從物業賺錢,賣得貴並不是一個最主要因素,買得平才是。今日所準備的錢夠買一個細價樓單位,兩三年之後,樓價下跌,就可以買一個較大單位,甚至2個細單位,當樓價再次上升,邊個賺得多錢,大家應該知道。所以,現在打算買細價二手樓的人,最好忍手。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 安全駕驶 2015-08-01 09:32:59

"...他總共要付租金95萬元.."

應為"...他總共要付租金195萬元.."

2. 歷史長河 2015-08-01 09:44:00
共要付租金195萬,不是95萬。博士可能漏寫個1
3. 粉絲 2015-08-01 10:09:28
謝謝博士分享
4. Admin 2015-08-01 10:09:47

回應1/F, 2/F,

文章經已修改, 多謝提點 !

5. 歷史長河 2015-08-01 10:18:19
博士的例子很好,但很殘酷,可能告訴了淡友不知道或不願知道的秘密。
其實博士對於買房的算法過於保守,而對投資的例子又過於樂觀。一個精明的房產投資者肯定會加按再購入至少一個屋業,而於股市投資者很難在過去幾年賺取100%的回報。

至於博士講未來兩年會跌20%,在不知未來加息幅度及快慢的情況下,我能對等待的朋友說聲好運。
6. Alan Pepper 2015-08-01 10:19:23
請問博士對大價樓有冇具體分析?定係因大價樓業主應該唔等錢唔會平賣?今早報導有80000單位在未來3年推出,有約 70% 中小形,那 30% 是大形?這是很多單位啊。是不負責任的報導還是講啲唔講啲?中小形單位的定義是 300 - 500? 或 300 - 800? 博士或綱友有什麼具體資料可提供嗎?

Thank you, and good day.
7. 香港人 2015-08-01 10:22:42
最近的十年  有甚麽投資年年都有10% ????
8. 歷史長河 2015-08-01 10:27:09
息對房市的影響不在加息本身,而在於它會超過或低於市場預期。股市如此,房市亦然。記得前一陣子,澳洲央行宣布減息,當日澳元竟然暴升,原因就是減息幅度低於於期。現在的問題是,未來加息幅度和時間表有多少已在香港房市反映,加息走勢和這些預期又會有多少偏差
9. Alan Pepper 2015-08-01 10:46:54
To 8,

我覺得加息幅度及速度應該偏低,因美國根本冇條件加息,只是被迫加息。美國佬冇咁笨,加息咪要從自己銀包攞錢出黎?

如加息可以導致中國經濟差過美國自己,咁又唔同。只要人地比自己差,那自己就變相好。這世界是 Relative 的。美國佬現在用老鄧"摸着石頭過河"的心態,試下又加啲試下又加啲。總之你估佢唔倒,咁就 Very Good 啦。
10. 待買樓 2015-08-01 10:54:40
息口可能不是主因,只是導火線,也是最後一條稻草。97前當時息口上到成10%,樓價都未轉勢。我反而相信經濟才是主因,只要經濟一差,失業高企,想供都無錢,樓價點守到。現在零售已經出現衰退,走咗的旅客好難再回來,因為試過外邊又平又好又方便,點会重回香港。金融又唔得,A股PE高H股咁多,都係吸引唔到內地人買,中央救市完全不理港股。
11. 引刀一快 2015-08-01 12:11:31
一句講晒,就係買得平先有機會賣得貴。
12. 肥佬 2015-08-01 12:53:51
其實工資的增長,可否抵消加息對供樓的影響?假設每年加息2厘。
14. fed rate? 加左等於冇加! 2015-08-01 16:09:48
http://news.memehk.com/posts/8951

美國聯儲局主席Yellen近期多次指,只要美國勞動市場及經濟復甦速度維持現況,今年內加息的機會頗大。故不少分析都相信可以在九月會作首次加息。
 

但我想同大家講,在後QE (Quantitative Easing)年代,美國要加息唔再係「話咁易」。我想指出的不是加息對經濟影響不定確性過高,令聯儲局議息委員會(FOMC)官員們「議而不決」的情況。
 

真正想說的是加息背後,聯儲局有一個重大的技術問題要解決,而這問題的成因,是QE令聯儲局資產負債表過大,及銀行儲備過多,令到加息的「運作過程」出現少量技術上問題。
 

聯儲局是如何調控息率的?
 

先要講講美國聯儲局的調控利率機制。一般講「美國基準利率」指聯邦儲備利率(Fed Fund Rate,FFR),實際上是美國各銀行之間,互相借貸旗下儲備時所要支付(或收取)的利率。
 

例如A銀行唔夠儲備周轉,要向B銀行借,A就要支付FFR予B。而聯儲局就是通過「參與」這個銀行互借的市場,以「控制」FFR去到其訂立的「目標水平」。
 

聯儲局怎樣參與?方法有很多,但最簡單易明的說法,就是聯儲局透過與銀行買賣美國國債,增減銀行的儲備水平,以調節銀行對同業互借資金的需求(及供應),這方法稱為「公開市場操作」(Open Market Operations,OMO)。當聯儲局想加息,就可向銀行直接「賣出」美國國債,由於銀行要以儲備購買,這會令銀行體系內的「儲備」減少。供應少價格就有上升動力,而儲備的價格就正是FFR這個利率。
 

(按:這裏講國債,實際上是國家票據。而除了買賣國債,聯儲局亦有其他方法去「調節FFR」,例如所謂的「貼現窗借貸」,銀行可在緊急時向聯儲局以較高的利率借應急錢;又或者大家近常在中國新聞聽到的正逆回購,聯儲局暫時買入(或賣出)銀行的抵押品,然後在協定的時間連本帶利賣回(買回)抵押品予銀行。)
 

IOER下的的利率政策
 

講咗大量前設,開始入正題。在2008年聯儲局引入「多餘儲備利息」(Interest on Excess Reserve,IOER),即是如果銀行存在聯儲局戶口的儲備高於官方要求,聯儲局亦會為該批多餘儲備支付利息。
 

這新政其一目的是加強對FFR的控制能力。如何加強對FFR的控制?上文講過,FFR為銀行間互借儲備時所支付的利率,若果聯儲局增加一個選擇,容許銀行將錢單純閒置都有利息收入,這會令銀行互借時要求的利息收入不低於IOER,因為放錢在聯儲局是零風險,借給同業不然。結果是IOER理論上可成FFR的下限。
 

IOER 原定2011年正式推出,但最終在金融海嘯期間聯儲局決定提前執行,於2008年10月推出。及後量儲局更推出量寬(QE),客觀的結果是銀行將大量QE得來的款額,投入聯儲局作多餘儲備。
 

(將多餘儲備急增只歸納為IOER出現的後果,其實過於簡化,但這話題複雜,有機會另文再議)
 

Excess Reserve 在金融海嘯後倍數上升,由之前微不足道升至現時超過2.4萬億美元

 

結果就是現時美國銀行體系的儲備極多,為加息帶來一個大問題。
 

由於FFR是銀行互借儲備時所支付的利率,當絕大多數銀行都有龐大儲備在手、儲備供應過多的前提下,外借儲備成本不高,同時需求亦不足以帶來太多競價行為,這都令利率難有上升動力。
 

在海嘯前聯儲局只需進行簡單的OMO(即出售國債)就可以減少儲備供應,製造加息壓力,但在現時儲備極多的環境,聯儲局無可能向銀行收回這海量儲備,亦即是OMO將大有機會成「無能貨幣政策工具」。
 

那調升IOER有用嗎?這裏IOER陷入一個有趣的困境。好簡單的說一下,如果聯儲局調升IOER,你說儲備會增加還是減少?當然是增加啦。問題是,在儲備明顯過多的環境,再增加儲備難以向銀行帶來足夠的加息壓力。
 

在正常的貨幣政策環境,IOER上升會令「市面上可借」的儲備減少,銀行要借入儲備周轉,就只好提價(即提高願意支付的利率)來吸引其他銀行借出儲備。但當大部份銀行都不愁無儲備時,這個令利率上升的機制就難以有效運行,所謂的IOER會成為FFR下限,在最有價值之時反而失效。
 

事實上,推行IOER多年,一直都無法為FFR設定有效的下限。從下圖可見,大多數時間FFR都是低於IOER法定的0.25厘下限。
 

(按:所謂的零息政策,其實是指聯儲局將FFR定在0-0.25厘的區間之內,而非要求所有FFR交易都以零息進行)

FFR(黑綫)長期低於IOER(藍綫)

 

聯儲局的研究認為,近年Dodd-Frank法案要求以銀行總資產值計算其存款保障徵費(Deposit Insurance Premium) ,取代以往以總存款額計算,令銀行保留多餘儲備成本上升,為IOER長期高於FFR的主因之一。而全球金融監管趨緊,對銀行的資本要求(Capital Requirement)因Basel III 逐步推行而持續提高,有指這亦是銀行保留多餘備成本增長之因。
 

解決方案- ONRRP
 

當聯儲局近年認真思考加息政策的同時,以上的加息困局成為大難題。2013年7月聯儲局內處理OMO的交易枱(常簡稱The Desk)建議擴大另一利率調整工具ONRRP(即Overnight Reserve Repo Program,隔夜逆回購計劃)的應用範圍,以助IOER作基準利率調控,及後在2013年9月聯儲局決定試用ONRRP,觀察其效用。
 

ONRRP是甚麼呢? 在簡單的層次說是與一般的逆回購無甚分別,聯儲局向銀行提供抵押品,「借入」銀行的儲備,然後在指定期間「還錢」予銀行(在融夜逆回購就是借一晚)。這個做法在一般央行的貨幣政策常用,例如中國央行不時都會以逆回購收緊市場流動性。那聯儲局如何用ONRRP解決加不了息的問題?
 

方法就是將逆回購的交易對手名單,由多數只是銀行,擴展至包括貨幣市場基金(Money Market Funds, MMF)等其他金融體系參與者。
 

這裏相信部份讀者會有兩個問題:首先,甚麼是MMF?MMF是基金形式的類存款工具,投資者買入MMF,MMF的管理人會將資金投資在其他相對安全的資產,而MMF投資的首要條件是流動性較高,盡力確保投資者可在需要時賣出基金套現,達到類似存款在銀行的效果,只是這些存款改為放在無存款保障的「影子金融體系」之內。
 

第二個問題,是這小小改變可以有這麼大的效果?理論上是,如之前所述,現時聯儲局面對最主要的困難是銀行體系內的儲備過多,聯儲局難以在短期內採走,令加息壓力未能可以流暢的傳遞出去。但當MMF可以直接使用聯儲局的逆回購計劃(ONRRP),市場力量有可能令傳遞更易。
 

首先,ONRRP為整個貨幣市場的投資回報率定下一個相當確實的下限,因為MMF可以將錢借予聯儲局,這是一個零風險投資(理論上聯儲局無可能會對任何美元計價借貸違約),所以ONRRP的利率成為MMF的零風險投資回報(下限)。
 

假設在MMF可從其他渠道以低於ONRRP利率借入資金,MMF只要 再將資金存入ONRRP,MMF就可以從中賺取零風險利潤。在這個套利機制存在的情況,市場力量會將MMF的資金來源的借貸利率推高至最少等於ONRRP利率。
 

由於銀行體系亦為MMF的主要資金來源,這機制令銀行借貸利率亦會最低與ONRRP利率看齊,所以這個簡單機制理應可以令FFR跟隨ONRRP上調,即ONRRP應為FFR的下限,繞過多餘儲備過多的問題。
 

而實際應用上,ONRRP的效果亦明顯較IOER為佳。從下圖可見,FFR長期高於ONRRP利率。而在近一年多的聯儲局議息會議,都有提及ONRRP的正面效果,及進一步討論在利率正常化期間的應用細節。

 

上方的圖顯示,FFR(黑綫)持續高於ONRRP利率。下方的圖為ONRRP的使用量,可見MMF為最主要用家

 

如果要在今年內加息,ONRRP會擔當重心角色一事相信無容置疑。如果你見金融評論人日日夜夜講美國加息,但從來未見他談過ONRRP,我會希望讀者小心,因為些微可能他並不清楚美國貨幣政策,而他的分析,讀者可能要再細心思考。
 

 

References:

- Federal Reserve, 《Purposes and Functions

- Stephen Williamson,《Monetary Policy Normalization in the United States

- Josh Frost, Lorie Logan, Antoine Martin, Patrick McCabe, Fabio Natalucci, and Julie Remache, 《Overnight RRP Operations as a Monetary Policy Tool: Some Design Considerations

- See more at: http://news.memehk.com/posts/8951#sthash.hfJKwFbq.dpuf
15. 珍惜香港 2015-08-01 17:41:06
珍惜香港

記得今年三月中,耶倫剔除「耐性」一詞,全城唱加息,跟住我就寫咗環球經濟新常態之續呢個系列。當時我話,美國今年內唔會加息,原因喺,佢已經加咗,仲加突埋添!响呢個地產網度,我喺第一個用咁嘅理由,去否定美國加息嘅留言者。之後,我响對自醉兄,同新淡友嘅兩篇回應裡面,都有重申同解釋過我嘅預測。

最近,加息呢個議題,又成為熱話啦!我本來唔想出嚟同博士唱反調嘅,不過冇法啦,有朋友問我,唔出聲,喺唔喺轉咗軑?咁我就喺咁易,再重申一次:

今日,我仍然維持,美國今年之內唔加息呢個預測。

關於我嘅理據,之前好多舊文都已經提及過,亦唔再重複。有人話,希債危機,延遲咗美國加息喎!其實呢單嘢,本身就喺環球經濟新常態嘅一個因果證明,算乜嘢新意思?就算冇希債危機,個新常態總會爆啲唔知乜出嚟,令美國佬加唔到息,呢啲嘢,根本就喺預期之內

講到狼來了,我同博士嘅睇法亦好唔同。我認為個故事,喺可以無止境咁延續落去嘅,點解?原因好簡單,因為眾所周知,加息,只喺遲早問題。即喺話,隨時會加,只喺唔知幾時,咁呢個大話,就講幾多次都得。試問班村民,如果知道,狼一定會嚟,只喺唔知幾時,咁個細路講一百次、一千次大話,又有何分別?既然總有一次中,果班村民,根本就冇得揀,唔可以唔信;你唔去救,搏得過咩?

至於要打擊阿爺,不如我打個比喻,你會唔會為咗要插人一刀,就先自插十刀?美國佬會轉性?就算只喺插自己一刀,就可以插人十刀,都睬你有味啦!況且,邊個可以保證,傷咗自己之後,一定可以傷埋人地?

尋日,我响一個群組裡面問,今時今日,唔知邊個仲有吉士,肯言之鑿鑿,公開咁同大家講,美國今年之內唔會加息?就睇呢個場,幾乎一面倒,肯定美國今年內一定加息,斟酌嘅,只喺加幾多。其實,同我睇法相類嘅人,應該都唔少,就好似石鏡泉咁。不過,佢都只喺敢問一句:真的要加息?跟住又帶出咗一連串問題,但始終都唔肯直接啲講:睇死佢今年唔加!

唉!評論員始終喺評論員,都喺輸唔起!

博士話,金融海嘯之後,做咗第十個人。其實當時,亦有同博士持相同意見嘅人,只喺人數少咗啲啫,但起碼呢個場裡面,有好多人認同佢,尤其三傻,更喺不遺餘力啦!依家,三傻呢?去咗邊?

今日,唔知道三傻,夠唔夠膽响呢個場度,公開直接咁話,睇死美國佬今年內唔會加息?

或者,連三傻都認為,美國今年之內,一定加息囉。

睇嚟,我先至算喺,真正嘅第十個人啦!
16. 打工仔 Andy 2015-08-01 18:25:50
珍兄, 希望你可以估中, 美国佬加息不成, 哈哈哈!
17. 何需爭做第十個人? 2015-08-01 18:44:42
何需爭做第十個人?呢到好多無出聲(以前曾出過聲的)其實係11、12.......N個人!
18. 歷史長河 2015-08-01 18:50:19
珍惜香港兄,小弟預測利率將長期低企,未來十年不會超過壓力測試的利率。其實今年底或明年中加 0.1-0.25%又有什麼所謂?
不過認同你講的「即使加,也是從自身考量,不會是為了對付中國」。世界何其大,美國要兼顧太多嘢。但陰謀論總會有市場。
19. Scoliosis 2015-08-01 19:05:42
Thank you Dr. Tong. I will wait until 2016 before considering another small flat. 
20. 引刀一快 2015-08-01 19:31:45
珍港兄

美國依傢最忌就係中國,佢每個大决策都會考慮中國因素,美國果邊嘅人都係咁講,中國衰就美國好。美國媒體對中國嘅攻擊係冇停過,如果美國佬係好嘅,點解成日喺釣魚臺問題做架樑?
加息咁大件事必然會考慮中國因素,最好可以借勢一炮打冧中國,需要“兼顧”太多嘢嘅美國,搞掂中國佢就輕鬆晒,一個“兼顧”太多嘢嘅國家,點會唔想减少負擔?何况係中國呢個咁豐盛嘅魚腩大國?
21. 肥婆四 2015-08-01 20:06:15
美國加息也利人仔貶些少,咁又點計?宗合睇,若美國加息,極可能為加而加,唔加才穩健呢。
22. 珍惜香港 2015-08-01 21:23:20
珍惜香港

TO:18/F 歷史長河

閣下請放心,我唔介意美國加息,亦唔喺因為唔希望美國加息,先至估佢唔加。坦白講,美國今年加息與否,對我自身嚟講,只喺預設好嘅 PLAN B,幾時啟動嘅問題。長線投資者,喺睇長線,所有投資安排,都唔喺一瞬間,而喺逐步計劃同實行,及根據環境嘅轉變作微調。一個加息,喺唔會令到一個長線投資者,作一百八十度嘅改變。

至於加息,對香港樓市有幾大影響,或者我又要再擺余偉文上枱啦!佢話,香港銀行嘅商業利息,喺受到本地存款及貸款嘅供求影響,唔一定會跟住美國利率走嘅;而佢更加講到明,香港樓市唔喺淨喺受利率影響,仲有一系列因素,包括土地供求人口結構變化同收入增長等等。

TO:21/F 肥婆四

我响今年三月中曾經話過,關於美國加息,冇一個人可以俾到一個有說服力嘅原因,甚至連一個似樣啲嘅原因都冇。到咗今日,呢個情況都仲喺一樣。總之,因為低息期已經太長啦,因為講得太多大話啦,因為唔加就冇哂面啦,之類之類,呢啲根本就唔喺理由。

我唔認為,美國佬會為加而加,佢一定會响自己條件許可,同有著數嘅情況之下,先至會真喺加息。即喺話,佢要絕對肯定,自己有條件進入一個加息週期,先至會做呢個決定。呢個動作,喺要非常謹慎,加咗之後,一定要保證唔會爆鑊,唔會搞到減番轉頭。冇呢個絕對保證嘅話,就倒不如吹多幾次狼來了好過啦!

簡單嚟講,我睇唔到美國响今年之內,有任何加息嘅條件。

TO:20/F 引刀一快

其實,加息,喺唔會搞得掂中國。依家中國嘅情況,經濟放緩,大趨勢,正喺要減息。如果美國真喺要對付中國嘅話,更加要維持低息,以作抗衡。

TO:17/F

我一啲都唔希罕第十個人呢個稱號,我只喺期望,其他 11、12 ... N 個人,出句聲啫!
23. 神算 2015-08-02 00:28:16
其實美國佬近幾年全方位去試探和攻擊中國嘅經濟、金融市場同政權,務求摸清大陸虛實,房地產泡沫丶A股崩盤丶挑起亞太地區軍事緊張丶攻擊大陸窗口城市如佔中,關鍵係如何控制人民幣自由浮動之後嘅貨幣市場,加息係佢哋最大嘅武器,正因為佢哋先係貨幣市場最大莊家,亦唔會比中國有機會動搖呢個地位。至於加息時機絕對同人民幣自浮落實有高度密切關係,年尾討論人幣加入SDR,係一個重要時刻。

美國佬當然會做損己害人嘅事,金融海嘯正正就係佢自己引爆,要全世界一切埋單,而佢自己常之後兩年已經賺返突!
24. 引刀一快 2015-08-02 03:52:57
講得太好了!總之,只要能够撼動中國嘅事情,美國都會盡力而爲。


25. 肥婆四 2015-08-02 20:28:41
回22樓珍兄,理性地想,美息維持現狀機會大,但佢講加息講咗咁多年,講到自己都唔好意思啦,趁依家美國經濟部分有些氣色,加少少如0.1或0.125去試試市場反應,唔好咯咪可以大大推遲囉,也好使投資者更易掌握方向。以上是以小人之心度之。
26. 引刀一快 2015-08-03 08:21:01
如果加息可以給予中國重創,美國會權衡利弊并且絕不對中國手軟,如果美國認爲加息不會對中國造成有份量影響,的確有可能繼續低息。加息,亦祇係影響樓價因素之一啫。
27. 第11個人 2015-08-03 19:26:26

http://www.themoneyillusion.com/?p=30012

Is it time for the Fed to cut rates?

This is a rather shocking data point:

The ECI is widely viewed by policymakers and economists as

one of the better measures of labor market slack. It is also

considered a better predictor of core inflation.

Wages and salaries, which account for 70 percent of

employment costs rose 0.2 percent in the second quarter. They

had increased 0.7 percent in the first quarter.

Private sector wages and salaries also rose 0.2 percent

after gaining 0.7 percent in the prior quarter.

In the 12 months through June, labor costs rose 2.0 percent, the smallest 12-month increase since last year, and slipping further below the 3 percent threshold that economists say is needed to bring inflation closer to the Fed’s 2 percent medium-term target.

Is it the reason stocks rose a few minutes ago?  Nominal wages are probably the single best indicator of whether money is too easy or too tight.  It’s one that Janet Yellen pays a lot of attention to.  If the fed funds target was currently 3.75%, this data point might push the Fed to cut the target rate.  Should the IOR rate now be cut to zero, or even to negative 0.25%?

I’m not quite sure what the Fed should do, because I don’t know what they are trying to achieve.  But if you assume their goal is a labor market that is neither unusually loose or tight, and 2.0% PCE inflation, then the new wage numbers suggest a rate cut is probably appropriate.

PS.  It was the slowest reported wage hike since records began 33 years ago.