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文亮語
1)加息之今夕何夕
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年7月31日

  美國實行接近0息政策已經78個月,我相信在初期無人可以話接近0息政策可以行咁耐。我偶然睇到一份2009年12月6日報章,有55%美國分析員話美聯儲局在2010年6月有機會加息,類似的言論在接踵而來的幾年,出現過唔知幾多次。在香港,不少評論員和官員亦以此告誡打算買樓市民,小心加息。當時我做第十個人,認為美國不會在五年內加息,因為美國物業市場在環球金融海嘯後屍橫遍野,抵受不到稍高利息,況且,當時美國經濟很壞,失業率高,如果加息,就對有錢人,債權人有利,對大部份美國人是一個惡夢,唔加息就是最正確做法。美國唔加息,香港亦唔會加,低利息之下就會出現一個現象,就是樓價上升,於是我買樓,仲出文章叫人買樓,與大部份分析師,經濟學家的預測不同,他們呼籲香港人千祈唔好買樓,樓價會大幅下跌,事實勝於雄辯。
 
  今日,我改變了睇法,美國大有機會在今年內加息,甚至失驚無神在九月加息。理由有幾個。

  1. 狼來了的故事不能夠無限期延續下去,雖然,耶倫又何以以經濟數據未如理想暫緩加息,但我認為已經拖無可拖,今年內唔加息,以後,沒有人預測美國幾時會加息,因為正常分析已經失去作用。
  2. 美國失業率降至新低大約5%,而且總統候選人之一普特朗將建議制定收緊移民政策,將會令失業率進一步降低,紐約最低工資又將會上調到每小時15美元,現在是大約8美元,這些顯示就業情況將會緊絀,通脹出現,做成加息條件。
  3. 中國股市大跌,黃金儲備減半。我一向認為,美國會在中國有困難的時候加息,今次A股市場大跌,政府暴力救市,估計應該動用了不少儲備,包括黃金,而事實上中國黃金儲備減半,黃金價格亦大跌接近一半,亦有可能中國早已減持美國債券,所以就算美國加息,中國都不會是最大得益者。嚴格來說,美國本土基金才是最大得益者。基於上述因素,我認為美國會在今年內加息,香港業主就應早有準備。

 
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1. 神算 2015-07-31 09:27:25
照一批人士所常言,美國沒有條件加息,就算加都係温和、温和再温和。加少少之後又要再減,好似全世界都會跟日本一樣迷失幾十年。如果係咁,政府應該撤招,甚至推行0首期按揭,等所有人享受幾十年底息環境,而香港經濟永遠好似你有你唔加息,我有我繼續經濟繁榮,樓價永遠上升,人人永遠有錢買樓,永遠沒有供樓負擔,是否很美好?我諗到一刻當你覺得供樓有壓力,你想賣就難了。
2. 打工仔 Andy 2015-07-31 10:19:58
今年加息真係無得走了!
3. 香港人 2015-07-31 10:27:54

多謝博士

早己準備. 所以吃不盡近幾年之升浪.

4. 丸子 2015-07-31 10:43:33
謝謝博士提醒。我們也一早為加息而準備,沒有做太多槓桿,希望可經得起經濟週期的衝擊。感謝博士!
5. 丸子 2015-07-31 10:49:19
我們上年佔中前也有買寫字樓自用,但沒有做很大的槓桿,因知道有加息風險,感謝博士的無私分享。買賣看自己能力承擔風險的程度,便安全很多。
6. 過來人 2015-07-31 11:03:14
中國手上的都是票息3-5厘,但因過去減息而債價上升,令孳息下跌。
若美國要令中國經濟崩潰,可以快速加息,債價急跌而美元急升,中國必要大量以賤價沽出美債,到時人仔大插,大陸樓平賣,中細價樓必然首當其衝!
再加上呢單新聞,唔聽博士分析快快賣樓既人一定後悔莫及!

批地增加帶動本港私人住宇供應創新高,未來3至4年潛在供應達8.3萬個

運輸及房屋局數字顯示,未來3至4年,連同貨尾、未售樓花和隨時可動工的項目,合共可提供單位有8.3萬個,是2004年第3季以來的有紀錄新高。

而第二季一手私人住宅施工量5900個,較首季的2000個增加近2倍。不過,私人住宅施工量按年計減少三成半,為7900個。

另外,一手私人住宅落成量較首季回升超過三倍,達4200個;但以半年計,就只是達到去年的32%。


7. Oscar Lam 2015-07-31 12:28:43
美國今年加息幾乎可以肯定。現在大家关注的应该是接下來的加息步伐是快还是慢。

本來加息对楼價的影響未必很大,現在却刚刚踫上高楼价、中港经濟不佳等因素。正所謂屋漏兼逢連夜雨,大家不可不防。

講講下自已不知不觉地從一名好友变成淡友。不过,現在还停留在口中淡友,行動好友的階段,因还未找到一项比投資香港物業更稳健的投資工具。

無論如何,随着投資大環境的改变,投資者不得不考慮,未來的路应该怎麼走?
8. 【now新聞台】 2015-07-31 12:36:27

【now新聞台】本港一手私樓潛在供應創有紀錄以來最多。

上半年本港私樓貨尾有5000個, 興建中但未售賣的有5.4萬個,連同熟地,即已批出可隨時動工的項目有2.4萬個可供應單位。預計未來三至四年間,可提供8.3萬個單位,是有紀錄以來的最高,按季增加5000個單位。

另外,上季本港私樓施工量及落成量急升。施工量5900個,按季急升近兩倍,是去年第一季以來最高。而落成量則按季急升逾3倍至4200個,但按年比較則減少400個單位。總結上半年私樓落成量5100個,相當於政府預測全年落成量的不足四成。

9. Oscar Lam 2015-07-31 12:40:29
稳健如領汇,也要到北京、上海收購物業。我們的眼光是否应该放得更加長遠一些呢?
10. 收買佬 2015-07-31 12:57:03
博士會否遲d post 埋個talk嘅Q&A session嘅嘢 ?(假設有Q&A時間)
11. 朗晴 2015-07-31 13:00:57
非常同意美國今年內加息,我估年底加0.1厘像徵息左右.
有移民美國多年朋友回港探親,問及那邊經濟好轉了嗎? 朋友回應道:  好多了,大家都習慣過窮日子, 開小店的朋友還說他賣一桶20升裝的豉油,經扣除送貨成本每桶只賺5毛錢,但生意還會給願少賺兩毛錢的人搶還過去,而那邊樓按現時為5至7厘年息,所以加息只能以超龜速向前以免雪上加霜.
12. Key point is China just started QE 2015-07-31 13:29:21
China QE impact > than US impact!
13. Desmond 2015-07-31 14:11:55
第一次加息會是0.25厘,不會是0.1厘這麼少了。

14. 美國會在今年內加息,香港業主就應早有準備 2015-07-31 14:58:34
向班租客大幅加租。
16. 過來人 2015-07-31 16:07:17
CCL急升2點,正如亮劍所言,樓市大跌前會井噴。
今日A股,明日樓市。
美息一年可加四息,若美債由premium變discount, 中國外儲必然大減,人仔眨值,香港銀行借比大陸公司既錢可以變成壞賬,香港拆息夾到8-9厘都唔奇。


17. 諗多咗 2015-07-31 17:04:08
萬一樓市會繼續升多兩三年,有可能基於乜野情況而發生?
請博士分享一下你的奇想。
18. 收買佬 2015-07-31 17:55:28
好奇又多口一問:其實CCL指數,係根據所謂Nominal price定係所謂real price 去釐定?

個人覺得用個"real price"去睇較有意義, 例如下圖咁

19. 0.1% US RATE HIKE 2015-07-31 19:54:14

SURE 0.1% US RATE HIKE AS 0.1% IS 2/5 OF 0.25%.

OTHERWISE US T-BONDS WILL CRASH AND DAMAGE US FINANCIAL INSTITUTIONS NOT PRC.

20. 朗晴 2015-07-31 20:05:25
當全世界都認為美國起首息會加點二五
我買好到加零一的0.1像徵息
大X樂焗豬飯有無人同我賭.
21. 銀行人 2015-07-31 20:12:58
博士, 十年期債都係2.3%,  加得幾多?

1) 加息不重要, 最重要是之後的速度

加0.25%唔會有大影響, 加租1%都解決到啦

2) 三大貨幣有兩個都QE (歐日), 加埋中國即係四國有三國, 美國一加息, 美元強到沒朋友, 美國自己都有問題
22. 石鏡泉 真的要加息? 2015-07-31 21:09:13
政•經•頑石不低頭
石鏡泉
經濟日報副社長兼研究部主管、電台財經節目主持人

真的要加息?

30/07/2015

今日美儲局有議息會,不少投資者擔心美息會加,因為近日美經濟數據轉佳,這好比是注水入魚缸,總有滿瀉要關水喉時,這是常理,但如果這是個非常理的魚缸,冇底的,水就永不會滿瀉,何來關水喉之需?
一個使美加息派雀躍的原因是:上周四公布的美國新申領失業救濟人數,跌至255,000人,是自1973年11月24日,即42年來,最少的新申領失業救濟人數。這個人數少,即是少人失業,潛台詞是多了人就業,經濟自然是好的!對?對一半。另半可能是……
有日閻羅王問判官,點解今日咁少鬼來報到?判官答:新鬼不想投胎做人,所以不來報到,寧可做hea鬼,好過投胎做人後,都是失業,兩者都是遊蕩,做hea人辛苦過做hea鬼。
失業率跌不代表就業增加
同樣有不少教育工作者指出,在歐美,受大學教育的人多,故經濟發達。喔!如果發達,今時歐美經濟為何又差?這可能又是我們受到古訓:萬般皆下品,惟有讀書高之累,亦不了解到,例如在希臘,讀書就有津貼,不讀書就冇津貼,冇錢使,所以不少大學生,讀完又再讀,讀完學士就讀碩士、博士、博士後,但因為其讀書目的是攞津貼,還有這樣那樣的優惠,例如搭車,所以要申領失業救濟者是否少了,但領學生津貼的人就多了。由於畢業就失業,所以有些人便永不畢業,亦永不失業,但這些「不失業的學生」,對當地經濟有多少幫助?為少了「失業者」便加息,美儲局主席耶倫會蠢至如斯?
耶倫早在2014年11月,已提出失業率下降不靠譜,因為美國的參與勞動率低,也就是在上周,見到新申領失業人數見出自1973年11月以來的新低時,美國勞動參與率也是見出自1977年10月以來的新低,62.6%,在過去幾十年,美國的參與勞動率都在70%以上,62.6%的參與率代表較以往少了近10%的美國可工作的人,不知何故,不工作了。
好的方面想,是這些不想工作的人,中了彩票,發了達不用做,壞的方面想,是這些不想工作的人,雖仍未到退休年齡,但長期找不到工,心灰意冷,做其隱形失業者,這樣一來,美國真正的失業率,如加上這批隱形人就會在8%至10%間,如你是耶倫,你會熱衷於加息嗎?
不要太過擔心加息
不過美國入市干預已逾7個年頭,再退市無期,一定被人詬病,於是便用牙力去talk up the market,就算在最近一次國會聽證會中,當一再被有政治目的的議員質詢何時加息時,耶倫是這樣答的:當經濟情況許可時便加息。甚麼是「情況許可時」?原文是:Remain on track to raise rate this year if economy evolves as expected。
上周五,耶倫出席國會聽證會時,她指出,一份美儲局內部文件,估美國經濟前景的,無意地漏了出街,其主要內容是;
(1)美儲局估在今年底加1/4厘息口
(2)通脹會持續低企5年,
(3)美國經濟增長率會低於美國政策者所估。
這份文件是有意還是無意的漏了出街,不重要,關鍵是,耶倫確認有這份文件,而其內容才重要,據此,你認為美儲局可以怎加息?要不要為美國加息而日講夜講,嚇到賴尿?
世界是轉變中,不少經濟概念亦在out中,你如仍用out了的經濟概念去看財金決策者的施政對策,一定死,而且會死得很戇居,因為你以為「已求知」,其實是「求了癡」。
又例如筆者近日常講的新加坡富時A50期貨,到前日之時,8月未平倉合約為353,490張,已多過7月未平倉合約的328,824張,炒A股,要看新加坡市場,奇不?
反思現代經濟的發展方向
投資市場每日在變,投資者要生存,必須了解市場的變化;我們身處的社會亦一樣,科技、經濟發展日新月異,企業要於社會發展的洪流內生存,找出可持續發展的方向及如何提昇生產效率,是不容忽視的課題。能帶領大家作此深層次的反思,非李逆熵莫屬。
李逆熵為著名科普作家,著作三十餘本,他學識淵博,上至天文地理,下至社會經濟發展,一一既博且專。而其最新作品《資本的衝動》更獲《亞洲週刊》選為2014年十大好書之一,其獨到的論點引領讀者深入反思。《經濟日報》經濟商學院及《經濟日報》出版社將於8月1日邀請李博士主講--「企業可持續發展講座」,講座將從經濟發展、科技創新等範疇,向參加者揭示世界的改變及矛盾所在,從而引領大家反思企業可持續發展的關鍵及提昇生產力的方向。筆者誠意推薦給各企業的管理人員,希望大家跟李博士一起探索企業未來的發展路向。有興趣者請登入http://www.etbc.com.hk/e521.html報名或致電2880 2445查詢
23. Oscar Lam 2015-08-01 00:16:34
回20/f 朗晴兄,

我買美國今年絕對不會加息0.1

阿二鮑魚我和你賭。哈哈!
24. Desmond 2015-08-01 01:07:16
認同 Oscar Lam


26. 朗晴 2015-08-01 01:27:29
師兄還是焗豬好點2015-12月31號結算.
27. 引刀一快 2015-08-01 03:35:26
To 7樓 Oscar Lam兄

好友淡友并無關於物業投資之認同感,而係以概括當下是否入市時機之睇法作分野。
否則,此論壇基本上全是好友,包括引刀。
28. Oscar Lam 2015-08-01 07:41:36
回26朗晴兄,

一言為定!在下先多謝師兄了。
29. Oscar Lam 2015-08-01 07:51:31
回27引刀,

相信這裡很多人都認同現在不是買入物業投資的好時機。但如果是自住或換樓,則有較多不同的意見。
30. 引刀一快 2015-08-02 06:20:16
Oscar Lam兄

認同現在不是買入物業投資的好時機”,就係淡友。

至于完全出于自住或換樓需求使然者,應歸類於好淡友之外。

而引刀這類有需求而因爲不認同形勢而作罷者,係超級淡友。