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文亮語
加息對香港樓市影響
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年7月30日

  有網友知道我在8月1日被華僑永享銀行邀請作專題演講,而他未能出席,希望我將演講PPT放在網站,我認為是好主意,但並不是PPT,而是足本,當然,在我講的時候,一定會講多一些,但我認為足本已經很足夠。

  加息對香港樓市影響(序)

  兩個多月前,收到華僑永亨銀行邀請,與余伯權先生,陸叔一齊作專題演講,為了方便宣傳,我當時要交一個演講題目。老實說,講股票,在陸叔面前,我講都唔敢講。講金融投資,余伯權比我叻何止十倍。我不如講返老本行,樓市。而樓市與銀行最有直接關係的就是利息,所以,我將題目訂為「加息對香港樓市的影響」,題目似乎有點老土,好似好OUT,不過就很實在,就算今日叫我再寫題目,我依然會用「加息對香港樓市影響」,不過,會加多「負面」兩個字。
 
  利息並不是唯一影響樓市的因素。我認為最少還有香港經濟以及供應量影響力比利息還要大,就算利息趨升,但香港經濟環境仍然處於上佳位置,而供應量始終未能滿足市場需要,樓價就沒有多大影響。但現在所見,香港經濟環境不大樂觀,零售業以中環為例,不少號稱旗艦店的舖位已被棄船,經濟情況轉壞,幾乎可以被肯定。在特區政府努力下,供應量已持續增加,未來三年有超過80,000個新樓單位供應,很多人質疑特區政府辦事能力,供應量只不過是空談,不過,地產商的見解與那些人不同,所以,他們以二手樓價賣新樓,甚至,有一些新樓盤售價低於二手樓,這種情況在過往是不會出現,嚴格來說,地產商已經三成折讓,從來沒有人解釋過這個情況,我明白,這即是形勢不妙。
 
  當上述兩個情況轉壞,而利息又趨升,加息不單只發揮對樓市負影響力,而且會轉化成催化劑,足以影響樓價加速下跌。到現在大家應該明白我這條題目,雖然老土,其實是很實在,當大家了解到這個情況,應該如何面對,又應該做什麼準備工作,這就是今日我講內容。

 
 
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1. AH-HO 2015-07-30 09:03:44
期待全套足本!
2. 笑啖渴飲 2015-07-30 09:13:11
正呀博士,等睇足本!
3. 貓咪 2015-07-30 09:16:02
Thanks very much Dr. Tong... very generous sharing
4. 物業初哥 2015-07-30 09:35:09
博士唔好吊我地胃口,請上埋下半部!
6. 打工仔 Andy 2015-07-30 09:44:01
博士早晨
期待足本文章!
7. 打工仔 Andy 2015-07-30 09:44:17
博士早晨
期待足本文章!
8. 打工仔 Andy 2015-07-30 09:55:30
Sorry! 手机出問题, 請刪除上面的三次回應!
9. 想上車的80後 2015-07-30 10:00:22
期待全套足本!
10. 西門吹雪 2015-07-30 10:07:51

支持支持~期待足本~~

此為最HOT之討論,點會"老土"?香港經歷長期低息後,0係經濟轉差之際,美國佬0係呢個時候加息,到底有何對港樓有何衝擊?



11. 引刀一快 2015-07-30 10:13:35
期待期待,如果有埋視頻仲好。
12. Alan Pepper 2015-07-30 10:50:18
多謝博士
13. 過來人 2015-07-30 12:05:30
而家最怕大陸沉得太快,如果大陸係12月前惡化得太快,咁美國可能會唔加息,最好大陸頂得住人仔入埋IMF SDR咁美國就可以放心加息,入左IMF人仔就可以跌,咁大陸人唔來港消費,甚至大陸學生因為紙水高都唔來香港,香港經濟一定急速轉壞,可唔可以上返車就睇呢次。
亞爺頂住呀!
14. 過來人 2015-07-30 12:09:09
如果美國一年加4厘,港息上7厘之餘,人仔至少要跌20%,大陸樓又跌D,用港紙計可能跌3成,直接衝擊細價樓:
恒生港元最優惠利率      FED RATE:
10-11-2008 5.00 %p.a.  0.29%
20-03-2008 5.25 %p.a.  2.22%
01-02-2008 5.75 %p.a.  3.12%
24-01-2008 6.00 %p.a.  3.47%
13-12-2007 6.75 %p.a.  4.3%
15. 香港人 2015-07-30 12:39:39

多謝博士

大家需要準備

16. US end of QE but China just started QE 2015-07-30 12:44:44
I want to listen to doctor his view when US starts to hike rate but China just started its own version of QE...so HK is in a weird cycle just US is end of QE while China just started its own QE...what will be the impact ??
17. 加息必慢必少 2015-07-30 12:55:09
估計美國加息以0.1%速度慢慢去加以避免美國債市大跌引起另一不必要危機
18. haha 2015-07-30 13:08:30
多謝分享, 等待睇足本
19. 狗頭貓 2015-07-30 14:05:23
經濟未轉壞 , 但感到人們的信心已開始轉壞 .
20. 引刀一快 2015-07-30 14:27:10
掉番轉,係經濟早已轉壞,好多人仍然大安旨意。
21. 狗頭貓 2015-07-30 15:08:35
引刀兄說得對 .
22. 路人甲 2015-07-30 15:11:54

樓價高企 新盤管理費也急升

買家增負擔 投資者回報跌

2015年7月30日 12:00

近年樓價高企不下,新盤管理費也跟隨樓價急升,市民更感百上加斤。有豪宅管理費每呎14元,即使上車盤動輒每呎也超過5元,佔每月供款約10%,直接加重市民負擔。

就新盤而言,由於樓花期間不用繳交管理費,買家往往到入伙時才感受到管理費的壓力,故業界提醒買家切勿過度借貸,以免入伙時不勝負荷。

同系項目管理費 2年加逾2成

新盤管理費近年加幅有多厲害,可以從房協旗下長沙灣「大四喜」數據可見一斑。兩年前推售的喜雅,實用面積管理費每呎3.1元,去年喜盈每呎3.7元,今年的喜薈每呎3.8元,升幅逾23%。其次,將軍澳日出康城1、2期,於2008年開始推售,現時每呎管理費約2.3元,今年初推售的緻藍天無論管理公司、戶型及規模與日出康城1、2期相若,但管理費則逾3.3元,比1、2期高43%。

山頂傲璇最貴 每呎需約14元

本報記者統計全港逾40個發售中或剛入伙的新盤,現時新盤實用面積管理費,每呎介乎3至5.8元不等,平均每平方呎約4元。而美孚新邨、嘉湖山莊等傳統十大屋苑,管理費每呎介乎1.6至2.6元不等,兩者相差數以倍計。

而全港管理費最貴的是山頂傲璇,每呎管理費約14元,以其地下複式為例,早前以4.98億元售出,實用面積5,188平方呎,管理費每月72,632元,約相等於一個樓價2,830萬元的豪宅單位的供款(以5成按揭計)。

管理費佔租金1成 回報率沖淡

即使是上車新盤,例如西營盤薈臻每呎管理費5.8元,將軍澳嘉悅、帝景灣每呎管理費逾4元,以嘉悅1座低層C室為例,面積372平方呎,管理費約1,674元,以成交價467萬元計,若買家造7成按揭分20年攤還,每月供約16,785元,管理費佔供款1成。

管理費高企,除了用家受苦外,投資者的影響更加貼身,因為個別屋苑管理費超過租金的1成。以馬鞍山迎海1、2期為例,現時呎租約33至35元,管理費每呎3.7元。其次,西南九龍THE AUSTIN本月錄到約30宗租務,呎租約49元,管理費每呎約5.5元。

投資者租金回報直接被管理費沖淡,以大埔嵐山為例,9座中層A室,實用面積195平方呎,剛以7,500元租出,呎租38元,算是極理想的租金水平。業主去年以203萬元購入,帳面回報約4.4厘,可是扣除管理費709.8元(每呎3.64元計)後,租金回報削至4厘。有資深投資者坦言,由於管理費過高,會盡量避免選購樓齡在10年內的新盤投資。

對於近年新樓管理費飈升,皇家特許測量師學會設施管理及管理諮詢專業委員會主席梁進源認為,與最低工資立法後,勞工成本佔管理費由3成提高到45%至50%有關,而現時新盤不少設泳池等設施亦增加保養及維修開支,反映在管理費上。他預期,隨着工資持續上升,加上佔管理成本的兩成的電費亦有所增加,相信未來幾年管理費仍繼續上升。



23. 息魔 2015-07-30 19:32:13
加息講左幾年了,如果真系會令樓價跌,一早已經跌左啦...
根本就系資金太多,大陸人要搵地方洗黑錢,如果真系下調,大陸資金肯定可以將樓價頂住,大陸黑錢資金是無限的,樓價系呢個時代系吾會跌的...
25. Desmond 2015-07-31 00:18:12
有誰知道為甚麼新樓的管理費那麼貴?

26. 回desmond 2015-07-31 10:51:21
管理費貴是因為一手樓平賣給業主,因為銀行難以借貸,唯有平賣,等業主易上會再由管理費中收回成本,蝕頭賺尾。
正如專家所言,一手樓是不敗之地。
對業主而言,管理費平正好解釋為何二手樓有時比一手貴仍會有人買。
27. Desmond 2015-08-01 01:21:36
回26:

謝謝回覆,如果管理公司是發展商之子公司或有關連公司,則提高管理費對發展商有利,但如果管理公司是獨立於發展商,則後者便不能取得利益。